知っておきたい!任意売却の7つのデメリットと対処法の全て

投稿日:2017年9月24日 更新日:

住宅ローンの返済が滞ると、任意売却か競売によって一括返済をすることになります。

任意売却を熱心に勧める人もいますが、任意売却はそんなに簡単ではありません。

任意売却を検討しようとしている人の中には、

  • 任意売却のデメリットを知りたい
  • 任意売却と競売ではどっちが楽なのか知りたい
  • 任意売却を行うにあたっての注意点を知りたい

等々のことを思っている方も多いと思います。

結論からすると、任意売却にもデメリットがあるため、それを知ったうえで任意売却を選択する必要があります。

そこで今回の記事では任意売却の「7つのデメリット」をご紹介します。

この記事を読むことであなたは任意売却のデメリットを知ることができます。

1.任意売却とは?競売との違いは?

1-1.回収の原則は競売

住宅ローンの返済が滞ると、銀行からローン残債の一括返済を求められます。

この一括返済ができない場合、抵当権のついている不動産は競売にかけられます。

抵当権とは、住宅ローンを貸し出す際、銀行が土地と建物に設定した担保のことです。

住宅ローンは、借りる際、マイホームを担保に取られていますので、返せなくなったら担保に取られているマイホームを売却して返済することになります。

抵当権者(お金を貸している銀行)は、一括返済を請求してもお金を返してもらえない場合、競売を申立てる権利があります。

これを抵当権の実行と呼びます。競売とは裁判所が行う不動産の売却です。

競売では裁判所が入札形式で不動産を売却します。

競売は裁判所が行う売却のため、手続きやルールが厳格に定められています。

抵当権者は、競売を行う権利を有しています。

「住宅ローンが返せなくなったら、競売になる」というのが原則です。

1-2.任意売却は例外

ただし、競売は原則なため、例外もあります。その例外的な方法が任意売却です。

任意売却とは、競売によらずに自主的に不動産を売却して住宅ローンを一括返済することになります。

競売も任意売却も、住宅ローンを一括返済するという目的に関しては同じです。

ただ、任意売却とは、自主的な売却のため、本質的には普通の売却と同じです。

そのため、競売とは異なり、様々なことを自由に取り決めることができます。

任意売却の代表的なメリットとしては、買受人(購入者)も自由に決めることができるという点です。

競売は入札形式のため、誰が買受人になるか分かりません。

任意売却にはできて、競売では絶対できないことの1つに、買受人の指定があります。

例えば、一括返済後も今の家に住み続けたい場合があります。

その場合、リースバックを了承してくれる買受人に購入してもらえれば、住み続けることが可能です。

リースバックとは、売却後、家賃を払って今の家を借りることを言います。

任意売却であれば、今の家に住み続けることが可能というメリットがあります。

尚、任意売却を使って今の家に住み続ける方法については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

任意売却や競売の後も今の家に住み続けたい人向けのノウハウを徹底解説

住宅ローンが払えなくなっても、細部までこだわって作った注文住宅などであれば今の家に住み続けたいと願う方も多いと思います。 ...

続きを見る

リースバックによる任意売却で今の家に住み続ける方法について徹底解説

住宅ローンを払えなくなっても、「今の家は手放したくない」、そんな思いの方も多いです。 子供の学校や勤務先の関係等で、この ...

続きを見る

買戻し特約を付けて任意売却で今の家に住み続ける方法について徹底解説

住宅ローンが払えなくなっても今の家に住み続けたい場合、買受人を選べる任意売却を選択する場合が多いです。 親や投資家に今の ...

続きを見る

このように、任意売却にはメリットもありますが、デメリットもあります。

総じて競売の方が楽という特徴があります。

任意売却は苦労も多いため、実施前にデメリットをしっかり認識する必要があります。

そこで、次に任意売却のデメリットについてご紹介します。

2.知っておきたい!任意売却のデメリット7選

それでは本題である任売売却の7つのデメリットをお伝えします。

  1. 詐欺がある
  2. ブラックリストに載る
  3. 短期間に売却される
  4. 手続きの調整が大変
  5. 売却後の残債の返済方法を交渉しなければならない
  6. 配分の調整が困難である
  7. 売却価格が不透明

デメリット①:詐欺がある

アンダーグラウンドな任意売却の世界では、悪徳業者も存在し、詐欺に会うこともあります。

お金に困っている人は「藁にもすがる」思いの人が多いため、甘い話に引っかかりやすいという状況にあります。

競売を申立てられてしまうと、その後、裁判所が「配当要求終期の公告」という情報公開を行います。

配当要求終期の公告では、どの物件が今後競売になるか公開されます。

これは、本来、競売を申立てた債権者以外の他の債権者のために行う情報公開なのですが、裁判所に行けば誰でも見ることが可能です。

配当要求終期の公告が行われると、その後、任意売却業者から電話やDM、訪問営業があります。

中には悪徳業者も存在するため、気を付けなければなりません。

任意売却の詐欺では、先に手数料をだまし取り、その後何もしないようなケースや、代理で売却され、売却代金を騙し取られるケースなどがあります。

任意売却では詐欺に会わないようにするため、銀行などから信頼できる任意売却業者を紹介してもらうなどの対策が必要になります。

尚、任意売却の詐欺については、下記に詳しく解説しています。ぜひご参照ください。

任意売却によくある詐欺事例と詐欺に引っかからない為に知るべき全知識

「お金に困っている人は騙しやすい」、残念ながら詐欺師はそう思っています。 お金に困っている人でも、高額な不動産を売り飛ば ...

続きを見る

デメリット②:ブラックリストに載る

任意売却や競売を行うと、ブラックリストに名前が載ることになります。

正確には、ブラックリストに載った人が任意売却や競売を行っています。

ブラックリストに載るとは、信用情報機関の名簿に事故情報として名前が載ることです。

信用情報機関とは、「全国銀行個人信用情報センター」「株式会社シー・アイ・シー」「株式会社日本信用情報機構」の3つの機関です。

これら3つの情報機関では、オンラインで常に情報が共有されています。

事故情報とは、具体的には住宅ローンの滞納です。

住宅ローンの滞納が3ヶ月以上続くとその時点で事故情報としてブラックリストに名前が載ります。

一方で、住宅ローンは3~6ヶ月の滞納が続くと、銀行が住宅ローン残債の一括返済を迫ります。

そこで初めて競売か任意売却を選択することになります。

そのため、競売や任意売却を行う前に、既にブラックリストに名前が載っている状態になります。

競売や任意売却をするからブラックリストに載るのではなく、ブラックリストに載っている人が競売や任意売却を選択しているという流れになります。

ブラックリストに載ってしまうと、ブラックリストに名前が掲載されている期間(およそ5~10年)はクレジットカードを利用することができません。

また新たなローンも組むことができません。

ネット社会の現代では、クレジットカードが使えなくなると、生活に支障が出てくる人も少なくありません。

また新たな自動車ローンを組むこともできません。

自動車が生活必需品の方は、新たに自動車を購入する際は、ブラックリストに載ったことが、後々ネックになってしまいます。

尚、任意売却と自動車ローンについては下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

任意売却後における車や自動車ローンはどうなるかについて徹底解説

住宅ローンを払えなくなった場合、家を任意売却することがあります。 その際、車まで取られてしまうのか、知りたいところです。 ...

続きを見る

デメリット③:短期間に売却される

任意売却は債権者のために早く売る売却であるため、短期間で売却されます。

このため、自己破産を計画している人にとっては、任意売却はほとんどメリットがありません。

自己破産では、借金を免責してもらうことができるため、全ての借金をチャラにすることができます。

そのため、そもそも任意売却で頑張って高く売る必要性がありません。

どうせ借金がなくなるのであれば、競売によって二束三文で売却されても構わないことになります。

競売は、裁判所が行う売却のため、手続きがとても多く、時間がかかります。

住宅ローンの滞納が始まってから、最終的に競売で落札されるまで、1年半近くかかることも珍しくありません。

自己破産を計画している人であれば、競売で落札されるまでの間、今の家に住み続けることが可能です。

1年もあれば、人によっては生活を立て直すこともできます。

一方で、任意売却となると、早期に売却が行われてしまうため、今の家を出ていかなければなりません。

追い立てられるように家を手放すことになるため、じっくり生活を再建しにくいというデメリットがあります。

ただし、任意売却による売却額が住宅ローン残債よりも高い場合は話が別です。

早期に売却できる任意売却は、問題を早く解決することができるため、逆にメリットになります。

早く売却されてしまうことがデメリットになる人は、あくまでも自己破産を予定している人です。

任意売却によって住宅ローン残債よりも高く売却できる人であれば、早く売却できる任意売却はメリットになります。

尚、自己破産を検討している人は、弁護士費用が別途発生します。弁護士費用については下記に詳しく解説しています。ぜひご参照ください。

任意売却は弁護士に依頼するものなの?依頼した場合の相場観は?

困ったことが起きた時に助けてくれるのが弁護士です。 ところが、住宅ローンの返済に困っている人は、弁護士に相談したいけど、 ...

続きを見る

デメリット④:手続きの調整が大変

任意売却は競売によらない手続きのため、全て自分で調整しなければなりません。

競売であれば何もしなくて良いですが、任意売却では自分で関係者の合意を取っていかなければならないというデメリットがあります。

任意売却を行うためには以下に示す関係者の同意が必要になります。

  1. 債権者の合意を得ていること
  2. 共有者の同意が得られていること
  3. 連帯保証人の同意が得られていること

特にハードルが高いのが「債権者の合意」です。

債権者としては、競売という債権回収のための正式な手段を持っています。

この正式な手段を放棄してまで任意売却へ移行するには、それなりの理由が必要になります。

債権者にとって最も良い理由は、「任意売却」をすればローン残債を全て回収できるという見込みです。

もし、回収できそうにない場合、銀行に交渉して任意売却に勝ち取らなければなりません。

また、債権者が複数いる場合も、全ての債権者に対しても同意が必要となります。

関係者が増えれば増えるほど、調整も困難になり、面倒くさくなります。

尚、利害関係者との調整については、下記に詳しく紹介していますのでぜひご参照ください。

任意売却を実行するための7つの条件と合意を得るためのポイントを紹介

住宅ローンの月々の返済がいよいよ難しくなり、競売もしくは任意売却を選択せざるを得ない方もいるかと思います。 不動産売却に ...

続きを見る

デメリット⑤:売却後の残債の返済方法を交渉しなければならない

任意売却では、売却後に残ったローン残債については返済しなければなりません。

これは競売も同様です。残債を返済しなくて良いのは、自己破産です。

任意売却では、売却後の残債について返済方法を債権者と協議して決めていきます。

この際、売却後の返済方法を交渉して決めることができるのは、むしろ任意売却のメリットであるという見方もできます。

ただし、任意売却では、売却後の返済方法も債権者と決めるため、逆に言えばその方法で残債を返済していかなければなりません。

一方で、競売ではもっととんでもないことが起きています。

それは「夜逃げ」です。

実際、競売の現場では夜逃げ案件はかなり多いです。

債務者(お金を借りている人)に夜逃げされてしまうと、困るのは債権者(お金を貸している人)です。

夜逃げされると、債権者は債務者と連絡が取れなくなってしまうため、競売後に残った残債を回収しようがありません。

残債を完全に踏み倒されてしまうのです。

任意売却は、債権者と二人三脚で進んでいくため、基本的に債権者から逃れられることはありません。

逆に言えば、このことは、任意売却後もしっかりと残債を返していかなければならないことを意味しています。

そのため、任意売却では債権者としっかりと交渉して、売却後の返済方法を有利な形で進めて行く必要があります。

その交渉の手間はデメリットの一つでもあります。

尚、任意売却後の残債の返済方法については下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

任意売却後も住宅ローンの残債があるときの返済方法にについて徹底解説

住宅ローンが支払えなくなった場合、任意売却か競売によって一括返済を行います。 任意売却でも競売でも、一括返済で返しきれず ...

続きを見る

デメリット⑥:配分の調整が困難である

任意売却では全てを自分たちで決めていかなければなりません。

決めごとで最も揉めるのが、債権者間における売却額の配分調整です。

債権者が1社のみであれば、配分で揉めることはありません。

ところが銀行の他、消費者金融等も債権者に加わっていると、配分の調整が困難を極めます。

債権者が2社以上いる人にとっては、任意売却では配分調整にデメリットが生じます。

一方で、競売においては債権者間の配分ルールは明確に決まっています。

抵当権は、早く設定した債権者が先順位、後から設定した債権者が後順位になります。

競売では先順位の抵当権者が優先される形になります。

例えば、1番抵当権者に3,000万円、2番抵当権者に500万円の残債があったとします。

競売によって物件が2,500万円で売却された場合、1番抵当権者に2,500万円が全て配分されます。

2番抵当権者へは1円も配分されません。

競売となると後順位の抵当権者は1円も回収できない可能性が出てきます。

それに対し、任意売却ではそもそもこのような配分ルールがありません。

債権者同士の配分に関しても全て話し合いで決めることになります。

そのため任意売却となると、後順位抵当権者はがぜんやる気を出してきます。

ここでワーワーと騒ぎ立てれば、少しでも回収できる可能性が出てくるためです。

ただ、後順位抵当権者にやる気を出されて困るのは、1番抵当権者です。

1番抵当権者は、本来、競売であれば売却額を総取りできたところを、後順位抵当権者にしゃしゃり出てこられると、取り分が減ってしまいます。

限られた売却額の中では、債権者同士の配分で利害が衝突してしまうのです。

そこで、その調整を債務者が行わなければなりません。

このような調整業務は競売であれば全く不要です。

債権者が複数いるような物件では、配分調整に手間がかかるため、大きなデメリットになります。

結局のところ、任意売却では後順位抵当権者へいくばくかの配分を行うことが多いです。

その配分の際、登場するのが「ハンコ代」です。

ハンコ代とは抵当権抹消のためにハンコを押してもらうための費用ですが、実質的には後順位抵当権者への配分額になります。

ハンコ代についても、基本的には話し合いで決めることになります。

ただ、ハンコ代については、一応、住宅金融支援機構が以下のような目安を示しています。

抵当権順位 目安
2番抵当権者 30万円または残元金の1割のいずれか低い方
3番抵当権者 20万円または残元金の1割のいずれか低い方
4番抵当権者 10万円または残元金の1割のいずれか低い方

上表はあくまでも目安ですので、このような指標を基に交渉して配分額を決める必要があります。

尚、ハンコ代については、下記に詳しくまとめてあります。ぜひご参照ください。

知らなきゃとても恐ろしい!任意売却のハンコ代について徹底解説

任意売却を検討する上で知っておきたい知識があります。 それは債権者が求めてくる「ハンコ代」です。 これから任意売却を検討 ...

続きを見る

デメリット⑦:売却価格が不透明

任意売却は基本的にアンダーグラウンドな世界です。

中でも一番のブラックボックスは売却価格になります。

良く、「任意売却は競売よりも高く売れる」と言われますが、果たして本当にそうなのか実際のところは不明です。

一方で、実は競売はかなりオープンな世界です。

競売の入札は債務者以外であれば、基本的には誰でも参加することが可能です。

また売却も入札形式であり、一番高い価格を提示した人に売却されるという点で、価格決定プロセスがとても明確です。

入札参加者を広く公募し、価格競争させることによって決まった金額であり、疑う余地がありません。

さらに、競売では落札価格までインターネット上で公開されています。

競売は裁判所が「不動産競売物件情報サイト(通称:BIT)」を運営しており、との物件がいくらで落札されたのか、全て公開されています。

BITの公開情報を見てみると、競売の落札価格は思いのほか高いということが分かります。

競売では入札の前に売却基準額が定められます。

売却基準額は、市場価格の50%~70%程度の価格で評価されます。

実際の競売の落札価格を見てみると、売却価額は売却基準額の2倍を超えている物件も多いです。

売却基準額は、市場価格の50%~70%程度ですので、その2倍となると市場価格の100%~140%の価格で売却されていることになります。

つまり実は競売では、結構、高い価格で売却されていることになります。

それに対し、任意売却は売却価格が情報公開されることはありません。

アンダーグラウンドに売却されており、価格決定プロセスも不明瞭です。

特に買取業者に売却された場合は、売却価格は確実に安くなります。

買取業者とは、転売を目的として仕入れのために不動産を購入する業者です。

買取業者の価格目安は、市場価格の80%程度です。

競売の落札価格が市場価格の100%~140%とすると、既に「任意売却は競売よりも高く売れる」という点は、明確に矛盾しています。

任意売却は、売却活動期間も短いため、高く売れません。

苦労して任意売却した割には、実は競売の方が高かったというオチもあるのです。

売却価格に納得感が持てないという点が任意売却のデメリットになります。

不動産一括査定サイトを使ってみる

買取業者に売却するのであれば、買取の一括査定サイトを使うと、買取業者同士を疑似入札できるため、納得感のある買取価格を知ることができます。

買取の一括査定サイトはもちろん無料です。

ひょっとしたら任売業者が連れてくる買受人よりも、高く売却できるかもしれません。

無料で有益な情報を集めることができますので、任売業者をけん制する上でも買取の一括査定サイトで買取価格を調べておくことをオススメします。

一括査定サイトのオススメはHOME4U

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる7つのサイトを徹底比較しました。

先に結論を伝えると運営している会社がNTTグループのHOME4Uをオススメしています。

NTTグループ運営の安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と実績No.1の一括査定です。

また、提携している不動産会社もNTTならではの厳重な審査を行っています。

とにかく安心できる大手の不動産会社のみでOKという方はすまいValueでもいいでしょう。

すまいValueは、国内大手不動産会社6社(三井のリハウス/三菱地所ハウスネット/住友不動産販売/東急リバブル/野村の仲介/小田急不動産)に査定依頼ができる唯一の一括査定サイトです。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。成功のシナリオをまとめます。

不動産売却成功のシナリオ

  • まずはHOME4Uで申し込みをして、信頼できる不動産会社に相談をする
  • HOME4Uでは依頼できない大手不動産会社もしくは大手不動産会社のみでOKという方はすまいValueに申し込む(※ただし、地方は対応していない可能性があります。)
  • 売却ではなくて、賃貸も同時に検討したい方は、売却査定と賃料査定を同時に行えるマンションナビも申し込む(※マンション限定のサービスです。)

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で30~40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 550社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~ 利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
提携している不動産提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※一部の地域を除く
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・国内の3大大手の「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」が比較できる唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 一都三県のみしか対応できない
リガイド 550社 全国 非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
マンションナビ 非公開※2,500店舗 全国 360万人
2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社
【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」
https://www.home4u.jp/
HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

cvbutton3


超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」
https://sumai-value.jp/
すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

cvbutton3


【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」
https://sony-fudosan.com/
ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

cvbutton3


一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」
http://www.re-guide.jp/
リガイド

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

cvbutton3


提携社数は1,000社以上、悪徳会社を徹底排除「イエイ」
https://sell.yeay.jp/
イエイ

イエイ公式サイト
https://sell.yeay.jp/

cvbutton3

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

不動産一括査定は大丈夫?利用者のリアル評判とデメリットまとめ

不動産を売りたいと考えていてインターネットで色々なサイトを見ていると「不動産一括査定」や「不動産売却の一括査定」がよく紹 ...

続きを見る

3.まとめ

以上、知っておきたい!任意売却の7つのデメリットについて徹底解説してきました。

任意売却は、デメリットもしっかり認識したうえで、選択するようにしましょう。

おすすめ記事一覧

1

不動産を売りたいと考えていてインターネットで色々なサイトを見ていると「不動産一括査定」や「不動産売却の一括査定」がよく紹 ...

2

一生涯でマンションを売却する機会は、ほとんどありません。 おそらくあなたも今回がはじめてのマンション売却ではないでしょう ...

3

これから土地を売却しようとする人の中には、土地の価格がどのようなポイントの基づき査定されているのか知りたい方も多いと思わ ...

4

突然ですが、あなたは不動産買取の仕組みをしっかりと理解しているでしょうか。 仕組みといわれると難しい感じがしますが、不動 ...

-任意売却

Copyright© 不動産売却の教科書 , 2017 All Rights Reserved.