一戸建て売却は苦戦しやすい?トラブルなく高額査定してもらう4つのコツ

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一戸建て

一戸建て(一軒家)を売却するには、正しい手順があります。

でも、一戸建ての売却をする機会は、人生でそう何度もありませんから、まず何をしたらいいのかわからない人がほとんどでしょう。

この記事では、一戸建て売却のスタートからゴールまで解説していきます。

一戸建ての売却は、大きな金額が動きますから、絶対に失敗したくないですね。

あなたの貴重な時間を無駄にせずに、高くスムーズに大切な家を売却する方法をご紹介します。

合同会社ラビッツ 代表社員 石川貴裕

不動産売却の教科書の責任者・編集

合同会社ラビッツ 代表社員

石川貴裕

名古屋のIT企業に従事しながら、親族の不動産仲介会社にて不動産売買の実務を経験。不動産売買で損をしている人が多く疑問を感じたため、当サイト不動産売却の教科書を立ち上げ。

経歴不動産仲介10年、電気機器メーカー5年、電子部品メーカー2年、WEBサービス会社5年

1.一戸建て売却の流れ・期間と苦戦しやすい4つの理由

一戸建て売却の流れ

まずは、一戸建て売却の流れを押さえましょう。

家を売る流れ7ステップ

家を売る流れ7ステップ

少しでも高く、早く売却するために、重要なのは、最初の不動産会社による「家の査定査定」→「媒介契約」の部分。

親身になってあなたの家を売ってくれる不動産会社を見つけられるかどうかがキモです。

良い不動産会社さえ見つかれば、あとはプロに教えてもらいながら進めればいいわけですね。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
バイカイ契約って、なにそれ・・・
あとで説明するから、安心してついてくるのじゃ!
フクロウ先生
フクロウ先生

一戸建ての売却期間の目安

まず覚悟していただきたいのは、中古の一戸建ての売却は、簡単ではないということです。

中古マンションに比べると、売却までの期間は長くなることが多いです。

アットホーム株式会社の2017年の調査によると、売り出してから売却までの期間は、

  • マンション:平均6ヶ月
  • 一戸建て:平均11ヶ月

という結果になっています。

一戸建て売却が苦戦しやすい4つの理由

一戸建てはマンションに比べて苦戦しやすい事実があります。

それは主に下記4つの理由。

  1. 一戸建ては、建物の構造、耐震性、シロアリ、雨漏りなどの心配があるので、購入者は中古の取引に慎重になる。マンションは建物の構造について不安を持つ人が少ない。
  2. 一戸建ては、土地の境界問題、隣人との関係など、購入者が気にするチェックポイントがたくさんある。
  3. 中古マンションの流通は多いが、一戸建てはまだまだ「新築信仰」があるので、マンションに比べると需要者が少ない。
  4. マンションは自己利用の人だけでなく、不動産投資家も購入するので、需要者が多い。

急いで売りたい場合は「買取」という方法もある

住み替えや離婚など、一戸建てを急いで売りたい事情がある場合には、不動産会社による「即時買取」や「買取保証」を利用する選択肢もあります。

「仲介」で一般の人に売却するよりも安くなってしまいますが、確実に早く現金化できますので、信頼できる不動産会社を見つけたら、合わせて相談してみましょう。

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ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
大変そうなのはわかったわ。とりあえずいくらで売れそうか、今すぐ知りたいんだけど!
ある程度、自分で調べられるぞ
フクロウ先生
フクロウ先生

ただし、正直なところ自分で調べなくても、不動産会社に相談すれば無料で相場(どれぐらいで売れそうなのか)を教えてくれます。

「自分で調べるなんて面倒だなぁ、早く正確な査定額が知りたい」という人は、「3.一戸建てを高くスムーズに売るための4つのコツ」へ飛んでくださいね!

2.一戸建ての売却相場を調べる5つの方法

まず、不動産会社の査定を受ける前に、自分で相場を調べる方法をご紹介します。

だいたいの売却価格がわからないと、資金計画も立てにくいですね。

もちろん正確な査定価格は不動産会社に査定を依頼しなければわかりませんが、自分で調べる方法が色々あります。

一戸建ての価格の考え方

まず、基本的な考え方を押さえておきましょう。

一戸建ての売却価格=「土地価格」+「建物価格」

中古一戸建て市場では、「築20年たったら建物価値はほぼゼロ」と言われる場合がありますが、地域性や建物によっても違います。

でも、土地の価格さえわかれば、「一戸建ての価格は最低でもこれくらいだな」と見当がつきますね。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
ここまでは、普通だね
次は、ちょっと応用編じゃ
フクロウ先生
フクロウ先生

建物がかなり古いときは注意が必要

ただし、建物がかなり古い場合には、ちょっと注意してくださいね。

建物が相当古い場合には、建物を取り壊して更地にして売却したほうが売りやすい場合があるからです。

一戸建ての売却価格が、「土地価格」よりも安くなる場合もあります。

一戸建ての値段=「土地価格」-「取壊し費用」

取壊し費用の相場は、延べ床面積×坪単価で考えます。

  • 木造:3~5万円
  • 鉄骨:3.5~5.5万円
  • 鉄筋コンクリート:4~6万円

大まかにいうと、木造で延べ床面積30坪の家なら100万円台前半くらいです。

ただし、建物の前面道路や周辺状況から、大型のトラックや重機が使えない場合には、もっと高くなります。

郊外よりも都心の住宅密集地のほうが、取り壊し費用は高くなります。


でも、建物を取り壊すと、土地の固定資産税が上がってしまいます。

住宅が建っている場合、土地の固定資産税の優遇があるからです。

ですから、誰も住んでいない建物でも、まだ自己判断で取り壊さないでくださいね。

取り壊してから売却したほうが有利かどうか、不動産会社と相談してから、決めましょう。

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一戸建ての売却相場を自分で調べる5つの方法

方法1.不動産ポータルサイト(SUUMOやHOMESなど)

まず一番に思いつくのが、SUUMOHOME’Sなどの不動産情報サイトで、あなたの一戸建てと似た物件の値段を調べることですね。

ただし、売り物件の情報は、「売り希望価格」なので、実際にその水準で成約するとは限りませんから、注意が必要です。

方法2.国土交通省「土地総合情報システム」の「不動産取引価格情報検索」

取引当事者のアンケートをもとに、実際の成約価格が検索できるサイトです。

個人情報なので番地までは載っていませんが、参考になりますね。

方法3.レインズ・マーケット・インフォメーション

国土交通大臣指定の「不動産流通機構」が運営・管理しているサイトです。

こちらも、実際の成約価格が検索できます。

絞り込み検索が使いやすいので、あなたの家と条件が似ている物件を探してみてくださいね。

方法4.全国地価マップの路線価から地価を概算する

こちらは、土地の値段だけを調べる方法です。

建物がだいぶ古くて、あまり値段が付きそうにない場合や、むしろ取壊して売却するかもしれないときは、土地の値段だけわかれば一戸建ての売却価格も見当が付きますね。

全国地価マップで「固定資産税路線価」か「相続税路線価」を調べて見ましょう。路線価は平米単価です。

実勢価格の目安は、これくらいです。

  • 実勢価格=固定資産税路線価÷0.7
  • 実勢価格=相続税路線価÷0.8 

ただし、土地の形状や、面積によっても変わってきますので、おおまかな目安と考えてください。

検索しても路線価が表示されない場合は、路線価が決められていないエリアですので、別の方法で相場を調べましょう。

土地の売却相場を調べる方法は下記記事で図解付きで紹介しています。

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方法5.固定資産税評価額を参考にする

所有者には、毎年、「固定資産税通知書」が送られてきます。

ここには、土地と建物の「固定資産税評価額」が記載されています。

見つからないときは、市役所等の固定資産税係で「固定資産課税台帳」を閲覧するか、「評価証明書」を取得しましょう。

所有者でないと見られない情報なので、本人確認書類をお忘れなく。

「固定資産税評価額」は税金の計算をする上での評価額なので、実際の相場とは違います。

実勢価格を知るための参考情報と考えてください。

土地の場所実勢価格のめやす
都心や人気住宅地「固定資産税評価額」÷0.7より高め
交通の便の悪い場所、過疎化している場所など「固定資産税評価額」÷0.7より安め
建物の状態実勢価格のめやす
新築、築浅固定資産税評価額より高めになる可能性がある
築年数が古い固定資産税評価額は、どんなに古い建物でもゼロにはなりません。
ですから、かなり古い建物の場合には、実勢価格のほうが固定資産税評価額よりも安くなることがほとんどです。

3.一戸建てを高くスムーズに売るための4つのコツ

冒頭でもふれましたが、一番重要なのは、不動産売却の流れの最初の「査定→媒介契約」の部分です。

詳しく言うと、この部分がポイントです。

不動産会社の「査定」を受けて、売却を依頼する会社を選んで、「媒介契約」を結ぶ

できるだけ高くスムーズに売るために、信頼できる不動産会社を見抜いて最適な媒介契約を結ぶ4つのコツをお教えしますね。

コツ1.複数の不動産会社の査定を受けて比較する

不動産会社によって、査定価格には差があります。

高い査定価格を提示できる不動産会社の理由は、

  • 不動産会社には得意分野がある。(一戸建てが得意、マンションが得意、賃貸が得意など)得意分野は自社の販売網が強力だったり、公告方法のノウハウが優れている。
  • 不動産会社は得意な営業エリアがある程度決まっている。
  • すでに見込み客がいる。

ですから、なるべくたくさんの不動産会社の査定を受けて、あなたの売りたい一戸建ての売却を一番得意とする不動産会社を見つけるのがポイントです。

できれば、大手、中堅、地域密着型など、色々なタイプの不動産会社に査定してもらうのが理想的です。


でも、不動産会社をいくつも回って、査定を依頼するのは大変です。

そこで、「一括査定」サービスを使うと、簡単な入力で複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるので、時間を無駄にせずにすみます。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
これは、とってもラクそうなサービスだね♪

今、不動産の一括査定を利用する人がかなり増えていますので、色々なサイトがありますが、実績が多くて信頼できる一括査定サイトを利用しましょう。

一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 売り手専門のソニー不動産が唯一参加の「 おうちダイレクト
    ※東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪の方限定
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社(BIG3)で不動産仲介の29.96%。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 おうちダイレクト 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。

次に紹介する「 HOME4U 」は大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能。合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪】中堅・地域密着、ソニー不動産に依頼ができる「おうちダイレクト」

1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)、大阪で売却を検討されている方は、 おうちダイレクト で中堅・地域密着の不動産会社に依頼しましょう。

(大阪以外の関西地域や愛知、札幌も対応しておりますが、1社しか出てこない可能性が高く申し込む意味がありません。)

おうちダイレクト

おうちダイレクト公式サイト
https://realestate.yahoo.co.jp/direct/

おうちダイレクトは、ヤフー(Yahoo)とソニー不動産が共同運営しているサービス。

中堅どころの不動産会社だけでなく、国内では数少ないエージェント制を採用している「ソニー不動産」が唯一参加している一括査定が「 おうちダイレクト 」。

エージェント制とは分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

また、おうちダイレクトはYahooの巨大なネット広告を駆使して、多くの購入検討者を捕まえることができます。

東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪の人は おうちダイレクト を使ってソニー不動産と中堅会社に依頼しましょう。

おうちダイレクト公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
おうちダイレクト 不明
ソニー不動産を含む大手、中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~国内で数少ないエージェント制を採用しているソニー不動産が参加
・Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く捕まえられる
関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

コツ2.査定を受けるときのポイント

不動産会社の査定を受けるときは、前もって伝えることをメモしておきましょう。

アピールポイントについて

  • リフォーム履歴
  • メンテナンス記録・・・外壁や屋根の塗装の時期など
  • 生活する上での周辺環境のメリット・・・住んでみないとわからない情報を書き出しておきましょう。営業時間の長いスーパー、通学路の見守り体制など

マイナスポイントについて

シロアリ被害、雨漏りなどのマイナス面も正直に申告しましょう。知っていて隠すと、責任を問われる場合があります。

瑕疵担保責任:売却後に、通常では気づかない欠陥が見つかった場合、売主が補修費用等を負担しなければなりません。瑕疵担保責任の期間は売買契約書に明記します。不動産会社によっては、瑕疵保証サービスを扱っているところもありますので、聞いてみましょう。 

がんばって掃除したほうがいい?

不動産会社の査定を受ける段階では、掃除が行き届いていなくても大丈夫です。

不動産会社はプロですので、建物それ自体の傷み具合などを見抜くことができますから、多少散らかっていても大丈夫です。

ただし、家を売り出して、購入希望者が内覧に来るまでには、掃除と整理整頓を終わらせておくのは必須です。

押入れやクローゼットの中も見たいと言われるかもしれません。

室内だけでなく庭も含めて整理整頓し、物件を一番いい状態に見せて、できるだけ好条件で買ってもらいましょう。

特に水回りはプロにハウスクリーニングを頼むのも効果的です。

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コツ3.基本的には一般媒介・条件に自信がないなら専任媒介

いくつかの不動産会社の査定を受けたら、あなたの一戸建ての売却を依頼する不動産会社を選んで、「媒介契約」を結びます。

媒介契約には3種類あります。

  1. 専属専任媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 一般媒介契約

基本的には一般媒介

不動産を売却するとき一番有利なのは、基本的には「一般媒介です。

3つの契約の中で、「一般媒介」だけは、2つ以上の不動産会社と契約できますので、できるだけ多くの不動産会社と契約を結びましょう。

最も高く買ってくれる買主を見つけて売買を成立させた不動産会社だけが仲介手数料をもらえるので、不動産会社が競い合って販売活動をしてくれるからです。

条件に自信がないなら専任媒介

でも、専任媒介のほうがいいときもあります。

以下にあてはまるときは、専任媒介がおすすめです。

  • 物件の立地条件がイマイチで、築年数が古いなど、売れ行きが悪そうな場合
  • あなたの売りたいエリアの一戸建てに精通していて、信頼できる不動産会社が見つかった場合
  • 2つ以上の不動産会社とやりとりするのは大変なので1社に任せたい場合
    • あまり売れ行きがよくなさそうな不動産の場合、不動産会社の営業マンが労力をかけて販売活動をしたり、広告費を多くかけたりする必要があります。

でも、「一般媒介」だと、成約しなかったときに無駄になってしまうので、熱心に広告費を投じて販売活動をしてもらえない場合があります。

上の3つの条件に当てはまるときは、信頼できる不動産会社を選んで、「専任媒介」にしましょう。

知人が買う可能性があるなら専属専任媒介は避ける

専属専任媒介は、あなたの親戚や知人が不動産を買ってくれることになった場合(自己発見取引)でも、仲介手数料が発生します。

知人が買う可能性があるなら、専属専任媒介ではなく、「一般媒介」か「専任媒介」にしましょう。

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コツ4.不動産会社の選び方

一戸建ての売却を得意としている、良心的な会社を選ぶポイントをお伝えしますね。

不動産会社を選ぶときに、やってはいけないこと

  • 査定額だけで選ぶ
  • 知名度だけで選ぶ

不動産会社を選ぶポイント

  • 査定額の根拠を質問して、しっかり答えられる会社を選ぶ
  • 営業担当者と相性がいいところを選ぶ
  • 一戸建ての販売実績が多い会社を選ぶ
  • 販売戦略を明確に説明してくれる会社を選ぶ(広告の出し方、売り出し価格の決め方など)

「一般媒介」を選ぶ場合には、複数の不動産会社を探さなければいけませんし、「専任媒介」を選ぶ場合には、信頼できる不動産会社を1社だけ厳選しなければなりません。

いずれにしても、不動産売却の成否は不動産会社選びにかかっているので、一括査定サービスを賢く利用して、不動産売却をスムーズに進めましょう。

不動産会社と媒介契約を結ぶところまでたどり着けば、あとは基本的に、不動産会社が教えてくれますから、ついていくだけです。

頼れる不動産会社に出会えれば、不動産売却はほぼ成功したようなものですね。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
いい会社を見つければいいってことね。じゃ、帰りま~す
まてまて、売った後のことも考えておかないとダメじゃよ
フクロウ先生
フクロウ先生

4.家を売却したときにかかる費用

最後に、売却代金がそのまま手元に残るわけではありませんので、差し引かれる費用について事前にイメージしておきましょう。

家を売却したときに必ずかかる費用

仲介手数料取引価格×3%+6万円+消費税
印紙税売買契約書に貼る印紙代 契約金額1千万~5千万:2万円 契約金額5千万~1億円:6万円 ※H30.3.31までの契約は軽減措置があります
測量費 (売主負担で測量する場合)土地の面積が広くなるほど高くなります

ローンの返済が残っている場合にかかる費用

ローン残債の返済残債金額による
抵当権抹消登記費用登録免許税、司法書士への費用 合計1~2万円くらい
銀行のローン返済事務手数料銀行によるが、3,240~5,400円くらい
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
う~ん、正直予定通りだったわ
まてまてまて、せっかちさん。税金も掛かるぞ
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
えーもうこれ以上払いたくないんだけど~・・・

5.家を売却したときの税金

売却金額が数千万以上になったら、多額の税金がかかるのでは?と心配になるかもしれませんね。

結論からいうと、3,000万円以上の売却益が出た場合には、税金がかかる可能性があります。

ですので、通常のマイホームの場合は、税金がかかることは少ないので安心してくださいね。

売却益(譲渡所得)は、次の式で計算します。

売却益(譲渡所得)=売却額-取得費-譲渡費用

※取得費には、仲介手数料や登録免許税なども含まれます。建物は減価償却をします。
※譲渡費用には、仲介手数料や印紙税などが含まれます。

売却益が出た場合

売却益が出た場合には、所得税や住民税が発生する可能性があり、確定申告が必須です。

3,000万円までの売却益を非課税にする制度(マイホーム特例)

住宅の場合は、要件を満たせば、「居住用財産を売却した場合の3000万円の特別控除の特例」を利用できます。

非常にインパクトが大きいので、利益が出そうな場合は税務署に相談してみましょう。

国税庁ホームページにも掲載されておりますが、もう少し当サイトでも噛み砕いて説明しております。

詳細は下記ページをご確認ください。

殿堂
3,000万円特別控除とは?不動産を売却しても税金を払わなくてもいい理由

個人の方が不動産を売却しやすくするため、国は様々な税政策を実施しています。 不動産を売却した時は下記5つの特例があります ...

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売却益が出る場合には、所有期間に注意

3,000万円の特別控除を利用できなかったり、利用しても売却益が出る場合には、税金がかかるので、所有期間に注意してください。

  • 長期譲渡所得:売却した年の1月1日時点で所有期間が5年超
  • 短期譲渡所得:売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下
所得の種類所得税 税率住民税 税率
長期譲渡所得15%5%
短期譲渡所得30%9%

※10年以上所有していれば、さらに軽減税率があります

「長期譲渡所得」のほうが税率が低いので、あと少しで5年を超えるという場合には売却時期をずらしたほうがいいかもしれません。

税務署と不動産会社に相談してみましょう。

買い替えの場合

住んでいる家を買替えた場合、要件を満たせば、「特定の居住用財産を売却した場合の買替えの特例」を利用できます。

3,000万円の特別控除との併用はできません。

買替えの場合は税務署に確認してみましょう。

国税庁ホームページにも説明はありますが、当サイトでも噛み砕いて説明しております。

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相続の場合

相続でも3000万円特別控除が適用できる場合があります。

下記に詳しく解説していますので、ぜひご参照ください。

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売却損が出た場合

家を購入したときよりも売却した時のほうが安くなってしまった場合、新たに税金は課税されないので安心してください。

逆に、売却損が出た場合には、一定の要件を満たせば、所得税が戻ってくる可能性があります。

「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用が認められれば、給与所得などの収入の所得税が還付されます。

該当する場合は必ず確定申告して取り戻しましょう。

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最後に、売却予想額よりも住宅ローンの残債が多いときには、「住み替えローン」が使えるかもしれません。

下記に詳しく解説していますので、ぜひご参照ください。

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まとめ

一戸建ての売却で一番重要なのは、不動産売却の流れの最初の「査定→媒介契約」の部分です。

改めて振り返りましょう。

一戸建てを高く、スムーズに売るための4つのコツ
  1. 一括査定サービスを賢く利用して、不動産売却をスムーズに進めましょう
  2. 査定を受けるときは、前もって伝えることをメモしておきましょう
  3. 基本的には一般媒介・条件に自信がないなら専任媒介がオススメ
  4. 不動産会社は、一戸建ての売却を得意としている、良心的な会社を選びましょう

親身になって相談に乗ってくれる不動産会社と出会って、最短期間・希望価格で売却できるよう祈っています。

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