任意売却業者の選び方・探し方と注意すべき悪徳業者の特徴

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リストラや転職、離婚などにより収入が激減し、住宅ローンの支払いが滞ってしまう人もいます。

住宅ローンの一括返済を迫られた場合、取るべき手段は競売、もしくは任意売却です。

これから任意売却を検討しようとしている人の中には、

  • 任意売却業者を探すにはどのようにしたら良いのだろうか
  • 任意売却には詐欺も多いと聞いたが、どのような詐欺なのだろうか
  • 今の家に住み続けたい場合は、どういう業者を探したらいいのだろうか

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では任意売却の「業者」にフォーカスしてお伝えいたします。

業者の選び方から、悪徳業者の特徴、詐欺の手口等々を徹底解説いたします。

ぜひ最後までご覧ください。

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1.悪徳業者の特徴と詐欺

詳しい説明は後ほどしますが、任意売却は割りと悪徳業者が多い業界です。

まずは、任意売却の探し方を説明する前に悪徳業者の特徴と詐欺について見ていきます。

1-1.悪徳業者の行為

任意売却では債務者(売却する人)が任意売却業に支払う金銭はありません。

任意売却は普通の不動産の売却であるため、宅地建物取引業法の規制の中で行われます。

宅地建物取引業法においては、仲介手数料はあくまでも成功報酬です。

不動産会社はそれ以外で報酬を得ることはできません。

ところが、悪徳業者の中には、先に手数料をもらう業者がいます。

また手数料をもらったまま、姿をくらまし連絡が取れなくなるという業者もいます。

そもそも任意売却では業者への費用は発生しないのですが、仮に発生したとしても「先に手数料をもらう」という行為は、成功報酬ではないため宅地建物取引業違反となります。

先に仲介手数料を要求してくる業者は「アウト」

つまり、先に手数料を要求してくる業者は100%怪しく、完全にアウトの業者です。

また売却した金額を横取りし、債権者に渡さずそのまま逃げる業者もいます。

普通の売却であればあり得ないようなことです。

ところが、任意売却では冷静な判断を失っているため、このような詐欺も存在するのです。

1-2.悪徳業者に知られてしまう理由

ではなぜこのような悪徳業者が債務者の存在を知るのかと言うと、それは競売の仕組みにあります。

任意売却は競売の申立てが行われても、債権者が途中で取り下げれば可能です。

そのため競売と任意売却を並行で行うことは良くあることです。

競売の手続きが進んでいく、裁判所で「配当要求終期の公告」というものが行われます。

裁判所で、「今度、こういう物件が競売にかかります」という情報を公開するのです。

この情報公開は、競売の申立人以外の他の債権者のために行うものですが、公に告げるものであるため、誰でも見ることが可能です。

悪徳業者は裁判所が行う配当要求終期の公告で情報を入手します。

配当要求終期の公告の後は、債務者のところに色々な業者から「任意売却しませんか?」という誘いがかかってきます。

この中に怪しい業者が含まれていますので、気を付けるようにしましょう。

尚、任意売却の詐欺については下記で詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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2.任意売却業者の探し方

任意売却は悪徳業者も存在するため、業者選びは慎重に行うべきです。

信頼できる任意売却業者を選ぶ必要がありますが、その方法は意外にも簡単なところにあります。

それは「債権者(銀行など)に紹介してもらう」ということです。

通常、銀行などの保証会社やサービサー(債権回収会社)のところには、任意売却業者が出入りしていることが通常です。

任意売却は債権者主導で行うこともあるため、債権者は使い慣れた信頼できる任意売却専門業者を複数知っています。

詐欺に会わないようにするには、債権者に業者を紹介してもらうことが一番オススメです。

そもそも、任意売却とは債権者のために行う売却であるため、債権者が信頼している任意売却業者に依頼するのが一番良いです。

筆者の知っている保証会社では、自分たちの使う任売業者に関してはとても実績を重視していました。

保証会社は信頼できない任売業者はまず使いません。

そのため、債権者が紹介してくれる任売業者は、既に一定のハードルを越えている業者であり、信頼できます。

債権者が、「あの不動産会社なら、きちんと高く売却してくれる」と信頼していれば、債権者の合意も得やすくなります。

任意売却は、そもそも債権者と色々なことを話合いながら決めることができるというメリットがあります。

業者もその一つです。

ただし、そのような相談をしたくないという人もいるかと思います。

筆者も正直なところ、任意売却業者はそこまで知りませんが、任意売却相談センター 」であれば安心だと考えております。

雑誌やTVに多数取り上げられており、まず悪徳ということはありません。

一度、問い合わせてみることをオススメします。

以上が任意売却の悪徳業者の見極め方と任意売却業者の探し方です。

そもそも任意売却の仕組みについて、あまり触れてきていませんでしたので説明していきます。

3.そもそも任意売却とは

3-1.知っておきたい「抵当権」と「競売」の意味

住宅ローンは長期にわたるローンのため、その間に収入が激減するような生活に大きな変化が生じると、途中で返済ができなくなることがあります。

住宅ローンは借りる際、土地と建物を担保に入れてお金を借りています。

よって、返せなくなれば担保に入っている土地と建物を売却することでお金を返済することになります。

土地と建物を担保に入れるということは、土地と建物に抵当権を設定することを意味します。

住宅ローンの延滞が発生した場合、抵当権者が裁判所を通じて競売にかけることを抵当権の実行と呼びます。

抵当権の話をすると、債権者や債務者と言った言葉が登場しますので、最初に整理しておきます。

  • 債務者:お金を借りている人。所有者・本人。お金を返す「義務」のある人。抵当権設定者ともいう。
  • 債権者:お金を貸している人。銀行・サービサー※等。お金を返してもらう「権利」のある人。抵当権者ともいう。
    ※サービサーとは、債権回収会社のことを言います。

抵当権は民法で定められた正当な権利です。

銀行等の抵当権者は、債務者に債務不履行があった場合、競売を実行できる権利を持っています。

3-2.任意売却とは競売ではない売却のこと

債権者にとってみると、原則的な債権回収手段は競売になります。

ただ、競売はあくまでも債権回収の手段であり、目的ではありません。

目的は、住宅ローン残債の債権を回収することです。

そのため、債務者が自ら不動産を売却して一括返済したいというのであれば、それでも構わないことになります。

そこで競売という公的な手段に頼らず、任意に売却して一括返済することを任意売却と呼びます。

つまり「任意売却」という明確な方法があるわけではなく、「競売によらない一括返済方法」を総称して任意売却と呼んでいることになります。

競売は抵当権という権利に基づいた不動産の売却です。

裁判所が行うため、ルールも厳格です。

一方で、任意売却とは競売の基づかない自由な不動産の売却です。

ルールは普通の売却と同じです。

ただし、債権者への配分等に関しては競売のようなルールが存在しないため、話し合いで決めることになります。

3-3.債権者から見た任意売却のメリット

いずれにしても、競売も任意売却も、売却後にもし返済しきれなかった残債が残ってしまった場合には、その残債は返済しなければなりません。

そのため、債権者にとってみると、極論すれば任意売却でも競売でも同じです。

ただ、競売は住宅ローンの滞納から競売完了まで1~1.5年程度かかるため、任意売却の方が早く回収できます。

また、競売の場合、債務者が夜逃げしてしまうと、競売後に債務者と連絡が取れなくなり、残債を回収できなくなるリスクがあります。

よって、早く回収でき、債務者をがっちりと抑え込むことができる任意売却の方が債権者にとってはメリットがあります。

3-4.債権者の合意が最大のネックになる

競売も任意売却の債権者のために行う売却です。

債権者は競売という切り札を持っていますので、債務者が勝手に任意売却を行うことはできません。

任意売却には債権者の合意が必要です。

債権者の合意を得るためには、「任意売却にすると債権が回収できる見込みがある」と納得感を得てもらう必要があります。

任意売却では、債務者が具体的な「購入希望者と購入額」を債権者に提示することで、初めて合意を得ることができます。

任意売却を成功させるためには、債権者の納得感を得られる買受人(購入者のこと)を見つけることができるかが鍵となります。


以上、任意売却とはについて見てきました。

では任意売却にはどのようなメリットがあるのでしょうか。

そこで次に任意売却の5つのメリットについてご紹介します。

4.任意売却の5つのメリット

任意売却には、以下の5つのメリットがあります。

任意売却の5つのメリット

  1. 買受人を指定できる。
  2. 近所の人に知られにくい。
  3. 引越代を出してもらえる可能性がある。
  4. 売却後の残債の返済方法を話し合いで決めることができる。
  5. 短期間で解決できる。

メリット1.買受人が指定可能

任意売却では購入者のことを買受人と呼びます。

競売は入札であるため最終的に誰が買受人になるか分かりません。

一方で、任意売却は相対取引も可能なため、買受人を指定することができます。

これは競売ではできないことですので、任意売却の最大のメリットと言えます。

買受人の指定が可能となると、リースバックによって今の家に住み続けることができるようになります。

リースバックとは、正式にはセールスアンドリースバックの略称です。

一括返済後でも今の家に住み続けたい場合、例えば親戚等に一度、家を売却し、親戚等から家を借りて、後から家を買い戻すことをします。

これをリースバックと言います。

任意売却によって今の家に住み続ける方法については、以下の記事で詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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親や親戚等が買受人になってくれない場合、第三者のリースバック業者を探す必要があります。

不動産会社のハウスドゥでは、リースバックのサービスを行っています。

リースバック業者はなかなか見つかりません。

ご興味のある方は、ハウスドゥのリースバックサービスを検討してみるのもオススメです。

ハウスドゥについては下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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メリット2.近所の人に知られにくい

任意売却とは異なり、競売は国(裁判所)が行っている公的な売却となるため、情報は全て公開されます。

競売にかかると、近所の人はおろか、インターネットによって世界中の人に知られることになります。

競売の情報は、裁判所が運営する不動産競売物件情報サイト(通称、「BIT」)にて公開されます。

また、競売では、裁判所から執行官や鑑定人と言われる人たちが調査に訪れます。

静かな住宅街だと、執行官等が訪れると近所の人がジロジロ見ることがあります。

ただし、執行官等が来るから近所の人に競売と分かるわけではありません。

競売に係るような人は、それより以前に派手な取立屋がガンガン音を鳴らして騒ぐという行為が繰り返し行われています。

取立屋によって、既に近所の人は怪しいと思っていますが、そこに裁判所から急に真面目そうな人たちが来るため、「ひょっとしたら競売かもね?」と思われるわけです。


一方で、任意売却は基本的には普通の売却と同じであるため、外部からは分かりません。

またBITに掲載される前に売却できてしまえば、情報も残ることはありません。

何事もなかったかのように問題を解決できるという点が任意売却のメリットになります。

メリット3.引越代を出してもらえる可能性がある

任意売却はあくまでも自由な売却であるため、色々なことを協議の上決めることができます。

協議で決めることができるもののメリットとして、売却額の配分があります。

競売では売却額が全て債権者の元に渡ってしまいますが、任意売却では売却額を一旦、「どう分けるか?」ということを話し合いで決めることができます。

この際、債務者の方からも最低限の金額が欲しいと主張することは可能です。

その代表例が引越代です。

任意売却の場合、多くの債権者は「引越代くらいは出してあげよう」という共通認識があります。

ただし、債権者が多い場合や売却額が低い場合等は引越代も認めてもらえない可能性があります。

任意売却の場合は、なるべく高く売ることがポイントとなります。

高く売るポイントについては、下記記事に詳しく解説しています。

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メリット4.売却後の残債の返済方法を話し合いで決めることができる

任意売却は競売のような厳格なルールがありません。

全部話合いで決めなければならないというのはデメリットでもありますが、メリットでもあります。

話し合いで決めることができるメリットの一つに、任意売却後に残った残債の返済方法を協議して決めることができるという点があります。

住宅ローンの返済が滞ると、その不良債権は銀行からサービサー(債権回収会社)に譲渡されます。

その際、銀行がある程度損切するため、サービサーに移る実質的な債権額は小さくなっています。

そのため、任意売却後の残債が残っていたとしても、必ずしも満額を返済する必要はありません。

交渉すれば十分に減額できる要素があります。

任意売却後の残債の返済方法については、十分に交渉して減額するようにして下さい。

尚、任意売却後の残債の返済方法については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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メリット5.短期間で解決できる

競売は住宅ローンの滞納を始めたから売却までに1~1.5年ほどかかります。

これは例えば自己破産するような人にとってはメリットかもしれません。

自己破産は借金が全て免責になるため、できるだけ長く今の家に住める競売を選択した方が生活を立て直せる可能性もあるからです。

一方で、離婚などで早期に問題を解決したいような人は、競売は向いていません。

任意売却は、短期決戦で問題を解決できるというメリットがあります。

追記.高く売れるかどうかは分からない

もう一つ、世間一般に言われる任意売却のメリットとして、「任意売却は高く売れる」ということが言われます。

現在、売却額については、必ずしも「競売よりも任意売却の方が高い」という図式にはなっていません。

そのため価格だけで任意売却を選んでしまうのは危険です。

実は、競売の売却額は結構高いです。

BIT(不動産競売物件情報サイト)では、過去の競売の売却価格を公表しています。

任意売却を選択する前に、必ずBITで近隣の売却結果や過去データを確認することをお勧めします。

BITでは売却基準価額と売却価額という2種類の価格が公表されています。

売却基準価額とは、入札前に入札の最低基準価格の目安を決めるために鑑定された早期売却価格です。

売却基準価額は市場価格の70%程度を目安に決められています。

保守的な鑑定であったとしても市場価格の50%程度です。

一方で、売却価額というのは実際に落札された価格です。

売却価額は、概ね売却基準価額の2倍です。

そのため、競売では市場価格の100%~140%程度の価格で売却されていることになります。

ひょっとしたら、「競売の方が高かったかも」と言う可能性は十分にあります。

すると、任意売却を選んでしまうと、逆に損です。

高く売れるからという理由だけで任意売却を選択するのは止めましょう。

一度、任意売却ではなく不動産一括査定などを利用して、そもそも普通の売却でどれぐらいで売れるのか見てみるのが一番得策です。

詳細は下記記事をご確認ください。

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以上、ここまで任意売却の5つのメリットについて見てきました。

では任意売却はどのような人に向いているのでしょうか。

そこで次に任意売却に向いている人について見ていきます。

5.任意売却に向いている2つのパターン

パターン1.今の家に住み続けたい人

任意売却は、ズバリ「今の家に住み続けたい人」は絶対に向いています。

買受人を指定できることは競売にはできないメリットです。

今の家に住み続けたいのであれば、何とかしてリースバックで買い受けてくれる人を探し、任意売却に持ち込むべきです。

ただし、リースバックで買い受ける金額があまりにも低い場合、債権者の合意を得られることはできません。

任意売却であれば、いくらでもリースバックできるというわけではないので、注意が必要です。

パターン2.アンダーローンの人

住宅ローン残債が売却額よりも低い場合をアンダーローンと呼びます。

アンダーローンの人も任意売却が向いています。

競売よりも早く問題が解決できるというメリットがあります。

尚、任意売却で、いくらで売却できそうかを知るには、買取業者による価格を調べてみるのが最も適切です。

任意売却の価格水準と買取業者による価格水準は、ほぼ同じであるためです。

買取に関しても一括査定サイトというものが存在します。

一括査定サイトで下調べをしてみて、任意売却を選択するかどうかを判断してみるのも一つです。

買取の一括査定については、下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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以上、ここまで任意売却に向いている人について見てきました。

では任意売却にはどのような費用がかかるのでしょうか。

そこで次に任意売却にかかる費用についてご紹介します。

6.任意売却では費用は掛からない

任意売却では、基本的に業者に払う費用はありません。

任意売却専門業者は、債権者から仲介手数料相当額を受領します。

任意売却では、必要な費用は売却額の中から捻出していくというのが基本です。

任意売却で家を売却すれば住むところを失います。

よって引越をしなければなりません。

引越費用についても、売却額の中から配分してもらうことになります。

ただし、引越代が必ずしももらえるとは限りません。

複数の債権者がいて配分額の協議が難航した場合は、もらえないこともあります。

売却額から引越代を捻出できなければ、費用として引越代が発生することになります。

以上、ここまで任意売却でかかる費用について見てきました。

 

7.まとめ

以上、任意売却業者の選び方・探し方と注意すべき悪徳業者の特徴について見てきました。

任意売却業者は、詐欺も存在します。

任意売却業者は債権者に紹介してもらうようにして下さい。

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