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マンション売却の流れ/知っておきたい5つのコツ・注意点の全まとめ

投稿日:2016年10月11日 更新日:

一生の中でマンションを売却する機会はそう多くありません。

つまり多くの人は、マンションの売却には慣れておらず、そもそも何から始めたらいいのか分からない人がほとんどです。

ひよこ生徒
マンションを売却するのを検討しているけど何から始めるの?
ひよこ生徒
どうやったらスムーズにマンションを売却できるの?
ひよこ生徒
マンション売却で注意するところは何なの?

あなたも上記のひよこ生徒のような悩みや不安をお持ちではないでしょうか?

でも安心してください。手前味噌にはなりますが、筆者はマンションの売却相談を初心者の方から年に300回以上を受けており、多くの方に満足いただいております。

難しく感じるマンション売却も本記事を読めば、あなたの中にスッと入ってくること間違いなし。

読み終えるころには、マンション売却が成功しているのが明確にイメージできていますので、ぜひ最後までご覧ください。

フクロウ先生
わしが時々登場して、噛み砕いて説明するから安心してくれ!

1.マンションを売却するときの流れ

ひよこ生徒
初めてのマンション売却・・・分からない・・・

安心してください。あなただけではありません。「マンション売却」を2回以上経験している人は、ほとんどいません。

でも筆者に相談にきたお客さんは、これから説明するポイントを抑えることで、98%の人は満足しています。

ひよこ生徒
100%じゃないんかい・・・
フクロウ先生
100%は無理!無理なものは無理!

まず本章ではマンション売却の大まかな流れについて説明します。

マンション売却の大まかな流れ

  1. 【重要】不動産会社に査定相談する
  2. 【重要】複数の不動産会社と一般媒介契約を締結する
  3. 売買契約をする
  4. 銀行に事前にアナウンスをしておく
  5. 共有財産の場合のルールを決めておく
  6. 内覧対応を行う
  7. 引渡しを行う

それぞれ順を追って説明していきます。

ここでマンション売却成功のために大事なポイント。

それは

  1. 不動産会社に査定相談する
  2. 複数の不動産会社と一般媒介契約をする

この2点さえしっかり抑えておけば大丈夫です。

【超重要】1.不動産会社に査定相談をする

まず売却の意志を固めたら、「不動産会社に査定を依頼する」。これをしないことにも始まりません。

【超重要】査定依頼で大事なポイント

マンション売却で成功するか否かは、良い不動産会社に当たるか否かにかかっていますので、超重要事項です。

逆に良い不動産会社さえ見つかってしまえば、全て不動産会社任せにしておけばOK。

どんなことでも(ときには不動産売却のことでなくても)相談しながら売却を進めていけば、まず失敗することはありません。

ひよこ生徒
で、でも・・・そもそも不動産会社を知らないんだけど・・・
フクロウ先生
今ではネットからカンタンに探すことができるぞ!
ひよこ生徒
ネットからカンタンと言われても知らんし・・・

今日ではネットの普及にともない便利なサービスがいくつも出ています。

中でも筆者がオススメしているのが「不動産一括査定」というサービスです。

不動産一括査定を使うと信頼できる不動産会社がカンタンに見つけられる

不動産一括査定サービス

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。

不動産一括査定サービスを使うと、わざわざ1社1社探さなくても、一度にたくさんの不動産会社に査定相談ができますので便利です。

しかも提携している不動産会社は、サービス運営側でしっかり厳選されているので、大変便利です。

ひよこ生徒
えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!

不動産一括査定サービスにも複数ありますが、先に結論からお伝えするとNTTグループが運営しているHOME4Uが一番オススメです。

何といってもNTTグループという安心感であることはもちろん、利用者、運営の歴史をみてもNo.1の安心実績

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/

不動産一括査定について、さらに詳しく知りたい方は下記記事をご参照ください。

不動産一括査定は大丈夫?利用者のリアル評判とデメリットまとめ

不動産を売りたいと考えていてインターネットで色々なサイトを見ていると「不動産一括査定」や「不動産売却の一括査定」がよく紹介されていると思います。 そこであなたも下記「ひよこ生徒」のような疑問や不安があ ...

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上記だけでも、マンション売却の成功確度がグンと上がりますが、もう1つ知っておいてほしいことがあります。

それは「契約」です。

【重要】2.不動産会社と一般媒介契約を締結する

不動産会社に依頼する不動産会社と何社か面談したら、やる気のありそう、信頼できそうな不動産会社の数社と契約をします。

この段階では査定額は低くでも、フットワークの軽い不動産会社は必ず残しておくことをオススメ

いざ売却を開始したら良い動きをしてくれます。

実は複雑なことに、不動産の取引では「契約」と一言で言っても3つの種類があります。

その中で良いと思った不動産会社とは「一般媒介契約」を締結してください。

契約形式 依頼者の制約
専属専任媒介契約 契約を締結した不動産会社としか売却活動できない。
自ら他の不動産会社を探して売却相談も認められない。
専任媒介契約 契約を締結した不動産会社としか売却活動できない。
自ら他の不動産会社を探してもOK。
一般媒介契約 契約を締結した不動産会社以外でも売却活動はOK。
自ら他の不動産会社を探して売却活動してもOK。
フクロウ先生
ここでのポイントは一般媒介契約を締結するってことじゃよ

専任媒介契約を締結してしまうと、不動産一括査定を使って、複数社に査定相談をするメリットが無くなってしまいます。

媒介契約の種類をさらに詳しく知りたい方は下記記事をご確認ください。

不動産の売却で不動産会社と締結する「媒介契約」について徹底解説

「媒介」とか「仲介」とか「あっせん」等々、不動産を売却しようとすると似たような言葉が登場します。 媒介・仲介・あっせんは、基本的にはどれも同じ意味です。  また媒介契約の中にも「一般」とか「専任」とか ...

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まずは不動産一括査定の中でも一番オススメのHOME4Uを使って、不動産会社に査定相談をしてから見てもらっても全然遅くありません。

以上までがマンション売却を成功する中で大事なポイントです。再度まとめます。

ここまでの結論まとめ

  • マンション売却の成功は良い不動産会社を探せるかどうか
  • 良い不動産会社を探すには、不動産一括査定HOME4Uを使う
  • 不動産会社との契約は、一般媒介契約にする

ここからは説明が細かくなりますので、気になる方のみ読み進めて頂き、それ以外の方は「2.マンションを売却する上で知っておきたい5つのこと」に進んでください。

ただし、本当にしつこくて回し者のように思われそうですが、これ以降の内容は正直なところ前章で話したように「良い不動産会社」が見つかっていれば、必然的に教えてもらえる内容です。

ひよこ生徒
とにかく信頼できる良い不動産会社を見つけるってことね
ひよこ生徒
読むの面倒だしHOME4Uに依頼しよっと
フクロウ先生
おいおい、ワシがこれから説明する意味は一体・・・

念のため他のポイントも説明していきます。

3.銀行に事前に連絡しておく

住宅ローンが残っている場合、売却することを決めたら、銀行に事前に連絡をしてください。

売却時に抵当権を外すことになりますので、手続きに不手際が生じないよう、早めに知らせておきましょう。

4.共有の場合はルールを決めておく

夫婦の共有でマンションを保有している場合は、対応窓口はどちらでやるかなど、あらかじめルールを決めておきます。

最低限決めておく必要があるルールとしては下記4つです。

  1. 対応窓口はどちらにするか
  2. いくら以上なら売るか
  3. 値引きはどこまでとするか
  4. 諸費用の負担はどうするか

これらを決めておかないと、買手が現れても夫婦で揉めて売却できなくなるケースがあります。

その他の細かい部分は普段から十分に話し合いをして解決しましょう。

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5.内覧対応を行う

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不動産会社が購入希望者を連れてきますので、内覧対応をします。

男の人では怖がられる可能性があるため、女性である奥様が中心となって対応するのが良いでしょう。

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6.売買契約をする

ある程度の金額の買手が現れたら、売買契約締結をします。

あまり高い金額を望みすぎると、いつまで経っても買い手と契約が締結できず、売却活動が長引くだけです。

フクロウ先生
あまり欲をかかないことがポイントじゃよ
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7.引渡を行う

最後に引渡です。契約から引渡までは1カ月程度かかります。入金があるまで気を抜かないようにしましょう。

以上、マンションを売却するときの流れについて見てきました。

それでは次に気になるマンションを売却する上での心構えについて5つをご紹介していきます。

2.マンションを売却する上で知っておきたい5つのこと

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マンション売却を行う上での心得として重要な5つのポイントを説明します。

結論から先に伝えます。

  1. 余裕と計画性を持つ
  2. おもてなしの心を持つ
  3. 売却時期を定める
  4. あまりリフォームしない
  5. 最初から一般媒介契約で売る

それぞれ詳しく説明していきますね。

2-1.余裕と計画性を持つ

1つ目は「余裕と計画性を持つ」です。マンションは高額のためすぐには売れません。

一般的に売却期間は3カ月が目安ですが、売れる時はすぐに売れますし、売れない時は3カ月でも売れません。

買手との出会いは縁であり、運でもあります。売り急ぐと安くなるため、時間的に余裕を持っておくことが必要です。

また買替の場合には、金銭的な余裕も持っておくことが重要です。

マンション売却は、必ずしも狙い通りの金額で売れるとは限りません。

そのため、売った金額を新しく購入するマンションの資金の一部とする場合には、ある程度の余裕を持った資金計画を立てておくことにしましょう。

フクロウ先生
時間的にも金銭的にも「余裕と計画性を持つ」ことが重要じゃよ

2-2.おもてなしの心を持つ

2つ目は「おもてなしの心を持つ」です。

マンションの売主は不動産会社にとってみるとお客様です。そのため買手が登場するまでは、あなたはお客様モードで大丈夫です。

しかしながら、買手が現れると、一気に立場が変わります。

買手がお客様になり、売主であるあなたは商売人の立場になります。

そのため売主の態度が横柄だと、お客である買手は、買う気が失せてしまいます。

商売人になったつもりで、買主をおもてなししましょう。

フクロウ先生
お客様は神様という気分で臨もう

内覧対応は重要

具体的には、内覧の時に部屋を綺麗にしておく、スリッパを用意する、愛想を良く振る舞うなどの心遣いが大切です。

特別なことをする必要はありませんが、内覧のおもてなしは購入を決定づける重要な局面であることを知っておきましょう。

不動産会社に任せっぱなしにしないことが重要です。

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2-3.売却時期を定める

3つ目は「売却時期を定める」です。

マンションのような居住用財産は、1年の中で2~3月にかけて、最も市場が活発に動きます。

この時期は4月の新生活に向けて人が移動する時期なので、売買も賃貸も買手や借手が殺到します。

中古マンションが1年の中で一番高く売れる時期がこの時期です。

また9月も社会人が転勤や部署異動などが発生する為、若干ですが物件の動きが良くなります。

可能であれば、この時期を外さずに売却することをお勧めします。

逆に4月などは買手がぱったり居なくなるため、中古マンションは売れなくなります。

同じ物件でも数カ月の差で価格が100万円単位で変わることもありますので、4月の売却は避けた方が良いでしょう。

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2-4.あまりリフォームしない

4つ目は「あまりリフォームしない」ことです。

買手にとって中古マンションの魅力は価格の安さです。最近の買手は、なるべく物件を安く買って、リフォームにお金をかけたいと人たちが増えています。

マンションであっても床に無垢材を使用したり、漆喰の壁にしたりなど、自然素材をふんだんに取り入れた住宅とすることが可能です。

このような住宅はLOHAS(Lifestyles of Health and Sustainability)住宅と言われ、20~30代のこだわりを持ったファミリー層に人気が出ています。

リフォームで自分らしいLOHAS住宅にしたいと考えている人たちからすると、売手にリフォームされてしまうと、むしろ価値が下がってしまうのです。

リフォームはしないけど修繕は必要

リフォームは買手に任せるという発想であまり手を加え過ぎないようにしましょう。

しかしながら、床が腐っている、ガラスが割れているなどの致命的な損傷がある場合は、あらかじめ「修繕」してください。

「リフォーム」ではなく、最低限の「修繕」は必要となります。

あまりにもみすぼらしいマンションは、見た目で価値が下がってしまいますので、売主として最低限の修繕は行っておきましょう。

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2-5.最初から一般媒介契約で売る

これは前章でもお伝えしたことですが、5つ目は「最初から一般媒介契約で売る」ことです。

一般媒介契約では複数の不動産会社と取引が可能です。

仲介手数料は早く条件の良い買主を連れてきた不動産会社のみ受領することになります。

一般媒介は不動産会社にとっては不利な条件ですが、売主にとっては有利な条件になります。

実は専任媒介契約でマンション売却に失敗して一般媒介に切り替える人は多いです。

結局、一般媒介に切り替えるのであれば、最初から一般媒介で売却に臨むことをお勧めします。

不動産会社にとっては一般媒介だと仲介手数料がもらえる確率が下がるため、あの手この手で専任媒介に持ち込もうとします。

特に簡単に売れる優良物件ほど専任媒介にしたがります。

不動産会社が強引に専任媒介を取ろうとしているのであれば、自信を持って一般媒介の方針を最初から貫きましょう。

複数の不動産会社を探すのに便利な一括査定

ネットの普及にともない一括査定というサービスが出てきました。

一括査定を利用すると、あなたの不動産情報にマッチする不動産会社を自動に探してくれる優れものです。

一括査定のオススメはHOME4U

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる7つのサイトを徹底比較しました。

先に結論を伝えると運営している会社がNTTグループのHOME4Uをオススメしています。

NTTグループ運営の安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と実績No.1の一括査定です。

また、提携している不動産会社もNTTならではの厳重な審査を行っています。

とにかく安心できる大手の不動産会社のみでOKという方はすまいValueでもいいでしょう。

すまいValueは、国内大手不動産会社6社(三井のリハウス/三菱地所ハウスネット/住友不動産販売/東急リバブル/野村の仲介/小田急不動産)に査定依頼ができる唯一の一括査定サイトです。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで信頼できる不動産会社に査定依頼を実施。次に依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、最大10社に唯一依頼ができる(他サイトは最大6社)リガイドも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で30~40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 550社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~ 利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
提携している不動産提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※一部の地域を除く
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・国内の3大大手の「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」が比較できる唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 一都三県のみしか対応できない
リガイド 550社 全国 非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
マンションナビ 非公開※2,500店舗 全国 360万人
2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社
【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」
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3.まとめ

いかがでしたか?マンション売却の流れ、成功するポイントと注意点を解説してきました。

マンション売却は、一生に何度も機会はありません。

余裕をもって計画的に取り組んで、高く売りましょう。

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