不動産売却

不動産売却のおすすめの売却時期や時期の決め方について

投稿日:2016年6月9日 更新日:

不動産は売却時期によって売り易さや値段が変わってしまうのをご存知でしょうか。不動産は元々の金額が高いため、売り時を間違えるとかなり大きな損をしてしまいます。

ただ、正直なところ不動産の売却は初めてなので、ほとんどの人が分からないと思います。

  • 不動産売却のおすすめ時期はいつか?
  • 不動産売却時期はどうやって決めればいいのか?
  • 不動産売却したときの確定申告や税金の時期はいつか?

そこで、今回の記事では不動産の売却に関してのおすすめ時期や売却時期についてお伝えします。

初めて売却を行う方でも読めば解決できるまで丁寧に説明していますので、ぜひ最後までご覧いただけると幸いです。

1.不動産売却のおすすめ時期

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まず最初に不動産の売却時期について解説します。下記2点に視点から考えてみましょう。

  • 「築年数は何年頃が売り時か」という建物のライフサイクルから考えた適正時期
  • 「いつの売却時期が良いのか」という年内のシーズンから考えた適正時期

適正な売却時期を考えるには、上記の2通りからのアプローチを考える必要があります。順に説明します。

1-1.築年数は10年以内が売りやすい

1つ目に「築年数は何年頃が売り時か」という点についてです。

これは建物の経済的耐用年数の観点から、木造の戸建て住宅と鉄筋コンクリート造のマンションでは少し考え方が異なります。

経済的耐用年数とは税法上の耐用年数とは異なり、建物に市場価値が発揮されている年数を言います。

経済的耐用年数は、木造の戸建住宅であれば20年程度、鉄筋コンクリート造の40~50年程度です。この年数はあくまでも経済価値がある期間ですので、実際、この期間を超えても建物としては使用可能です。

1-1-1.築年数別の大よその下がり幅

日本では新築を重んじる消費者が多く、戸建住宅もマンションも新築時が価値は一番高いです。

建物価値は、誰かが住んだ事実を境にガクッと下がります。そのため建物は1年目から2年目にかけて最も大きく下がります。それ以降値段は安定し、戸建であれば築5~6年、マンションであれば築8~9年まで比較的高い値段が付きます。

次に価格が大きく下がる時期は築15年が目安です。この時期は設備の大規模修繕が立て続けに発生する時期でもあります。

マンションは修繕計画に基づき修繕を行っていますが、修繕積立金も徐々に上がっていくのがこの時期です。

1-1-2.戸建ての住宅は20年以上だとゼロになることも多い

戸建住宅に関しては、この時期になると手入れをしている家としていない家で見た目上かなりの差がついています。

さらに戸建て住宅の場合、築20年で建物価格をゼロと査定する業者も多いです。残念なことに、戸建て住宅で手入れを施していても、築20年以上経つと価値をゼロと判断されているのが実態です。

築年数に関しては、マンションの方が、長いこと価値を維持できる傾向にあります。

戸建に関しては、中古でも建物を気に入ってくれれば、意外と値段がつくという傾向はあります。

これは買主の好みの部分であるため、築年数のみでは決まりません。ざっくり言うと、戸建もマンションも築10年以内であれば、売り時と言えます。

次に「いつの売却時期が良いのか」という年内のシーズンから考えた適正時期について説明します。

1-2.いつの売却時期は2~3月がベスト

2つ目に、「いつの売却時期が良いのか」について説明します。

不動産市場は新築も中古も春の移動シーズンに向けた「ちょっと手前」の時期が最も良く動きます。

新生活は4月1日からスタートするため、最も不動産が高く売れる時期は2~3月にかけてとなります。

ちなみに新築マンションの竣工時期は1月末か2初旬がベストと言われています。

この時期に竣工しておけば、たとえ竣工前に完売していなくても、4月に向けた最後の駆け込み需要で売却することが可能だからです。

東日本大震災は3月11日でしたが、この時期にちょうど新築マンションを購入してハラハラした人も多かったと思います。

1-2-1.売却活動は12月から始めよう

中古不動産の売却期間は3か月程度時間をかけるのが理想的です。そのため12月頃から売却活動を始めれば、ピーク時の3月に売れることになります。

不動産は焦って売ると「売り急ぎ」という現象が発生し、値段が安くなる傾向にあります。そのため3月に売却を開始するのではなく、前もって12月頃からスタートすることが望ましいです。

一方で、4月は不動産市場の動きはパタッと止まります。4月に売却活動を開始すると、中々売れません。焦って値段を下げることにもなりかねないので、注意が必要です。

1-2-2.9月の移動シーズンも狙い目

春の移動シーズンを逃してしまった方は、9月の移動シーズンを狙うのがオススメです。

9月は社会人が転勤になることが多く、比較的不動産市場が活発化します。そのため6月頃から売却活動を開始すると、8月辺りでスパッと成約することができます。

以上、市場の観点から売却時期を見てきました。しかしながら、市場の動き方による売却時期の決め方はご自身の都合を全く反映していません。

そこで自分にとっての売却時期のベストな決め方について見ていきましょう。

2.不動産売却時期の決め方

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マンションの売却理由として最も多いのがライフスタイルの変化です。

子供が中学生になって子供部屋が欲しくなったとか、転勤や離婚したために今のマンションが不要になったとかのライフスタイルの変化です。

あとは子供が巣立ったので都心部の便利で小さなマンションに買換えたいという人や病気になったため大きな病院に通院しやすいところへ引っ越したいという人もいます。

これらのライフスタイルの変化は、建物の築年数とは関係なく生じます。子供の学年の変化や巣立ちは予想が可能ですが、転勤や離婚、病気といったライフスタイルの変化は建物の築年数とは無関係です。

そのため不動産を売却しなければならない事情が発生した場合は、築年数による価値下落は受け入れ、「いつの季節が良いのか」という売却シーズンだけ意識して、少しでも高く売るというのが現実的な選択肢と言えます。

2-1.住宅ローンの残債状況により異なる

残りは住宅ローンの残債状況や住宅ローンが組める年齢、収入も売却の決め手となります。買換えを前提とした売却となると、要は次に不動産を購入するためのお財布事情の方が重要でしょう。

売却額が住宅ローン残高を超えそうであれば売却に弾みが付きますが、売却しても残債が残る場合は、十分な資金計画を立ててからの売却がお勧めとなります。

実際、買い替え住宅ローンといって売却額よりも残債が多い状態でも新たな住宅ローンを借りることができますが、今より苦しくなるだけですので、慎重な対応が必要です。

以上、本人の事情による売却時期を見てみました。

最後に、売却で確定申告を行うと税金が戻ってくるという少しだけ戻ってくる可能性が有ります。そのため確定申告の時期についてお話します。

3.不動産売却の確定申告時期

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不動産を売却した場合、購入した金額よりも高く売れて利益が出てしまうと、追加の所得税を納める必要があります。

バブル時代は土地の値段が急上昇していましたので、実際、時間が経つと不動産の価値が上がるという夢のような出来事がありました。

しかしながら、現在では特殊な状況を除くと、不動産価値は保有した瞬間から下がっていくのが通常です。そのためほとんどの人は不動産を売却すると売却損が発生します。

3-1.売却損が発生したら確定申告をして節税を

売却損が発生した方は、確定申告をすることをお勧めします。

確定申告は譲渡年の翌年の2月16日から3月15日の間に行います。個人の所得の中で譲渡所得は通常、損益通算を出来ないのですが、居住用財産を売却して売却損が出た場合は、他の所得と損益通算することが可能です。

買換えの場合は「居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」、売却のみの場合は「居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が利用可能です。

1回のボーナス分くらいの金額が戻ってくるためお得です。

確定申告方法の詳細は「不動産売却時の確定申告方法を初心者でも分かるように解説」をご確認ください。

4.まとめ

いかがでしたか?不動産のおすすめの売却時期について解説してきました。タイミングとしてはライフスタイルの変化が生じたら、12月頃から売却するのが良いでしょう。

あとは、築年数やローン残高があなたの意思決定を後押ししてくれます。

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