【非公開】不動産売却の税金控除条件と範囲は?事例付きで分かりやすく解説

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不動産売却における特別控除の効果は、今の不動産業界にとって著しく重要だと言われています。

事実、不動産の売却活動に大きな落ち込みが見られないのは、税金の控除や金融緩和が関係していると少なからず言えるのです。 

一方、不動産売却における税金の控除について調べる人は増えたものの、最後まで知りたい情報に辿り着ける人が少ないのが現状です。 

つまり、概要は掴めても、特別控除の条件を「無理やりでも自分に当てはめるように出来るのか出来ないのか」ハッキリしないのです。

そこで、この記事では、不動産売却に関する基本的な税金控除の要素である「控除を受けられる人の条件とその条件の範囲」について徹底的に解説します。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.不動産売却で掛かる税金一覧

まず最初に確認して頂きたいのが、「不動産売却時には、どんな税金が課税されるのか?」と言うことです。

支払い義務のある税金の大枠は以下になります。 

不動産売却時の税金一覧

  • 不動産仲介業者に媒介契約を依頼した場合の報酬に対する消費税
  • 印紙税
  • 抵当権抹消登記費用に含まれる登録免許税
  • 不動産譲渡取得に含まれる所得税と住民税
  • 場合により、不動産売却に対する消費税 

これらは、あなたが所有する不動産の面積や所有状態などの諸条件によって、使えるかが変わります。

この内容を事前に詳しく知りたい方は下記記事をご覧ください。

不動産売却に掛かる諸費用一覧リストと内訳・時期を分かりやすく解説

これは決して大げさではなく、ローンの残債がある物件でも、空き家の売却でも、買換えによる不動産売却であっても必ずさまざまな ...

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では次に、この支払い義務のある税金が減らせる「控除」について解説します。

2.不動産売却の税金控除

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ここで、1章で説明した内容についてさらに掘り下げ、不動産を売却する時に発生する「税金の内訳」や「控除が受けられるか」について触れていきます。

不動産仲介業者に媒介契約を依頼した場合の報酬に対する消費税

あなたはもう媒介契約は結んでいるでしょうか?

もし不動産業者にサポートしてもらう場合は、媒介契約を結ぶ必要があります。

媒介契約とは、知識が乏しい依頼者の保護を目的に、宅建業者が不動産売買や交換の媒介(仲介)の依頼を受ける際に依頼者と契約する行為

この媒介契約は、成果報酬型となっています。これが、法律で決められた最大報酬額です。一般的には仲介手数料と呼ばれています。

  • 200万円以下の金額:売買価格×5%×消費税
  • 200万円を超える部分〜400万円まで:売買価格×4%+2万×消費税
  • 400万円を超える部分:売買価格×3%+6万×消費税

もちろん上記計算式にある「×消費税」についても、あなたに支払い義務があります。

この消費税の控除枠は残念ながらありません。

しかし、この消費税を極力支払いたくない場合は、仲介手数料の減額や無料を謳っている不動産業者に依頼すると良いでしょう。

不動産売却の「仲介手数料」を値引きしたい!交渉テクニックと注意点
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初めてマンションなどの不動産を売却する方は、「仲介手数料って高いな~」と感じている方もいるのではないでしょうか。 なんと ...

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集客の目的や新規購入希望者を多数名簿で保有している業者は、このような売出方法が出来るのです。

印紙税は減税措置がある

次は印紙税についてです。税額は売買価格に応じて国で定められています。

この額の支払い義務から逃れることはできませんが、実は平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成される売買契約書に関しては軽減措置が行われています。

定められた印紙税の表を作成したので、確認して見てください。

売買契約書の記載金額軽減税率本則税率
1万円から10万円まで200円(軽減措置なし)200円
10万円を超え50万円まで200円400円
50万円を超え100万円まで500円1,000円
100万円を超え500万円まで1,000円2,000円
500万円を超え1,000万円まで5,000円1万円
1,000万円を超え5,000万円まで1万円2万円
5,000万円を超え1億円まで3万円6万円
1億円を超え5億円まで6万円10万円
5億円を超え10億円まで16万円20万円
10億円を超え50億円まで32万円40万円
50億円を超える場合48万円60万円

ここでのポイントがこれです。

売買契約を成立させる目的で作成されている場合、文書の名称に関係なく対象になる」ということです。

例えば、契約金額を変更するための変更契約書等も対象となります。

不動産業者には無駄な税金を支払わないようにするために、注意して作成してもらいましょう。

抵当権抹消登記費用に含まれる登録免許税

次は登録免許税についてです。

建物や土地の売時には、引き渡しと同時に抵当権抹消登記の申請を行いますが、この時に必要となる税金がこれです。

この登録免許税は1つの物件につき1,000円かかります。なので、土地と建物の場合、合計で2,000円を支払う必要があります。

支払いの時期は物件によって様々ですが、売買契約金の残金を受け取るまでには、必ず手続をしておく必要があります。

抵当権抹消については下記記事で詳しく解説しています。

抵当権抹消手続きを自分で行う方法・場所・必要書類と注意点

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不動産譲渡取得に含まれる所得税と住民税

特別控除について調べたことがある方は事前に知っているかと思いますが、重要な「譲渡所得税」について解説していきます。

この譲渡所得には、長期譲渡所得と短期譲渡所得の2つがあります。まず2つの違いがこれです。

  • 長期譲渡所得:譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える物件
  • 短期譲渡所得:所有期間が5年以下の物件

不動産(建物や土地、マンションなど)を売却して得た所得のことを譲渡所得と言い、これらは所有期間によって大きく税率が異なります。

また、譲渡所得税という税金ではなく、不動産譲渡取得に含まれる所得税と住民税として課税されます。

ここで気になるのが、なぜ所有期間で税率が変わるのかと言う点です。

簡単に解説すると、「長い期間所有していたあなたの大事な不動産を様々な事情で手放す場合と、資産運用や投機を目的とした理由で、短い期間で売買した場合では抱える背景が違うので、税率を変えますよ。」と言う制度です。

このように理解しましょう。それぞれの譲渡所得の計算例を示しておきます。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の計算例

  • 長期譲渡所得の計算:課税長期譲渡所得金額×15%+住民税率5%=20%
  • 短期譲渡所得の計算:課税短期譲渡所得金額×30%+住民税率9%=39%

※所得税は、さらに平成25年1月1日より復興特別所得税2.1%が加算されています。(25年間に渡り)

その差は19%。短期譲渡所得は、かなり条件を厳しくしていることが理解できますね。

この判定の基準となる所有期間は5年間となっていますが、ここで判定される期間は「実際の売買による所有期間とは異なる」ので注意が必要です。

長期譲渡所得と短期譲渡所得については下記記事でさらに詳しく解説しています。

不動産売却における短期譲渡所得と長期譲渡所得の違いについて徹底解説

不動産は時間が経つとどんどん価値が下がるため、できれば短期間のうちに売却したいと考えている方も多いと思います。  ただし ...

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譲渡所得税の特別控除について

ここでポイントになるのが、「譲渡所得税の控除」です。

譲渡利益が生まれた場合には、大きく分けて3つの控除を活用することができます。

それがこれです。

  1. 3,000万円の特別控除の特例
  2. 特定居住用財産の買換え特例
  3. 10年超所有軽減税率の特例

合わせて、課税譲渡所得の課税金額について式を載せておきます。

課税譲渡所得金額=譲渡価額(売値)-(取得金額(買値)+譲渡費用(売却した時の費用))-特別控除

この式で算出された譲渡所得の金額に納税義務がかかります。

次に1,2,3の特例の詳細を確認しましょう。

1.3,000万円の特別控除の特例

居住用不動産を売却した時一定の要件を満たせば、物件の所有期間に関係なく「譲渡所得」から最大で3,000万円の特別控除を受けることができます。

その一定の要件がこれです。

  • 買主とあなたの関係は、夫婦や親子など特別な間柄でないこと
  • 売却した年をさかのぼって 2年間に特別控除や他の譲渡損失の特例を受けていないこと
  • 自分が居住していた不動産であること

3,000万円の特別控除については下記記事で詳しく解説しています。

3,000万円特別控除とは?不動産を売却しても税金を払わなくてもいい理由
3,000万円特別控除とは?不動産を売却しても税金を払わなくてもいい理由

個人の方が不動産を売却しやすくするため、国は様々な税政策を実施しています。 不動産を売却した時は下記5つの特例があります ...

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2.特定居住用財産の買換え特例

不動産を売却した代わりの居住用不動産を購入した時に活用することができる制度です。

この時も一定の要件を満たす必要があります。

買換えの場合

  • 床面積が50㎡以上であること
  • 築年数25年以内または耐震住宅であること
  • 土地面積が500㎡以下であること
  • 売却した年の前年から翌年までの3年の間に新しい不動産を取得すること
  • 一定の期間内、居住用として活用していたこと

譲渡の場合

  • 売却価格は1億円以下であること
  • 売却した年の1月1日において、所有期間が10年以上居住した不動産であること
  • 居住用の期間が10年以上であること

これに加えて、あなたの不動産の売却年度の前年、前々年にこの①の特例と、のちに説明する③の特例を受けていないことが条件となります。

これら全ての条件を満たすことで、譲渡物件の譲渡価格≦買換え代金の時は、譲渡利益の課税が繰り延べになります。

この繰り延べとは何か?さらに詳細をお伝えすると

例えば、2,500万円で購入した戸建て建売物件を3,500万円で売却し、4,500万円のマンションに買換えた場合には、通常の場合、1,000万円の譲渡益が課税対象となります。

しかしこの特例の適用を受けた場合には、売却した年での譲渡利益への課税は行われず、買換えたマンションを将来「さらに」譲渡した時まで譲渡利益課税が繰り延べられることを言います。

5年後に買換えたマンションを「さらに」5,000万円で売却した場合には、売却費の5,000万円と購入価額4,500万円との差額である500万円の譲渡利益に対して課税されるのではなく、繰り延べられていた1,000万円の「繰り延べ」を加えた1,500万円が、譲渡利益として課税されるということです。

逆に譲渡物件の譲渡価格>買換え代金の時は、買い換え代金に充当した額に相当する課税は繰り延べられ、超えた譲渡代金と買換え代金との差額に「所得税・住民税の支払い」が必要になります。

買換え特例については下記記事さらに詳しく解説しています。

特定の居住用財産になるものは?お得な買換え特例について徹底解説

不動産は「売って」も、「買って」も、「持っていて」も税金のかかる資産です。 不動産を買換える場合は、「売って買う」という ...

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10年超所有軽減税率の特例

最後に③の特例について解説します。

これは不動産の所有期間が10年以上の場合のみ、①の特例と併用して軽減税率の特例を活用できる制度です。

ここで気になるのが、「①と③の併用特例と②の特例どちらがお得か?」ということです。

ではさらに2つのケースを踏まえてどちらを利用すべきか確認していきましょう。

次の計算では、短期譲渡所得より長期譲渡所得のメリットが確認できるようにしてあります。

相続による長期譲渡所得のケーススタディ

以前このような質問をしてきた友人がいたので、それを題材とします。

最近、長期所有物件を相続した。親が居住用として15年以上使用していたが、どの控除が使えるのか?購入時の契約書をもとに計算すると、購入時2,700万の物件を3,000万で売却した時に利益が300万円出る。

という内容でした。

ここでのポイントが下記です。

  • 購入時は2,700万
  • 売却時は3,000万
  • 結果、利益が300万円(3,000万円-2,700万円)
  • 最近、相続した物件
  • 両親が居住用として15年以上使用していた
  • 相続した友人は居住していない

ということです。

これを前章で解説した式に代入してみましょう。

課税譲渡所得金額=譲渡価額(売値)−(取得金額(買値)+譲渡費用(売却した時の費用))−特別控除

より

3,000万円−(2,700万円+印紙代1万円+登録免許税2,000円)−特別控除=約300万円

です。

これに

  1. 3,000万円の特別控除の特例
  2. 特定居住用財産の買換え特例
  3. 10年超所有軽減税率の特例

を使えるかを確認してみましょう。

この時に実は、相続の場合のみ4.被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例が適用されます。

まずはこちらを紹介します。

この4の特例を今回の条件下で簡単に訳すとこのような内容になります。

最近相続した物件(リフォーム後の建物及び取り壊し後の土地)を友人が譲渡した場合には、譲渡所得から3,000万円を特別控除する。」

では答え合わせです。

1,2,3は自分が居住していた不動産であることが条件のため適用出来ませんが、4が使用できます。

結果、4の使用で課税譲渡所得金額は0円です。

最終的に長期譲渡所得の計算より、

  • 相続物件では0円
  • 相続していない物件では約300万×20%+復興特別所得税2.1%で約66万3,000円

の納税が必要です。

相続による短期譲渡所得のケーススタディ

次に、条件を変えた場合はどうなるのでしょうか?

条件を下記条件に変えてみます。

  • 購入時は2,700万
  • 買換えによる売却時は6,000万
  • 結果、利益が4,300万円
  • 最近、相続した物件
  • 両親が購入後直ぐに友人に相続した
  • 相続した友人は居住して2年経過

この時は、計算式

課税譲渡所得金額=譲渡価額(売値)−(取得金額(買値)+譲渡費用(売却した時の費用))−特別控除

より

6,000万円−(2,700万円+印紙代1万円+登録免許税2,000円)≒約3,300万円

です。つまり課税譲渡所得金額が3,300万円です。

これに「1.3,000万円の特別控除の特例」を使用すると、課税対象が300万円に減ります。

この時、「4.被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」を併用できますが、同一年内に併用する場合、2つの特例合わせて3,000万円が控除限度額となるので、課税対象額は変えられないので注意が必要です。

この時に「1.3,000万円の特別控除の特例」と「3.10年超所有軽減税率の特例」の併用を活用しようとした場合でも、「所有期間が10年以上」ではないので、3.の特例が使えません。

一方、「4.被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」の特例を併用した「2.特定居住用財産の買換え特例」は約300万円を繰り延べできるためその時の課税対象額は0円となります。

結果、短期譲渡所得の計算より、

約300万×39%+復興特別所得税2.1%=約123万3,000円

の納税が必要になってしまうのです。

この2つのケースから

  • 長期譲渡所得と短期譲渡所得の違い
  • 相続による特別控除の違い
  • 「1.3,000万円の特別控除の特例」と「3.10年超所有軽減税率の特例」の併用との「2.特定居住用財産の買換え特例」の違い

が理解できたと思います。

【筆者の見解】多くの場合は「2.特定居住用財産の買換え特例」が有利

絶対とは言えませんが、多くの場合「2.特定居住用財産の買換え特例」の不動産の特例が有利になります。

そこで下記条件の不動産だけ、有利になりやすいと覚えておきましょう。

  • 買換える不動産の価格が、売却予定の不動産の価格と同じかそれ以上の方
  • 買換える不動産は永久に売却せず保有しているつもりの方
  • 将来売却する場合は、必ず②の特例を受けたい方

不動産売却そのものに対する消費税

次に不動産売却そのものに対する消費税について解説していきます。

売却する人の状況により、不動産の売却価格に消費税が加算されます。

その内訳は「土地は非課税」、「建物は課税対象」でこの建物に対して税金の支払いを求められます。

その課税対象者に該当するのが、売却する人の状況が「事業者」の時です。

個人の方では売っただけで、消費税までとられていたら大きく赤字になってしまいますよね。

一方、この事業者には不動産業者はもちろんのこと、個人であっても居住用ではなく、テナントや投資用マンションなどの不動産を売却する場合には該当してしまうので、該当する方はこの消費税の算出も忘れないようにしておきましょう。

事業者というのは不特定多数の人に業として行った場合なので、事業者届出を出していなくても事業者扱いになる場合は十分にあります。

この消費税に関しては、今のところ控除などはありません。

3.非居住用不動産売却について補足説明

2章の計算からも、居住用不動産売却が非居住用不動産売却よりもメリットがあることが理解できたと思います。

ここで、「住民票を移して、1ヶ月ぐらい住んだら、住んでいることになるの?」と思う方がいます。

実際この特例には居住した期間は関係ありませんが、最初から特別控除を受ける目的で、あなたの不動産に居住した場合には適用されません。

あくまでも個人の主観と不動産業界界隈の意見をもとに記載すると、住民票を移してちゃんと住んでいた場合、適用される場合も多いです。

しかし、明らかにおかしい場合などで疑われた時は、インフラ費の支払い明細の提示などもあり、そこで偽造が見つかると延滞に対する税金が加算されます。

なので、住民票を移してその不動産に住まない場合には、特別控除の適用はないものと思われます。

このようにリスクは大きなデメリットになるように感じます。

まずは、今受けられる特別控除を活用して、税金対策を行うことをオススメします。

4.まとめ

上記で、不動産を売却する時に発生する「税金の内訳」や「どの控除が受けられるのか」について理解できたと思います。

不動産売却における特別控除においては、いつの時代でも消費者を助けるように考えられています。

そして、特別控除の選択における成功の秘訣は「居住していること」が挙げられます。また、長期所有物件であることが重要です。

ぜひ、今回紹介した内容を参考に、税金対策をしてみてください。きっと、あなたを助ける武器になることでしょう。

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