空き家を相続放棄するにはどうしたらいい?注意点と対策を徹底解説

空き家相続放棄

人口減少や少子高齢化に伴い、資産としての不動産に対する意識が低下しています。相続で得た空き家を「負」動産として捉えてしまう風潮があり、空き家を相続放棄したいと考える人も増えています。

空き家の相続放棄には相続放棄しても管理しなければならなかったり、費用が発生したりする可能性があり一定のリスクが伴いますので、慎重に判断することが必要です。相続放棄という制度の内容を理解した上で、実行する必要があります。

また、相続放棄で面倒なことを抱え込むくらいであれば、相続して売却するという素直な選択もオススメです。ぜひ最後までご覧ください。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 相続放棄とは?
  • 相続放棄を行う際の注意点について知りたい
  • 相続すべきか、相続放棄すべきか検討したい
株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.相続放棄とは? 期限や手続き方法について

相続放棄とは

相続放棄とは、放棄をした人が最初から相続人でなかったものとみなす制度です。相続放棄は、本来的には被相続人が多くの借金を抱えているようなケースで使われることが想定されている制度になります。

例えば、親が莫大な借金を残して死んだ場合、子供は相続放棄をすれば借金を負わなくて済むことが可能です。相続放棄は不動産等のプラスの財産も相続することができなくなるため、明らかにマイナスの財産の方が多い場合に利用するのが原則となります。

そのため、相続放棄は全ての財産を放棄することから、「いらない空き家だけを放棄する」といった都合の良い使い方はできません。空き家を相続放棄するのであれば、他の財産も全て放棄することになります。

相続放棄の期限

相続放棄は、「相続の開始を知った日から3ヶ月以内」に申請を行わなければならないという期限があります。相続放棄を利用するには、3ヶ月という期限を意識することがとても重要です。

3ヶ月を過ぎてしまった場合には、遺産分割協議によって自分だけ空き家を相続しないようにすることができます。

遺産分割協議とは、相続人同士で遺産の分け方を決める方法のこと。

遺産分割協議には、特に期限が設けられていないため、3ヶ月を過ぎても自分だけ空き家を相続しないという分け方にすることはできます。ただし、遺産分割協議を成立させるには、相続人の全員の同意が必要です。

相続人の全員が空き家を相続したくない場合には、自分だけ空き家の相続を免れるような分割は同意が得られない可能性が高いです。

全員の相続人が放棄したい空き家であれば、遺産分割協議は利用しにくい分割方法となります

相続放棄の手続き方法

相続放棄の手続きは、他の相続人の同意を得る必要はなく、単独で行うことができます。費用に関しても、戸籍謄本等の取得くらいですので、数千円というレベルで実行することが可能です。相続放棄に必要な書類の取得費用は、以下のようになります。

書類金額
相続放棄の申述書に貼る収入印紙代800円
被相続人の住民票除票300円
被相続人の戸籍謄本450円
申述人の戸籍謄本450円
被相続人の除籍謄本、改製原戸籍謄本750円

住民票除票等の取得費用は市町村によって異なる場合がありますので、最終的にはご自身でご確認するようにしてください。

2.相続放棄を行う際の注意点

この章では、相続放棄を行う際の注意点について解説します。

相続放棄を行う際の注意点

  • 他の相続人の了解を得ること
  • 安易に遺品整理をしないこと

他の相続人の了解を得ること

相続放棄は、制度上は単独で行うことができますが、実際に放棄するなら他の相続人の了解を得ることが注意点です。特に、後順位の相続人には、放棄をすることをしっかりと伝えるようにしてください。

相続放棄は、放棄した人を最初から相続人でなかったものとみなす制度ですので、先順位の相続人の全員が放棄してしまうと、後順位の相続人に相続権が移転します。配偶者以外の相続人は、以下のように順位が決まっています。

相続順位

  • 第1順位:子(子を代襲相続する場合の孫・ひ孫)
  • 第2順位:直系尊属(親や祖父母など)
  • 第3順位:兄弟姉妹(兄弟姉妹を代襲相続する場合の甥・姪)

代襲相続とは、子又は兄弟姉妹が相続開始以前に死亡したとき等にその者の子がその者に変わって相続すること

相続放棄では、最初から相続人でなかったものとみなされるため、子が相続放棄を行っても孫やひ孫に代襲相続されることはありません。例えば、配偶者と子の全てが相続放棄をした場合は、第2順位の親に相続権が移転します。

その際、親も既に死亡している場合には、第3順位の兄弟姉妹が相続人です。兄弟姉妹が既に死亡している場合は、その代襲相続者である甥や姪が相続人となります。

配偶者と子が相続放棄をした場合、甥や姪が突然相続人となり、空き家を引き継がなければいけない事態が生じます。もし、甥や姪も相続人になりたくない場合には、甥や姪も相続放棄をすることが必要です。

先順位の人が勝手に相続放棄をすると、後順位の人が不要な空き家を相続することになり、後順位の人にとっては大変迷惑になります。

一応、後順位の人は、自分が相続人になったことを知ったときから3ヶ月以内に相続放棄をすれば相続放棄は可能です。「相続の開始を知った日から」ではなく、「自分が相続人になったことを知ったときから」なので、若干時間的な猶予はあります。

しかしながら、期限を過ぎてしまえば後順位の人も相続放棄をできなくなります。

そのため、全員が相続放棄をする場合には、必ず後順位の人へも相続放棄をすることを事前に伝えるようにしましょう。

安易に遺品整理をしないこと

空き家を相続放棄する場合には、安易に遺品整理をしないことが注意点です。

遺品整理とは、故人が住んでいた家の家財道具等を処分すること。

処分というのは、所有を引き継いでいることが前提です。相続放棄をする前に、家財道具を処分してしまうと、単純承認をしたものとみなされます。

単純承認とは、遺産に関する権利と義務をすべて無条件で受け継ぐ相続のこと。つまり、普通の相続。

相続放棄は、一切の権利義務を引き継がないことですので、単純承認と相続放棄は両立しえない行為です。そのため、単純承認をしてしまうと相続放棄ができなくなります。

よって、空き家を相続したいのであれば、遺品整理には手を出さず、何もしないまま3ヵ月内に相続放棄をすることが必要です。

3.全員が相続放棄した場合の管理

後順位の相続人も含め、全員が相続放棄した場合には、相続財産管理人が財産を管理することになります。管理といっても、基本的には売却してそのお金を国庫へ引き継ぎます。

全員が相続放棄をすると、相続人が不存在という状態となるため、裁判所が相続財産管理人を選任することになります。ただし、自動で選任してくれるわけではないので、家庭裁判所に選任の請求をすることが必要です。

相続財産管理人が選任されるまでは、相続放棄をした人がその財産の管理をする必要があります。

荒れ果てた状態で相続財産管理人に空き家を引き継ぐと、空き家が売却できなくなるため、相続財産管理人が選任されるまでは、相続放棄をした人がきちんと管理をすることが必要です。

4.相続放棄をした場合のリスク

全員が相続放棄をした場合、相続財産管理人への報酬が発生するという点がリスクです。

相続財産管理人の選任にあたっては、家庭裁判所への予納金も必要となります。予納金は20万円~100万円程度です。相続財産管理人の報酬は月額1万円~5万円程度になります。つまり、相続財産管理人の報酬は売却期間が長引けば長引くほど増えるということです。冒頭の「第1章 相続放棄とは」で示した費用は、あくまでも他の相続人で空き家を引き継ぐ人がおり、相続財産管理人が不要の場合の費用です。相続財産管理人が必要になれば、相続放棄も費用が一気に膨らみます。

相続人全員が相続放棄するような空き家は、売却までの時間が長期化し、相続財産管理人など費用が発生する点がリスクです。早期の不動産売却も視野に入れておきましょう。

5.相続放棄よりも不動産売却がおすすめな理由

相続放棄は、相続人の1人が空き家を引き継ぐようなケースでは上手く行きますが、全員が空き家を相続放棄する場合は、うまく機能しないのが実態です。全員が相続放棄をすると、相続放棄をしたにも関わらず空き家の管理の手間や相続財産管理人への報酬が生じます。

また、相続放棄では、うっかり遺品整理をすることで相続放棄ができなくなることもあります。本来、相続放棄はマイナスの財産を引き継がないための制度なので、プラスの財産である空き家に適用するのは、やはり無理があるのです。

そのため、全員が空き家を相続放棄したい場合には、相続放棄よりも売却がおすすめになります。元々、放棄したいくらいの空き家であったわけですから、値段はいくらでも良いはずです。ひょっとしたら諸費用の手数料を除いても、最終的にプラスになる可能性はありますので、相続放棄をするよりは得する可能性はあります。

相続放棄を検討するのであれば、その前に空き家の査定を依頼することをオススメします。空き家は取壊さずにそのまま売った方が無駄なお金が発生しないので、査定では不動産会社にそのまま売れるかどうかも確認してください。

取り壊すべきかどうかは不動産会社によって意見が分かれますので、できれば一括査定サービスを利用して複数の不動産会社に確認した方が良いです。半数以上の不動産会社が取り壊さずに売却できると言えば、そのまま売るのが良いでしょう。

また、仮に取り壊した方が良いとなった場合、木造の空き家の取り壊し費用は、坪4万円~5万円程度が相場です。戸建て住宅は35坪程度のものが多いので、取壊し費用はざっくりいうと150万円前後になります。土地価格が150万円以上であれば、取り壊してもお釣りが発生する計算になります。

売却であれば、3ヶ月という期限や後順位の人への迷惑、相続財産管理人への報酬等を気にする必要はありません。相続放棄よりも気楽にできますので、空き家を手放したい場合には、相続よりも売却がオススメです。

まずは壊さずに空き家に強い不動産会社を探す

基本的に、空き家をそのまま取り壊さずに売る方法がオススメです。

古くても建物に値段が付く場合がありますし、取壊しを前提とする場合も、買主が見つかってから取り壊すのが得策です。

売れ行きが悪い場合は、取壊し費用を売主負担にする、つまり取壊し費用相当額の値引きに応じることを考えましょう。

空き家をそのままにしておくと様々なデメリットがありましたが、自己判断でいきなり、空き家を取り壊してしまうのは避けてください。

地域に精通した不動産会社に相談してから決断しましょう。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
地域に精通した不動産会社を探せれないんですが・・・
一括査定を使うとカンタンに探せるぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生

一括査定を使えば空き家に強い不動産会社が見つかる

空き家の売買を得意とし、地域に精通している不動産会社を探すのは、手間と時間がかかります。

貴重な時間を無駄にしないためには、一括査定を利用して不動産会社を探すと便利です。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

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複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

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住んでいなくても、本人名義ではなくても利用することは可能。

HOME4Uの入力フォーム

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複数の不動産会社の査定を受けたら、査定額を比較するだけではなく、必ず「販売戦略」を聞いてみてください。

どんな販売戦略で売ったらいいのか、納得できる根拠と共に説明してくれる不動産会社を選びましょう。

NTTグループが運営している「 HOME4U 」を使うと、空き家に強い不動産会社が複数社見つかります。

ただし、1社しか出てこない事も往々にしてあります。

実際に栃木県の市街化調整区域で実施したところ、それぞれ1社しか出てきませんでした。

HOME4Uで1社見つかる

HOME4Uで1社見つかる

1社だけのアドバイスだと適切に判断ができません。

その場合は、「 HOME’S売却査定 」や「 イエウール 」を併用して、複数の不動産会社に相談できるようにしましょう。

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

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まとめ

以上、空き家の相続放棄について解説してきました。相続放棄をする際は以下の2つに気をつけてください。

相続放棄する際の注意点

  • 他の相続人の了解を得ること
  • 安易に遺品整理をしないこと

全員が相続放棄した場合の管理は、相続財産管理人が行います。ただし、売却が長期化すれば、相続財産管理人への報酬が膨れ上がるというリスクがあります。相続放棄は、本来はマイナスの財産を相続しないためのものですので、プラスの財産である空き家で利用するのは馴染みません。

単純に売却するという選択肢も含めて、相続放棄するかどうかを決めるようにしてください。

不動産会社は「 HOME4U 」「 HOME’S売却査定 」や「 イエウール 」を併用してなるべく多くに相談しましょう。

空き家の活用方法については下記記事でさらに詳しく説明しています。

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