【売却VS賃貸】転勤が決まったときの家はどうすべきかを解説

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商社マンや銀行員など、全国や海外への転勤が当たり前という人たちがいます。

このような人たちは家を買った瞬間に転勤が決まるということも少なくありません。 

転勤が決まったとき、問題となるのは今の家です。

転勤が決まった人の中には、

  • 今の家は売却すべきか、賃貸に出すべきか、どちらが良いのだろう
  • 売却や賃貸にはどのようなメリットとデメリットがあるのだろう
  • 売却と賃貸はどちらが得なのだろう

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では転勤が決まったときの家の「売却vs賃貸」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは売却と賃貸のどちらが良いか選択できるようになります。

1.家を売却する3つのメリットと3つのデメリット

家売却の3つのメリット

転勤で家を売却すると、以下のようなメリットがあります。

  1. 住宅ローンの支払いから解放される。
  2. 毎年不動産所得の確定申告をする必要がない。
  3. 新しい家で環境を変えることができる。

1つ目としては、売却してしまえば、今の家の住宅ローンの支払からは解放されます。

会社によっても転勤手当は異なりますが、転勤手当が手薄い会社であれば、残してきた家のローンは重くのしかかります。

賃貸をしても住宅ローン返済を賄えない場合もあります。

空室時に固定費の負担も考えると、経済的には売却してしまった方が負担は軽くなります。

2つ目としては賃貸をすると、不動産所得が発生するため、毎年確定申告をする必要性が出てきます。

売却してしまえば、確定申告は売却時の1度だけで済みます。 

毎年の確定申告をしなくても良いという点では、売却の方が楽です。

3つ目としては、戻ってきたときも、新しい家を購入することで今の環境を変えることができるというメリットがあります。

特に今の家や周辺環境に不満のある方は、環境を変える良いチャンスです。

不動産の購入も1回目よりは2回目の方が遥かに上達しています。

売却してしまえば、前回の失敗を考慮して、より良い家を購入できるというメリットがあります。

家売却の3つのデメリット

転勤で家を売却すると、以下のようなデメリットがあります。 

  1. 副収入を得るチャンスがなくなる。
  2. 戻ってきたら、再度家を購入する手間と費用が発生する。
  3. オーバーローンの場合売却しにくい。 

1つ目としては、売却してしまえば、せっかくの資産を活かせないというデメリットがあります。

家賃収入という副収入が得られるチャンスでもあり、売ってしまうのはもったいないという考え方もあります。 

2つ目としては、売却してしまうと戻ってきたときに、また家を探さなければならないというデメリットがあります。

再度家男購入するには手間がかかりますし、また仲介手数料等の諸経費も二度発生することになり、無駄です。 

売却や購入を繰り返せば、その分、無駄なロスも大きくなります。 

3つ目としては、オーバーローンの人は売りにくいというデメリットがあります。

オーバーローンとは、売却額よりも住宅ローン残債の方が大きい状態のこと

オーバーローンで売却してしまうと、残った残債については、貯金を取り崩して支払うことになります。

新築物件を購入直後の人はオーバーローンになっている可能性があります。 

住宅ローン残債と売却額との関係によっては、売却しない方が良いという選択肢もあります。

以上、ここまで売却のメリットとデメリットについて見てきました。

では賃貸にはどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

そこで次に賃貸のメリットとデメリットについてご紹介します。

2.賃貸の3つのメリットと3つのデメリット

賃貸の3つのメリット

転勤で家を賃貸すると、以下のようなメリットがあります。 

  1. 戻ってきたときに新たに家を購入しなくて済む。
  2. 副収入が得られる。
  3. オーバーローンでも無理なくできる。

1つ目として、短期で戻ってくる可能性が高い人は、戻ってきたときに、再度家を購入しなくても済みます。

家の購入は物件探しやローンの申込等が必要となるため、かなり面倒です。 

特に海外から戻ってくるようなときは、家があるとの無いのでは生活の立て直しにかかる労力が大きく異なります。

賃貸をしておけば戻ってきたときに家があるという安心感があります。

2つ目としては副収入が得られるという点です。

ただし、転勤期間中に家を貸す場合、定期借家契約で家を貸すことになります。 

定期借家契約とは、契約期間満了時に確実に家が返ってくる契約です。

定期借家契約は、貸す側にとっては有利ですが、借りる側にとっては不利なため、賃料は相場よりも低くなります。

住宅ローンが完済しているような人であれば、副収入として期待できますが、住宅ローンが返済中の場合、賃料では住宅ローンの返済を賄いきれない可能性もあります。

尚、定期借家契約については,、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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3つ目のメリットとしては、賃貸であればオーバーローンの人でも無理なくできる対応できるという点です。 

オーバーローンとは、売却額よりも住宅ローン残債の方が大きい状態のこと

オーバーローンは特に新築をフルローンで購入したばかりの人に起こりやすいです。

住宅ローンは元金と利息の合計が毎月一定額となるような元利均等返済方式で返済を行います。

元利均等返済では、返済当初はほとんど元金を返済することができません。

一方で、新築住宅は、住んだ瞬間から価格が下がるため、住宅ローンの残債よりも売却額が下がっている可能性があります。

新築の家を購入した人は、売却はせずに賃貸した方が良いでしょう。

賃貸の3つのデメリット

転勤で家を賃貸すると、以下のようなデメリットがあります。

  1. 家が荒らされる可能性がある。
  2. 空室リスクがある。
  3. 家賃が低くて住宅ローン等を賄えない場合もある。

1つめのデメリットとしては、家を人に貸してしまうと、荒らされる可能性があるという点です。

ただし、人が住むということは、同時に掃除等の管理も行われるため、良い人が借りてくれれば建物価値を維持することができます。

家を荒らされないようにするには、管理会社にしっかりと入居審査をしてもらう等の工夫が必要になります。 

2つ目としては、空室リスクがあるという点です。

空室が発生すれば、住宅ローンや固定資産税等の固定費を自分で負担しなければなりません。

家を賃貸に出すということは、基本的にはアパート経営と同じです。

事業のリスクとして、空室リスクが存在します。 

3つ目は、賃貸に出しても家賃が安過ぎて住宅ローン等を賄えない場合があるということです。

特に、駅から遠い物件や、4LDKのような広い物件などは借手がなかなか見つからないため、大幅に家賃を下げることもあり得ます。

大した金額にならず、手間ばかりかかる可能性もあります。 

以上、ここまで賃貸のメリットとデメリットについて見てきました。

では売却すべきか賃貸すべきかどのように判断したら良いのでしょうか。

そこで次に売却した方が良い人について解説します。

3.家の売却をオススメする3つのケース

売却と賃貸のメリット・デメリットを踏まえると、売却した方が良い人は以下のような人になります。

家売却をオススメする人

  • 転勤が長期になる可能性がある人
  • 売却したら住宅ローンが完済できる人
  • 他人に貸すことに不安や面倒を感じる人 

特に転勤が長期になり、いつ帰ってくるのか分からないような人は、思い切って売却してしまうのも一つです。 

長期転勤では、家族が転勤先を気に入り、そのまま住み続けるというようなことも良くあります。 

売却した方が、過去に縛られなくなるため、柔軟性は向上します。 

以上、ここまで売却した方が良い人について見てきました。

そこで次に賃貸した方が良い人について解説します。 

4.賃貸をオススメする3つのケース

賃貸した方が良い人は以下のような人たちです。 

賃貸をオススメする人

  • 比較的短期で戻ってくる人
  • 今の家や街が気に入っている人
  • 再度購入するのが面倒な人

賃貸に関しては、23年のように比較的短期で戻ってくる可能性の高い人に向いています。 

23年後に戻ってくるのに、もう一度家を購入すると、仲介手数料等の購入費用がかなり無駄になります。 

また今の家や街が気に入っている人であれば、戻ってきたいと思われる方も多いと思います。

例えば、注文住宅でこだわりの家を作ったような人は、売却するのはもったいないと言えます。

小学校や中学校の学区が良ければ、家はそのまま残しておいた方が良いでしょう。

以上、ここまで賃貸した方が良い人について見てきました。

では色々事情があり決めきれない人はどうしたら良いのでしょうか。

そこで最後に迷ったらとりあえず賃貸について解説します。 

5.【筆者の結論】迷ったらとりあえず賃貸

どちらにしようか、決めきれない方は、とりあえず「賃貸」を選択することをオススメします。

理由としては、売却はいつでもできるからです。

賃貸であれば、とりあえず賃貸に出してみて、やっぱり上手くいかなかったら、売却するという方向転換ができます。

「どっちにでも転べる」という意味では、賃貸の方が優れています。

転勤は短期だと思っていたら、いつ戻れるか分からなくなってしまったというようなこともあり得ます。

そのような時は、賃貸なら後から売却ということもできるのです。

ただし、後から売却する場合、3年後の12月31日までに売却するかどうかの判断が必要です。 

居住用財産と呼ばれるマイホームを売却する場合、税金の還付を受けたり、節税をしたりする特例があります。

それらの特例を適用するには、いくつかの要件を満たす必要がありますが、その中で以下の様な要件があります。

転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)

居住用財産の税金特例は、マイホームを賃貸しても適用できますが、転居してから3年後の1231日を超してしまうと、特例を受けることができません。

そのため、賃貸を選択した場合には、必ず3年以内に一度、売却するかどうかの判断をするようにしてください。

売却する可能性があるのであれば、特例を適用した方が得になります。

ポイント

賃貸はとりあえず3年間ということを頭に入れておきましょう。 

尚、居住用財産の特例に関しては、以下の記事で詳しく記載しています。

ぜひご参照ください。

 

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6.まとめ

以上、転勤が決まったときの家はどうすべき?売却vs賃貸を徹底比較してきました。 

売却か賃貸かを迷われている方は、とりあえずどちらでも転べる賃貸がおススメです。

ただし、売却の特例の権利を失わないためにも、3年以内に再度売却の可能性を検討するようにしましょう。

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