プロがこっそり教える!家を建てるための土地探しのコツ10条

プロがこっそり教える!家を建てるための土地探しのコツ10条

これから注文住宅を建てたいと思っている人は、「土地はどのように探せば良いのだろうか」と思ったことはないでしょうか。

土地は、自分か買いたいときに買いたい場所の土地が買えるものではありません。

不動産会社に行っても、気に入った土地が無ければ、買えません。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • どうやったら良い土地を探すことができるのだろうか
  • 納得のいく土地を探すためのコツを知りたい
  • 土地探しの方法を教わりたい

結論からすると、土地探しにはコツがあります。

そのコツを知るだけでも、かなり土地探しが上手になります。

そこで今回の記事では、「土地探しのコツ」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは土地探しのコツ10条を知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.買ってはいけない土地を知る

土地の購入にあたっては、絶対に買ってはいけない土地があります。

それは建物を建築することができない土地です。

都市計画法で定める都市計画区域及び準都市計画区域においては、道路幅員が4m以上の道路に2m以上の間口で接している土地でないと、建物を建てることができません。

建物が立てられる最低条件

建物が立てられる最低条件

通常、都市部は都市計画区域内なので、この規定が当てはまります。

この規定を満たしていない土地は、道路に接道していないため、無道路地ということになります。

例えば、間口が1.5mしかないような土地は無道路地です。

また全く道路に接していない土地も無道路地です。

無道路地は建物を建てることができないため、購入してはいけません。

また、もう1つ、建物を建てることができない土地に市街化調整区域の土地というものがあります。

市街化調整区域とは、市街化を抑制する区域であるため、そのエリアの土地は原則建物を建てることができません。

無道路地や市街化調整区域の土地は、不動産会社から説明はありますが、購入してはいけない土地なので、買わないようにして下さい。

2.良い土地を知る

良い土地とは、道路との接道面が、南か東かに接しており、道路から50cm~1m程度高い土地になります。

形は長方形で整形の方が良いです。

できれば間口が長い方が良く、長方形の長い編が道路と面しているのが良い土地です。

道路から50cm~1m程度高い土地は、建物から道路にある下水へ流す排水が楽になります。

自然と排水勾配が確保できるため、建物のレイアウトも自由にできます。

逆に、道路よりも低い土地は購入してはいけません。

道路より低い土地は、下水へ放流するため、敷地から下水をポンプアップしなければならなくなります。

また形の良い土地は土地を無駄なく効率的に利用できます。

間口が大きければ、家も実際よりも大きく見せることができます。

3.安い土地を知る

典型的な安い土地としては地型が悪い土地や駅から遠い土地があります。

また、駅に近くて、地型良くても、安い土地はあります。

例えば、下図のようにミニ分譲されたような土地を見かけることもあると思います。

ミニ分譲土地

このように区画割された土地の場合、BとかCの土地は価格が比較的安いです。

BやCの土地は私道のどん詰まりの先に土地があるため、「私道のドン」などと呼ばれます。

私道のドンは、車などのUターンや切り返しができないことから、利用価値が劣り、価格が安くなります。

ただし、形も悪くなく、奥まって少しだけ静かな環境であることから、比較的お買い得な土地です。

土地を探す場合は、このような土地も注意深く探すようにして下さい。

4.直接購入の打診をして査定額を見積もっておく

欲しい土地があれば、直接打診するという高騰テクニックもあります。

駐車場や長年空き家になっている物件は売却してくれる可能性があります。

駐車場や空き家は、法務局に出向き、登記簿謄本を取ることによって所有者を知ることができます。

法務局に行くと、住所から土地の地番を割り出せるシステムがあります。

そこで地番を調べ、登記簿謄本と取得します。

所有者が特定出来たら、購入を打診してみます。

購入を打診する前に、一度査定をとっておくことをオススメします。

所有者があまりにも法外な値段を吹っかけてくるようであれば、購入は見送った方が良いかもしれません。

HOME4U 」では購入検討者でも査定を取ることができます。

査定の理由で「その他」を選び、「購入検討している」等を記載しましょう。

また、下記のようにすればメールで査定額をもらえます。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

とても便利なサービスなので、ぜひ利用しましょう。

5.「じっくり探す」

5つ目は何よりもじっくり探すということです。

土地は焦って買ってもろくなことはありません。

不動産の購入は、焦って高く買うことを「買い進み」と呼びます。

こんな言葉がわざわざあるということは、それだけ後悔している人が多いということ。

買い進みにならないように、まずはじっくり構えることがポイントです。

上手く土地を購入している人は、2~3年土地探しに時間をかけています。

探索期間を設けることで、その間に自己資金も貯めることができます。

ただし、チャンスはそう多くは訪れません。

時間をかければ自然と良い物件が見つかるということではありません。

気長に構えつつ、良い物件が出てきたら、パッと購入できるように常に準備をしておきましょう。

6.土地の相場を知る

土地を購入するには、自分が購入したいエリアの土地の相場を把握しておくことが重要です。

土地相場は、坪単価で表現されます。坪とは、約3.3058㎡です。

不動産は精密機械ではないので、坪単価も非常にアバウトです。

土地の相場は、だいたい万円単位で表されます。

坪15万円とか、坪40万円というのが相場観です。

土地の相場は、SUUMOなどのポータルサイトで調べることもできます。

また周辺に地価公示都道府県地価調査のポイントがあれば、そこからでも推測されます。

ただし、都心部では、地価公示等の価格は相場よりもやや低めのため、地価公示価格等の1割増くらいがちょうど相場という感じです。

相場が分かっていると、良い土地が出てきたときに、高いか安いかすぐに判断ができます。

売出価格は、ほとんどの場合、相場よりもやや高めです。

相場よりもやや高めの物件が現れたら、交渉すれば相場並の金額で購入できる可能性があります。

土地の相場を知る方法は下記記事で詳しく解説しています。

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7.希望条件を固める

土地を購入する場合は、希望条件を固めておく必要があります。

「最寄り駅はどこか」「広さはどれくらいか」「駅距離はどの程度まで許容できるか」「予算はどの程度まで出せるか」「子供に通わせたい学区か」等々です。

戸建住宅の場合、敷地の広さは40~60坪が標準的です。

土地相場は坪単価で決まっていることが多いため、敷地面積が広くなれば、総額も上がってきます。

土地価格が非常に高いエリアであれば、30坪程度の小さな土地を購入するという考えもあります。

30坪程度は、狭小住宅の部類になり、建築費が若干割高となりますが総額を抑えることは可能です。

また、駅距離も離れるほど、土地価格は安くなります。

車を持つ予定であれば、駅から10分以上離れていても検討の余地はあると思われます。

さらに、学区を気にする方は、学区の範囲をきちんと調べておく必要があります。

一方で、将来的に中学受験を考えている方は、学区の優先順位は下げても良いでしょう。

8.不動産会社にアナウンスする

土地探しのポイントは、「不動産会社に欲しい土地をアナウンス」しておくことです。

直接、不動産会社に出向き、「この辺にこういう土地があれば欲しいので、知らせて欲しい」とアナウンスしておきます。

不動産会社が連絡できるよう、連絡先は必ず伝えるようにして下さい。

このような手法は一般的にも良く行われます。

例えば、人気のマンションなどは中古でも欲しい人が多いため、「あのマンションの東向きの部屋が出たら売って欲しい」と伝えておきます。

すると、そのマンションで良い部屋が売りに出ると、すぐに売却が決まります。

人気のあるマンションの良い部屋などは、欲しい人が多いため、広告に出る前に売却が決定しているケースがあります。

土地も同様であり、条件の良い土地は、インターネット広告で出回る前に売却が行われています。

裏を返せば、売物件として長期に広告が出回っているような物件は良い物件とは言えません。

そのため、良い土地を購入するには、市場に出回ってしまう前に購入することです。

土地探しのコツは、良い物件を不動産会社にこっそり紹介してもらうことが一番需要なポイントになります。

9.不動産会社を定期訪問する

前章でも述べましたが、良い物件を購入するには、事前の不動産会社へのアナウンスが必須です。

ただし、ここからがもっと重要になります。

不動産会社に希望条件を伝えると、最初の1~2回は「こんな物件どうですか?」というような情報提供がきます。

しかしながら、その後、すぐに来なくなります。

不動産会社も忙しいので、すぐにお金にならないことをなかなか継続できません。

そのうち、あなたの存在自体も忘れます。

そこで、重要なのが、アナウンスした後、定期的に不動産会社を訪れるということです。

月に1回程度出向き、「どうですか?その後、良い物件出ましたか?」と確認しに行きます。

このように不動産会社には継続的に顔を見せないと、良い物件は絶対に出てきません。

不動産会社は、物件情報を求めてくる人がたくさん来ます。

そのため良い物件が出てくると、「一番買ってくれそうな熱心な人」に情報を回してしまいます。

定期的に不動産会社を訪問することで、この人は本当に買う気がある人だと認識してもらえるようになります。

物件情報はすぐに来なくなってしまいますので、不動産会社は定期的に訪問するようにしましょう。

10.専任媒介の物件を探す

土地の物件広告を見る際、ポイントがあります。

広告には専任媒介または専属専任媒介と媒介契約の形式が書かれています。

専任媒介または専属専任媒介とは、売主が契約している不動産会社が1社だけという契約です。

それに対して一般媒介というのは売主が複数の不動産会社と契約しています。

専任媒介と一般媒介の違い

専任媒介と一般媒介の違い

このような売物件は、不動産会社が売主と独占的に契約しているため、価格交渉がしやすい物件です。

不動産会社も自分で買主を見つけることができれば、売主と買主の両方から仲介手数料を取ることができるため、なんとか買主の意向を反映させようと交渉を頑張ってくれます。

物件を購入する際は、専任媒介または専属専任媒介の物件を選ぶのが鉄則です。

専任媒介または専属専任媒介かどうかを必ずチェックしましょう。

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11.まとめ

プロがこっそり教える!家を建てるための土地探しのコツ10条について見てきました。

最大のポイントは不動産会社へのアナウンスとその後の定期訪問です。

良い物件情報を提供してもらえるように、不動産会社と良い関係を築いてください。

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