2022年問題とは?実はそこまで問題にならないと思う理由

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不動産業界というのは○○年問題というのが好きです。

かつても色々な○○年問題が発生しましたが、その都度、大した問題はなく乗り切っていました。

今回の2022年問題も、大した問題にはならないのではないかと予想しています。

ただ、一つの話題としては知っておきたい方もいらっしゃるのではないでしょうか。

2022年問題に関心のある人の中には、

  • 2022問題って詳しく聞けないけど、一体何なの?
  • 今さら聞けない2022年問題を教えて欲しい
  • 2022年には何がどう変わるの?

等々のことを思っている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では、「2022年問題とは何か」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは2022年問題について知り、2022年に何をすれば良いのか分かるようになります。

1.2022年問題とは「農家が農地を大量に手放す」

2022年問題とは、都市部にある一部の農地が宅地並みの課税となるため、農家が農地を大量に手放すのではないかという問題です。

特に大量に土地が放出されるのが東京都と言われており、慢性的な土地不足である東京都においては、マンションや戸建分譲のための新たな開発素地が提供される可能性があるため、注目されている

では、なぜちょうど2022年に一気に農地の放出が発生してしまうのか、理由を解説していきます。

2022年問題のキーワードは生産緑地ですので、次に生産緑地について解説いたします。

2.2022年問題に欠かせない「生産緑地」というキーワード

生産緑地とは、市街化区域のうち、一定の要件を満たす土地が、生産緑地地区制度にそって管轄自治体によって指定を受けた区域の土地

ポイントは、生産緑地は「市街化区域の中にある土地」という点です。

一言で言うと、生産緑地とは、都市農地です。

まず、日本の国内は、都市計画法によって土地の利用規制がゾーンニングされています。

ざっくり言うと、「ここは人が住みやすいようなエリア」「ここは農業がしやすいエリア」というようにエリア分けをしています。

都市計画法では、国内の土地と、大きく

  1. 都市計画区域
  2. 準都市計画区域
  3. 都市計画区域外

の3つに分けています。

都市計画という名前のイメージからも分かるように、都市計画区域が人の多く住むエリアです。

都市計画区域では、さらにエリアを「区域区分の定めのある地域」と「非線引都市計画区域」に分けています。

「区域区分の定めのある地域」と「非線引都市計画区域」では、どちらかと言うと、「区域区分の定めのある地域」の方が人の多く住むエリアです。

さらに、「区域区分の定めのある地域」とは、その地域を「市街化区域」と「市街化調整区域」という2つの地域に分けます。

「非線引都市計画区域」では、「市街化区域」と「市街化調整区域」というような線引きはしないため、非線引という名前がついています。

「市街化区域」とは「すでに市街化を形成している区域または概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」という定義です。

それに対し「市街化調整区域」とは、「市街化を抑制すべき区域」という定義になります。

市街化調整区域よりも市街化区域の方が人の多く住むエリアとなります。

つまり、市街化区域は、土地計画法上、最も都会のエリアを指しています。

東京23区などは、ほとんどが市街化区域です。


ここで、再度、繰り返しますが、生産緑地とは、この市街化区域の中にある農地または緑地を指します。

市街化区域の定義の中には、「概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」という文言もあります。

そのため、本来であれば市街化区域の中にある農地は、積極的に宅地開発されるべき土地であったということも言えます。

生産緑地が生まれた背景

ところが、都市計画とは別に、農地や緑地には地盤保持や保水の働きがあり、それらを一度に宅地化してしまうと自然災害を誘発する懸念があったため、一部の農地や緑地は自治体が指定して残すことになりました。

それが「生産緑地」です。

この生産緑地の指定は1992年に行われました。

一方で、生産緑地に指定されなかった他の農地は、宅地転用を促すために農地であったのにもかかわらず、固定資産税が宅地並みに課税されました。

農業は宅地並みに固定資産税が課税されてしまうと、採算性が合わなくなってしまうため、多くの農家はここで農地を手放し、宅地化されました。

生産緑地とは、1992年に都市部である市街化区域の中に残っていた農地が、地盤保持や保水のために農地として残されたもの

以上、ここまで生産緑地について見てきました。

ではなぜ2022年問題なのでしょうか。

そこで次に30年の期限を迎えるのが2022年について解説します。

3.30年の期限を迎えるのが2022年

1992年に生産緑地として残った農地は、その後も固定資産税は上がらず、農地としての課税が続きました。

生産緑地に指定された農地では、固定資産税が農地並みのまま維持されるのと引き換えに、営農を義務付けられました。

但し、その固定資産税が農地並みのままという優遇措置は、実は30年間の期間限定です。

その期限が切れるのが2022年ということになっているのです。

また、1992年に生産緑地に指定があったとき、30年後どうなるかという約束がなされました。

それは、生産緑地の所有者が自治体に買取の申出をすれば、自治体が買い取るか、または農業者にあっせんするか、それもできない場合には生産緑地の制限が解除されるという約束です。

市街化区域の農家も高齢化が進んでおり、跡継ぎもいないため、2022年には、多くの農家が買い取りを申し出るものと予想されております。

それに対し、自治体にも生産緑地を買い取る財政的な余力がないことから、ほとんどの自治体は生産緑地を買い取れないとも予想されています。

つまり、結局のところ、最終手段である生産緑地の解除の方向に向かいます。

生産緑地が解除されてしまえば、農地は宅地並み課税となるため、農家は自然と農地を売却することに繋がるのです。

そのため、2022年に市街化区域という非常に人口の多いエリアで広い土地が大量に発生する可能性があることから、2022年問題は話題となっているのです。

開発業者にとって仕入れのチャンスと捉えている

特に、マンションディベロッパーや戸建分譲開発業者にとっては、都心部の広い土地を仕入れることができるチャンスとなっています。

しかも、全国の生産緑地の面積の4分の1が東京都にあります。

2022年はオリンピックも終わっていますが、マンションディベロッパーがマンション用地を仕入れることができるため、またマンション建築ラッシュが訪れるかもしれません。

しかも、生産緑地は地盤の悪い埋立地ではなく、山の手の大地に多く存在します。

良質で広い土地を仕入れるまたとないチャンスです。

2022年問題で一番色めきだっているのは、マンションディベロッパーでしょう。

以上、ここまで30年の期限を迎えるのが2022年について見てきました。

では、2022年にはどのような選択を取ったら良いのでしょうか。

そこで次に2022年に起こり得る4つの選択肢について解説します。

4.2022年に起こり得る4つの選択肢

少し話が難しくなりました。

ここでは、2022年問題で起こり得る4つの選択肢をお伝えします。

2022年問題で起こる4つ

  1. 売却
  2. 土地活用
  3. 期間延長
  4. 特定生産緑地

選択肢1.売却

生産緑地が解除されれば、確率の高い選択肢として、土地の売却があります。

生産緑地は、市街化区域内にある大きな土地であるため、希少性が高いです。

売却しても、十分に高く売ることはできます。

ディベロッパー等に売却することになりますが、高く売るには入札形式で売却するようにして下さい。

相対取引だと、せっかくの土地が安くなってしまう可能性があります。

選択肢2.土地活用

2つ目の可能性としては、そのまま土地活用するという選択が考えられます。

生産緑地は市街化区域内の土地であるため、周辺の人口密度も高く土地活用が行いやすいです。

農地は大きな土地ですので、アパートやマンション建築を行えば、相続税対策となります。

過去も、1992年に生産緑地とならなかった多くの農地は、アパートやマンションの敷地へと変わりました。

農地も全部手放してしまうのはもったいないため、恐らく、今回も土地活用は多いものと思われます。

選択肢3.期間延長

3つ目としては、農業の延長です。

生産緑地も、農業をそのまま続けたいと申し出れば、10年間延長することができます。

農業の担い手がいる農地であれば、期間延長の可能性はあります。

都市農業は大消費地に近接しているため、一部に成功している人もいます。

一部の方は、農業を延長することも予想されます。

選択肢4.特定生産緑地

4つ目は特定生産緑地の指定です。

2022年問題を鑑み、平成29年5月に「都市緑地法等の一部を改正する法律案」が公布されました。

この改正では、市町村は生産緑地を、周辺地域の公園や緑地、土地利用の状況に勘案して、その保全を確実に行うことが良好な都市環境の形成を図る上で特に有効なものを「特定生産緑地」として指定できることになりました。

特定生産緑地に指定されると、さらに10年間、今と同じ生産緑地としての制限がかかります。

つまり農地並み課税はそのまま継続します。

しかも、特定生産緑地の指定は10年毎に更新できるということになっています。

「な~んだ」と感じる方もいると思いますが、結局のところ、生産緑地は特定生産緑地という形に変わる逃げ道が用意されており、実は引き続き更新される可能性があります。

【筆者の見解】2022年問題で一気に生産緑地が市場に出回ることはない

2022年問題は、色々騒がれていますが、結局のところ、全部が放出されるわけではありません。

元々、生産緑地は都市の地盤保持や保水のために存在します。

それを全部宅地化するわけにはいかないのです。

2022年は、一気に生産緑地が市場に出回るということは、恐らくありません。

保全の必要性の低い土地がポロポロと市場に出るくらいでしょう。

騒いでいるのは今のうちくらいで、結局は「大した問題がなかった…」といういつものパターンになる可能性が「大」です。

さすがに政府も事前策をきちんと打っています。

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5.まとめ

以上、2022年問題とは何か一体その時何が起こるのかについて徹底解説してきました。

2022年は、都市部に大量の土地が放出されるかもしれないという問題です。

但し、事前策は色々打たれているため、大きな問題にはならないでしょう。

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