いざというときに売却しやすい価値あるマンションの選び方5つの鉄則

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昔は住宅の購入は一生に一度だけの人がほとんどでしたが、最近では住宅を買い替える人達も増えてきました。

買い替えの際、思わぬ壁にぶつかるのが売却です。

いざ売ろうとしたら、なかなか売却できないマンションも少なくありません。

これからマンションを購入するのであれば、いざと言うときに売却しやすい価値のあるマンションを選ぶべきです。

マンションを購入しようとしている人の中には、

  • 売却しやすいマンションとはどのようなマンションだろうか
  • 価値の落ちないマンションとはどのようなマンションだろうか
  • 値崩れせずすぐに売れるマンションとはどのようなものだろうか

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では、「売却しやすいマンション」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは売却しやすいマンションとはどのようなマンションであるか理解することができます。

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1.築年数とマンション価格の関係

マンションは、土地と建物で構成されています。このうち、建物は築年数の経過に伴い、価値を下げていくのが通常です。

そのため、マンションの価格は、築年数とともに、下落していきます。下落の原因は、建物価値が落ちるためです。

以下のグラフは東日本不動産流通機構のデータから、筆者が築年数別のマンションの売出価格単価と成約単価の値動きについてグラフ化したものです。

青いラインが売出㎡単価で、赤いラインが成約㎡単価になります。

%の数値は売出価格に対する成約価格の割合です。

グラフを見ると、マンションの価格は築21年を超えるとなんとなく下げ止まる様子が分かります。

これは土地価格が下がらないためです。土地価格は建物価格とは別の値動きをします。

土地価格が上がれば、マンション価格が上がることもあります。マンションの値崩れの原因は、建物です。

ポイント

立地や日当たり等、建物の築年数とは無関係な要素が優れているマンションであれば、価値は下がりにくく、売却しやすいマンションとなる

売却しやすいマンションとは、立地や日当たり等の要素がいかに優れたマンションを購入できるかがポイントになるのです。

以上、ここまで築年数とマンション価格の関係について見てきました。

では売却しやすいマンションとはどのようなものでしょうか。

そこで次にアンケート結果から客観的に見る売却しやすいマンションについて解説します。

2.アンケートから分かる売却しやすいマンションの条件

2017年11月に全国宅地建物取引業協会連合会が「不動産の日アンケート 住宅の居住志向及び購買等に関する意識調査」というものを行っています。

この調査では、買主に対して不動産の購入で重視する点についてアンケートを取っています。

その結果は以下の通りです。

購入で重視する点割合
周辺・生活環境が良い64.5%
交通の利便性が良い58.0%
不動産の価格40.2%
日当たり・住宅の向き35.1%

不動産の購入で重視する点

購入で重視する点は、価格以外の理由としては、「周辺・生活環境が良い」、「交通の利便性が良い」、「日当たり・住宅の向き」となっています。

築年数が新しいとか古いとか、設備が優れているとか等については、あまり重視されていないことがポイントです。

ここに大きなヒントが隠されています。

ポイント

「周辺・生活環境が良い」「交通の利便性が良い」「日当たり・住宅の向き」という条件が整っていれば、購入で重視する要素が満たされており、売却しやすいマンションになる

以上、ここまでアンケートに見る売却しやすいマンションについて見てきました。

では、購入に当たっては、どのような点に気を付けたらいいのでしょうか。

そこで次に購入の5つのポイントについてご紹介します。

3.マンションを購入する上での5つのポイント

前章のアンケートでは、買主の重視するポイントは、「周辺・生活環境が良い」「交通の利便性が良い」「日当たり・住宅の向き」という点を重視することが分かりました。

その結果を踏まえ、購入の5つのポイントを解説します。

 

ポイント

  1. 周辺環境
  2. 駅距離
  3. バルコニーの向き
  4. 階層

 

ポイント1.周辺環境

不動産の購入は環境を買うこととも言われています。

不動産を購入する人は、不動産そのものを購入しているのではなく、周辺環境を購入しているという表現です。

例えば、東京で人気の住宅地に武蔵野市があります。武蔵野市は閑静な住宅街として名高く、歩道が整備され、立派な街路樹もあり、素敵な街並みです。

お隣の中野区よりも人気があります。武蔵野市に物件を欲しい人は、武蔵野市の環境を気に入って購入します。

そのため、最初に「武蔵野市ありき」で物件を探します。周辺の環境が、自分たちのイメージしている武蔵野市と合致していれば、マンションが多少古くても購入します。

武蔵野市ではなくても、似たような例は多くあります。

学区が良い、街並みが綺麗、有名人が多く住む等々、環境の良い場所は、住みたい人が多くいます。

このような場所にある物件は、購入したいと思う人が多くいるため、売却しやすくなります。

ポイント

マンションを選ぶ場合には、まずは環境の良いエリアの物件を選ぶことが第一歩です。

ポイント2.駅

アンケートの中には「交通の利便性が良い」という回答が第2位でした。

交通利便性を考える上で、一番大切なことは「最寄駅はどこにするか」という点です。

一口に駅と言っても、まず路線に人気や不人気があります。

場所によっては、私鉄よりもJRの方が人気は高いエリアや、私鉄の中でイメージに差があるエリア等々が存在します。

駅選びでは、まずは人気の路線を選ぶことがポイントです。

次に人気の路線の中でも、快速停車駅や他の路線への乗換駅等、便利な駅が望ましいです。

人気の路線のターミナル駅にある物件を選ぶだけでも、マンションの価値はかなり落ちにくくなります。

交通の利便性が良いということは、言い換えると最寄駅が良いということになります。

ポイント

マンションを購入する場合には、最寄駅を重視して購入するようにしましょう。

ポイント3.駅距離

良い最寄駅を選んだら、次に考慮すべきは駅距離です。

優先順位としては、「最寄駅をどこにするか」の方が高く、その次が駅距離になります。

不人気な駅を選んでしまうと、たとえ駅から近い物件を購入しても、価値を維持しにくくなります。

一方で、良い最寄駅の物件であれば多少駅からの距離が離れていても、売りにくさをカバーすることができます。

マンションを購入する人は、一戸建てを購入する人よりも利便性を重視するため、駅距離の重要性は一戸建よりも高いです。

売却しやすいマンションは、原則駅から10分以内の物件です。

10分を超えてしまうと、途端に売却しにくくなります。

一戸建ての場合は、庭付きに憧れる人が多いため、多少駅から離れていても購入する人は多くいます。

駅距離についてはシビアに見られるのがマンションの特徴になります。

駅距離は、10分以内が原則ですが、理想を言うと5分圏内の物件が望ましいです。

10分という距離は、歩き慣れると苦痛ではありませんが、初めて行くとかなり遠く感じます。

売却において、購入希望者は複数の物件を内覧することが多いですが、初めて訪れる人にとっては、駅から5分の物件と10分の物件ではかなり印象が異なります。

ポイント

最寄駅があまり良い駅ではない場合、駅距離はなるべく5分圏内の物件を選ぶようにしましょう。

ポイント4.バルコニーの向き

前章のアンケート結果では、4位に「日当たり・住宅の向き」という項目がありました。

マンションにおいて「日当たり・住宅の向き」というのは、バルコニーの向きになります。

一戸建てにおいては、メインの向きはあるものの、一応、どの部屋にも窓があり、東西南北の方向から光を取り入れることが可能です。

しかしながら、マンションの場合、角部屋でない限り、日光を1方向からしか取り入れることができません。

そのため、一戸建よりもマンションの方が住戸の向きが重要になります。

住戸の向きは南向きが一番価値は高いです。

南向きであれば、洗濯物も十分に干すことができ、太陽が室内にあたっている時間も一番長く、明るく過ごせます。

南向きは、冬場に一番部屋を暖めてくれる向きであるため、暖房費用も節約できます。

南向きの次に価値があるのは東向きです。

東向きの部屋は朝日が差し込むため、朝も目覚めやすいです。

主婦が選択を行う場合は、午前中に行うことが多く、午前中に日が差す東向きの方が、家事も行いやすくなります。

東向きの次に価値が劣るのは西向きです。

西向きは、真夏の西日が嫌われるため、買主に敬遠されます。

西向きの部屋は、売却のしやすさ以前の問題で、買ってから後悔する人が多いです。

夏場はバルコニーに「すだれ」をかけないと過ごせません。

バルコニーの向きで一番劣るのは、北向きです。

北向きの部屋は、冬場予想以上に寒いので、避けるべきです。

西向きと北向きの部屋は、売却しにくいので、購入しない方が良いでしょう。

また、角部屋であれば、南東側の角部屋が一番価値はあります。

次に、南西、北東、北西という順番で価値が下がっていきます。

このようなバルコニーの向きに関しては、築年数とは無関係な価値があります。

南向きの部屋は、築年数がどんなに経過しても、南向きのままです。

ポイント

バルコニーの向きは、築年数に関係なく、マンションの価値を維持する重要なポイントになります。

ポイント5.階層

階層は、高ければ高いほど良いです。マンションの高い部屋は眺望が良いというメリットがあります。

また、高い部屋の方が日の当たっている時間が長くなり、日当たりも良好です。

一方で、低層階は眺望や日当たりが悪いだけでなく、セキュリティー面も劣ります。

特に1階は、泥棒からの侵入もされやすく、通行人にも覗かれやすいという欠点があります。

また、マンションの1階は湿気がとても多いため、押入に布団を入れると、布団がすぐにカビます。

マンションの1階は、よほどのことがない限り、避けるべきです。

一時期、東日本大震災以降、高層階を敬遠する動きも見られましたが、そのような傾向も、もうなくなってしまいました。

やはり高層階を好む人の方が多いです。

ポイント

中長期的に資産価値を考えれば、やはり高層階の方が売却しやすいマンションということが言えます。

4.まとめ

以上、いざというときに売却しやすい価値あるマンションの選び方5つの鉄則について解説してきました。

売却しやすいマンションを選ぶには、周辺環境や駅の属性、駅までの距離、バルコニーの向き、階層の5つをしっかり意識して購入しましょう。

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