とりあえずどうして良いか分からない空き家の建物価値を維持する方法

更新日:

実家の空き家を放置プレイにしている人は多いです。

建物は寂しがり屋なので、放置しておくと、自然と価値が落ちていきます。

空き家を持っている人は、建物の価値を維持するために、空き家を管理する必要があります。

空き家を持っている人の中には、

  • 空き家をそのままにしているが大丈夫だろうか
  • 空き家はどうして価値が落ちてしまうのだろうか
  • 空き家の価値劣化を防ぐにはどのようにしたら良いのだろうか

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では、建物価値を維持するための「空き家管理」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは空き家の建物価値を維持するための管理方法について知ることができます。

※空き家は手っ取り早く売ってしまうというのも一つの手です。売却も考えている方は、下記記事をご確認ください。

61view
空き家の売却で失敗しないコツは?スムーズに売る方法と税制優遇

空き家を所有しているけれど、手放すかどうか迷っているという悩みをよく聞きます。 自分が住んでいた家や相続した家には、思い ...

イエウール

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

>累計利用者数1,000万人で一括査定No.1の安心実績!<
>提携不動産会社1,500社と一括査定No.1!大手・中堅~地域密着まで探せられる!<

1.空き家の建物価値が落ちる理由

建物は空き家となってしまうと自然と価値が落ちてしまいます。

自然と価値が落ちる原因としては、主に以下の5つがあります。

  1. カビの発生
  2. 封水の蒸発
  3. 開口部のコーキングの劣化
  4. 外壁のひび割れの進行
  5. 庭の劣化

原因1.カビの発生

1つ目の原因としてはカビの発生です。

家は、定期的に換気をしないと室内に湿気が貯まり、部屋がカビます。

床や壁にカビが広がるだけではなく、部屋中に黴臭さが充満してしまいます。

原因2.封水の蒸発

2つ目としては封水の蒸発です。

封水とはトイレやキッチン、バス等の排水管の中にわざと貯まっている水のことを言います。

排水管の中に封水があることで下水からの匂いを防ぎます。

封水が蒸発してしまうと、下水からの匂いが部屋に充満し、またネズミ等も侵入してくることもあります。

匂いに関しては、一度ついてしまうとなかなか後から取ることはできません。

徐臭リフォームはリフォームの中でも最もお金がかかり、しかも効果が低いです。

部屋には匂いがこびりつかないように注意をする必要がります。

原因3.コーキングの劣化

3つ目としては、窓サッシの周りにあるコーキングの劣化です。

コーキングとはゴム状になっている部分です。

コーキングが劣化すると、そこから雨水が室内に入り込んでしまいます。

これは湿気の溜まる原因となり、カビの発生を促します。

コーキングの劣化は住んでいればすぐに気づきますが、空き家だと長い期間気付かないままとなり、劣化の原因になります。

原因4.外壁のひび割れ進行

4つ目としては、外壁のひび割れの進行があります。

ひび割れが進むと、大きな地震で外壁が一部落下することがあります。

外壁の他、屋根の瓦や雨樋等も台風により落下する場合があります。

建物劣化のみならず、人に危害も与えかねないため、注意が必要となります。

原因5.庭の劣化

5つ目としては、庭の劣化があります。

庭は建物価値に直接関係しませんが、空き家は雑草の繁茂や植栽の越境、ゴミの不法投棄、犬猫の死体等が発生する可能性があります。

庭も定期的に手入れをしないと劣化します。

越境や犬猫の死体等は近隣にも迷惑を及ぼします。

不動産価値全体を落としますので、空き家は建物のみならず庭も含めて管理をする必要があります。

以上、ここまで空き家の建物価値が落ちる理由について見てきました。

空き家は、行政から特定空き家に指定される可能性があります。

そこで次に特定空き家に指定された場合のデメリットについてご紹介します。

2.特定空き家のデメリット

2015年5月より、「空家等対策の推進に関する特別措置法(通称、「空き家法」)」が設立されました。

空き家法では、以下のような空き家を特定空き家として指定することがあります。

  1. 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態の空き家
  2. 著しく衛生上有害となるおそれのある状態の空き家
  3. 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態の空き家
  4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態の空き家

特定空き家に指定されると、土地の固定資産税が高くなる可能性がでてきます。

住宅の土地は、土地の上に住宅が建っていることで土地の固定資産税が安くなる住宅用地の特例というものがあります。

この特例は、土地の上に住宅が建っていることが重要であり、住宅を取り壊してしまうと住宅用地の特例がなくなります。

200㎡以内の土地であれば、住宅がなくなると、固定資産税が4倍近くに上がります。

通常は、空き家が取り壊されることで住宅用地の特例はなくなりますが、特定空き家に指定されてしまうと、空き家が残っていても、住宅用地の特例がなくなり、固定資産税が高くなることがあります。

特定空き家に指定されると、行政から助言、指導、勧告、命令という順番で行政指導が行われていきます。

助言や指導までは、単純な注意に過ぎませんが、それでも空き家の状況が改善されない場合には、勧告を受けることがあります。

勧告を受けると、住宅用地の特例がなくなり、固定資産税が一気に跳ね上がります。


さらに、勧告にも背くと、命令が下ります。

命令に背いた場合には、50万円以下の罰金や、建物の取り壊しといった行政代執行が行われます。

解体費用は、行政から請求させますので、それを払うことができなければ、土地が公売にかかることになり、売却されます。

公売とは、税金等の滞納者に対して、国や市区町村が税金等を回収するために行う強制的な売却です。

特定空き家に指定された空き家は、最終的には公売で強制的に売却されるというデメリットがあります。

空き家を放置しすぎて、くれぐれも特定空き家に指定されないように注意をしておきましょう。

行政代執行については、下記に詳しく記載しています。

100view
行政代執行とは何か?空き家で行政代執行されないための3つの回避策

行政代執行とは、行政が命じた義務を果たさない人に対して、国や地方自治体などの行政機関が代わりに撤去や排除などを行う強制的 ...

以上、ここまで特定空き家のデメリットについて見てきました。

特定空き家に指定されないためには、空き家を管理しておく必要があります。

そこで次に自分で空き家を管理する方法について解説します。

3.自分で空き家を管理する

空き家では、以下のような管理を行います。

  1. 窓の開閉による換気
  2. 排水口の通水
  3. 掃除
  4. サッシ部の確認
  5. 外壁・屋根・樋の確認
  6. 越境の確認
  7. 電気メーター・水道メーターの確認
  8. 庭の確認
  9. バルコニーの確認
  10. 郵便ポストの確認

1つ目は換気です。

換気は窓の開け閉めで行うようにして下さい。

換気扇を回しっ放しにしてしまうと、雨天時に逆に湿気を呼び込んでしまうためNGです。

2つ目は通水です。

水を流すことで封水の蒸発を防ぎます。

台所やトイレ、洗面所、バス等のあらゆる部分に水を流します。

水を止めている場合には、ペットボトルで水を持参して流します。

3つ目は掃除です。

何もしなくても埃はたまりますので、定期的に掃除をするようにして下さい。

また畳はカビるため、全部上げておきます。

4つ目は窓サッシのコーキングが割れていないか確認してください。

水は入っている可能性がありますので、晴れの日でも水跡が残っていないか確認するようにして下さい。

5つ目は外壁や屋根、樋等に異常が無いかの確認です。

樋はぐらついていないか等をチェックします。

6つ目は、越境の確認です。

庭木が伸び切って隣地の庭へ越境していないかどうかを確認します。

また越境する可能性のある木は伐採してしまうという選択もあります。

7つ目は、メーター関係の確認です。

電気や水道を休止している場合には、メーターが回っていないことを確認します。

また休止していなくても泥棒が使用している可能性もありますので、メーターは動いていないかを確認してください。

8つ目は、庭の確認です。庭にはゴミの不法投棄や動物の死骸等がある可能性があります。

また、除草や落ち葉の除去等も定期的に行います。

9つ目は、バルコニーの確認です。

バルコニーには鳩の糞も溜まる可能性もあります。

また落ち葉等が排水口をふさいでしまう可能性もあります。定期的に確認するようにして下さい。

10つ目は、郵便ポストの確認です。

郵便ポストは放っておくと、チラシなどの郵便物が投かんされてしまいます。

ガムテープ等で受け口を完全にふさいでしまうことをオススメします。

空き家の管理は、月1回程度のペースで行うことが望ましいです。

また、台風等が接近してくる場合には、台風が来る前と来た後に空き家を確認しに行くことが重要です。

空き家管理は誰でもできますが、遠方で管理が難しい場合には、空き家を管理する不動産会社等に依頼する方法もあります。

以上、ここまで自分で空き家を管理するについて見てきました。

空き家は、他人に貸してしまえば管理をする必要はありません。

ただし、空き家を他人に貸す場合には、注意点がありますので、次にご紹介します。

4.賃貸に出す場合の注意点

 

空き家を賃貸に出してしまえば、借主が管理をしているようなものなので、管理の手間は省けます。おまけに賃料収入も得られるため、一石二鳥です。

ただし、相続で得た空き家の場合、一度他人に空き家を貸してしまうと、その空き家を売却する際、3,000万円特別控除と呼ばれる税金の特例を利用することができなくなるため、注意が必要です。

個人が不動産を売却すると、譲渡所得が発生します。

譲渡所得とは以下の計算式で表される所得です。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡価額とは売却額、譲渡費用とは仲介手数料等の売却に要した費用になります。

また、取得費とは空き家を購入額(建物については減価償却後の価格)です。

取得費が分からない場合には譲渡価額の5%を概算取得費として計算に用います。

概算取得費を用いてしまうと、譲渡所得が大きくなり、課税される所得税も大きくなってしまいます。

ところが、3,000万円特別控除を適用すると、譲渡所得が以下のように計算されます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

3,000万円特別控除を適用すると、譲渡所得がゼロ(マイナスの場合はゼロ)、もしくはわずかとなるため、税金はかなり節税されます。

相続空き家であれば、他人に貸す前に、売却する予定が無いかどうかを決めてから貸す必要があります。

相続空き家の3,000万円特別控除に関しては、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

3,995view
相続空家で3,000万円特別控除を適用する場合の手続きの流れと書類一式

全国で増えている空家の問題に対処するために、様々な制度が空家を取り壊す方向へ誘導しています。 その一つが、不動産の売却時 ...

3,995view
相続空家で3,000万円特別控除を適用する場合の手続きの流れと書類一式

全国で増えている空家の問題に対処するために、様々な制度が空家を取り壊す方向へ誘導しています。 その一つが、不動産の売却時 ...

5.まとめ

以上、とりあえずどうして良いか分からない空き家の建物価値を維持する方法について見てきました。

空き家は放っておくと建物価値が落ちてしまいます。

最低限、特定空き家に指定されないように注意が必要です。

空き家の所有者の方は、計画的・定期的に管理を行いましょう。

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも大手・中堅~地域密着までの不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

  • イエウール :利用者数1,000万人以上は一括査定No.1!利用者の実績からしっかりと不動産会社を厳選
  • すまいValue :他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • ソニー不動産 :売り手専門のエージェント制を採用している ※ただし、1都3県限定です。

利用者数1,000万人以上と圧倒的人気No.1「イエウール」

イエウールo.1「イエウール」
  • 利用者数1,000万人以上と一括査定で圧倒的No.1の安心実績
  • 提携不動産会社1,500社以上!大手・中堅~地域密着までの不動産会社を探せられる
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:1,500社

最大手6社の査定相談だから安心「すまいValue」

すまいValue
  • 超大手不動産会社6社のみだから安心!
    ※国内で不動産売買の取引No.1の「三井不動産リアリティネットワーク」No.2の「住友不動産」に唯一依頼ができる一括査定です。
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
    ※人口が少ない都市は未対応
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の地方では対応していない可能性があります。その場合は「 イエウール 」をオススメします。

【1都3県限定】国内で唯一のエージェント制導入で売り手に特化「ソニー不動産」

ソニー不動産
  • 国内で唯一のエージェント制導入!売り手のみをサポート
    ※ソニー不動産は「両手仲介」といって、買主、売主の双方からお金をもらうことをしていません。
  • 今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる
  • 不動産一括査定ではなく、ソニー不動産1社のみに売却相談

おすすめ記事一覧

32,188view

一生涯でマンションを売却する機会は、ほとんどありません。 おそらくあなたも今回がはじめてのマンション売却ではないでしょう ...

28,427view
不動産一括査定のイメージ図

マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたとき、多くの人がインターネットで調べます。 そして、いろ ...

645view

一戸建て(一軒家)を売却するには、正しい手順があります。 でも、一戸建ての売却をする機会は、人生でそう何度もありませんか ...

6,600view

土地を売却する機会は、人生でそう何度もない人がほとんどだと思います。 まず、何からはじめていいのか、わからなくて当然です ...

-不動産投資, 土地活用

Copyright© 不動産売却の教科書 , 2018 All Rights Reserved.