土地の売却の方法と知っておきたい5つの注意点について徹底解説

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更地は不動産の中でも最も売却しやすい物件です。

ただし、更地は不動産会社等のプロが購入者となる場合も多く、売主に対して厳しい要求を求めてくることもあります。

土地を損することなく売却するためには、基本的な知識を知っておく必要があります。

これから土地を売却しようとしている人の中には、

  • 土地を売却したいと思っているが、何から手を付けていいか分からない
  • 相場よりも低い価格の査定をされてしまったが、その理由を知りたい
  • 土地を売却するための注意点を知りたい

等々のことを思っている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では「土地の売却方法」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは土地を売却するための方法と注意点を知ることができます。

HOME4U

>NTTグループが運営!利用者数500万人、2001年から運営で安心の実績!<

1.土地売却の流れ【全7ステップ】

 

土地売却の全体の流れは下図のようになります。

以下に、流れの一つ一つについて概要を解説します。

まずは基本的なことを知っていただきたいため、ここの章ではサラッと流し書きします。

重要な点については、後ほど詳しく説明していきます。

ステップ1.売却準備

最初に売却の準備を行います。

更地の場合、まずその土地を売却できる状態にしておくことが必要です。

最低限、隣地との境界確定は行います。

境界の明示は売主としての義務です。

また、越境がある場合は、隣地所有者と越境の覚書を締結しておくと親切です。

これから境界を確定するのであれば、越境の覚書も同時に行うことをオススメします。

さらに、大きな土地で不動産ディベロッパー等へ売却する場合、「土壌汚染」の調査をしておく必要もあります。

「埋蔵文化財」や「地下埋設物」についても、価格に影響する部分であるため、事前に確認しておくことが必要になります。

ステップ2.価格査定

査定は売却準備と同時並行で構いません。

査定を取ってみて、不動産会社が何らかの問題点に気付いた場合には、是正しておきます。

土地価格は、面積や、形状、道路幅員、駅距離、用途規制等の要因によって価格が決まります。

土地の査定には、専門知識が必要になります。

近隣の土地相場とは必ずしも一致するとは限りません。

土地の売却では、場合によっては測量費や土壌汚染調査費用が発生します。

後から、売却額に対して調査費用がかかり過ぎることが判明してしまうと、売却が中止になることも生じ得ません。

費用対効果を知るためにも、査定は本格的に売却を決定する前に行う

査定は、一括査定サイトを使うと無料で取ることが可能です。

更地の価格は不動産会社によってバラつきがありますので、必ず複数の不動産会社から取った方が良いです。

複数の不動産会社に声をかけるには、一括査定サイトが便利です。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

一括査定サイトのオススメは「HOME4U」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 多くの不動産会社を比較、でも安心できるNTTグループ運営のHOME4U
  • 大手の不動産会社6社のみに査定依頼ができるすまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社ソニー不動産

の3つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2017提携不動産会社

2017提携不動産会社
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手1社には依頼ができなければ話になりません。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「HOME4U」か「すまいValue」を特にオススメしています。

HOME4U

筆者が「HOME4U」をオススメしているのは下記の通り。

HOME4UはNTTグループ運営である安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と利用者、運営歴がNo.1の一括査定です。

また、HOME4Uは「中堅」や「地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、よりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

HOME4Uで依頼できる不動産会社はNTTならではの厳重な審査を行っておりますので、心配無用です。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/


また、人口が多い都市にお住まいの方は、「すまいValue」も非常にオススメです。

すまいValue

すまいValueは、大手不動産会社のみに特化しております。

取引実績のTOP3(三井不動産、住友不動産、東急リバブル)に査定依頼ができる一括査定サービス。
※すまいValue以外でこれらTOP3に依頼できるサービスは存在しません。

取引実績から見ても、まず間違いないのが「すまいValue」というわけです。

特に大手不動産会社は、人口が多い都市は得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は、とてもオススメできます。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、「地方には対応していない」もしくは「1社しか依頼ができない」など、査定依頼できる不動産会社が少ない可能性が高い点です。

その場合は、最初に紹介したNTTグループが運営する「HOME4U」も合わせて申し込むと良いでしょう。


さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は「ソニー不動産」も非常にオススメしています。

ソニー不動産

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて不動産取引を成立させる」ということがありません。

しかも、今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

難しく感じる不動産売却の基礎もDVDを見ればしっかりと学べます。

まずは、気軽に相談だけでもしてみる価値はあります。

ただし、ソニー不動産は不動産一括査定ではありませんので、ソニー不動産のみの査定相談依頼になります。

不動産は高価品かつ定価が存在しないものですので、複数社に依頼をして相場をしっかり把握しておくのが成功の秘訣。

つまり「ソニー不動産」への査定依頼と合わせて「HOME4U」や「すまいValue」にも申し込み、複数社に査定相談するのがベターと筆者は考えています。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

        
  • 【都会から地方まで】NTTが厳重審査している不動産会社(中堅+地域密着の不動産会社が多め)のみに相談できる「HOME4U」がオススメ
  • 【人口がそこそこ多い】超大手不動産会社に唯一依頼が可能な「すまいValue」がオススメ
    ※もし、依頼できる不動産会社数が少なければ、中堅・地域密着の不動産会社にも依頼ができる「HOME4U」も合わせての申し込みをオススメしています。
  • 【1都3県限定】売主専門かつ売却成功の秘訣DVDがもらえる「ソニー不動産」がオススメ
    ※筆者としては、複数社依頼を強くオススメしているため、「HOME4U」「すまいValue」も合わせての申し込みをオススメしています。

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 900社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~

利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
・3位の「東急リバブル」に依頼ができるHOME4U(他依頼が行えるのはすまいValueのみ)

提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※人口の少ない都市は未対応
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・仲介件数1位の「三井不動産」2位の「住友不動産」に査定依頼が行える唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社 全国 420万人 2004年~ 賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開 全国
※マンション専用
360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
[イエイ] 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
[スマイスター] 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

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HOME4U公式サイト:https://www.home4u.jp/

超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

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すまいValue公式サイト:https://sumai-value.jp/

【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

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ソニー不動産公式サイト:https://sony-fudosan.com/

一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」

リガイド

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

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リガイド公式サイト:http://www.re-guide.jp/

提携会社が最も多い!地域密着の不動産会社が見つかる「HOME'S売却査定」

HOME'S売却査定

HOME'S売却査定公式サイト
https://www.homes.co.jp/satei/

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HOME'S売却査定公式サイト:https://www.homes.co.jp/satei/

【マンション限定】売却だけではなくて「賃貸査定」も行えるマンションNavi

マンションnavi

マンションnavi
https://t23m-navi.jp/

cvbutton3

リガイド公式サイト:https://t23m-navi.jp/

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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ステップ3.媒介契約

不動産の仲介やあっせんのことを媒介と言います。

不動産に仲介を依頼するには、不動産会社と媒介契約を締結する必要があります。

売却の場合、媒介契約は、複数の不動産会社に同時に依頼することができる一般媒介と呼ばれる媒介形式の方が有利です。

一括査定サイトで査定を取得した全ての不動産会社に、そのまま一般媒介で契約するのが効率的です。

詳しくは後ほど説明いたします。

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ステップ4.販売活動

不動産会社に仲介を依頼した後は、いよいよ販売活動の開始です。

販売活動期間はおよそ3ヶ月です。

土地の売却については、売主の方で特に対応することはありません。

買主から、「地下埋設物等はありますか?」というような質疑がある場合があります。

土地の場合、購入希望者が主に気にするのは、土壌汚染と地下埋設物の有無です。

これらを推測するために、分かる範囲で構わないので、購入後の土地の使用履歴は確認しておくことは必要です。

例えば、購入後、戸建住宅の敷地としてしか使用していなければ、土壌汚染や残存する地下埋設物の可能性は極めて低いです。

また、工場跡地である場合、土壌汚染の可能性等が出てきます。

土地の使用履歴は質問される可能性があるので、事前に調べておきましょう。

ステップ6.売買契約

購入希望者が決まったら、売買契約の締結になります。

売買契約時には、手付金を受領するのが一般的です。

手付金は売買代金の10%が相場です。

不動産の売買では、売主が瑕疵担保責任を負うことになります。

瑕疵とは通常有すべき品質を欠くことをいいます。

売却後、瑕疵が発見されると、売主は損害賠償責任を負うか契約解除となります。

これを瑕疵担保責任と言います。

建物であれば、シロアリによる床下の腐食や雨漏りといったものが思い浮かびますが、土地の瑕疵は思い浮かばない人も多いと思います。

ただし、土地にも瑕疵があります。

土壌汚染や地下埋設物、擁壁の崩壊等は土地の瑕疵になり得ます。

土地の瑕疵担保責任は、改善に莫大な費用を伴うことが多いです。

売主が個人の場合は、売主の瑕疵担保責任を免責することも可能です。

事前に調査しきれない場合は、売主として瑕疵担保を免責するように条件交渉をしておきましょう。


また土地の売買には「公募売買」と「実測売買」の2種類が存在します。

公簿売買とは、登記簿面積を売買対象の面積とし、売買代金を決定する売却方法です。

公簿売買の場合は、仮に売買契約締結後に実測を行って、実測面積と登記簿面積が異なっていても、売買代金は一切増減させない契約となります。

一方で、実測売買では、契約締結時に単位面積当たりの売買代金(単価)を確定し、決済・引渡までの間に実測を行って、その実測面積において、売買代金を確定する方法です。

また売買契約書の中には、難しい用語が登場します。

売買契約書に出てくる専門用語については、下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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ステップ7.引渡

引渡では残金の入金があります。

土地に抵当権がついている場合には、売却と同時に抵当権の抹消を行います。

また固定資産税および都市計画税の精算を行います。

さらに実測売買の場合には、実測面積が公募面積と異なる場合、引渡時において精算を行います。

ステップ8.確定申告

土地を売却した場合、売却額が購入額よりも高ければ所得税が発生します。

所得税が発生する人は、確定申告をする必要があります。

こちらも後ほど詳しくお伝えします。

以上、ここまで土地売却の流れについて見てきました。

では、土地価格はどのようにして決まるのでしょうか。

次に土地価格の性質について見ていきます。

2.土地価格が決まる13の要因

土地の価格は以下の要因によって決まります。

  1. 地勢、地質、地盤等
  2. 日照、通風及び乾湿
  3. 間口、奥行、地積、形状等
  4. 高低、角地その他の接面街路との関係
  5. 接面街路の幅員、構造等の状態
  6. 接面街路の系統及び連続性
  7. 交通施設との距離
  8. 商業施設との接近の程度
  9. 公共施設、公益的施設等との接近の程度
  10. 汚水処理場等の嫌悪施設等との接近の程度
  11. 隣接不動産等周囲の状態
  12. 上下水道、ガス等の供給・処理施設の有無及びその利用の難易
  13. 情報通信基盤の利用の難易
  14. 埋蔵文化財及び地下埋設物の有無並びにその状態
  15. 土壌汚染の有無及びその状態
  16. 公法上及び私法上の規制、制約等

これらの要因が作用しあって価格が決まります。

なお、面積については、広いと高くなる場合と安くなる場合があります

用途規制で戸建住宅しか建てられないようなエリアであれば、広い土地は周辺相場よりも安くなります。

戸建を開発分譲するには、道路を整備する必要があり、販売できない無駄な土地を生むためです。

一方で、マンションが建てられるようなエリアであれは、広い土地は周辺相場よりも高くなります。

マンション用地には無駄になる部分が無く、かつ、立体的に販売できる床を増やすことができるためです。

以上、ここまで土地価格の性質について見てきました。

それでは次に土地価格の査定方法について見ていきます。

3.土地価格の査定価格はどう決まるのか

土地価格は、購入者がどのような利用をするのかを想定して査定価格を出します。

更地は、建物が建っていない状態のため、購入後にどのような使われ方をするかによって、購入者が出せる金額が異なります。

1つの戸建住宅しか建たないような土地であれば、個人が購入することが想定されます。

この場合、周辺の個人が買っているような土地価格を参考に価格が査定されます。

また広い土地であれば、不動産ディベロッパーが購入することが想定されます。

この場合、戸建開発用地であれば、単価は安くなり、マンション開発用地であれば、単価は高くなります。

さらに、がけ地や地形の悪い土地などは、誰も買わないことが想定されます。

この場合、思いっきり値段を下げないと誰も購入しません。

条件の悪い土地であれば、低い価格で査定されます。

尚、土地価格の査定については、下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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以上、ここまで土地価格の査定方法について見てきました。

それでは次に土地売却の5つの注意点について見ていきます。

4.土地売却の5つの注意点

注意点1.境界の確定

土地の売却では、売主は境界を明示する義務があります。

境界には隣地の民有地との境の民々境、道路などの公有地との境の官民境があります。

民々境界と官民境界

これらの境界が全て確定していれは、「確定測量図」もしくは「確定実測図」というような名称の図面があります。

「確定〇〇」という図面があれば、境界は全て確定しており、問題がありません。

境界が確定していない場合は、原則として売却までに全ての境界を確定するようにして下さい。

尚、境界が確定できない場合には、次のような対応方法があります。

  1. 売主と隣地所有者および「買主」の3者で再度境界の確認を行います。
  2. 売主と隣地所有者および「買主」の3者で筆界確認書が取得できないことを「確認」します。
  3. 売主と買主との間では、「売主と隣地所有者および買主の3者で再度境界の確認を行ったこと」をもって筆界確認書の取得に変える旨の「合意書」を取り交わします。

境界が確定できない場合の段取りは、不動産会社と十分に相談したうえで行いましょう。

尚、境界確定については下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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注意点2.越境の覚書

境界確定をこれから行う場合、越境の取り扱いを隣地所有者としておくと、親切です。

越境の覚書まであると、土地の商品力が上がります。

越境の覚書とは以下のようなものになります。印鑑証明書も添付しておくと、完璧です。

覚  書

○○○○( 以下甲という。)と△△△△(以下乙という。)とは、甲所有の後記表示(1)記載物件および乙所有の後記表示(2)記載物件の双方に越境している部分(以下「越境部分」という。)の処置につき次のとおり合意しました。

  • 第1条 甲および乙は越境部分が別添図面記載のとおりであることを互いに確認します。 
  • 第2条 甲および乙は将来、双方所有の建物の再建築を行なう際、越境部分を自己の責任と負担において撤去するものとします。
  • 第3条    甲は後記表示(1)記載物件を第三者に譲渡した場合、当該第三者に対してもこの覚書の内容を継承させ、効力が及ぶものとすることを確認します。
  • 第4条 乙は後記表示(2)記載物件を第三者に譲渡した場合、当該第三者に対してもこの覚書の内容を継承させ、効力が及ぶものとすることを確認します。

以上、合意成立を証するため、この覚書2通を作成し、甲・乙署(記)名押印の上、各1通を保有します。

平成 年 月 日

甲 住 所
氏 名 ○○ ○○      実印

乙 住 所
氏 名 △△ △△      実印

注意点3.土壌汚染調査

大きな土地で、購入者が不動産ディベロッパーの場合、土壌汚染調査を求められる場合があります。

ただ、土壌汚染調査は売主の義務ではないため、交渉で買主に負担させても構いません。

東京の豊洲市場で土壌汚染が話題になりましたが、土壌汚染対策はとても費用がかかります。

土壌汚染対策法が悪法過ぎるため、東京都まで隠ぺい工作をするくらいです。

そのため、土壌汚染に関しては、調査よりも「土壌汚染に関する瑕疵担保は免責とする」と契約条文に入れ込むことが何よりも大切です。

個人が売主の場合には、瑕疵担保責任は免責できるため、土壌汚染については、必ず免責とするような条文を入れておきましょう。

なお、土壌汚染については、下記に詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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注意点4.周知の埋蔵文化財包蔵地の確認

役所の方では、「この辺に埋蔵文化財がありそう」というのをある程度把握しています。

これを周知の埋蔵文化財包蔵地と言います。

埋蔵文化財と言っても、お宝でも何でもありません。

埋蔵文化財が発見されると、所有者の費用負担で発掘調査を行わなければならず、「百害あって一利なし」の状態になります。

埋蔵文化財包蔵地であるかどうかは、不動産会社の方で調査してくれます。

埋蔵文化財包蔵地であると、土地価格が安くなります。

埋蔵文化財包蔵地であるかどうかは、地元の教育委員会で誰でも調査することが可能です。

心配な方は、一度、役所に電話して聞いてみましょう。

たいていは、FAXで地図を送ると電話で回答してくれます。

注意点5.地下埋設物の確認

地下埋設物とは、地価に埋まっている基礎や杭等のコンクリート塊を指します。

従前に大きな建物が建っていた場合は、地下躯体が残っている可能性があるため、注意が必要です。

また、土地のよっては、地域の消化水槽が埋まっている場合もあります。

土地に覆いかぶされずに、現に見えている地下埋設物もあります。

地下躯体も撤去費用に莫大なコストがかかります。

地下躯体に関しても、「瑕疵担保責任を免責とする」としておくことが重要です。

地下埋設物の有無は、過去の土地利用が何だったのかがポイントです。

売却する前に、親や親戚等から土地の過去の利用状況を確認しておきましょう。


以上、ここまで土地売却の5つの注意点について見てきました。

土地を高く売却するためには、一般媒介契約によって複数の不動産会社に売却の仲介を依頼することがポイントです。

そこで次に土地売却で重要な媒介契約の締結について見ていきます。

5.不動産会社との媒介契約の締結は「一般媒介契約」

媒介とは仲介・あっせんのことを意味します。

不動産会社に仲介を依頼するときに結ぶ契約を媒介契約と言います。

媒介契約には、一般媒介契約と、専任媒介契約・専属専任媒介契約(以下、専任系媒介契約)の3種類があります。

それぞれの特徴は下表の通りです。

特徴 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他業者への依頼 重ねて依頼ができる 重ねての依頼ができない 重ねての依頼ができない
自己発見取引 認められる 認められる 認められない

一般媒介契約では、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することができるため、何社も同時並行で仲介を依頼することができます。

繰り返しになりますが、複数の不動産会社に同時に一般媒介を依頼するには、一括査定サイトを使うのが便利です。

一括査定サイトは、無料で複数の不動産会社に査定を依頼することができます。

査定をしてくれた全ての会社に、そのまま一般媒介で依頼すれば、スムーズに売却が進みます。

なお、一括査定サイトを使って不動産を高く売る方法については、以下の記事で詳しく記載しています。ぜひご参照ください。

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以上、ここまで媒介契約の締結について見てきました。

土地を売却した後は、税金が発生する場合があります。

そこで次に売却後の確定申告について見ていきます。

6.土地売却における確定申告

土地売却時の税金

不動産を売却すると税金が発生する場合があります。

税金の種類としては、「所得税」です。

個人の所得には

  1. 譲渡所得
  2. 不動産所得
  3. 事業所得
  4. 山林所得
  5. 給与所得
  6. 退職所得
  7. 利子所得
  8. 配当所得
  9. 一時所得
  10. 雑所得

の10種類があります。

土地のような不動産を売却したときの所得は譲渡所得となります。

良く勘違いされますが、譲渡所得とは売却額ではありません。

譲渡所得とは、以下の式で計算される売却益になります。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

譲渡価額とは、土地を売却したときの売却額になります。

取得費とは、土地の購入価額です。

取得費には購入額の他、以下のものも含まれます。

  1. 土地の購入価額
  2. 購入の際の仲介手数料
  3. 購入の際に支払った立退料
  4. 売買契約書に貼付した印紙税
  5. 購入時の登録免許税や司法書士手数料
  6. 購入時の不動産取得税
  7. 搬入費や据付費(通常、発生するのは建物のみ)
  8. 建物の取壊し費用

また譲渡費用とは、土地の売却に要した費用です。具体的には以下のものになります。

  1. 売却時の仲介手数料
  2. 売却の際に要した測量費
  3. 売買契約書に貼付した印紙税
  4. 売却に伴い支払う立退料
  5. 建物等の取壊し費用

譲渡所得がプラスであれば、所得税が発生します。

  • 譲渡所得がプラスの場合には、売却した翌年の3月15日までに確定申告をする必要があります。
  • 譲渡所得がマイナスであれば、所得税は発生しませんので確定申告は不要です。

後日、税務署から「お尋ね」という書面が届きます。

お尋ねに譲渡価額や取得費等を記載し、税務署へ返信すれば問題ありません。

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なお、譲渡所得がプラスの場合、所得税が発生しますが、その税率は所有期間によって異なります。

所有期間は5年以下であれば短期譲渡所得、5年超であれば長期譲渡所得とされます。それぞれの税率は以下の通りです。

  所得税 住民税 合計税率
短期譲渡所得 30% 9% 39%
長期譲渡所得 15% 5% 20%

土地を売却した場合の所得税は分離課税と呼ばれる課税方式です。

他の給与所得とは分離して税額が計算されます。

譲渡所得に税率を乗じたものが土地の売却によって発生する所得税となります。

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取得費が不明の場合

土地の場合、祖先の代から保有しているケースが多く、土地の取得費が分からないケースがあります。

取得費が不明の場合には、概算取得費と呼ばれる取得費を用いることが一般的です。

概算取得費とは、譲渡価額の5%です。

概算取得費は計算が簡便というメリットはあるものの、譲渡所得が大きくプラスとなってしまうというデメリットがあります。

そのため、まずはなんとか取得費を証明することを考えなければいけません。

取得費の証明方法は、必ずしも売買契約書だけとは限りません。

購入当時の契約書や領収書が残っていれば、それで証明することも可能です。

また通帳の出金履歴や住宅ローンの金銭消費貸借契約書、抵当権設定額等から推測する方法もあります。

取得費が分からない場合には、可能な限り集め、それが取得費として認められるかどうかを税務署に相談してみましょう。

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更地でも3,000特別控除が使える場合

個人がマイホームを売却した場合、3,000万円特別控除というものがあります。

3,000万円特別控除が適用できると、譲渡所得が以下のように計算されます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用 - 3,000万円

譲渡所得から3,000万円も控除してくれるため、仮に取得費が分からない場合でも、かなり節税になる可能性があります。

場合によっては譲渡所得がマイナスとなり、税金が発生しないケースもあります。

ここで、3,000万円特別控除が適用できる居住用財産とは以下のようなものになります。

  1. 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  2. 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
  3. 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
  4. 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)

上記③の災害時に滅失した場合は更地でも3,000万円特別控除が適用できます。

また注目すべきは④の条件です。

「転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合」は更地であっても3,000万円特別控除が適用可能です。

ただし、カッコ書きで書いてある「取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる」には注意が必要です。

駐車場等に活用してしまうと適用できなくなります。

ちなみに「建物等の取壊し費用」は譲渡費用に含むことができますので、取壊し費用も節税効果を生むことになります。

さらに、この3,000万円特別控除は、相続した空き家を取り壊して売却するばあいにも適用ができます。

まず相続空き家は、以下の要件が必要になります。

  1. 相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること。
  2. 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること。
  3. マンション以外の家屋であること。
  4. 相続開始直前においてその被相続人以外に居住したいた者がいなかったこと。
  5. 相続のときから譲渡のときまで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていなかったこと。

さらに、取壊して更地を売却する場合は、上記要件に加え、以下の要件も加わります。

  1. 相続のときから取壊しのときまで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていなかったこと。
  2. 土地が相続のときから譲渡のときまで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていなかったこと。

この場合も駐車場等に活用してしまうと適用できなくなりますので注意が必要です。

また、相続空き家で3,000万円特別控除を適用する場合、「譲渡価額が1億円以下であること」というのも要件です。

譲渡価額が1億円以下で、上記要件を満たす土地であれば、3,000万円特別控除を適用できます。

尚、3,000万円特別控除を使う場合には、確定申告が必要です。

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7.まとめ

以上、土地の売却の方法と知っておきたい5つの注意点について徹底解説してきました。

土地売却のポイントは、境界明示と瑕疵担保の免責、税金の対応になります。

基礎知識を身につけ、損をしない売却を目指しましょう。

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