中古住宅を売却するときの流れ・ポイントと4つの注意点

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中古住宅を売却するにあたっての注意点はたくさんあります。

  • 売り出し価格は慎重に決めないといけない
  • 価格変更のタイミングは大事
  • 必要書類はすぐに準備するべき

しかしこれらの注意点は、売却のパートナーとなる不動産会社がしっかりとしていれば、あなたがそこまで心配することはありません。

中古住宅の売却で大事になってくるのは、不動産会社に相談する前にあなたが取るべき行動。具体的には次の2つです。

  1. 適正な売出価格のための査定
  2. 諸費用や税金を把握する

またあわせて知っておくべきなのが、注意点と売却のコツです。

物件種別や状況に応じたちょっとしたコツを知っておくと、中古住宅の売却はうまくいく可能性が格段に高まります。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.中古住宅を売却の流れとポイント

最初に中古住宅を売る流れを説明します。

家を売る流れ7ステップ

家を売る流れ7ステップ

それぞれの流れのポイントを見ていきましょう。

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1
売却の準備

売却の準備で大事なことは、自分で相場を確認すること。

査定を依頼する前に相場を調べておくと、査定額が安過ぎるまたは高過ぎるといった判断もできますし、売却額に対しても納得感を持つことができるようになります。

SUUMOアットホーム等のポータルサイトを使って、自分の物件と類似する物件の価格を調べておきましょう。

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2
家の査定依頼

不動産売却では最初に行うのは価格査定です。

査定は、適正な売り出し価格を決定するために行い、中古住宅の売却において重要なポイント。

すまいValue 」「 HOME4U などの不動産一括査定を使い、複数社の不動産会社から査定を受け適正価格を把握しましょう。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定については、下記記事で詳しく解説しています

不動産一括査定
不動産一括査定は大丈夫?利用者のリアル評判とデメリットまとめ

不動産一括査定のオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたとき、多 ...

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step
3
媒介契約

査定が終わったら、不動産会社に仲介の媒介契約の締結を行います。

媒介契約とは、不動産会社との間で締結する仲介の契約のこと

媒介契約の種類と違いは下記の通り。

比較項目一般媒介専任媒介専属専任媒介
重ねての依頼の可否できるできないできない
レインズへの登録必要なし義務義務
報告義務必要なし2週間に1度以上1週間に1度以上
契約期間法律上の定め無し3ヶ月3ヶ月
自己発見取引可能可能不可能
高く売却できる可能性高い低い低い
早く売却できる可能性高い低い低い
不動産会社の反応悪い良い良い
仲介手数料の値切りやすさしにくいしやすいしやすい
依頼者の手間多い少ない少ない

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

  • 一般媒介契約とは、複数の不動産会社に重ねて媒介を依頼することができる媒介契約
  • 専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できない契約

専任媒介契約と専属専任媒介契約の大きな違いは、自己発見取引(不動産会社を自分で見つけて取引)をできるかどうかです。

自己発見取引とは、売主が自分で買主を探してくること

step
4
販売活動

媒介契約を結び、仲介を正式依頼したら販売活動の開始です。

不動産会社と相談しながら売出価格を決めます。

販売期間は、一般的に3ヶ月程度の期間を要します。

買主に物件を認知してもらうには、一定の時間が必要です。

適正な売出価格については、下記記事で詳しく解説しています

不動産売却における売出価格に対する成約価格の目安について徹底検証

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step
5
売買契約

購入したい買主が現れたら、買付証明書という書類を受領し、契約条件の交渉を行います。

買付証明書には、買主の購入希望価格が書いてあります。購入希望価格は、必ずしも売り出し価格満額とは限りません。

値引き要求があるケースもありますので、許容できる範囲であれば受け入れるようにしましょう。

また、不動産は金額が大きいため、トラブルにならないよう書面で売買契約書を締結することが通常です。

物件を最終的に引渡す引渡日は別途設けます。売買契約と引渡は、通常、1ヶ月期間を開けます。

売買契約時には、買主から手付金を受領します。

手付金は売買代金の10~20%程度です。仲介手数料については50%を支払います。

手付金については下記記事で詳しく解説しています

不動産売却の手付金は必要?残代金はいつ入金されるの?

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step
6
引渡し

売主は、売買契約から引渡しまでの間に引越を行います。

買主の立会いのもと、境界の明示や設備の動作確認なども売買契約から引渡しまでの間に行います。

また、引渡時は、手付金を除いた残金が支払われます。売主は仲介手数料の残額の50%を支払います。

引渡時に必要となる書類は以下の通り。

不動産売却に必要な書類一覧

  • 所有権登記済証(権利証)または登記識別情報通知書
  • 実印
  • 印鑑証明書(3ヶ月以内に発行のもの)
  • 固定資産税・都市計画税納税通知書
  • 住民票
  • 固定資産税評価証明書
  • 鍵(複製も含め全部)
  • 抵当権抹消書類
  • 本人確認書類
  • マンションの場合:管理費・修繕積立金の確認書、パンフレット、管理規約
  • 戸建の場合:建築確認通知書及び検査済証、設計図書
  • 土地・戸建の場合:土地の実測図、境界確認書、越境の覚書

以上が、中古住宅を売るときの流れとポイントです。

では、中古住宅が買主に求められていることは何でしょうか?

買主に求められていることが分かれば、売るコツも見えてきます。

2.中古住宅を購入する人の特徴は?

新築と中古の需要の違い

国土交通省が公表している「既存住宅流通シェアの推移」を見ると、日本の新築着工戸数は2013年時点で98万戸ですが、中古住宅流通量は17万戸弱となっています。

中古住宅の取引量は、全体に占める割合としては14.7%にとどまります。

ただし、日本の住宅市場の8割以上は新築が占めており、中古住宅は2割も満たない市場となっており、中古住宅はまだまだマイナーな市場です。

そのため、住宅の需要はあくまでも新築が「主」であり、中古は「従」の関係にあります。

中古住宅市場は新築住宅が高くなれば価格が上がり、新築住宅が安くなれば価格が下がる関係にあるのです。

※国土交通省の公表が2013年までとなっており、2019年10月現在でいくと、中古住宅を購入する人も増えてきていると思われます。

中古住宅が購入者に求められていること

中古住宅に求められている最大のポイントは「安さ」です。

日本は新築住宅が主たる市場であるため、多くの人が新築住宅を欲しがります。

基本的に、日本人は新築の方が好きであり、中古住宅は「新築が高過ぎて買えない」人が流れてきます。

ここ数年、新築住宅の価格が高騰していますので、多くの人が中古住宅市場に流れ込んでいます。

そのため、新築住宅が高い今の時期は「売りどき」であり、新築市場を意識して売る必要があるのです。

例えば首都圏の新築マンションと中古マンションの価格は以下のように動きが連動していることがわかります。

首都圏の新築・中古マンションの平均価格推移

首都圏の新築・中古マンションの平均価格推移

※出典:新築マンション価格は株式会社不動産経済研究所、中古マンション価格は公益財団法人 東日本不動産流通機構より

中古住宅の売却は特にタイミングを意識するとよい

中古住宅の売却は、2~3月を狙って売却するのが良いです。

2~3月は、4月に向けた移動のシーズンであるため、住宅市場が最も活発に動きます。

新築マンションや分譲戸建ても、ディベロッパーが多くの物件を2~3月を狙って竣工させています。

2~3月は新築物件が最も大量に供給される時期ですが、それにも関わらず中古物件も最も良く売れる時期になっています。

2~3月は新築物件を購入しようとする人が多くなると同時に、新築物件を諦める人も多いから。

そのため、2~3月は中古住宅市場に多くの人が流れ込み、中古住宅は売却しやすくなります。

例えば、首都圏の中古マンションにおける月別の制約件数は以下のようになっており、2~3月に物件が動きやすいことがわかります。

2018年の首都圏中古マンションの取引件数

2018年の首都圏中古マンションの取引件数

※出典:東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2018年)」より

以上、ここまで中古住宅売却の特徴について解説してきました。

では、次に中古住宅を売る場合に身としがちな4つの注意点をお伝えします。

3.中古住宅を売る場合の4つの注意点

中古住宅を売る場合、下記4つの注意点があります。

  • 注意点1.売却にかかる諸費用や税金を把握する
  • 注意点2.一戸建て売却には境界明示の義務がある
  • 注意点3.瑕疵担保責任について知っておく
  • 注意点4.購入時の売買契約書は探しておく

それぞれ見ていきましょう。

注意点1.売却にかかる諸費用や税金を把握する

中古住宅を売却するには、費用がかかります。

売却金額がそのまま手元に残るというわけではないということです。

中古住宅の売却には、次のような諸費用や税金がかかります。

主な項目内容説明支払いの内訳支払い時期
仲介不動産仲介手数料媒介契約を結んだ仲介業者の成功報酬として支払う仲介手数料200万円以下の金額:売買価格×5%×消費税
200万円~400万円まで:売買価格×4%+2万×消費税
400万円~:売買価格×3%+6万×消費税
・売買契約時に
・残金時に
契約時印紙税売買契約書に必要な収入印紙代※1軽減特例適用の場合
100万円超500万円以下は1,000円
500万円超1,000万円以下は5,000円
1,000万円超5,000万円以下は1万円
5,000万円超1億円以下は3万円
売買契約時に
抵当権抹消抵当権抹消費用金融機関に設定されている抵当権を抹消するために必要な手続きに関する費用司法書士報酬:一般的には5,000円~1万円前後
登録免許税:不動産の筆数(個数)×1,000円
残金時清算までに
税金譲渡所得税物件の売却により利益が出た時の、譲渡所得税と住民税 固定資産税(都市計画税)※2 別途 復興特別所得税あり
長期譲渡所得:課税長期譲渡所得金額×15%+住民税率5%
短期譲渡所得:課税短期譲渡所得金額×30%+住民税率9%
・所得税は2月16日~3月15日
・住民税は6月、8月、10月、1月などの年4期のどれか
測量測量費用場合により測量依頼費用一般的な測量費用平均:35万円~50万円(土地面積 30~100坪)
官民立ち会い時の測量費用平均:55万円~80万円(国や市の立ち会い)
測量依頼の契約前に
その他処分費、契約費、各種証明書の発行費不要品の処分費用、引っ越し費用、印鑑登録証明書、ローン残高証明書、住民票取得費、その他の清算など、・家族構成による
・物件の条件による
通常、売却決定後に

※1: 平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成されるものに限ります。
※2: 復興特別所得税として25年間(2013年から2037年)は、所得税額の2.1%の税率でかかります。

ザックリいうと、中古住宅の売却には、売却金額のおよそ4%の諸費用が掛かります。

例えば3,000万円の家を売った場合の諸費用の目安は120万円(3,000万円×4%)です。

売れる金額と諸費用の目安がわかれば、

売却金額3,000万円-諸費用120万円=手元に残る費用2,880万円

と判断することができます。

ただし「4%」というのは、諸費用の目安にすぎません。

住宅ローン残債があるのか、売却で利益が出るのかなどによっても諸費用は異なります。

あなたの状況に応じた諸費用の目安を知っておく必要があるのです。

売却に掛かる費用については下記記事で詳しく解説しています

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注意点2.一戸建て売却には境界明示の義務がある

一戸建ての売却では、売主に土地の境界明示義務があります。

境界は、確定測量図があれば明示することが可能です。

まずは「確定」という2文字が入っている実測図があるかどうかを確認するようにしてください。

境界が確定していない場合には、確定測量が必要です。

官民境界(道路との境界のこと)が確定していない場合には、測量に半年以上の時間がかかりますので、早めに測量に着手するようにしてください。

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注意点3.瑕疵担保責任について知っておく

  • 瑕疵(かし)とは、雨水の浸入等、売買の目的物が通常の品質を欠くこと
  • 瑕疵担保責任とは、売却後に瑕疵が発見された場合に売主が負う損害賠償や契約解除等の責任のこと

中古住宅の売却では、売主は3ヶ月間の瑕疵担保責任を負うことが通常です。

売却後、瑕疵が発見された場合には、売主は損害賠償等の責任を負うことになります。

ただし、売却前に知っていて買主に黙っていた瑕疵については、3ヶ月を過ぎても瑕疵担保責任を免れることはできません。

瑕疵がある場合には、買主に正直に告げることが注意点となります。

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注意点4.購入時の売買契約書を探しておく

家を売る際は、売却した家の「購入時」の売買契約書は探してください。

売却時ではなく「購入時」の昔の古い契約書のことです。

家を売ると、税金が発生する可能性があります。税金が発生する場合には、確定申告を行う必要があります。

税金が発生するかどうかは、譲渡所得と呼ばれる所得の計算結果によって決まります。

譲渡所得とは、以下の計算式で表される所得。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

※譲渡価額とは売却額
※取得費とは土地は購入価額、建物は購入価額から減価償却費を控除した額
※譲渡費用は仲介手数料等の売却に要した費用

上記の譲渡所得の計算の結果、譲渡所得がプラスであれば税金が発生し、マイナスだと税金は発生しません。

ここでポイントとなるのが「取得費」の計算です。

取得費は、売却した不動産の購入時の価格から計算しますので、購入当時の売買契約書が必要になります。

仮に、購入時の価格が分からず、取得費が不明の場合には、概算取得費というものを用います。

概算取得費とは、「譲渡価額の5%」です。

例えば4,000万円で売却できたときは、200万円(=4,000万円×5%)が取得費となります。

概算取得費を用いてしまうと、譲渡所得が大きくなってしまうため、その結果、税金も多く発生してしまいます。

税金を安く抑えるためには、購入時の売買契約書から取得費をしっかり計算することが一番の節税対策となります。

よって、売却前には、まず購入当時の売買契約書がきちんと残っているかどうかを確認することが重要です。

不動産売却の取得費については下記記事で詳しく解説しています

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4.ローン中やなかなか売れない中古住宅を売却するコツ

中古住宅は何もすぐ売れるというわけではありません。

ローン返済中やなかなか売れない住宅というのが出てきます。

住宅ローン中の家を売るコツ

住宅ローンを完済していないという人も多いと思います。

住宅ローンが残っている物件は、引渡の残金入金と同時に抵当権抹消の手続きを行うことで売却可能。

住宅ローン残債がある物件では、売却前に住宅ローンが返済可能かどうかをしっかりとしたシミュレーションをすることが重要です。

まずはローン残高証明書やローン返済計画表で、ローン残債がいくらあるのか確認します。

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なかなか売れない中古住宅を売るコツ

中古住宅の売却期間は、平均して4~5ヶ月といわれています。

これ以上の期間が経っても、「反響が少ない」「内覧希望が入らない」というのであれば、不動産会社を変更することも選択肢の1つ。

売れない原因には価格や室内の状況なども考えられますが、売れない原因を追求して改善できていない不動産会社の力不足とも判断できます。

その場合には、再度、「 イエウール 」「 すまいValue 」などの不動産一括査定を使い複数社に査定依頼することから始めましょう。

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まとめ

はじめて家を売る人は、なにかと不安に感じることも多いでしょう。

しかし中古住宅の売却は、注意点とコツさえ理解すればそう難しいものではありません。

少しの手間とコツで、中古住宅はより好条件で売ることができます。

「住宅」という高額なものですから、それはあなたの人生にもより良い効果をもたらすものにもなるでしょう。

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