9割が成功した!マンション売却7つの流れと2つのコツ・注意点まとめ

更新日:

一生涯でマンションを売却する機会は、ほとんどありません。

おそらくあなたも今回がはじめてのマンション売却ではないでしょうか。

何から始めたらいいのか分からず、インターネットでいろいろなサイトを見ているものの、サイトによって書いてあることが違うし・・・何を信じたらいいのか・・・

  • マンション売却、何から始めたらいいの?
  • トラブルなく高く売るためのコツは?注意点は?
  • マンションを売却すると税金がかかるの?確定申告は必要?

大きくわけると、マンション売却は「売却したい」「税金・確定申告」の2つに分かられます。

とくに「売却したい」人向けに解説。


トラブルなく売却したい

なるべく高く売却したい


安心してください。今は不安に感じるマンション売却も、本記事を見れば成功するイメージがついていること間違いなし。

「やさしい言葉」を使って説明していきますので、身構えずに見てくださいね。

本記事は、初心者~上級者の方まで対応できる内容になっています。

ただし、熱意を込めすぎたせいか長文になってしまいました・・・

先にマンション売却に成功する2つのコツをお伝えします。

コツ①マンション売却は「いい不動産会社」を探せるかがポイント
不動産一括査定の 「 イエウール 」「 すまいValue を使う※査定額を見て売却するかどうか迷う場合は、一括査定申込み時に「机上査定」を選べばOK

コツ②いい不動産会社複数と一般媒介契約を締結

+ 売却した時の税金や投資用マンション売却で悩んでいる方はクリック

1.マンション売却7つの流れと2つのコツ

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
はじめてのマンション売却・・・わからない・・・

安心してください。あなただけではありません。

あなたの周りの人に聞いてみてください。マンションの売却経験がある人は、ほとんどいません。

でも筆者に相談にきた人は、これから説明する2つのコツを抑えることで、98.3%の人は満足しています。

+ 筆者のプロフィールが知りたい方はクリック

マンションを含む土地や家などの不動産売却のコンサルティングで生計を立てています。
年間にすると、約200件ほど不動産売却を中心に相談を受けています。
不動産鑑定士と中小企業鑑定士の資格を保有。

筆者の所有資格(不動産鑑定士、中小企業鑑定士)

筆者の所有資格(不動産鑑定士、中小企業鑑定士)

専門的な内容をなるべく分かりやすく説明して、どんな方でもどんな不動産でも売却を成功に導くことをポリシーとしています。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
100%じゃないんかい・・・
100%はムリ!ムリなものはムリ!
フクロウ先生
フクロウ先生

まずはマンション売却の大まかな流れについて見ていきましょう。

マンション売却7つの流れ

  1. 売却の準備(売却する意志を固める)
  2. 大事不動産会社を探して査定依頼をする
  3. 大事不動産会社との媒介契約
  4. 売却価格を決めて販売活動
  5. 買主との売買契約
  6. 不動産の引渡し
  7. 確定申告

マンション売却の流れ

マンション売却の流れ

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
売却するまでに4ヶ月程度かかることは分かったけど・・・
4ヶ月はかなりスムーズにいった時じゃよ
フクロウ先生
フクロウ先生
下記、アンケート結果からも分かるように、実際には6ヶ月~8ヶ月ぐらいかかるぞ
フクロウ先生
フクロウ先生
マンション売却の平均期間

マンション売却の平均期間

※画像出典:at homeの「中古物件の“売り手”と“買い手”のキモチ調査」より

そして後ほど説明するが、最初の出だし(3カ月)が非常に重要なんじゃ!
フクロウ先生
フクロウ先生
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マンションを売却するなら、できるだけ高く、しかも早く売りたいですね。 今回は、マンションを3ヶ月で売却するための方法をお ...

これは本当にザックリした流れになっており、実はもっと細かく分かれます。

さらに媒介契約~確定申告までの詳細を図解にしてみました。

不動産売却の流れ(詳細)

不動産売却の流れ(詳細)

これを見れば、あなたは何を用意すればいいのか、どのタイミングでどんな事が起こるかがイメージできます。

PDF版も用意しておりますので、保存するか印刷して1つ手元に持っておくことをオススメ。(※PDFのダウンロードはコチラ

マンション売却に必要な書類は、下記でも詳しく説明しています。

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マンション売却の活動期間は、スムーズにいって4ヶ月。これは「仲介」をお願いした場合です。

本記事では、高く売れることを目標としているため、「仲介」での話を前提にしています。

もしあなたが値段が少し安くなってもいいので、とにかく早く売却したいということであれば、「買取」という方法もあります。

詳細は下記記事をご確認ください。

殿堂
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突然ですが、あなたは不動産買取の仕組みをしっかりと理解しているでしょうか。 仕組みといわれると難しい感じがしますが、不動 ...

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
知らない言葉が多くて、よくわからないんだけども・・・
まぁ~そこまで臆病にならなくても大丈夫じゃよ!丁寧な不動産会社を探せれば、この辺りは問題ない
フクロウ先生
フクロウ先生

マンション売却の重要キーワード:丁寧な不動産会社

丁寧な不動産会社

実はこのキーワードがマンション売却において成功するか否かを決める大きなキーワード。

先ほど説明した流れの中の

  • 「2.不動産会社を探して査定依頼をする」
  • 「3.不動産会社との媒介契約」

この2つが大きなコツとなるのです。

よく考えがちなのが、不動産会社への「仲介手数料」を安くできないかと値引きを一生懸命になる人がいます。

ただし、筆者から言わすと仲介手数料の値引きに時間を割くべきではないと思っています。

それよりも、不動産を高く売却することに注力すべきなのです。

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それでは、2つのコツを詳しく説明していきますね。

コツ1.不動産会社を探して査定依頼をする→不動産一括査定を使う

まず売却を考え始めたら、不動産会社を探して査定依頼します。

この「査定」をしないことには、いくらで売っていいのか分かりません。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
うん、不動産会社を探して・・・査定してもらうことは何となく分かるけど・・・
いいか!「不動産会社」と言ってもピンキリであることはわかるか?いい不動産会社を探すんだぞ!!!
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どうやって「いい不動産会社」を探せばいいんですか?
マンション売却で成功するカギは、いい不動産会社を見つけられるかにかかっている

イマイチな不動産会社を選んでしまうと、安く売られてしまう可能性が高くなります。

逆にいうと、いい不動産会社さえ見つかってしまえば、すべて不動産会社任せにしておけばOK。

どんなことでも(ときには売却のことでなくても)不動産会社に相談しながら売却活動を進めていけば、まず失敗することはありません。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
いや、分かったけど、いい不動産会社をどうやって・・・
今ではネットからカンタンに探すことができるぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
ネットで調べるとたくさん不動産会社が出てきて、どこに依頼していいのかサッパリですわ

今日ではネットの普及にともない便利なサービスがいくつも出ています。

中でも筆者がオススメしているのが「不動産一括査定」というサービスです。

不動産一括査定を使うと、いい不動産会社をカンタンに見つけられる

不動産一括査定を使うと、わざわざ1社1社探さなくても、一度にたくさんの不動産会社に査定依頼ができます。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
!!!とても便利そうなサービスですね!
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
でも、これを使ったところで「いい不動産会社」かどうかは、わからないのでは・・・
安心してくれ!これから説明する一括査定は、運営側で不動産会社が信頼できるのかどうかを厳しくチェックしておるぞ
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産一括査定も世の中にはたくさんあります。

中でもこれから紹介する不動産一括査定は、サービス運営側で不動産会社を厳選しています。

一括査定のオススメは 「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2018提携不動産会社

2018提携不動産会社

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue 」を特にオススメしています。


イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

イエウールはコチラ → https://ieul.jp/
不動産査定・売却なら「イエウール(家を売る)」
不動産査定・売却なら「イエウール(家を売る)」

不動産売却・不動産査定をするならイエウール(家売る)【完全無料】で不動産会社に一括査定ができます。

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人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/
不動産・マンションの売却・一括査定|家を売るなら【すまいValue】
不動産・マンションの売却・一括査定|家を売るなら【すまいValue】

【三井のリハウス】【住友不動産販売】【三菱地所ハウスネット】【小田急不動産】【野村の仲介+】【東急リバブル】の大手6社が ...

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逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/
不動産を高く売却するならソニー不動産|ソニー不動産
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不動産を高く売却するならソニー不動産 あなたの自宅、今いくら?不動産売却のプロであるソニー不動産のエージェントが無料査定 ...

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何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

提携不動産会社は1,000社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/
不動産売却・不動産査定ならHOME4U
不動産売却・不動産査定ならHOME4U

家や土地を売りたい方は、まずは査定価格の比較からスタートしましょう。HOME4U(ホームフォーユー)は、あの大手不動産会 ...

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少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

  • 【ここにしておけば間違いない】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,500社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 1,000社全国500万人
※2016/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HowMaスマート不動産売却 非公開全国非公開2015年~営業電話なし、不動産会社とのやり取りがチャットでできる
・不動産会社との媒介契約がネット上で出来るのはココだけ
参加している不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
リアリエ パナソニック株式会社のみ東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県非公開2018年~リフォームプラン付きで買主に売却提案対応地域が全国ではない
住まいのミカタ 株式会社フィルライフ東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県非公開2018年~不動産のプロがあなたの要望に合わせて不動産会社を紹介してもらえる対応地域が全国ではない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,400社全国4400万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

上記だけでも、マンション売却の成功確度はグンと上がります。

ただ、もう1つ重要なコツがあります。それは「契約」のことです。

コツ2.不動産会社と契約を締結する→いい不動産会社複数と一般媒介契約を締結

一括査定を使うと、不動産会社が3~4社は見つかります。

売るのが決まっている方は、その3~4社すべての訪問査定を受けてください。

とりあえず概算の売却相場のみ知りたい場合は、机上査定(簡易査定)の申し込みでOK。(※下記実際の「 イエウール 」の入力画面の査定選択部分)

イエウールの査定選択画面

イエウールの査定選択画面

実際に筆者もマンションではなく一軒家になりますが、机上査定で申込みをしています。

基本的にはメールのやり取りのみ。とても丁寧かつしっかりした査定結果が届きます。

+ 不動産会社から届いたメールでの査定結果が見たい方はクリック

<メール内容>
○○ 様

はじめまして。私、○○不動産の○○と申します。

この度はイエウール不動産査定のご用命を頂きまして、誠にありがとうございます。

頂いた情報を基に査定額を出させて頂きました。一度お手すきの際に目を通して頂けますと幸いに存じます。

具体的にご売却へと進められるようでしたら、お打合せも兼ねてお部屋内部も確認させて頂きますので、お気軽にお申し付け下さいませ。

宜しくお願い致します。


<添付PDFの内容>

~ ○○○市○区○○○町三丁目 ○○○ 戸建 ~

この度は不動産価格査定のご依頼をいただきまして誠に有難うございます。
表題物件につき査定評価をご報告させて頂きます。机上査定になるため最終的な評価ではありません。ご査収の程よろしくお願い申し上げます。

・土地面積:50 坪(165.3 ㎡) ● 築年月:平成 26 年
・建物延面積:40 坪(132.23 ㎡) ● 接道状況:北側・西側

1.対象不動産路線価・周辺成約事例について
平成 29 年度 路線価格 125,000 円/㎡(41.3 万円/坪)
○区○○○町三丁目地内 249.00 ㎡ 5,800 万円(77.1 万円/坪) 平成 29 年 8 月成約
○区○○○町三丁目地内 233.00 ㎡ 4,450 万円(63.2 万円/坪) 平成 28 年 6 月成約
○区○○○町三丁目地内 154.00 ㎡ 2,980 万円(64.0 万円/坪) 平成 28 年 4 月成約

2.査定評価について
・土地:50 坪 × 坪 67.5 万円 = 3,375 万円
・建物:147,000 円/㎡(再調達原価) × 0.75(現在価値率) × 132.23 ㎡(延床)= 1,458 万円
・合計: 3,375 万円 + 1,458 万円 ≒ 4,830 万円
本物件建物は築 9 年を経過しており、減価償却のもと約 1,458 万円の査定額となっておりますが、内部状態(キッチン・浴室等の水回り設備)や外部状態によっては+αでの評価も十分見込めます。

売出価格と机上査定額とは異なりますが、○○様とは充分ご相談の上、価格・販売方法等を決定させて頂きます。

まずはご査収くださいますよう宜しくお願い申し上げます。

必要諸経費等について
4,830 万円にて成約の場合
諸経費 仲介手数料 1,629,720 円 印紙代 10,000 円 売渡証書 15,000 円 合計 1,654,720 円
手取額 48,300,000 円 - 1,654,720 円 = 46,645,280 円
ご売却に際しては、土地測量、抵当権抹消費用等別途必要になる可能性もございますので、予めご了承くださいますよう宜しくお願い申し上げます。

話を売却する人に戻します。

実際に訪問査定をしてもらい、今一ピンと来なければ、その会社とは契約をしないでください。

と言われてもよく分からないと思いますので、もう少し掘り下げましょう。

契約してはいけない3つの不動産会社

いい不動産会社は、個人との相性の問題もあります。

ただし、「こんな不動産会社とは契約をしてはいけない」というのは、相性問題に関係なく誰でも当てはまります。

こんな不動産会社とは契約しない

  • 「一般媒介契約」の説明を一切しない不動産会社
  • 「高すぎる査定額」を提示した不動産会社
  • 売出価格が2,000万円など「キリのいい売出価格」を提案する不動産会社
契約しない1.「一般媒介契約」の説明を一切しない不動産会社

不動産売買では「契約」と一言で言っても3種類あります。

特徴一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
他業者への依頼重ねて依頼ができる重ねての依頼ができない重ねての依頼ができない
自己発見取引認められる認められる認められない

不動産会社は相手が素人だと分かると、あたかも専任媒介契約、もしくは専属専任媒介契約が当たり前のように接してきます。

カンの鋭い人だと察するかもしれませんが、「専任」で契約を結んでしまうと、他の不動産会社と契約が結べなくなります。

それでは、前章で説明した一括査定の力が半減してしまいます。

ポイント

いいと思った不動産会社すべてと「一般媒介契約」を締結する

媒介契約の種類をさらに詳しく知りたい方は下記記事をご確認ください。

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不動産売買時に締結する3つの媒介契約(一般・専任・専属)と特徴・違い

媒介とは仲介やあっせんのことです。 一般的には仲介と言うことの方が多いですが、法律用語で仲介のことを媒介と呼んでいます。 ...

契約しない2.「高すぎる査定額」を提示した不動産会社

初心者は、一番査定額が高い不動産会社に飛びついてしまいます。

でも残念ながら不動産会社が買い取ってくれるわけではなく、その査定額で売れる保証はどこにもありません。

不動産会社の役割はあくまでも仲介。

下記は某大手不動産会社より入手した資料です。

市場価格と成約率の関係

市場価格と成約率の関係

市場価格からの乖離率が高すぎるものは、成約件数割合が低いことがわかります。

成約予想価格と成約可能性

成約予想価格と成約可能性

市場価格との乖離が95~105%以内のものは、成約件数の割合が高いということじゃな。
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
つまりしっかりと市場価格を目利きできる会社を選ぶということだね!

初心者は、高い査定額を提示した不動産会社とまんまと専任媒介契約を結んでしまいます。

そして、まったく買い手が付かずに焦って売却価格を下げて・・・

実は不動産会社の罠に引っかかっています。

この売主が売却を依頼した仲介業者は、その物件を売ろうとする活動など一切していない。ひたすら囲い込んで購入希望のお客さんには紹介しない。これを業界用語で「干す」という。

そうやって売主が焦るのを待つのだ。頃合いを見計らって知り合いの再販業者に見せる。再販業者は中古物件を安く買って市場価格で売ることで利益を上げる。

売主が焦って再販業者の提示する価格で売却すれば、仲介業者は売りと買いの両方から手数料を取れる。さらに、購入した再販業者が売り出す時にも専任の契約を取って、今度は本当の客に売る。ここでも両方から手数料を得られる。

つまり、この仲介業者は1つの物件を2回売買してそれぞれ売り買い両方から手数料を得るのである。

損をしたのは4800万円で売れる物件を4000万円で手放した最初の売主さん。大もうけをしたのは、一括査定で5300万円の売却可能額を提示した仲介業者。いかにもあこぎなやり方だが、これはごく一般的に行われている手法だ。誰もが知っている大手の仲介会社でも当たり前にやっている。

出典:知らなきゃ損するマンション仲介業者が使う騙しの手口 売主焦らせ安値で再販業者に

注意ポイント

高い査定額に安易に飛ぶつかない

そして、市場価格よりも高い低いを判断できるようにするためにも、前章で紹介した不動産一括査定を使って、複数社の査定を取るわけです。

そうすると、市場価格の適正値が分かり、「この査定額は少し高すぎるな~」などの判断が付くようになるわけです。

イエウールはコチラ → https://ieul.jp/

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/
契約しない3.売出価格が2,000万円など「キリのいい売出価格」を提案する不動産会社

3つ目は、そもそも知らないと不動産のプロとしては失格。

あなたがマンションを売り出すと、不動産会社はさまざまな広告を打ちます。

昔はチラシなどのポスティングが主流でしたが、今は違います。

何か分かりますか?そうです。あなたも今正に使っているインターネットです。

現在人は、中古マンションをネットを使って探します。

その際によく利用されるのが、「SUUMO」や「HOME'S」といったポータルサイト。

そして、探す時に気にするのが「予算」と「立地」です。

立地は正直、どうすることもできませんが、予算は売出価格なのでどうにでもなります。


マンションを買う人の気持ちになってみてください。

最大手の「SUUMO」で中古マンションを探してみます。(PC画面で見ていきます。)

山手線沿線のマンションを探すとします。

買主が一番使われるのが右側の「絞り込み条件」でその中でも「価格」です。

SUUMOで山手線沿線で調べた結果画面

SUUMOで山手線沿線で調べた結果画面

実際に価格の下限と上限を見たところ、下記のようになっています。

SUUMOの価格の下限選択画面

SUUMOの価格の下限選択画面

SUUMOの価格の上限選択画面

SUUMOの価格の上限選択画面

数字が「500万円以上」「500万円未満」「3000万円未満」など、キリがいい数字になっているのが分かると思います。

買主は当たり前ですが、予算は3,000万まで、5,000万までと決めています。

つまり、売主としては上限を意識しなければならないということです。

具体例をいいます。

あなたが仮にマンションを3,000万円で売り出していたとすると、SUUMOで「3000万円未満」で絞り込んだ人には目に触れられなくなります。

なので、市場のマンションの価格などは、1,980万円、1,480万円などキリがいい数字から少し低い金額にしているわけです。

ポイント

「市場価格が2,000万円なので、まずは2,000万円を売出価格にしましょう」と言っているような不動産会社は、最近のトレンドをつかめていない可能性が高い

また、SUUMOは特にマンションが強いため、不動産会社には「SUUMO」に広告掲載をしているのかを確認しましょう。


以上、少し長くなってしまいました。

ここまでの話を一度整理します。

  • マンション売却の成功は「いい不動産会社」を探せるかどうか
  • いい不動産会社を探すには、不動産一括査定を使う
  • いい不動産会社複数と一般媒介契約を結ぶ
    • 契約してはいけない不動産会社
      ①「一般媒介契約」の説明を一切しない不動産会社
      ②高すぎる査定額を提示した不動産会社
      ③売出価格が2,000万円など「キリのいい売出価格」を提案する不動産会社

これ以降の説明は、「いい不動産会社」が見つかっていれば、必然的に教えてもらえる内容ですので、読まなくても大丈夫です。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
不動産会社が教えてくれますもんね!
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
とにかく信頼できる「いい不動産会社」を見つけるってことね
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
読むの面倒だし「イエウール」に依頼しよっと
おいおい、ワシがこれから説明する意味は一体・・・
フクロウ先生
フクロウ先生
イエウールはコチラ → https://ieul.jp/

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

気になる方はこのまま読み進めてください。


また、マンションといえば、売却だけではなく、賃貸を検討するというのも1つの手です。詳細は下記記事をご確認ください。

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その他、マンションの環境により、作戦が異なる場合があります。詳細は下記記事をご確認ください。

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マンション売却で損しない5つポイント

その他にも損しない5つのポイントをお伝えしていきます。

ただ、これらは「不動産会社」が丁寧に教えてくれる部分になりますので、気軽に読んでもらっても大丈夫です。

ポイント1.銀行に売却することを事前連絡する

住宅ローンが残っている場合、売却することを決めたら、銀行に事前に連絡をしてください。

売却時に抵当権を外すことになりますので、手続きに不手際が生じないよう、早めに知らせておきましょう。

下記記事に詳しく解説していますので、気になる方はご覧ください。

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ポイント2.共有の場合はルールを決めておく

夫婦の共有でマンションを保有している場合は、対応窓口はどちらでやるかなど、あらかじめルールを決めておきます。

最低限決めておく必要があるルールとしては下記4つです。

  1. 対応窓口はどちらにするか
  2. いくら以上なら売るか
  3. 値引きはどこまでとするか
  4. 諸費用の負担はどうするか

これらを決めておかないと、買手が現れても夫婦で揉めて売却できなくなるケースがあります。

その他の細かい部分は普段から十分に話し合いをして解決しましょう。

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ポイント3.内覧対応は女性が行う

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不動産会社が購入希望者を連れてきますので、内覧対応をします。

男の人では怖がられる可能性があるため、女性である奥様が中心となって対応するのがいいでしょう。

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ポイント4.売却金額の高望みはしない

ある程度の金額の買手が現れたら、売買契約締結をします。

あまり高い金額を望みすぎると、いつまで経っても買い手と契約が締結できず、売却活動が長引くだけです。

あまり欲をかかないことがポイントじゃよ
フクロウ先生
フクロウ先生

売買契約自体は、不動産会社も一緒に同席して行いますので、とくに心配する必要ありませんが、下記記事に売買契約日当日の流れは説明しています。

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ポイント5.契約から引渡しまで約1カ月かかる

さいごに引渡しです。契約から引渡しまでは1カ月程度かかります。

入金があるまで気を抜かないようにしましょう。

以上、マンションを売却するときの流れについて見てきました。

それでは次にマンションを売却する上での心構えについて5つを紹介していきます。

2.マンション売却の心構えは5つ

マンション売却を行う上で心の準備をしておく5つの心構えを説明します。

結論から先に伝えます。

  1. 余裕と計画性をもつ
  2. おもてなしの心をもつ
  3. 売却時期を定める
  4. あまりリフォームしない
  5. 最初から一般媒介契約で売る

それぞれ詳しく説明していきますね。

心構え1.余裕と計画性を

1つ目は「余裕と計画性を」です。マンションは高額のためすぐには売れません。

一般的に売却期間は3ヶ月~4ヶ月が目安ですが、売れる時はすぐに売れますし、売れない時は3カ月でも売れません。

買手との出会いは縁であり、運でもあります。

売り急ぐと安くなるため、時間的に余裕を持っておくことが必要です。

また、買替の場合には、金銭的な余裕も持っておくことが重要です。

マンション売却は、必ずしも狙い通りの金額で売れるとは限りません。

そのため、売った金額を新しく購入するマンションの資金の一部とする場合には、ある程度余裕を持って、資金計画を立てておくことにしましょう。

時間的にも金銭的にも「余裕と計画性をつ」ことが重要じゃよ
フクロウ先生
フクロウ先生

心構え2.おもてなしの心を

2つ目は「おもてなしの心を」です。

マンションの売主は不動産会社にとってみるとお客様です。

そのため買手が登場するまでは、あなたはお客様モードで大丈夫です。

しかしながら、買い手が現れると、一気に立場が変わります。

買い手がお客様になり、売主であるあなたは商売人の立場になります。

そのため売主の態度が横柄だと、お客である買手は、買う気が失せてしまいます。

商売人になったつもりで、買主をおもてなししましょう。

お客様は神様という気分で臨もう
フクロウ先生
フクロウ先生

内覧対応は重要

前章でもお伝えしましたが、具体的には内覧時の対応が大切です。

部屋を綺麗にしておく、スリッパを用意する、愛想を良く振る舞うなどの心遣いが大切です。

内覧のおもてなしは購入を決定づける重要な場面です。

特別なことをする必要はありませんが、重要であることを知っておきましょう。

不動産会社に任せっぱなしにしないことが重要です。

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心構え3.売却時期を定める

3つ目は「売却時期を定める」です。

マンションのような居住用財産は、1年の中で2~3月にかけて、もっとも市場が活発に動きます。

この時期は4月の新生活に向けて人が移動する時期なので、売買も賃貸も買手や借手が殺到します。

中古マンションが1年の中で一番高く売れる時期がこの2~3月です。

また9月も社会人が転勤や部署異動などが発生する為、若干ですが物件の動きが良くなります。

可能であれば、この時期を外さずに売却することをオススメします。

逆に4月などは買手がぱったり居なくなるため、中古マンションは売れなくなります。

同じ物件でも数カ月の差で価格が100万円単位で変わることもありますので、4月の売却は避けた方がいいでしょう。

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心構え4.基本的にリフォームしない

4つ目は、基本的に「リフォームしない」ことです。

買手にとって中古マンションの魅力は価格の安さです。

最近の買手は、なるべく物件を安く買って、リフォームにお金をかけたいと人たちが増えています。

マンションであっても床に無垢材を使用したり、漆喰の壁にしたりなど、自然素材をふんだんに取り入れた住宅とすることが可能です。

このような住宅はLOHAS(Lifestyles of Health and Sustainability)住宅と言われ、20~30代のこだわりを持ったファミリー層に人気が出ています。

リフォームで自分らしいLOHAS住宅にしたいと考えている人たちからすると、売り手にリフォームされてしまうと、むしろ価値が下がってしまうのです。

リフォームはしない、ただし「修繕」は必要

リフォームは買手に任せるという発想であまり手を加え過ぎないようにしましょう。

しかしながら、床が腐っている、ガラスが割れているなどの致命的な損傷がある場合は、あらかじめ「修繕」してください。

「リフォーム」ではなく、最低限の「修繕」は必要となります。

あまりにもみすぼらしいマンションは、見た目で価値が下がってしまいますので、売主として最低限の修繕は行っておきましょう。

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心構え5.契約は「一般媒介契約」で締結

これは前章でもお伝えしたことですが、5つ目は「最初から一般媒介契約で売る」ことです。

一般媒介契約では複数の不動産会社と取引が可能です。

仲介手数料は早く条件のいい買主を連れてきた不動産会社のみ受領することになります。

一般媒介は不動産会社にとっては不利な条件ですが、売主にとっては有利な条件になります。

実は専任媒介契約でマンション売却に失敗して一般媒介に切り替える人は多いです。

結局、一般媒介に切り替えるのであれば、最初から一般媒介で売却に臨むことをオススメします。

不動産会社にとっては一般媒介だと仲介手数料がもらえる確率が下がるため、あの手この手で専任媒介に持ち込もうとします。

とくに簡単に売れる優良物件ほど専任媒介にしたがります。

不動産会社が強引に専任媒介を取ろうとしているのであれば、自信を持って一般媒介の方針を最初から貫きましょう。


以上までがマンションを売却する上で事前に知っておきたいポイントです。

ただし、残念ながらこれだけではマンション売却は終わりません。

そうです。マンションを売却したということは、「所得」が発生することになりますので、税金がかかります。

次は税金について見ていきましょう。

3.マンション売却時の税金と確定申告方法・時期

まず大前提として、本記事の前半でも話した通り、「信頼できる不動産会社」が見つかっていれば、税金や確定申告も丁寧に教えてくれますので、大まかな流れと重要ポイントのみを抜粋してお伝えします。

自分で完璧に知っておきたい方は、下記記事にまとめておりますので、ご確認ください。

殿堂
不動産売却の税金が最大40%!?計算方法3ステップと節税マニュアル

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では、重要ポイントのみを抜粋してお伝えしていきます。

マンションを売却するとお金を受け取ることになります。

我が国では残念なことに「お金を受け取る=所得が発生した」とみられ、所得税が掛かってきます。

もちろん、所得税以外にも税金は掛かってきます。

たとえば、不動産会社に支払う仲介手数料の「消費税」などです。

ただし、税金の支払額が大きくなる、かつ確定申告などに関わってくるのは「所得税」になりますので、所得税を中心にお伝えしていきます。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
国は本当になんでもお金を取るな・・・
実は、マンションなどの不動産の場合は、優遇されておるよ!
フクロウ先生
フクロウ先生
よほどのマンションじゃない限り、税金は払わなくていいぞ
フクロウ先生
フクロウ先生

実はマンションのような不動産を売却するときには、国が税金を免除する法律があります。それが「特別控除」と呼ばれているものです。

そして、あなたの売却予定のマンションが「居住用財産」であれば、所得税や住民税を払わなくてもいい対象の可能性が極めて高くなります。

居住用財産の定義は下記の通りです。

  • 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  • 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
  • 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
  • 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)
殿堂
3,000万円特別控除とは?不動産を売却しても税金を払わなくてもいい理由

個人の方が不動産を売却しやすくするため、国は様々な税政策を実施しています。 不動産を売却した時は下記5つの特例があります ...

超ザックリいうと、購入したときよりも売却金額のほうが3,000万円以上でなければ、所得税や住民税は掛からないぞ
フクロウ先生
フクロウ先生

ただし、残念ながらその特別控除は、放っておいても適応されるかというとそうではなく、必ず確定申告が必要になってきます。

確定申告は難しく考えなくても大丈夫!税務署が優しく教えてくれる!

確定申告と聞くと難しく考えてしまいますが、税務署の担当の方に聞きながらすれば、カンタンに出来ます。

確定申告の時期になると、市町村役場が確定申告の受付を行っていることが通常です。

その際、サポート役として地元の税理士が何人か受付対応をしています。

税理士が無料で対応してくれますので、活用しましょう。

国としては税金を払ってほしいので、手厚いサポートがあるんじゃよ
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
な、な、な、なるほど!脱税されると国としては痛いからね

とは言っても心配な方はいると思いますので、確定申告についてカンタンに説明します。

確定申告に必要な書類と時期

確定申告は売却した翌年の2月16日から3月15日の間に行います。

確定申告書に下記の書類を添付して税務署に提出する必要があります。

確定申告書は国税庁のホームページである「確定申告書当作成コーナー」から自宅で作成できます。

所轄税務署に対し、確定申告書を作成の上、下記書類を添付して提出手続きを行います。

必要書類入手方法
除票住民票旧住所の市区町村役場より入手
譲渡資産の登記事項証明書法務局により入手
新しい住民票移転先の市区町村役場より入手
譲渡所得計算明細書国税庁のHPより入手
住宅借入金残高証明書借入先の銀行より入手

確定申告のさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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4.今回の記事のポイントまとめ

  • マンション売却は大きく分けて7ステップある
  • 中でも大事なポイントは、不動産会社探しと不動産会社との契約
  • 不動産会社探しは「信頼」できる不動産会社を探せられるか
  • 不動産一括査定サイト 「 イエウール 」「 すまいValue を使えば、信頼できる不動産会社を探せられる
  • 不動産会社との契約は「一般媒介契約」で締結

売却後の住み替えや住宅ローン控除についても下記記事でまとめています。

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