特定の居住用財産になるものは?お得な買換え特例について徹底解説

投稿日:2017年4月25日 更新日:

不動産は「売って」も、「買って」も、「持っていて」も税金のかかる資産です。

不動産を買換える場合は、「売って買う」という取引を連続的に行います。

これから不動産の買換えを検討しようとしている人の中には、

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
売却と購入で二重に税金を払わなければいけないのだろうか
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
売却益が出た場合、節税できる方法はないのだろうか
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
買換えの特例とか、3,000万円特別控除とか、税金の特例が色々あってどれを使うべきかよく分からない

と思っている方もいらっしゃるでしょう。

不動産の売買で受けられる特例は下記5つがあります。

譲渡益 譲渡の種類 特例
譲渡益が生じる場合 (所得税が発生) 売却 3,000万円の特別控除
売却 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
買換え 特定の居住用財産の買換え特例
譲渡損が生じる場合 (所得税が戻ってくる) 買換え 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
売却 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

そこで今回の記事では、上記表の赤字で示した買換え時に適用できる「特定の居住用財産の買換え特例について」にフォーカスしてお伝えいたします。

国税庁のHPにも細かく説明はありますが、正直細かすぎてよく分からないと思う方も多いでしょう。

ですので、初心者の方でも分かりやすく噛み砕いて説明します。

フクロウ先生
フクロウ先生
あなたは買換え特例を理解し、どういう場合に買換え特例を適用すべきか分かるようになるぞ
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1.類似特例の種類と位置づけ

1-1.不動産売却における譲渡所得の基本

最初に個人が不動産を売却した時の所得税の基本について解説します。

個人が不動産を売却すると、「譲渡所得」と呼ばれる所得が発生し、そこに所得税が課せられます。

ただし、その対象となる課税譲渡所得とは以下の式で計算されるものです。

課税譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

課税譲渡所得とは、購入した金額よりも高く売れた場合に発生するというのが基本です。

ここが購入の時に必ず発生する不動産取得税との大きな違いです。

つまり不動産を売却した時の所得税は、発生する人と発生しない人がいます。

ただし、個人の方がマイホームを売却するたびに、高額の所得税が課されるのは負担が重いため、居住用財産(マイホーム)を売却するときに限り、所得税がなるべく発生しないようにするために類似の特例が3つ設けられています。

1-2.譲渡益が発生した場合の3つの特例

居住用財産を売却または買換えを行って、譲渡益が発生した場合、その税金を低く抑えるための特例は以下の3つになります。

  1. 3,000万円の特別控除
  2. 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
  3. 特定の居住用財産の買換え特例

上記の中で「1と2」は単純に売却するだけのときに使える特例です。
3は買換えをするときに使える特例となります。

ただし、買換えは「売って買う」という行為であるため、「売る」という取引が含まれています。

そのため、「3.特定の居住用財産の買換え特例」の買換え特例を使うよりも、「1.3,000万円の特別控除」と「2.所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」の単純売却の特例を使ったほうが売却時の税金が安くなるようであれば、その2つを選択するということもできるのです。

フクロウ先生
フクロウ先生
買換えを行う場合は、所得税及び住民税を軽減するために、3か「1+2」の有利な方を選べるというのがポイントじゃよ

以上、ここまで類似特例の種類と位置づけについて見てきました。

それでは次に特定の居住用財産の買換え特例に話を絞って詳しく見ていきましょう。

2.居住用財産の買換え特例における課税譲渡所得の計算

2-1.買換え特例の基本をおさらい

以下は、買換え特例の基本的な考えです。

買換えで売却した不動産の価格を譲渡価額、新たに購入した不動産の価格を取得価額とします。

課税される 譲渡価額 > 取得価額

課税されない 譲渡価額 ≦ 取得価額

つまりこの特例を使うと、単純に売却した家よりも高い金額の家を買えば、課税されないということです。

この特例は、売却した不動産に売却益が出ていても、新しく購入する不動産が譲渡価額以上の金額であれば課税されないという特例です。

例えば不動産を売却して、1.3,000万円の特別控除を適用しても課税譲渡所得がプラスになる場合があります。

このような時でも、新しく購入する不動産が売却した不動産よりも高ければ3.買換え特例を適用した方が有利となります。

2-2.買換え特例の課税譲渡所得

では次に( 譲渡価額 > 取得価額 )となった場合はどうなるか、課税譲渡所得の計算方法を見ていきます。

イ:収入金額 = 譲渡資産の売却代金 - 買換資産の購入代金等

ロ:取得費及び譲渡費用 = (譲渡資産の取得費 + 譲渡費用) × (イの収入金額÷譲渡資産の売却代金)

ハ:課税譲渡所得 = 収入金額 - 取得費及び譲渡費用 = イ - ロ

以上、ここまで課税譲渡所得の計算について見てきました。

それでは次に気になる適用要件について見ていきます。

3.買換え特例の適用要件

買換え特例を利用するには、譲渡資産と買換え資産のそれぞれの要件を満たす必要があります。

3-1.譲渡資産の適応要件

譲渡資産の要件は以下になります。

次に掲げる居住用不動産で、その譲渡した年の1月1日における所有期間が10年を超えているもので、譲渡にかかる対価が1億円以下のもの

  1. 現に自分が住んでいる住宅で、居住期間が10年以上であるもの
  2. 以前に自分が住んでいた①の住宅で、自分が住まなくなった日から3年後の12月31日までに譲渡されるもの
  3. 上記1や2の住宅及びその敷地
  4. 災害によって1の住宅が滅失した場合において、その住宅を引き続き所有していたとしたならば、その年の1月1日における所有期間が10年を超えるその住宅の敷地

3-2.買換え資産の適用要件

買換え資産の要件は以下になります。

  1. 譲渡資産を譲渡した年の前年の1月1日から譲渡した年の12月31日までの間に居住用の住宅やその敷地を取得すること
  2. 譲渡資産を譲渡した年の翌年12月31日までの間に、取得した住宅を居住の用に供すること、または供する見込みであること
  3. 取得する住宅は、床面積が50㎡以上であること
  4. 買換え資産が中古の耐火建築物である場合には、その中古耐火建築物が新築後25年以内であるか、または新耐震基準に適合することが証明されたものであるか、もしくは既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入していること
  5. 取得する敷地は、その面積が500㎡以下であること

以上、買換え特例の適用要件について見てきました。

それでは次にわかりやすくするために計算の具体例をお示しします。

4.特例の具体的計算例

買換えによって譲渡価額が取得価額よりも大きくなり、税金が発生する場合の計算例を見ていきます。

具体例として、昭和47年に購入した自宅を平成28年に売却(所有期間10年以上)した例を考えます。その他の要件は、下表を前提とします。 

項目 金額等
売却した自宅の購入額(建物は減価償却後)? 22,000千円
売却した自宅の譲渡費用 3,740千円
自宅の売却額 120,000千円
買換えで新たに購入する自宅 80,000千円

4-1.課税譲渡所得の具体的計算方法 

イ:収入金額 = 譲渡資産の売却代金 - 買換資産の購入代金等 = 120,000千円 - 80,000千円 = 40,000千円 

ロ:取得費及び譲渡費用 = (譲渡資産の取得費 + 譲渡費用)※1 × (イの収入金額÷譲渡資産の売却代金)※2

※1:譲渡資産の取得費 + 譲渡費用 = 22,000千円 + 3,740千円  = 25,740千円
※2:イの収入金額÷譲渡資産の売却代金 = 40,000千円 ÷ 120,000千円  = 0.3333333

ロ:取得費及び譲渡費用 = (譲渡資産の取得費 + 譲渡費用)※1 × (イの収入金額÷譲渡資産の売却代金)※2 = 25,740千円 × 0.3333333 = 8,580千円 

ハ:課税譲渡所得 = 収入金額 - 取得費及び譲渡費用 = イ - ロ = 40,000千円 - 8,580千円 = 31,420千円

4-2.税金の具体的計算方法

本特例を適用する場合、所有期間は10年以上が要件であり、長期譲渡所得となるため、税率は以下のようになります。

税金 税率
所得税率 15%
復興特別所得税率 2.1%
住民税率 5%

所得税 = 課税譲渡所得 × 15% = 31,420千円 × 15% = 4,713千円 

復興特別所得税 = 4,713千円 × 2.1% = 98,973円 

住民税 = 課税譲渡所得 × 5% = 31,420千円 × 5% = 1,571千円 

税額 = 所得税 + 復興特別所得税 + 住民税 = 4,713,000円 + 98,973円 + 1,571,000円 ≒ 6,382,900円 

以上、ここまで具体的計算例を見てきました。

それでは次に気になる買換え特例を適用すべきときについて見ていきます。

5.買換え特例を適用すべきとき

買換え特例を適用するにあたっては、第一ステップとして、別の特例である3,000万円特別控除の適用によって売却益が3,000万円以下に収まるかどうかを確認することが先決となります。

仮に、買換えの売却部分で、譲渡益が3,000万円以下であれば、そもそも所得税を支払う必要がありませんので、買換え特例を検討する必要がありません。譲渡益が3,000万円以上となると分かった段階で、初めて買換え特例の検討を行うというスタンスで良いです。

3,000万円特別控除については、下記で詳しく解説しています。ぜひご参照ください。

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6.まとめ

以上、特定の居住用財産の買換え特例について徹底解説してきました。

この特例は、譲渡益が3,000万円以上発生した場合の、裏技として知っておくのが良いでしょう。

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