インスペクションの実施が中古住宅を売るときに重要となる理由

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2018年4月以降に中古住宅を売却する人は、売却の流れが少し変わります。

売却を依頼すると、不動産会社から「インスペクションしませんか?」とあっせんを受けることになります。

これから中古住宅を売却する人の中には、

  • 中古住宅のインスペクションって何だろう
  • 売却でインスペクションしないとどうなるのだろう?
  • 買主からインスペクションしたいと言われたけど、どうしたら良いのだろう?

等々のことを持っている方も多いと思います。

結論からすると、インスペクションは義務ではありませんが、実施しておくことに関して、損をすることはありません。

そこで今回の記事では、インスペクションを中心に「中古住宅の売却」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは2018年度から変わる中古住宅の売却について今までとの違いが分かるようになります。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二
【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター
株式会社グロープロフィット 代表取締役
竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。
───
保有資格:不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.2018年4月から変わった「宅地建物取引業法の改正」

2018年4月1日以降、宅地建物取引業法の改正により、不動産会社に対して以下の事項が義務付けられるようになりました。

インスペクションという言葉が登場します。

インスペクションとは、建物状況調査のことです。簡単に言うと、瑕疵担保保険という保険に入るための、建物の健康診断だと思ってください。

インスペクションについては次章でより詳しく解説します。

  1. 既存建物の売買または交換の媒介契約締結時に、インスペクションを実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面を依頼者へ交付する。
  2. 既存建物に関する重要事項として以下の事項を説明する。
    ア.   インスペクション(実施後1年を経過居ていないものに限る)を実施しているかどうか。実施している場合にはその結果の概要 
    イ.   設計図書、点検記録その他建物の建築および維持保全の状況に関する書類で、国土交通省令で定めるものの保存状況。
  3. 既存建物の売買または交換の契約成立時に、建物の構造耐力上主要な部分の状況について当事者の双方が確認した事項を記載強いた書面を交付する。

ちょっと難しいですね。分かりやすく説明していきますね。

まず、売主が不動産会社に中古住宅の売却を依頼すると、不動産会社が「インスペクションしませんか?こんなインスペクション業者がありますよ。」と紹介しなければいけない義務が発生します。

勘違いされがちですが、今後、売主が「インスペクションをしなければならない」ということではありません。

義務化されたことは、あくまでも「不動産会社のインスペクション業者のあっせん」

そのため、売主がインスペクションに興味が無くても、必ずインスペクションのあっせんを受けます。


2番目としては、売却時、買主に対して行われる重要事項説明の中で、インスペクションの実施の有無についても説明がなされます。

ここで、注意をしたいのが、過去にインスペクションをやっていたとしても、実施後1年を経過しているものに関しては、「インスペクションは無し」という形で説明されてしまうということです。

そのため、インスペクションを行うのであれば、売却前の1年以内に実施する必要があります。

また、新築もしくは増改築時の「確認申請書」または「確認済証」、「検査済証」等の設計図書の書類の有無についても重要事項説明の対象となります。

マンションの場合、「確認申請書」または「確認済証」、「検査済証」等は管理組合が保存しているはずですので、気にする必要はありません。

戸建住宅の方は、自分で持っているはずですので、紛失していないか確認する必要があります。


3つ目としては、売買契約書の中で、「建物の構造耐力上主要な部分の状況について売主と買主の双方が確認した」旨を記載することになりました。

建物の構造耐力上主要な部分について、調査が無く資料によって確認できない場合には、告知書に記載されている内容を目視にて買主が確認することになります。

以上、ここまで2018年4月から変わることについて見てきました。

では冒頭から登場しているインスペクションとはどのようなものなのでしょうか。

そこで次にインスペクションについてご紹介します。

2.インスペクションとは建物状況調査!瑕疵担保保険に加入できる

インスペクションとは、建物状況調査のことです。簡単に言うと、瑕疵担保保険という保険に入るための、建物の健康診断だと思ってください。

一体、それがどう得するのでしょうか?

健康診断に合格すると、瑕疵担保保険に加入ができます。瑕疵担保保険については、次章で解説します。

インスペクションは、既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士が、国の定めた既存住宅状況調査方法基準に従って行うものです。

不動産会社が行うものではなく、不動産会社社が資格を持った建築士を紹介・あっせんすることになります。

インスペクションは、目視を中心としつつ、一般的に普及している計測機器を使用した計測や触診・打診等の確認、作動確認等の非破壊による検査を実施することになります。

マンションにおいては共用部分も調査対象となるため、あらかじめ管理組合の了解を取る必要があります。

インスペクションは、「建物の構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分」が調査の対象となります。

具体的には、以下のような箇所が調査の対象です。

構造耐力上主要な部分木造戸建て住宅基礎、土台、床版、柱、横架材、壁、斜材、屋根版、小屋組
鉄筋コンクリート造の共同住宅基礎杭、基礎、床版、壁、外壁、屋根版
雨水の浸入を防止する部分木造戸建て住宅外壁、開口部、屋根
鉄筋コンクリート造の共同住宅外壁、開口部、屋根、配水管

インスペクションは、瑕疵担保保険に入れないと意味がありません。

瑕疵担保保険に入るには、住宅瑕疵担保責任保険法人の登録検査事業者による現場検査が必要となります。

民間事業者のインスペクション調査は、必ずしも瑕疵担保保険の検査基準を満たしているものではなりません。

インスペクションを依頼する場合には、瑕疵担保保険の加入を前提とした検査を実施することが注意点になります。

尚、インスペクションについては、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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以上、ここまでインスペクションについて見てきました。

インスペクションについては、ほとんど認知度がありません。

買主はインスペクションについて知っているのでしょうか。

そこで次に買主がインスペクションの有無を知るタイミングについて紹介します。

3.買主がインスペクションの有無を知るタイミング

全国宅地建物取引業協会連合会では、2017年11月に「不動産の日アンケート 住宅の居住志向及び購買等に関する意識調査」というものを実施しています。

この調査の中でインスペクションの認知度調査も行われており、その結果は、以下の通りとなっています。

インスペクションの認知度割合
知っている10.9%
聞いたことがあるが内容は知らない17.3%
知らない71.8%

この結果によると、9割近くの人が「聞いたことがあるが内容は知らない」または「知らない」と回答しています。

つまり、インスペクションはほとんどの人に知られていません。

しかしながら、2018年4月以降は、買主も不動産会社と媒介契約(仲介の契約のこと)を締結するタイミングで、インスペクションについて説明を受けます。

そのため、今後はインスペクションのことを全く知らなかった買主も、不動産を購入するタイミングでインスペクションについて知ることになります。

2018年4月以降は、インスペクションなんかしなくても、どうせ買主も知らないだろうということにはなりません。

インスペクションの実施が売却において重要になる理由

インスペクションの実施の有無が、今後、売却においてますます重要になってきます。

しかも、今後はインスペクションを実施していない物件に関しては、買主が自らインスペクションを行うこともあります。

インスペクションは、調査員が建物の中も入ってきますので、当然に売主の承諾を得てから実施する必要があります。

買主が自らの費用負担でインスペクションを実施したいと申し出た場合、まず売主と買主との間で「建物条項調査に関する合意書」を締結します。

インスペクションの実施によって、結果次第では、購入を見送るという可能性もあり得ます。

その際、買主に調査結果の内容について、第三者へ漏洩させないことが重要になります。

「建物条項調査に関する合意書」の中で、守秘義務条項をしっかりと設けておくこと

ちなみに、インスペクションの先進国であるアメリカでは、ほとんどのケースで買主がインスペクションを行います。

アメリカでは基本、性悪説に立っているため、売主が自ら行っているインスペクションは信用できないというのが理由です。

将来的には、日本も買主がインスペクションを行っていく可能性はあるかもしれません。

以上、ここまで買主がインスペクションの有無を知るタイミングについて見てきました。

先ほどから瑕疵担保保険という言葉が登場しております。

そこで次に瑕疵担保保険について解説していきます。

4.瑕疵担保保険のメリット

瑕疵担保保険とは、既存住宅売買瑕疵保険の略称になります。

瑕疵担保保険とは、住宅の特定の部分の隠れた瑕疵が発見された場合、補修費用などの経済的な負担を保険金でカバーできるという保険です。

瑕疵とは、通常有すべき品質を欠くこといい、雨漏りやシロアリによる床の腐食等が該当します。

売却後、瑕疵が発見されると、売主は損害賠償または契約解除の責任を負うことになります。これを瑕疵担保責任と呼びます。

瑕疵担保保険に加入していると、売主の瑕疵担保責任を大きく軽減できることになります。

また瑕疵担保保険が付保されていると、買主が住宅ローン控除等で税制優遇を受けることができます。

売主と買主における瑕疵担保保険のメリットは以下の通りです。

当事者メリット
売主①   瑕疵が発見された場合、売主の瑕疵担保責任の経済的負担が軽くなる。
②   買主へ安心感を与えることができる。
③   未加入であってもインスペクションに合格していれば、保険の付保が可能な物件であることのアピールができる。
買主①    第三者である検査事業者の検査に合格しているため安心感がある。
②    瑕疵が見つかっても保険が適用できる。
③    不動産取得税や登録免許税、住宅ローン控除等の優遇措置を得られる。

尚、瑕疵担保保険については、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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5.まとめ

以上、そのまま売って大丈夫?2018年度から変わる中古住宅の売却を徹底解説してきました。

2018年度以降は、インスペクションがどんどん普及していきます。

中古住宅の売却では、インスペクションの実施もしっかりと検討していきましょう。

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