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不動産を売却するときは更地がいい?不動産のプロが判断基準を解説

投稿日:2016年10月16日 更新日:

更地の方が高く売れると聞いたことのある人もいると思います。ただ、不動産を売るのが初めての方は、更地にすべきかどうかの判断基準が分かりません。

これから不動産を売却する人の中には

  • 不動産を売却するときは更地にしたほうがいいのかどうかが知りたい
  • 更地にすることでのメリットとデメリットを知りたい

と思っている方も多いでしょう。

そこで、今回の記事では不動産を売却する時の方法としてある「取壊し」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことで、あなたは自分が売却しようとしている不動産は更地にして売るべきなのかどうかが判断できるようになることを約束します。

1.どういう不動産の場合は更地にするべきなのか

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どういう不動産の場合は、更地にすべきなのかを考える前に、更地の魅力についてかんたんにおさらいしておきます。

1-1.更地の魅力は購入希望者が多いこと

国土の狭い日本では更地が最も価値が高いと言われています。更地が高い理由は諸説ありますが、1つには更地には用途の多様性があるということです。

例えば商業地にある大きな更地であれば、オフィスビルを建てたい人、マンションを建てたい人、商業施設を建てたい人など、様々な目的を持った人たちがその土地を欲しがります。

その更地を買いたい人が増えれば増えるほど、買主間の土地の争奪戦が激しくなり、結果、高く売れるということになります。

一方で、オフィスビルが建っている、戸建が建っているなどの建物付きの不動産では、用途が限定されてしまいます。

そのため、オフィスが欲しい、戸建が欲しい人しかその不動産に関心を持たないため、買主間の土地争奪戦は緩くなり、結果、高く売れないということになります。

またアメリカのような土地が有り余っている国では、逆に更地には価値がありません。

アメリカでは建物があってこそ不動産に価値が認められるため、更地が高いというのは日本独自の風習と言えます。

1-2.更地化にすべきか否かの判断基準は建物の価値

ではどのような場合に更地にするべきなのでしょうか。

それはズバリ建物に価値が無くなった時です。ここで言う価値とは、値段ではなく、本当に価値がない建物のことを指します。

例えば、木造戸建住宅は築20年で価格がゼロで査定されます。

しかしながら、今時の戸建住宅は築20年でも十分に住めます。築20年で壊してしまうのは、少しもったいないです。

購入者の立場からすると、築20年程度の建物であれば、更地価格で土地建物を購入できるお得な物件と考えることができます。

そのため取り壊さなくても買手がつく可能性は十分に有りますので、築20年程度であれば、取り壊さなくても良いでしょう。

木造戸建住宅の場合、築30年程度だと、本当の価値も無くなってきます。

また昭和56年6月より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準のため、耐震性が劣ります。今は平成28年ですから、ちょうど築35年以上の建物が該当します。

旧耐震の戸建住宅は、著しく市場性が劣るため、取り壊した方が良いでしょう。木造戸建住宅の場合は、築30年が取壊しの一つの目安とお考え下さい。

1-3.壊さない方が良い物件もある

一方で、建物が古くても「古民家」として価値のあるものは、取り壊さない方が良いです。

昨今の古民家ブームを受け、古民家は高く売れます。普通の住宅として利用するだけではなく、「古民家カフェ」や「古民家ヨガ教室」などで利用したい人が関心を示すため、価格が高くなる傾向にあります。

特に、都内の港区、目黒区、渋谷区、世田谷区あたりのオシャレゾーンに古民家をお持ちの方は、希少性が高いため、安易に取り壊さないことをお勧めします。

また取り壊すべきかどうかプロでも迷う物件もあります。例えば、郊外の駅近くにある築30年程度でテナントが空になったオフィスビルです。

躯体が鉄筋コンクリートの場合は、築30年であれば十分に使えます。

ただテナント需要が低く、新たにテナントを入居させることができないため、利用価値が著しく低くなっている状況で取り壊すべきか悩ましいです。

このような物件は、一般的に取り壊すとワンルームマンション業者が土地を購入可能性が高いです。ただローンが残っている場合は、さらに判断に迷います。

このような場合は、2段階で売却するのが良いでしょう。まずは現状の建物付きで売却をトライします。古い建物でもリノベーション業者が買う可能性があるからです。

それでもやはり売却できない場合は、2段階目として取り壊して更地化して売却するのが良いでしょう。

以上、どういう不動産の場合は更地にするべきなのかについて見てきました。

それでは次に不動産を売却するときに更地にするメリット/デメリットについて見ていきましょう。

2.不動産を売却するときに更地にするメリット/デメリット

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2-1.メリットは購入希望者が増え早期に売却できる

更地にするメリットは「購入希望者が増え早期に売却できる」ということです。

古い建物付きの物件は、「(更地価格)-(取壊し費用)」で査定されます。

そのため、理論上は、売主が壊しても、買主が壊してもお金に関しては変わりません。理屈の上では売主がわざわざ取り壊さなくても良いような気がします。

しかしながら、この取壊し費用というものは、通常はローンが組めません。

買主が負担する場合、取壊し費用分の自己資金が必要になります。

例え物件が取壊し費用分だけ安く購入できるとしても、取壊し費用をキャッシュでポンと出せる人はそう多くないのです。

そのため古い建物付きの物件は買い希望者が激減してしまうため、なかなか売れなくなります。

多くの場合、古い建物付きの不動産の購入者は、不動産会社となります。

不動産会社は取壊しを自己資金で行い、更地にして転売します。

転売益も考慮した形で購入してくるため、不動産会社に売却する場合は、「(更地価格)-(取壊し費用)-(転売益)」の価格で売却することになり、実際は相当安く売却している形となってしまいます。

2-2.デメリットは取壊し費用の発生

次に更地にするデメリットを紹介します。デメリットは取壊し費用を自己資金で負担しなければならないことです。

取壊し費用は、

  • 木造では坪4~6万円
  • 鉄骨造では坪6~8万円
  • 鉄筋コンクリート造では坪8~10万円

程度が相場です。

例えば延べ床面積が30坪の戸建住宅であれば、取壊し費用は120万円~180万円程度となります。

ただ、この取壊し費用については、立地条件によってかなり費用が上下することを認識しておいてください。

取壊し費用は、建物周辺の敷地が広い場合は施工条件が良く取り壊しやすいため、安くなります。

一方で、敷地が狭く、また対象地までのアクセス条件が悪く、ガードマンを何人も配置しなければならないような物件の場合は、高くなります。

取壊し費用があまりにも高くなる場合は、取り壊さず、そのまま売るのが賢明です。まずは複数の解体業者に取壊し費用の見積もりをとることをお勧めします。

以上、不動産を売却するときに更地にするメリット/デメリットについて見てきました。

それでは次に不動産売却を成功するためのポイント/注意すべきポイントについて見ていきましょう。

3.不動産売却を成功するためのポイント/注意すべきポイント

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不動産売却を成功させるポイントとしては、多くの購入希望者を集めることにあります。

更地にして用途の多様性を広げることも、その1つです。

更地にすると、買手が買い易い状況になり、購入希望者増え、結果、早く高く売れるようになります。

一方で、注意点としては、取壊し費用については立地条件によってブレが大きいということです。プロは必ず取壊し費用の見積もりを取って判断しています。

安易に取壊し費用を計算せず、複数の解体業者から見積を取得し、本当に取り壊すべきかどうかを最終判断してください。

ここまで、不動産売却を成功するためのポイント/注意すべきポイントについて見てきました。

それでは次に不動産売却を高く売るためのオススメ方法について見ていきます。

4.不動産売却を高く売るためのおすすめ方法

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更地化売却にはお勧めの物件があります。それは100坪未満の土地に建っているような小さな木造の築古アパートです。

収益物件ですが、木造築古アパートは、リスクが高いため売ると安くなってしまいます。一方で更地化すると戸建住宅用地としてエンドユーザーも買いに来るため、高くなります。

入居者が自然と退去し、全部空室となった段階で、更地化して売るのがお勧めです。

安い賃料で頑張って入居者を集めるよりは、更地にして売却し、その資金を頭金として新たな収益物件に変えた方が良いでしょう。

5.まとめ

いかがでしたか?不動産を売却するときは更地にするべきなのかどうかの判断基準について見てきました。

更地化すべきかではなく、「購入希望者を増やすにはどうすべきか」という発想で売却戦略を見直してみてください。

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