任意売却とは?ローン返済が厳しいときに知っておきたい全知識

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住宅ローンを延滞したまま放置していると、家を競売にかけられてしまう!と思っている人は多いですね。

でも実は、競売を避ける方法があります。それが「任意売却」です。

この記事では、任意売却とは何か、徹底的に解説していきます。任意売却と競売には様々な違いがあります。

任意売却には様々なメリットがあるので、ほとんどの人は、競売されるのを待つより、任意売却したほうが有利です。

とはいえ、任意売却は、金融機関との交渉しだいで結果が大きく変わってきます。

任意売却を行えば、必ずだれでも簡単に有利な結果が出るわけではない、ということを覚えておきましょう。

ポイント

任意売却の交渉は難しいので、優良な任意売却専門業者に依頼するのがポイント

でも、任意売却を誘う悪質な詐欺が多いので、怪しい会社にはくれぐれも気を付けてください。

騙されないための業者の選び方も解説していきますので、ぜひ最後まで読んでいただき、最良の選択をしてくださいね。

専門用語が多くて難しそう・・・
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
フクロウ先生
フクロウ先生
わかりやすく解説していくから、ついてくるのじゃ!

1. 任意売却とは

任意売却ってどんな制度?

住宅ローンを支払えなくなったときには、「任意売却」という選択肢があります。

広い意味で言うと、任意売却とは、自分の意志で不動産を売却することをいいます。

その中でも、この記事で説明する「任意売却」はちょっと特殊です。

任意売却とは、住宅ローン残高よりも安く売却するのに、抵当権を抹消してもらえる、特別な売却のこと。

普通は、住宅ローンを全額返済できなければ、抵当権を抹消してもらうことはできません。

でも、任意売却は金融機関の合意を得て行うので、住宅ローンを全額返済できなくても特別に抵当権を抹消してもらえます。

通常は、マイホームを売るときには、次の2つのパターンになります。

  • 住宅ローンの残高よりも高い値段で売って、売却代金で住宅ローンを返済する。
  • 住宅ローン残高よりも安く売って、差額を預金などで補填して、住宅ローンを返済する。

普通は、住宅ローンを全額返済するまで、住宅ローンを借りたときの「抵当権」が不動産についたままになります。

「抵当権」がついたままの不動産を買う人は、普通は見つかりません。

なぜなら、所有者が変わったとしても、「抵当権」がついたままだと、旧所有者の住宅ローンの返済が滞ったときには金融機関は不動産を差し押さえることができるからです。

住宅ローンを全額返済していないのに抵当権を抹消してもらえるなんて、かなり特殊なことなんだね!
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
フクロウ先生
フクロウ先生
そのとおり。金融機関と交渉して、認めてもらえた場合だけ任意売却は可能なのじゃ。

競売ってどんな制度?

住宅ローンが支払えなくなったら、家を競売にかけられるというのは有名ですね。

競売は、マイホームの所有者の意思で不動産を売るわけではありません。

住宅ローンの延滞が長期間になると、裁判所が「差押え」を行い、差し押さえた不動産を裁判所が売りに出すのが競売です。

ですので、スケジュールは裁判所が決めますし、所有者はそれを拒否することができません。

売却先も選ぶことはできず、最も高い値段で「入札」した人が落札して所有権を手にします。

そうすると、所有者は問答無用で期限までに家を明け渡さなければなりません。

それでは、延滞がはじまってから競売に至るまでの流れを詳しくみてみましょう。

1ヶ月や2ヶ月延滞したからといって、すぐさま競売にかけられるわけではありません。

1ヶ月程度の滞納

まず、住宅ローンを延滞すると、銀行から督促状が届きます。

少し遅れても返済すれば、特に問題は発生しません。

2ヶ月程度の滞納

2ヶ月くらい滞納してしまうと、金融機関から「このまま支払いしないと代位弁済になります」という督促状が届きます。

代位弁済とは・・・

保証会社が金融機関にローンを全額返済すること。

代位弁済後は、金融機関に代わって、保証会社等から借入金の返済を要求されます。

3~6ヶ月の滞納

3~6ヶ月くらい滞納してしまうと、「代位弁済」されます。

住宅ローンを延滞してから「代位弁済」されるまでの期間は金融機関によって違いますが、およそ3~6ヶ月くらい。

この時点で、いわゆるブラックリストに載ってしまいます。

代位弁済されると、住宅ローンの分割返済をする権利がなくなります。

これを「期限の利益の喪失」といいます。

分割返済する権利がなくなるので、保証会社から残りの住宅ローンの一括返済を請求されますが、当然、一括で支払うことなどできません。

そこで、自宅が競売にかけられてしまうことになります。

競売の準備

次に、裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。

これは、家を差し押さえたことを通知するもので、競売の開始日を知らせる通知です。

1ヶ月ほどすると、裁判所の職員などが家の調査に来ます。

家の調査から1ヶ月ほどすると、裁判所が「配当要求終期の広告」を行います。

これによって、「この不動産がこれから競売になります」と公開されます。

競売開始

競売開始日に入札が開始され、落札されると、家の所有権を失います。

そして、定められた日までに強制退去になるので、家を明け渡さなければなりません。

2. 任意売却の5つのメリット

任意売却のメリットは次の5つです。

任意売却のメリット5つ

  1. 残った債務を減らしてもらえることが多い
  2. 近所に知られずに済む
  3. スケジュール調整しやすい
  4. 転居費用が確保できる可能性がある
  5. 家に住み続けられる可能性がある

それぞれ詳しく見てみましょう。

メリット1.残った債務を減らしてもらえることが多い

任意売却は住宅ローン残高よりも安く売るので、借金が残ってしまいますが、交渉次第で借金を減らしてもらえる可能性があります。

必ず借金を減らしてもらえるとは限りません。

いくらくらい減るかは、交渉力や返済能力によって決まります。

一般的には、月々の返済が1~5万円くらいの返済可能な水準になることが多いです。

メリット2.近所に知られずに済む

競売では、裁判所の調査が入ったり、多くの不動産会社等が家の周辺を調査に来たりすることで、競売されることを近所に知られてしまう可能性が高くなります。

任意売却は、普通に不動産を売却した場合と同じように見えますので、近所に知られる心配が少なくなります。

メリット3.スケジュール調整しやすい

競売の場合には、裁判所の決めたスケジュールで明け渡し日などが決まります。

任意売却では、交渉しだいで、引き渡しのスケジュールの希望などを聞いてもらえる可能性があります。

メリット4.転居費用が確保できる可能性がある

競売の場合には、落札代金はすべて債務者のものになります。

でも、任意売却の場合には、交渉しだいで、売却代金の中から、引っ越し代金や転居先の敷金等の支払いに必要な転居費用をもらうことができる可能性があります。

金額としては、10万円~30万円くらいと思っておきましょう。

メリット5.家に住み続けられる可能性がある

競売の場合には、落札されたら一定の期限までに家を明け渡さなければなりません。

任意売却では、リースバックしてくれる人を選んで売れば、家を売却しても賃貸して住み続けられる可能性があります。

リースバックとは

家を売却しても、買主から家を借りて、そのまま住み続けること。

リースバックについては、こちらの記事もご覧ください。

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「競売より高く売れる可能性が高い」というのは本当?

ちなみに、もう一つ、任意売却のメリットとしてよく言われるのが「競売より高く売れる」ということです。

この記事で5つのメリットに含めていない理由は、「絶対に」高く売れるとは限らないのに、このメリットを強調する詐欺が多いからです。

一般的にいえば、競売は通常の市場価格の6~7割くらいの値段になってしまう可能性があります。

一方で、任意売却は通常の不動産売買と同じように買い手を探すことができるので、市場価格とあまり変わらない水準で売れる可能性があります。

そのため、「任意売却は競売より高く売れる可能性がある」というのは間違いではありません。

とはいえ、任意売却は競売よりも、「絶対に」高く売れるとは限りません。

競売でも、条件の良い物件ならば買い手が多く、市場価格と同じくらいで売れる場合もあります。

また、任意売却でも、不動産買取業者に売る場合、市場価格の7~8割くらいになってしまいます。

3. 任意売却の3つのデメリット

任意売却のデメリットは次の3つです。

任意売却のデメリットは3つ

  1. 数ヶ月延滞してないと任意売却できない
  2. 金融機関との交渉が大変
  3. 詐欺にあう可能性がある

それぞれ詳しく見てみましょう。

デメリット1.数ヶ月延滞してないと任意売却できない

任意売却は、住宅ローンをまだ延滞していない時点ではできません。

数ヶ月延滞し、期限の利益喪失通知が来て、代位弁済されてから任意売却が可能になります。

ただし、住宅ローン残高よりも高く売れるなら、延滞前でも売却は可能です。

デメリット2.金融機関との交渉が大変

自分で金融機関と交渉することは不可能ではありませんが、売却代金の合意を取り付けて、債務の減額や転居費用の確保まで交渉するのは簡単ではありません。

任意売却は、任意売却専門会社(任意売却を得意としている不動産会社)に依頼するのが基本です。

賃貸で有名なHOME'Sであれば、不動産会社を厳選チェックしたところのみに依頼が行えるので便利。

デメリット3.詐欺にあう可能性がある

任意売却に絡んだ詐欺は多く、悪質な業者が数多く存在します。

任意売却にメリットがたくさんあることはわかったけど、怖いです!
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
フクロウ先生
フクロウ先生
次の章をよく読んで、詐欺に引っかからないように気を付けるのじゃ!

4. 任意売却は誰に頼めばいいのか

任意売却をするには、まず金融機関と交渉する必要があります。

自分だけで交渉するのは難しいので、専門の会社に頼むのが一般的です。

悪徳業者に注意

任意売却を勧める悪徳業者は数多く存在します。

注意ポイント

特に、裁判所から「競売開始決定通知」が届いたあと、「配当要求終期の広告」が出たときに注意が必要

裁判所で「配当要求終期の広告」が出ると、誰でもその情報が手に入るので、そのタイミングで任意売却を勧める営業が増えます。

競売の申し立て後でも、任意売却に切り替えることはできるので、悪徳業者はそこを狙うのです。

悪徳業者の手口は様々です。

悪徳業者の手口1.手数料を前払いさせる

仲介手数料の前払いは違法です。

また、任意売却の場合は、自己資金を別途準備するのではなく、売買代金から手数料を差し引いてもらうように交渉するのが通常です。

悪徳業者の手口2.相場よりも安く売る

買主とグルになって、通常の相場よりも安い値段で売ってしまい、それが適正価格だと騙す手口です。

買主は安値で買った物件を転売して不正な利益を得ます。

悪徳業者の手口3.高額な手数料を取る

仲介手数料は宅地建物取引業法で「(売買価格×3%)+6万円+消費税」が上限と決められています。

「コンサルティング料」「任意売却申請費用」などの名目で、怪しい手数料を請求されたら詐欺です。


任意売却には様々なメリットがあることを先ほど紹介しましたが、債務の減額や転居費用は、債権者との交渉しだいで決まるものです。

有利な条件を簡単に約束されたら怪しいと思ってください。

注意ポイント

『絶対に競売より高く売れます』『転居費用を100万円確保します!』『借金は残りませんよ』といった、甘い言葉での誘いにはくれぐれも注意
この言葉は全部ウソなの・・・?
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
フクロウ先生
フクロウ先生
任意売却は絶対に競売より高く売れるとは限らない!
フクロウ先生
フクロウ先生
転居費用は交渉がうまくいった場合でも最大30万円くらいじゃ!
フクロウ先生
フクロウ先生
借金は減額してもらえることは多いけど、無条件に免除されるわけじゃないぞ!
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任意売却専門会社の選び方

まず、前提を再確認します。

住宅ローン残高よりもマイホームが高く売れる場合であれば、どこの不動産会社に依頼してもかまいません。

まずは、通常の売却にチャレンジしてみてください。

その場合は、不動産一括査定を利用することをオススメします。

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住宅ローン残高よりも安くしか売れないという場合に、任意売却で解決しようということになります。

でも、住宅ローン残高よりも安く売るのに抵当権を抹消してもらう「任意売却」は、金融機関との交渉力が必要です。

そこで、任意売却に特化している専門会社に依頼するようにしましょう。

よい会社の条件

  • 任意売却の実績、経験が豊富
  • 弁護士や司法書士と提携している

良い会社を見つけるには、金融機関等に紹介してもらうか、有名な会社を選ぶのがおすすめです。

保証会社などには、しっかりした任意売却業者が出入りしているので、そのような会社を紹介してもらいましょう。

任意売却で有名な会社は、任意売却119番全日本任意売却支援協会みどり住宅ローン相談所、などがあります。

他にも、賃貸で有名なHOME'Sであれば、不動産会社を厳選チェックしたところのみに依頼が行えるので便利です。

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5. 任意売却の流れ

任意売却の流れは、次のとおりです。

任意売却の流れ

  1. 専門会社に相談し、不動産の査定を受ける
  2. 専門会社が金融機関と交渉して同意を得る
  3. 不動産を売り出す
  4. 買主が見つかったら売買契約を結ぶ
  5. 引き渡し、決済

専門会社さえ見つかれば、流れは説明してもらえますので、詳細な説明は割愛します。

詳細は下記記事に詳しく説明しています。

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6. 任意売却でよくある6つの質問と答え

Q1.任意売却するとブラックリストに載ってしまうの?

いわゆるブラックリストに載るのは、住宅ローンを数ヶ月滞納した時点です。

任意売却した時点ではありません。

滞納が進んだ時点でブラックリストに載るので、その後、競売になるか任意売却になるかで違いはありません。

Q2.延滞している管理費・修繕積立金はどうなる?

管理費等を延滞していると、新しい所有者に請求が行くことになります。

そのため、任意売却が成立し、売買代金を受領する時点で、代金の中から清算するのが一般的です。

Q3.任意売却は返済が苦しくなったらいつでもできる?

住宅ローン残高よりも高く売れるならば、いつでもマイホームを売却してローンを返済することは可能です。

でも、ローン残高よりも低い値段で売却するのに特別に抵当権を抹消してもらう「任意売却」は、どんなタイミングでもできるわけではありません。

任意売却できるのは、数ヶ月延滞が進んで代位弁済されてから、競売の開札日前日までです。

Q4.任意売却にかかる費用は?

任意売却には、普通の不動産売買と同様に仲介手数料が必要です。

仲介手数料は、400万円以上の取引なら、「(売買価格×3%)+6万円+消費税」が上限です。

ただし任意売却の場合、これらは自己資金で準備する必要はなく、売却代金の中から差し引いてもらうように交渉するのが通常です。

仲介手数料以外に、抵当権の抹消費用(2万円前後)など、担保解除に必要な費用についても売買代金の中から支払うのが一般的です。

これ以外に任意売却業者に別途支払う手数料はないはずです。

また、手数料は売買代金受領時に精算するので、手数料の前払いを求めるのも宅建業違反です。

「着手金」などを請求する悪徳業者にくれぐれも注意しましょう。

Q5.必ず任意売却できるの?

住宅ローン残高よりも高く売れるならば、マイホームを売却してローンを返済するのは自由ですので、金融機関に同意してもらう必要はありません。

ですので、まずは通常の売却にチャレンジしてみてください。その場合は、不動産一括査定を利用することをオススメします。

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でも、ローン残高より低い価格で売却したのに抵当権を抹消してもらう「任意売却」の場合は、債務者が同意しないとできません。

自分で交渉することも不可能ではありませんが、交渉力・経験が必要なので、任意売却の経験豊富な会社に依頼するのがおすすめです。

Q6.任意売却したら自己破産しなきゃいけない?

任意売却と自己破産は別の制度なので、任意売却したら自己破産しなければならないわけではありません。

任意売却だけで解決できるケースもありますし、任意売却してから自己破産することも可能です。

マイホーム以外の借り入れがどれくらいあるか等によっても変わってくるので、任意売却専門業者の弁護士に相談してみるといいでしょう。

7. 返済が苦しかったら、まずやってほしいこと

住宅ローンの返済が苦しいとき、延滞が進んでから競売されるのを待つか、任意売却する以外にも、できることがあります。

できるだけ早く、次の3つの行動を試してみてください。

返済が苦しい時にやるべき3つの行動

  1. 金融機関に返済方法の変更を相談する
  2. 借り換えを検討する
  3. 売却相場を把握する

行動1.金融機関に返済方法の変更を相談する

延滞してしまう前でも、延滞してからでもかまいません。

返済方法を変更してもらえないかどうか、金融機関に相談してみましょう。

例えば、このような変更方法があります。

  • 子どもが卒業するまでの3年間だけ、返済額を減らして、その後に多めに返済したい。
  • 30年で組んだ住宅ローンを35年に延長したい。
  • ボーナス払いをやめて、月々均等払いにしたい。

ローン残高を減らしてもらえるわけではありませんが、返済額があと少し低ければなんとかなる、という場合も多いですね。

金融機関にとっても、任意売却や競売になるより、できれば返済してもらいたいと思っています。

返済方法の変更で乗り切れる可能性もあるので、まずは相談してみましょう。

行動2.借り換えを検討する

現在の住宅ローン金利は、昔よりもかなり低い水準になっています。

もしも、現在の市場金利よりも高い金利で借りているなら、他の金融機関での借り換えを検討してみましょう。

月々の返済額がいくらか減額できるかもしれません。

ただし、借り換え先の金融機関が過去の返済の履歴をチェックするので、すでに複数回、延滞してからでは借り換えは難しくなります。

住宅ローン一括を使うと、借り換え先の適切な金融機関を見つけることができます。

行動3.売却相場を把握する

ローン返済が厳しいならば、早めにマイホームを手放して平穏な生活を取り戻すのも一つの選択肢です。

その際、重要なポイントは、ローン残債よりも高く売れるかどうかです。

一般的にいえば、住宅ローンを借りたばかりではなく、ローン返済がある程度進んでいれば、ローン残高よりも高く売れる可能性が高くなります。

任意売却する場合でも、売却相場を把握しておくとスムーズに判断できますし、格安で売ろうとする悪質な任意売却業者を見抜くこともできます。

延滞の前でも後でも、マイホームの価値を把握しておくことが大切です。

不動産会社によって、不動産が売れる値段は違うことが多いので、まずは「 HOME4U 」や「 イエウール 」などの一括査定サービスを利用して、複数の会社に査定を依頼するのがおすすめです。

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まとめ

いかがでしたか?任意売却には競売と比べて様々なメリットがあります。

ただし、交渉次第で結果が変わってくるものなので、実績豊富な任意売却専門会社に相談しましょう。

悪質な業者に騙されないよう、くれぐれも気を付けてくださいね。

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