不動産売却 不動産投資

やっぱり不動産の売却はやめて賃貸に切り替える場合の注意点について

投稿日:2017年6月8日 更新日:

せっかくの資産を持っているのであれば、何も売却するだけが能ではありません。

そのまま人に貸して運用するというのも一つの手です。

不動産を売却しようか賃貸しようか迷っている人の中には、

ひよこ生徒
いきなり賃貸事業を始めたらどういうリスクがあるか知りたい
ひよこ生徒
売却から賃貸に切り替えた場合の注意点を知りたい
ひよこ生徒
賃貸にした場合のデメリットも知っておきたい

等々のことを思っている人も多いことでしょう。

そこで今回の記事では、売却から賃貸に切り替えた場合の「デメリットと注意点」にフォーカスしてお伝えいたします。

フクロウ先生
この記事を読むことで、あなたは賃貸に切り替える前に知っておくべき知識や便利なマーケット調査の方法等も知ることができるぞ!

1.売却ではなく賃貸にする3つのメリット

最初に賃貸のメリットをお伝えします。

売却を取りやめて、家を貸すという選択は良くあります。

特にまとまったお金が必要なければ、せっかくの資産を無理に売る必要はないでしょう。

持ち家を賃貸に変えると、以下のようなメリットがあります。

  1. 毎月安定した賃料収入がある。
  2. 住宅ローンが完済していれば収益性が非常に高い。
  3. 相続税対策になる。

住宅を貸し出すと、賃料収入という安定収入が発生するのが最大の魅力です。

今ある資産をそのまま貸し出すため、大きな投資も必要としません。

住宅ローンの返済が終わっている場合は、かなり収益性が高くなるため、通常の不動産投資よりも相当のアドバンテージがあります。

不動産は貸し出すと、相続税対策にもなります。

土地は貸家建付地評価減、建物は借家兼割合による評価減と呼ばれる減価が発生し、約20~30%程度の相続税評価額が下がるため節税に繋がります。

1-1.費用はかかるが収益性はかなり高い

また通常、賃貸事業を行うと、固定資産税、建物の保険料、修繕費、入居者募集費用等が発生します。

これらの費用は、賃料収入に対して15%~20%程度です。

その他、住宅ローン残債がある場合は、別途、元本返済額が発生しますが、住宅ローンを完済していれば、新たに収益物件を購入するよりも断然有利です。

ひよこ生徒
ふむふむ、これだけ見てると賃貸のほうが良さそうね!
フクロウ先生
まだ、結論は早いぞ!もちろんデメリットもあるからな!!

2.売却ではなく賃貸にしたときの2つのデメリット

デメリット1.自分で再び使うことが難しくなる

借地借家法では、弱い立場である借主の権利が守られています。

一旦他人に貸し出すと、簡単に借主を立退かせることはできません。

不動産を他人に貸すときは、賃貸借契約を借主と締結しますが、この賃貸借契約には、

  1. 普通借家契約
  2. 定期借家契約

と呼ばれる2種類の契約があります。

定期借家契約というのは、例えば2年間の契約期間を定めると、その後の更新がありません。

入居者は2年後に必ず退去しなければならないという契約になります。

例えば海外赴任中に住宅を貸し出すような場合は、定期借家契約が良く使われます。

しかしながら、定期借家契約は借主にとっては期限が決められた不安定な契約であり人気がありません。

定期借家絵契約となると家賃は相場の半額くらいになってしまいます。

一方で、更新もあり、借主の権利が強く守られている契約を普通借家契約と呼びます。

通常、アパートやマンションの契約形態は普通借家です。

通常の相場の家賃と言うのは、この普通借家契約を前提としています。

退去させるには立退料が必要になる

普通借家契約では、借主の借りる権利が強く守られています。

そのため、例えば立退きを要求した場合、立退料を支払わなければならなくなります。

通常、賃貸アパートなどは、当初から貸し出すことを目的に作られているため、後から自分で住むとことにはならず、立退きについてはあまり問題視されません。

ところが、元自宅の場合は、「やっぱりもう一度住みたい」ということもあり得えます。

一度、賃貸にしてしまうと「自分で再び使うことが難しくなる」というのがデメリットです。

尚、数年後、再び自宅として使うことが明白であれば、定期借家契約で貸せば問題ありません。

但し、定期借家契約で貸し出すと、収益性はとても低くなります。

デメリット2.売却価格は安くなる

借地借家法により、一度、貸し出してしまうと、なかなか自分のものには戻らないということは分かりました。

では、途中でやっぱりお金が欲しくなったから売りたくなった場合、どうなるのでしょうか。

賃貸中の物件でも、売却は自由です。

しかも借主の了解も取る必要はないため、売却においては特に障害になるものはありません。

投資用ワンルームマンションなどは、よくオーナーが変わりますが、賃貸中の物件の売却は、そのオーナーチェンジと同じです。

賃貸中の方が安くなる

ところが、売却価格はどうなるかというと、空渡しの場合と賃貸中の場合では、賃貸中の場合の方が価格は低くなってしまいます。

賃貸中の物件となると、投資物件と捉えられるため、買主は投資家になります。

収益性を厳しく評価され、投資額に対するリターンを重視します。

一方で、空渡しの物件では、自分で住む人が購入するため、収益性は問題になりません。

物件を気に入れば買ってくれます。

一般的に、自用目的で不動産を購入する人の方が、収益目的で不動産を購入する人よりも、高く買う傾向にあります。

よって、高く売るのであれば、貸し出す前に売却すべきです。

一度貸してしまうと「売却価格は安くなる」ということもデメリットです。

以上、賃貸に切り替えるデメリットについて見てきました。

ひよこ生徒
賃貸にするデメリットの復習

  1. 自分で使うのが難しくなる
  2. 売却価格が安くなってしまう

の2点だね

それでは次に相続空き家の安易な賃貸は要注意について見ていきます。

対象不動産が相続空き家でない場合は、読み飛ばしていただき、次々章に移っていただいて構いません。

3.相続空き家の安易な賃貸は要注意

自宅ではなく、相続で自分のものになった空き家を貸し出す場合は、注意が必要です。

相続空き家には、そのまま売却すると3,000万円特別控除という税金を抑えるための特例が使えます。

しかしながら、この特例は、一度でも空き家を他人に貸し出してしまうと利用できないという変なルールがあります。

特に、相続空き家は古くに購入した物件が多く、売却すると譲渡所得が発生し、多額の税金を納めなければいけない可能性があります。

その税金を抑えてくれるのが3,000万円特別控除という特例です。

相続空き家を一度貸し出してしまうと、「やっぱり売ろう」となったときに特例が使えないということになります。

そのため相続空き家を貸し出す場合は、良く考えてから貸し出すようにしてください。

尚、相続空き家の3,000万円特別控除は下記に詳しく記載していますのでぜひご参照ください。

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ひよこ生徒
な、なるほど・・・3,000万円は大きいですね・・・
フクロウ先生
そうじゃ、よく吟味することじゃ!どちらにしても、賃貸料や売却金額が分からないと判断が付かないじゃろ
フクロウ先生
次にしっかり説明していくぞ

 

4.いくらの賃貸料にすべきかの価格調査の方法

不動産は一度貸し出すと、

  1. 自分で再び使うことが難しくなる
  2. 売却価格が下がるという

2つのデメリットがあることをお伝えしました。

そのため賃貸に切り替えると、基本的に後戻りはできません。

貸すなら「ずっと貸す」という確固たる決断が必要になります。

そのためには、売却したらいくら、貸したらいくらになるかという2点について、きちんと査定を行い判断する必要があります。

売却と賃貸の両方を同時に査定する便利なサイトがあります。

それがスマイスターの不動産一括査定サイトです。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。

通常の一括査定サイトであれば、実際に物件の内部を見てもらって、どれくらいで売れそうかという査定をしてもらえます。

しかも複数のプロの不動産会社から意見がもらえますので、ある程度の確信も持てるようになります。

さらにスマイスターは、査定か賃貸か迷っている人を考慮して、売却に強い不動産会社と賃貸に強い不動産会社の両方が同時に探せるサイトになっています。

スマイスターの不動産会社選択画面

スマイスターの不動産会社選択画面

ひよこ生徒
こんな便利なサイトがあるんだね!

普通、医者や弁護士などの複数のプロに意見を無料で聞くことはできません。

一括査定サイトを使えば、無料で複数のプロの意見を聞くことができます。

これはとても価値のあることです。

売却か賃貸かを決めることは、大きな決断です。

実際に物件を見てくれた複数のプロの意見を聞いた上で、決断することをお勧めします。

スマイスターはコチラ → https://www.sumaistar.com/

最後に賃貸であればリフォームすべきなのかどうか迷われると思いますので、触れておきます。

6.賃貸であればリフォームすべき

6-1.売却であればリフォームは必要ない

売却と賃貸では考え方を変えるべき点が1つあります。

それはリフォームです。

売却ではリフォームしても、そのリフォーム代金が売却価格に転嫁できず存するケースが多いため、リフォームは基本的には必要ありません。

買主が気に入らなくても、購入後は所有権が買主に移るため、買主が自由にリフォームできます。

一方で、借主は勝手にオーナーの不動産をリフォームすることができません。

気に入らなければ入居しないため、それで終わりです。

6-2.リフォームのポイント

そのため、築古の物件を貸し出すのであれば、リフォームすることをお勧めします。

但し、フルリフォームする必要はありません。

クロスや畳の貼替、ウォシュレットの交換は必須です。

またキッチンやバスといった水回りもできればリフォームしてください。

キッチンがリニューアルされていると、借りたい家族の奥様が気に入ってくれますので、効果的です。

リフォームは、多少お金がかかりますが、新たに投資物件を購入するよりは、はるかに安上がりです。

良くある空室対策だと思って、リフォームは前向きに検討しましょう。

ひよこ生徒
最低限、水回りはしておいたほうが良さそうね!

7.まとめ

以上、やっぱり不動の産売却はやめて賃貸に切り替える場合の注意点について見てきました。

一度賃しだすと、なかなか後戻りはできません。

賃貸に切り替える場合は、複数のプロの意見を聞きながら、しっかりと見極めることをお勧めします。

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