初心者必見!中古住宅を売却する方は必ず知っておくべきコツと注意点

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中古住宅を売却するにあたっての注意点はたくさんあります。

  • 売り出し価格は慎重に決めないといけない
  • 価格変更のタイミングは大事
  • 必要書類はすぐに準備するべき

などなど。

しかしこれらの注意点は、売却のパートナーとなる不動産会社がしっかりとしていれば、あなたがそこまで心配することではないんです。

中古住宅の売却で大事になってくるのは、不動産会社に相談する前にあなたが取るべき行動。具体的には次の2つです。

中古住宅の売却2ポイント

  1. 相場を確認する
  2. 諸費用や税金を把握する

またあわせて知っておくべきなのが、売却のコツです。

物件種別や状況に応じたちょっとしてコツを知っておくと、中古住宅の売却はうまくいく可能性が格段に高まります。

こちらでは中古住宅を売却するときの2つの注意点と、状況に応じた売却のコツを解説していきます。

亀梨奈美 (元大手不動産会社T社)
【執筆・監修】元大手不動産会社T社
亀梨奈美

大手不動産会社T社に4年勤務。在籍時代は、都心部の視点を中心に契約書や各書面のチェック、監査業務を従事。プライベートでも不動産購入を2回、売却を1回経験。注文住宅で家を建てた経験もあり。
───
経歴:大手不動産会社T社(4年勤務)

1.中古住宅を売却する前には必ず相場を確認するべき

家を売る前には、必ず相場を確認するべきです。

相場は、あなたの家がいくらで売れるかの目安となるものです。

「家を売る前に」相場を調べる理由は、悪徳不動産業者に騙されないためでもあります。

相場を知るのは不動産会社に騙されるリスクを減らすため

不動産会社は、家の査定額を提示してくれます。

プロの目によって導き出される査定額は、あなたが調べる相場以上に「実際に売れる金額」に近いものになるでしょう。

しかし中には、相場より高額な査定額を餌に媒介契約だけでもしてもらおうとしたり、逆に相場より安い査定額を提示して安い価格でさっさと売ってしまおうと考えたりする悪徳不動産業者が存在します。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

悪徳業者に騙されないためにも、事前にある程度の相場を理解しておくことは非常に重要なことなのです。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
相場を調べるのって難しそう・・・
中古住宅の相場を調べるのは意外と簡単で、数十分もあれば誰でもできるものなんじゃよ。ここからは、相場の調べ方をわかりやすく解説していくぞ。
フクロウ先生
フクロウ先生

マンションや一戸建ての相場はレインズ・マーケット・インフォメーションでチェック

まずは、マンションと一戸建ての相場の調べ方から解説します。

マンションと一戸建ては、レインズ・マーケット・インフォメーションというサイトで相場を調べるのがいいでしょう。

このサイトは、国土交通大臣が指定する不動産流通機構が運営しているので信頼にも値します。

家の売却相場については下記記事でさらに詳しく解説しています。

1,037view
家の売却相場を調べるには?不動産のプロがおすすめサイトを紹介

家を売却を検討したい、でもいくらぐらいになるのか検討も付かない人が大半です。 ただし、不動産会社にお願いすると、具体的な ...

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土地の相場は土地総合情報システムでチェック

レインズ・マーケット・インフォメーションでは、土地の相場情報を確認することはできません。

土地の相場確認には、土地総合情報システムというサイトが便利です。

一戸建てでも、建物に価値がつかなかったり、建物の査定には幅が出たりすることもあるので、家が建っている土地の相場についてもこちらのサイトで確認しておいた方がいいでしょう。

土地総合情報システムも国土交通省が運営しているサイトですので、安心して利用することができます。

土地の売却相場を調べる方法は下記サイトでさらに詳しく解説しています。

殿堂
土地売却相場を調べる6つの方法と長所・短所とオススメの人

土地を売却する機会は、人生でそう何度もない人がほとんどだと思います。 まず、何からはじめていいのか、わからなくて当然です ...

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複数社に査定依頼することでさらにリスクを減らすことができる

相場を確認することができたら、続いて不動産会社に査定依頼をします。

ここでさらに不動産会社に騙されるリスクを減らすために、重要なことがあります。

それは、必ず複数の不動産会社に査定依頼することです。

いくら事前に相場の目安がわかったとしても、1社による査定額だけでは「比較」することができません。

自分で調べた相場価格とともに、複数の不動産会社による査定額が出揃ってはじめて、あなたの家が売れる金額の目安というものが見てくるのです。

査定依頼は無料ですし、最近では昔のように「不動産会社がしつこい営業をしてくる」という話も聞かなくなりました。

複数社に査定依頼する手間をはぶくためには、便利な不動産一括査定のサービスを利用しましょう。

一括査定サイトのオススメは 「すまいValue」「イエウール」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪:売り手専門のソニー不動産が唯一参加の おうちダイレクト
  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • NTTグループで安心、不動産一括査定を最初に始めた HOME4U

の4つを特にオススメしています。

さらに賢い使い方として不動産一括査定を複数使うという裏技があります。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

つまり超大手・中堅・地域密着に依頼するこということ。

すまいValue は人口が少ない田舎や地方や対応していない可能性があります。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 イエウール 」「 HOME4U 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

不動産一括査定サイト×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定サイト×不動産会社のマッチング表

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」「センチュリー21グループ」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なのでここは外せません。

ただ、不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

なので、超大手不動産会社と併せて中堅や地域密着の不動産会も比較することが大事なのです。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

今から特にオススメしている4つ「 すまいValue 」「 おうちダイレクト 」「 イエウール 」「 HOME4U 」を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

先ほどの説明の通り、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」がオススメ。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

超不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

ただし、超大手不動産会社は大きな不動産取引を力を入れる傾向が強いので、後から紹介する一括査定も合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue 」は人口が少ない都市は、対象外として申し込みができなくなっています。

すまいValueの申し込み画面

すまいValueの申し込み画面

すまいValue公式サイト → https://sumai-value.jp/

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪】中堅・地域密着、ソニー不動産に依頼ができる「おうちダイレクト」

1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)、大阪で売却を検討されている方は、 おうちダイレクト で中堅・地域密着の不動産会社に依頼しましょう。

(大阪以外の関西地域や愛知、札幌も対応しておりますが、1社しか出てこない可能性が高く申し込む意味がありません。)

おうちダイレクト

おうちダイレクト公式サイト
https://realestate.yahoo.co.jp/direct/

おうちダイレクトは、ヤフー(Yahoo)とソニー不動産が共同運営しているサービス。

中堅どころの不動産会社だけでなく、国内では数少ないエージェント制を採用している「ソニー不動産」が唯一参加している一括査定が「 おうちダイレクト 」。

エージェント制とは分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

また、おうちダイレクトはYahooの巨大なネット広告を駆使して、多くの購入検討者を捕まえることができます。

東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪の人は おうちダイレクト を使ってソニー不動産と中堅会社に依頼しましょう。

おうちダイレクト公式サイト → https://realestate.yahoo.co.jp/direct/

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎にも強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

おうちダイレクトでは依頼できない地域(東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪以外)の方は、「 イエウール 」で中堅・地域密着の不動産会社に依頼しましょう。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が他一括査定と比べて圧倒的に多く1,900社。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイト → https://ieul.jp/

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆何となく不安!だったら運営者がNTTグループの「HOME4U」

一括査定の運営者も聞いたことがあるところがいい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

参加不動産会社は1,300社と「 イエウール 」よりは少ないですが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

HOME4U公式サイト → http://www.home4u.jp/

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定のオススメ

  • 【超大手のみで間違いない】国内TOP3の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪】売り手専門のソニー不動産が唯一参加「 おうちダイレクト
  • 【上記以外の方】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U
さらに賢く使う方法としては、不動産一括査定を複数使うのも手
不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
おうちダイレクト 不明
ソニー不動産を含む大手、中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~国内で数少ないエージェント制を採用しているソニー不動産が参加
・Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く捕まえられる
関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

参加不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
リビンマッチ 1,400社全国440万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社
売れる金額の目安がわかったとしても、「売れる金額=手元に残る額」ではないんじゃ。
フクロウ先生
フクロウ先生
中古住宅の売却には、諸費用や税金がかかることも認識しておかなければならんぞ。
フクロウ先生
フクロウ先生

2.売却にかかる諸費用や税金を把握する

中古住宅を売却するには、費用がかかります。

売却金額がそのまま手元に残るというわけではないということです。

ここからは売却にかかる諸費用や税金を解説します。

相場とともに諸費用や税金の目安がわかれば手元に残るお金が見えてくる

中古住宅の売却には、売却金額のおよそ4%の諸費用がかかるといわれています。

例えば3,000万円の家を売った場合の諸費用の目安は120万円(3,000万円×4%)です。

売れる金額と諸費用の目安がわかれば、

売却金額3,000万円-諸費用120万円=手元に残る費用2,880万円

と判断することができます。

ただし「4%」というのは、諸費用の目安にすぎません。

住宅ローン残債があるのか、売却で利益が出るのかなどによっても諸費用は異なります。

そのためあなたの状況に応じた諸費用の目安を知っておく必要があるのです。

中古住宅売却にかかる諸費用や税金

中古住宅の売却には、次のような諸費用や税金がかかります。

主な項目内容説明支払いの内訳支払い時期
仲介不動産仲介手数料媒介契約を結んだ仲介業者の成功報酬として支払う仲介手数料200万円以下の金額:売買価格×5%×消費税
200万円~400万円まで:売買価格×4%+2万×消費税
400万円~:売買価格×3%+6万×消費税
・売買契約時に
・残金時に
契約時印紙税売買契約書に必要な収入印紙代※1軽減特例適用の場合
100万円超500万円以下は1,000円
500万円超1,000万円以下は5,000円
1,000万円超5,000万円以下は1万円
5,000万円超1億円以下は3万円
売買契約時に
抵当権抹消抵当権抹消費用金融機関に設定されている抵当権を抹消するために必要な手続きに関する費用司法書士報酬:一般的には5,000円~1万円前後
登録免許税:不動産の筆数(個数)×1,000円
残金時清算までに
税金譲渡所得税物件の売却により利益が出た時の、譲渡所得税と住民税 固定資産税(都市計画税) ?※2 別途 復興特別所得税あり
長期譲渡所得:課税長期譲渡所得金額×15%+住民税率5%
短期譲渡所得:課税短期譲渡所得金額×30%+住民税率9%
・所得税は2月16日~3月15日
・住民税は6月、8月、10月、1月などの年4期のどれか
測量測量費用場合により測量依頼費用一般的な測量費用平均:35万円~50万円(土地面積 30~100坪)
官民立ち会い時の測量費用平均:55万円~80万円(国や市の立ち会い)
測量依頼の契約前に
その他処分費、契約費、各種証明書の発行費不要品の処分費用、引っ越し費用、印鑑登録証明書、ローン残高証明、書住民票取得費、その他の清算など、・家族構成による
・物件の条件による
通常、売却決定後に

※1: 平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成されるものに限ります。
※2: 復興特別所得税として25年間(2013年から2037年)は、所得税額の2.1%の税率でかかります。

「抵当権」とは住宅ローン残債がある状況に家にかかっているものなので、売却時点で住宅ローンがない場合には抵当権抹消費用はかかりません。

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「譲渡所得税」は、中古住宅売却で利益が出た場合に課税される税金です。

「購入時より高く売れた」というケース自体が稀であり、マイホーム売却であれば売却益から3,000万円が控除される特例や軽減税率の特例があるので、よほどの利益が出ない限り課税されません。

殿堂
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ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
売却金額を全部受け取れるわけではないんだね…
ここからは手元に残る金額を増やすために、好条件で売るコツをあげていくぞ。
フクロウ先生
フクロウ先生

まずはマンション・戸建・土地の物件種別ごとの売却のコツからじゃ。

3.物件種別ごとに見る!売却のコツ

あなたが売るのがマンションなのか、一戸建てなのか、土地なのかによって、売却のコツは異なります。

ここからそれぞれの物件を好条件で売るためのコツを解説します。

中古マンション売却のコツ

マンションは、同じような条件の部屋がたくさんありますよね。

そのため、次にあげるような「条件」が比較されやすい傾向にあります。

  • 過去に他の部屋が○○円で売れた
  • 他の部屋は現在○○円で売りに出ている
  • 他の部屋はリフォーム歴がある

中古マンション売却のコツは、ライバルとなる他の部屋の売り出し状況や成約事例をチェックすることです。

相場より高く売りたいのであれば、マンション内の他の部屋が売りに出ていない時期を選んだ方がいいでしょう。

しかし比較対象が多いことから、同条件の部屋の成約事例より著しく高い金額で売るのは難しいと考えるべきです。

またマンションは築10年、15年になってくると、リフォームしている方が売れやすくなります。

とはいえ売却前のリフォームの判断は自身ではせず、不動産会社と相談してリフォームの範囲や業者を選定するべきです。

購入者の中には「自分でリフォームしたい」という人もいるので、そのままの状態で売り出すのが得策である場合もあります。

中古一戸建て売却のコツ

一戸建ての売却でよく売主を悩ますのは、解体するのかそのままの状態で売り出すのかということです。

木造建築は築20年で価値がなくなるともいわれているので、「古い家は解体した方が早く売れるんじゃない?」と考える人も多いんですね。

結論からいえば、自己判断で建物を解体するのは避けるべきです。

確かに価値のつかない建物であれば、更地にした方が「売れやすさ」は高まるかもしれません。

しかし解体には数百万円の費用がかかるのとともに、更地にした場合には固定資産税が大幅に増税します。

住宅が建つ土地は、固定資産税が最大1/6になる減税措置が取られています。建物を解体すると減税措置はなくなるので、更地にして売れない期間が続くとなると、あなたの負担がとても大きくなってしまうのです。

価値のつかない戸建が建つ場合には、解体しなくても「古家つき土地」として売却することも可能です。

家が古くても汚くても、必ずそのままの状態で不動産会社に売却の相談をするようにしましょう。

詳しくは下記記事で説明しています。

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最近ではインスペクションの実施を重要になってきている

インスペクションとは、建物状況調査のこと
簡単に言うと、瑕疵担保保険という保険に入るための、建物の健康診断

2018年4月1日以降、宅地建物取引業法の改正により、不動産会社は売り主に対して「インスペクションを実施しませんか?」と伝えることが義務化されました。

中古住宅を購入する買主にとって考えると、正式なインスペクションを受けた方が安心して購入しやすくなります。

今後は、インスペクションという言葉が普及して、インスペクションすることが当たり前になるでしょう。

つまり今、中古住宅を売却する人はインスペクションを実施ることで一歩リードするということです。

詳細については下記記事をご確認ください。

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土地の売却のコツ

先述通り、更地は固定資産税の減税措置がないので、維持費用が高額です。

そのため土地の売却のコツは、早期売却だといえます。

土地の固定資産税に年間50万円や100万円、それ以上かかっている方もいらっしゃるのではないでしょうか?

半年や1年売れない期間が続くのであれば、固定資産税分くらいの価格は下げた方が結果として得なこともあります。

そのため土地の売却は売り出してからの反響を見ながら価格を柔軟に変更し、早期売却を目指すべきなのです。

また草がボウボウでゴミの不法投棄があるような場合でも、土地の査定価格は変わりません。

しかし土地を買う人は実際に見てから購入を決めるため、掃除や除草をして見栄えをよくしておくことも早期売却には大切です。

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次からは、「住宅ローン中の家」や「なかなか家が売れない」という状況別に見る売却のコツの説明じゃ。
フクロウ先生
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4.状況別に見る!売却のコツ

さて最後に、「状況別」の売却のコツをチェックしていきましょう。

住宅ローン中の家を売るコツ

中古住宅の売却を考えている人の中には、住宅ローンを完済していないという人も多いでしょう。

住宅ローン残債がある状況でも売却することは可能ですが、その場合には、しっかりとした資金シミュレーションをすることをおすすめします。

まずはローン残高証明書やローン返済計画表で、ローン残債がいくらあるのか確認します。

住宅ローン中の場合は、冒頭でお話した相場の確認と諸費用の計算をしっかりおこない、手元に残る費用でローンが完済できるのか判断することが大切です。

「返せるかどうか不安…」であれば、住宅ローンアドバイザーやFP資格者が在籍している不動産会社を選ぶとより安心かもしれませんね。

売却金額で住宅ローンが完済できない場合には、任意売却や買い替えローンの利用などを検討することで売却が可能になることもあります。

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住宅ローン中の家の売却も様々な選択肢がありますので、不動産会社に相談してみましょう。

買い替えローンについては下記記事で詳しく解説しています。

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なかなか売れない中古住宅を売るコツ

中古住宅の売却期間は、平均して4~5ヶ月といわれています。

これ以上の期間が経っても、「反響が少ない」「内覧希望が入らない」というのであれば、不動産会社を変更することも選択肢の1つとして考えてみましょう。

売れない原因には価格や室内の状況なども考えられますが、売れない原因を追求して改善できていない不動産会社の力不足とも判断できます。

その場合には、再度、「 イエウール 」「 すまいValue 」複数社に査定依頼することからはじめて、相場の判断が的確なのかを再確認し、不動産会社を選定しなおすのがいいでしょう。

なお下記記事でに詳しく解説しています。

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まとめ

はじめて家を売る人は、なにかと不安に感じることも多いでしょう。

しかし中古住宅の売却は、注意点とコツさえ理解すればそう難しいものではありません。

少しの手間とコツで、中古住宅はより好条件で売ることができます。

「住宅」という高額なものですから、それはあなたの人生にもより良い効果をもたらすものにもなるでしょう。

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