相続したマンションは売却と賃貸のどちらにすべき?判断ポイントを解説

マンションを相続した人の中には、売却すべきか・賃貸すべきか迷っている方も多いのではないでしょうか。

マンションは、立地条件が良く賃貸物件に貸し出せる良条件は満たしていたとしても、将来建て替えがしにくい不動産であることから、相続後の扱いが悩ましいです。

相続したマンションは売却と賃貸のどちらにすべきかは、相続マンションの特徴をしっかりと把握した上で決めることがポイントとなります。

この記事では「相続マンションは売却と賃貸のどちらにすべきか」について、それぞれのメリットデメリットや物件による向き・不向きについて解説します。

ぜひ最後までご覧ください。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 相続したマンションは売却すべき?賃貸にすべき?
  • 売却と賃貸のそれぞれのメリット・デメリットは?
  • 売却・賃貸のそれぞれに向いたマンションって?
株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

1.マンションを相続したときの流れ

マンションを相続した時の流れは以下のようになります。

相続した際の基本的な流れに関して、既に理解している方は「4.相続したマンションを売却するメリット・デメリット」の章に進んで頂くと、売却と賃貸それぞれの良し悪しについて解説しています。

 

マンションを相続した際にやるべきこと・知っておくべきポイントは以下の3つです。

  • 最初に遺言書を探すこと
  • 「相続放棄」の期限は相続開始があったことを知った日から3ヶ月以内であること
  • 「相続税の申告と納付の期限」は相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内

遺言書の有無を確認

相続では最初に遺言書の有無を確認します。遺言書があれば、遺言書に従って財産を分けます。

遺言書がない場合、自分たちで話し合ってマンションを引き継ぐ人を決めなければなりません。

相続開始から3ヶ月以内に相続放棄の期限が切れる

様々な検討を重ねた結果、「相続を放棄する=相続の権利の全てを放棄する」という結論に至ることもあるでしょう。

しかしいつまでも相続を放棄できるわけではなく、相続開始を知った日から3ヶ月以内に相続放棄の期限が訪れます。

この期日があることはしっかり意識しておきましょう。

相続する場合の様々な期日

相続をするとなった場合に気をつけなければならないのは、放棄の際と同様に様々な期日があることです。

相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に相続税の申告と納付の期限が訪れます。

相続税納税義務のある人は、期限までに相続税を原則として現金で納付することになります。

また、相続の開始があったことを知った日の翌日から4ヶ月以内に「準確定申告」の期限が訪れます。

準確定申告とは、被相続人が死亡した年の1月1日から死亡日までの所得に関する確定申告のことです。

被相続人(亡くなった人)が毎年確定申告を行っていたようなケースでは、準確定申告を行う必要があります。

2.相続税とマンションの相続税評価額

この章では相続税とマンションの相続税評価額について解説します。

相続税の計算方法

相続税は、被相続人(亡くなった人)が残した全ての資産が基礎控除額を超える場合に課税が行われます。

課税対象の遺産総額の求め方は以下の通りです。

課税対象の遺産総額 = 課税価格 - 基礎控除額

基礎控除額の計算方法は以下の通りです。

基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数

マンション単体では相続税がいくらになるかは計算できないという点がポイントです。

相続税の計算は複雑なため、まずは早見表を使って概算額を把握することが一般的です。

課税価格に対する相続額は下表のようになります。

課税価格

配偶者と子供1人配偶者と子供2人
相続税額1人あたり納税額相続税額1人あたり納税額
6,000万円180万円90万円120万円30万円
7,000万円320万円160万円225万円56万円
8,000万円470万円235万円350万円88万円
9,000万円620万円310万円480万円120万円
1億円770万円385万円630万円158万円
1億5,000万円1,840万円920万円1,495万円374万円
2億円3,340万円1,670万円2,700万円675万円
2億5,000万円4,920万円2,460万円3,970万円993万円
3億円6,920万円3,460万円5,720万円1,430万円
3億5,000万円8,920万円4,460万円7,470万円1,866万円
4億円1億920万円5,460万円9,220万円2,305万円
4億5,000万円1億2,920万円6,480万円1億985万円2,746万円
5億円1億5,210万円7,605万円1億3,110万円3,278万円
5億5,000万円1億7,460万円8,730万円1億5,235万円3,809万円
6億円1億9,710万円9,855万円1億7,360万円4,340万円
6億5,000万円2億2,000万円1億1,000万円1億9,490万円4,873万円
7億円2億4,500万円1億2,250万円2億1,740万円5,435万円

相続したからといって皆に税金がかかるわけではありません。

9割くらいの方は被相続人の財産は基礎控除額を下回りますので、ほとんどの人は相続税は課税されない可能性が高いのです。

マンションの相続税評価額を簡単に出す方法

マンションの相続税評価額は、建物は固定資産税評価額土地は相続税路線価に基づいて計算した価額となります。

建物の固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書に記載されている価格をそのまま使う一方、土地の相続税評価額を求めるのは少し難しいです。

そこで、ここではマンションの土地の相続税評価額を簡易に出す方法を紹介します。それぞれ目安は以下となっています。

  • 土地の相続税評価額は地価公示価格の80%程度
  • 固定資産税評価額は地価公示価格の70%程度

地価公示価格とは、国が毎年公表している全国の地価公示ポイントにおける毎年1月1日時点の評価額のことです。

上記の関係より、固定資産税納税通知書に記載されている土地の固定資産税評価額を使って相続税評価額の概算額を求めることができます。

具体的には以下のように計算します。

土地の相続税評価額 = 土地の固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 0.8

マンションの固定資産税納税通知書には、マンションの土地全体の固定資産税評価額が記載されていることが多いです。

固定資産税評価額が全体の土地の価格となっている場合は、全体の価格に敷地権割合(登記簿謄本に記載されている割合のこと)を乗じて対象のマンションの土地価格を求めます。

敷地権割合を使った場合の相続税評価額の求め方は以下のようになります。

土地の相続税評価額 = マンション全体の土地の固定資産税評価額 × 敷地権割合÷ 0.7 × 0.8

ここで紹介した方法は、あくまでも概算値ですので、正確な土地の評価額を知りたい場合には税理士にご相談ください。

3.相続したマンションの特徴

この章では相続したマンションの特徴について解説します。

相続したマンションの3つの特徴

  • 維持費の負担で揉めやすい
  • 修繕積立金が増えていく
  • 将来建て替えられない

特徴1.維持費の負担で揉めやすい

マンションには管理費修繕積立金といった、一軒家や土地など、他の不動産にはないランニングコストがあり、相続人間で維持費の負担で揉めやすいという特徴があります。

遺産分割や売却をするまでは、相続人全員の共有物となるため、毎月の維持費は全員で共有分担するのが原則です。

管理費や修繕積立金は相続直後から発生しますので、実際には相続人のうち誰かが立て替えて負担していくこととなります。

相続人間で維持費の負担方法があいまいのままだと、立て替えている相続人の負担が増え続け、不満が生じやすいです。

相続マンションは維持費の負担が重いことから、早めに遺産分割か売却かの方針を決める必要があります。

特徴2.修繕積立金が増えていく

相続したマンションは築年数が古いものが多いため修繕積立金が増えていく傾向があります。

なぜ増えるかと言うと、築年数が古いマンションでは管理組合が貯蓄している修繕積立金が不足しがちなため、所有者から徴収する修繕積立金を増額していくケースが多いのです。

修繕積立金は5年に1度くらいのペースで増額改定が行われるため、マンションは築年数が古くなるほど修繕積立金は高くなっていきます。

マンションは、維持費が土地や戸建てよりも重いですが、さらにその維持費が増えていくという点がデメリットです。

特徴3.将来建て替えられない

マンションは、将来建て替えられない・建て替えにくいという点が、他の不動産と大きく異る点です。

マンションは所有者が多く存在するため建て替えの合意形成がなされにくい点から建て替えが極めて難しいのです。

不動産の中でも、土地であれば引き継いだ人が将来、アパート等を建てて新たな土地活用を行うことができます。

戸建てであれば、取り壊して建て替えれば新築物件を手に入れることができます。

土地や戸建てのような資産は新しい不動産に生まれ変わることができるため、末代に渡って資産を引き継がせることができます。

一方で、マンションは実質的に建て替えが難しいことから、保有し続けても次世代の子供たちが新しくすることができません。

そのため、マンションは土地や戸建てと異なり、末代まで引き継ぎにくい不動産である点が特徴です。

以上のことから、相続マンションは他の土地や戸建てには無い課題を抱えており、基本的には売却の方向で進めると良いでしょう。

4.相続したマンションを売却するメリット・デメリット

この章では、売却のメリットとデメリットについて解説します。

相続したマンションを売却するメリット

相続マンションを売却するメリットには以下の点が挙げられます。

  • 遺産を平等に分けられる
  • 維持費から解放される
  • 将来に負の財産を残さずに済む
  • 納税資金を確保できる

売却のメリット1.遺産を平等に分けられる

売却して現金化すれば、1円単位で遺産を分割できるため、法定相続割合に応じて平等に遺産を分割することができます。

不動産を現金化して遺産分割することを「換価分割」と呼びます。

換価分割には遺産を平等で分割できるメリットがあることから、相続財産の分割方法としてよく行われます。

売却のメリット2.維持費から解放される

マンションは他の不動産に比べると維持費が高いため、売却することで早期に相続人の維持費負担を軽くすることができます。

突然相続した場合は、維持費のことまで意識していない場合も多いため、「誰が維持費を払うか」「いつまで払い続けるか」ということで、揉めるケースもあります。

そういった場合、「維持費から開放される」というのは大きなメリットです。

売却のメリット3.将来に負の財産を残さずに済む

マンションは建て替えの見込がほぼないため、50年後、100年後に負の遺産となってしまう可能性があります。

今日本にはかなり老朽化したマンションが多く、マンションは将来、建て替えが大きな社会問題となるといわれている資産です。

維持費も増えていく可能性が高く、市場価値があるうちに売り逃げてしまう方が賢明と考えられます。

売却のメリット4.納税資金を確保できる

相続税の納税義務のある人は、マンションを売却すれば納税資金を確保することができます。

複数の不動産がある場合、納税資金確保のために売るのであれば、真っ先に売るべきなのがマンションです。

相続したマンションを売却するデメリット

相続マンションを売却するデメリットには以下の点が挙げられます。

  • 配偶者の住まいを確保できないことがある
  • 資産を有効活用できない

売却のデメリット1.配偶者の住まいを確保できない

相続したマンションが被相続人(亡くなった人)の配偶者の住まいとして必要なケースも多くあります。

そういった場合は売ることはできないため、そのまま配偶者の自宅として利用することが適切といえます。

売却のデメリット2.資産を有効活用できない

立地が良く、築年数が比較的新しいマンションなど、売るのが少しもったいないケースもあります。

条件が良く貸せる物件であれば、賃料収入を稼いだ方がいい場合もあります。

マンションや周辺立地の様々な条件、毎月固定で出ていくコストがあることも含めよく検討しましょう。

5.売却に向いている相続マンションとは?

上記、メリット・デメリットから、売却に向いている物件は以下の物件が挙げられます。

  • 築25年超の物件
  • 駅から徒歩5分超の物件
  • 相続税の納税資金を確保する必要がある場合

築25年超のマンション

マンションが築25年を超えている場合、買主が住宅ローン控除を利用できないことから、売却しにくい物件となります。

今後、さらに売却しにくくなることが予想されることから、今のうちに早く処分してしまうことをおススメします。

駅から徒歩5分超の物件

駅から5分以上かかる物件だと、古くなるにつれ価値が下がるのも早く将来的に貸しにくくなる物件です。

ただし、5分超の物件でも売却なら十分にできます。

市場価値が少しでも高いうちに売却するのが適切です。

納税資金を確保する必要がある

相続をした際には必ず税金を払わなければなりません。

手持ちの現金が無く相続税の納税資金を確保する必要がある場合のように、売らなければならない理由がある物は売却を真っ先に検討すると良いでしょう。

6.相続マンションの売却なら複数社への査定が鉄則!

相続したマンションがどれくらいで売れるのか、素人にはなかなか検討もつかないでしょう。

まず、自分の不動産がいくらで売れるのかを把握する為には、不動産会社に査定してもらう必要があります。

しかし、あくまで査定額は不動産会社がいくらで売れそうなのか判断した価格です。

不動産会社ごとに、実績や算出方法が異なるので、不動産会社によって査定額がバラバラになってしまうことが一般的です。

その為、不動産査定は複数の不動産会社に依頼して、比較検討することがとても大切です。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

ただ、複数の不動産会社を自分で調べて、1社ずつ何度も査定依頼を進めるのは大変です。

そんな時に不動産一括査定サイトの活用を強くオススメします。

不動産一括査定とは、売却を検討している不動産の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から不動産の売却価格の査定を出してもらうことができるサービスのこと

便利な不動産一括査定サイトですが、筆者が知っているだけでも30はあります。

多くのサイトが乱立し、どのサイトを使えば良いか素人には分かりづらくなってしまっています。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

一括査定サイトのオススメ3選

  1. 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  2. NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  3. 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール
  4. ※番外:一括査定と合わせて使うことで効果を発揮する「 SRE不動産(※旧ソニー不動産)

実績や信頼性はもちろんですが、上記3サイトは、机上査定での査定依頼が出来る点も大きなポイントになります。

机上査定とは、依頼時に入力した物件の基本情報を基に算出する査定方法で、不動産会社の担当者に物件を見てもらう必要もなく、家に居ながら気軽に査定額を知ることが可能です。

依頼時にメールで査定額を提示して欲しい旨を備考欄で伝えておけば、査定結果や担当者とのやり取りはメールで進むので、営業電話にも悩まずにやり取りすることも可能です。

オススメサイトの併用が鉄則

一括査定サイトごとに提携会社の性質は異なる為、売却を成功するためには、複数の一括査定サイトの併用がオススメです。

サイト選びのポイントとしては、売却物件のエリアに応じて、下記のような使い分けがいいでしょう。

所在地別地域毎のおすすめ

対象物件種別

おすすめポイント

物件所在地に応じたおすすめの使い方

不動産一括査定は、各社の特徴を活かして、複数社への査定依頼がおすすめです。

都心(東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良)の場合

一括査定サイトの他にも、売主専門の不動産仲介会社SRE不動産への相談がおすすめ

県庁所在地など比較的人口が多い都市の場合

すまいValueで大手へ、HOME4Uで地元密着から大手へ査定依頼することで漏れなくチェック

田舎など人口が少ない都市の場合

地方の提携企業も多いHOME4Uとイエウールの併用使いがおすすめ

査定対象の物件種別を比較

  • ◎特化してる
  • ○対応している
  • △要相談
  • ×対応していない
サイト名戸建マンション土地投資物件農地
○○○△△
○○○△△
○○○△○
○○○○×
○○○××
×◎×××
○○○△○
○○○△△
サイト名戸建マンション土地投資物件農地

提携会社数・特徴

サイト名提携会社数特徴公式サイト
大手不動産6社
※小田急不動産、住友不動産販売、野村の仲介、三菱地所ハウスネット、東急リバブル、三井のリハウス
・大手不動産6社にまとめて査定依頼できる
※この6社に依頼できるのはすまいValueのみ
公式サイト
1,300社以上・NTTグループで安心、実績も抜群
・フリーダイヤルの相談窓口あり
・大手、中堅、地域密着の会社にバランスよく依頼できる
公式サイト
1,600社以上・地方や田舎に強い公式サイト
1,800社以上・匿名査定対応
・地方含めて対応エリアが広い
公式サイト
2,000店舗以上・不動産メディア認知度No.1
・最大10社から一括査定可能
・不動産会社の特徴で選べる
公式サイト
2,500店舗以上・マンションに特化
・賃貸も同時査定可能
公式サイト
1,700社以上・サポート体制が充実
・様々な物件種別に対応
公式サイト
約700社以上・収益物件に特化
・最大10社から一括査定可能
公式サイト

7.相続したマンションを賃貸に出すメリットとデメリット

この章では、賃貸のメリットとデメリットについて解説します。

相続したマンションを賃貸に出すメリット

相続マンションを賃貸するメリットには以下の点が挙げられます。

  • 賃料収入が得られる
  • 資産を急速に失うリスクがなくなる

賃貸のメリット1.賃料収入が得られる

マンションを賃貸に出せば当然、賃料が入ってきます。

これはタダでマンション投資を始めるようなものなので、新たに不動産を購入して投資をするよりも圧倒的にコストメリットがあります。

賃貸のメリット2.資産を急速に失うリスクがなくなる

マンションを現金化すると、現金はすぐになくなってしまう可能性があります。

一方マンションを現金化せずに賃貸すれば、賃料として少しずつお金を生み出していくことになるため、一度に資産を失うようなことはありません。

特に急ぎでまとまったお金が必要という状況でない限り、優良物件であれば賃貸しても良いと思われます。

相続したマンションを賃貸に出すデメリット

相続マンションを賃貸するデメリットには以下の点が挙げられます。

  • 遺産を平等に分割しにくくなる
  • 賃貸経営のリスクを負う

賃貸のデメリット.遺産を平等に分割しにくくなる

不動産は相続人間で平等に遺産を分けにくい資産であるため、誰かがマンションを引き継ぐとなると、遺産分割が不平等になりやすくなります。

特に賃貸できるような物件は良い物件であるため、他の相続人も欲しがる物件が多く、そこからトラブルに発展する場合が多々あります。

そのため、マンションを貸すのであれば分割の問題をきちんと解決する必要があります。

尚、法定相続で共有状態のまま貸すこともできますが、共有状態で不動産を持ち続けることはおススメしません。

共有物件の売却には共有者全員の同意が必要なため、二次相続、三次相続が発生した場合、雪だるま式に共有者が増えるため、将来、売却等がしにくくなります

マンションは簡単に建て替えられないため、いつか売却した方が良い時期が訪れます。

その際、共有状態のままだとスムーズに売却できないこともあるため、賃貸するなら誰かの単独所有に分割した方が良いのです。

賃貸のデメリット2.貸せば賃貸経営のリスクを負う

賃貸に出せば、当然修繕費などのコストメ面のリスクに加え、他にも様々なトラブルが起こる可能性があります。

空室リスクや修繕リスク、入居者トラブルリスクなどです。

賃貸経営に関わった瞬間から、こいういった「あらゆる賃貸経営のリスク」を負っていくことになります。

8.賃貸に向いている相続マンション

賃貸に向いている物件は、以下の物件が挙げられます。

  • 駅から徒歩5分以内の物件
  • 築10年以内の物件

駅から徒歩5分以内の物件

駅から徒歩5分以内の物件は、築年数が古くなっても貸しやすい物件です。

将来的にも安定した賃貸経営が可能であるため、売却せずに貸してもよい物件といえます。

築10年以内の物件

築10年以内の物件も、まだまだ人気があり貸しやすい物件です。

古いマンションを貸す場合、ある程度のリフォームが必要となりますが、築10年以内ならリフォームをせずに貸せる物件が多くあります。

修繕積立金も当面は低く抑えられリフォーム費用もかからず、空室も発生しにくいことから賃貸に向いているといえます。

まとめ

以上、相続マンションは売却と賃貸のどちらにすべきかについて、それぞれのメリット・デメリットや向き不向きを含めて解説してきました。

相続の流れでは、相続開始があったことを知った日から3ヶ月以内に相続放棄の期限、相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に相続税の申告と納付の期限があります。

相続税は基礎控除額を超える資産を持っているケースで発生し、相続したマンションは、「維持費の負担で揉めやすい」「将来建て替えられない」等の点が特徴です。

また「売却に向いている人」「賃貸に向いている人」は以下のそれぞれ以下のような条件になります。

売却に向いている人

  • 維持費をかけたくない人
  • 遺産を平等に分けたい人
  • まとまったお金が必要な人

賃貸に向いている人

  • 築年数が浅い・駅から近いなど好条件で賃貸に出せる人
  • 賃料収入を得たい人

様々な条件や状況をよく考えた上で、賃貸が良いか売却が良いかを決定してください。

おすすめ記事一覧

63,127view
不動産一括査定

不動産一括査定サイトのオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたと ...

69,688view
マンション売却で3人に1人が失敗している?2つの落とし穴と間違いない成功のコツ

一生涯でマンションを売却する機会は、ほとんどありません。 何から始めたらいいのか分からず、インターネットでいろいろ調べて ...

15,945view
一戸建て売却は苦戦しやすい?トラブルなく高額査定してもらう4つのコツ

一戸建てをスムーズに売却するコツを先に見たい人はコチラ 一戸建て(一軒家)を売却するには、正しい手順があります。 でも、 ...

20,567view
専門家が39社から選んだ!不動産査定サイトのオススメ6選【2019年版】

不動産を売却する際、いくらくらいで売れそうなのか、査定を行うことから始めます。 不動産査定は、不動産売却の第一歩です。 ...

-相続
-

© 2021 不動産売却の教科書