これさえ知れば失敗しない!マンション売却の流れと早く高く売るコツ・注意点まとめ

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マンションを売却しようかな・・・

そう考えたとき多くの人はまずインターネットで情報を調べることがほとんど。

それもそのはず。マンションのような大きなお金が動くものは、

サクッとメルカリや質屋で売っちゃおう

なんてできません。

そしてGoogle検索で「マンション 売却」のようなキーワードで調べてみると・・・

「不動産会社やサービス会社が自分のサービスしか紹介していないじゃん!」

「私は公平で客観的な意見を知りたいんだよ!

こんな声をよく耳にします。

当サイトは違います。不動産会社でもサービス会社でもありません。

中立的な立場で本当によい不動産会社やサービスしか紹介しておりません。

もちろん、筆者だけの主観にならないように不動産鑑定士の方にも監修してもらっています。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二
【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター
株式会社グロープロフィット 代表取締役
竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。
───
保有資格:不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

あなたが「当サイト」に求めていること。


  • 絶対に失敗したくないし騙されるのが怖い
  • でもなるべく早く高く売りたい

安心してください。今は不安に感じるマンション売却も、本記事を見れば必ず成功することを約束します。

専門用語はなるべく使わず「やさしい言葉」を使って説明していきますので、身構えずに読んでくださいね。

すぐわかる!本記事の結論

本記事は、初心者~上級者の方まで対応できる内容になっています。

ただし、熱意を込めすぎたせいか長文になってしまいました・・・

先にマンション売却が成功するコツをお伝えします。

成功のコツ:マンション売却は「丁寧な不動産会社」を探せるかがポイント
不動産一括査定の 「 すまいValue 」「 イエウール HOME4U 」を使うと厳選された優良不動産会社に相談ができます。

※詳細を先に見たい方は「マンション売却を成功するコツは「丁寧な不動産会社」」をご確認ください。

目次

1.マンション売却の流れと早く高く売るコツ

はじめてのマンション売却・・・わからない・・・
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒

安心してください。あなただけではありません。

あなたの周りの人に聞いてみてください。マンションの売却経験がある人は、ほとんどいません。

でも筆者に相談にきた人は、これから説明するコツを抑えることで、98.3%の人は満足しています。

100%じゃないんかい・・・
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
フクロウ先生
フクロウ先生
100%はムリ!ムリなものはムリ!

まずはマンション売却の大まかな流れについて見ていきましょう。

マンション売却の流れ7ステップ

マンション売却の流れ7ステップ

う~ん…何か漢字が多いし難しそうなんですけど・・・
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
フクロウ先生
フクロウ先生
ポイントをつかめばそうでもないぞ!大事なところは2つ目の「マンションの査定依頼」じゃ
そうなんですね、それだったら僕でもできるかな・・・何か7ステップもあると売れるまでに時間がかかりそう・・・
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
フクロウ先生
フクロウ先生
アンケート結果からも分かるように、6ヶ月~8ヶ月ぐらいかかるぞ
マンション売却の平均期間

マンション売却の平均期間

※画像出典:at homeの「中古物件の“売り手”と“買い手”のキモチ調査」より

 

大事なポイントは「査定依頼」

まず売却を考え始めたら、不動産会社を探して査定依頼をします。

「査定依頼」をすることで、あなたのマンションがいくらで売れそうなのかが分かります。

そしてマンション売却をするときに大事なポイントが「査定依頼のタイミングなのです。

うん、不動産会社を探して・・・査定してもらうことは何となく分かるけど・・・
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
フクロウ先生
フクロウ先生
いいか!「不動産会社」と言ってもピンキリであることはわかるか?丁寧な不動産会社を探すんだぞ!!!
どうやって「丁寧な不動産会社」を探せばいいんですか?
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒

マンション売却を成功するコツは「丁寧な不動産会社」

丁寧な不動産会社

実はこのキーワードがマンション売却において成功するか否かを決めます。

だから・・・どうやって「丁寧な不動産会社」を探せばいいんですか?
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
フクロウ先生
フクロウ先生
ネットで良いサービスが出ている。それが「不動産一括査定」じゃ

今日ではネットの普及にともない便利なサービスがいくつも出ています。

中でも筆者がオススメしているのが「不動産一括査定」というサービスです。

不動産一括査定はどのようなサービスなのか

不動産一括査定を使うと、わざわざ1社1社探さなくても、一度にたくさんの不動産会社に査定依頼ができます。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

とても便利そうなサービスですね
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
でも、これを使ったところで「丁寧な不動産会社」かどうかは、わからないのでは・・・
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
フクロウ先生
フクロウ先生
安心してくれ!これから説明する不動産一括査定は、運営側で不動産会社が信頼できるのかどうかを厳しくチェックしておる

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「イエウール」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪:売り手専門のソニー不動産が唯一参加の おうちダイレクト
  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • NTTグループで安心、不動産一括査定を最初に始めた HOME4U

の4つを特にオススメしています。

さらに賢い使い方として不動産一括査定を複数使うという裏技があります。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

つまり超大手・中堅・地域密着に依頼するこということ。

すまいValue は人口が少ない田舎や地方や対応していない可能性があります。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 イエウール 」「 HOME4U 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

不動産一括査定サイト×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定サイト×不動産会社のマッチング表

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」「センチュリー21グループ」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なのでここは外せません。

ただ、不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

なので、超大手不動産会社と併せて中堅や地域密着の不動産会も比較することが大事なのです。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

今から特にオススメしている4つ「 すまいValue 」「 おうちダイレクト 」「 イエウール 」「 HOME4U 」を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

先ほどの説明の通り、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」がオススメ。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

超不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

ただし、超大手不動産会社は大きな不動産取引を力を入れる傾向が強いので、後から紹介する一括査定も合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue 」は人口が少ない都市は、対象外として申し込みができなくなっています。

すまいValueの申し込み画面

すまいValueの申し込み画面

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪】中堅・地域密着、ソニー不動産に依頼ができる「おうちダイレクト」

1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)、大阪で売却を検討されている方は、 おうちダイレクト で中堅・地域密着の不動産会社に依頼しましょう。

(大阪以外の関西地域や愛知、札幌も対応しておりますが、1社しか出てこない可能性が高く申し込む意味がありません。)

おうちダイレクト

おうちダイレクト公式サイト
https://realestate.yahoo.co.jp/direct/

おうちダイレクトは、ヤフー(Yahoo)とソニー不動産が共同運営しているサービス。

中堅どころの不動産会社だけでなく、国内では数少ないエージェント制を採用している「ソニー不動産」が唯一参加している一括査定が「 おうちダイレクト 」。

エージェント制とは分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

また、おうちダイレクトはYahooの巨大なネット広告を駆使して、多くの購入検討者を捕まえることができます。

東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪の人は おうちダイレクト を使ってソニー不動産と中堅会社に依頼しましょう。

おうちダイレクト公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎にも強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

おうちダイレクトでは依頼できない地域(東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪以外)の方は、「 イエウール 」で中堅・地域密着の不動産会社に依頼しましょう。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が他一括査定と比べて圧倒的に多く1,900社。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆何となく不安!だったら運営者がNTTグループの「HOME4U」

一括査定の運営者も聞いたことがあるところがいい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

参加不動産会社は1,300社と「 イエウール 」よりは少ないですが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定のオススメ

  • 【超大手のみで間違いない】国内TOP3の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪】売り手専門のソニー不動産が唯一参加「 おうちダイレクト
  • 【上記以外の方】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U
さらに賢く使う方法としては、不動産一括査定を複数使うのも手
不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
おうちダイレクト 不明
ソニー不動産を含む大手、中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~国内で数少ないエージェント制を採用しているソニー不動産が参加
・Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く捕まえられる
関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

参加不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
リビンマッチ 1,400社全国440万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

上記を使うだけでマンション売却は成功したも同然。

ただ、もう1つ知っておきたいことがあります。

それが「契約」です。

不動産会社を見つけたら「一般媒介契約」を締結

不動産一括査定を使うと、不動産会社が3~4社は見つかります。

売るのが決まっている方は、なるべく3~4社すべての訪問査定を受けてください。

概算価格のみ知りたい場合は「机上査定」を選べばOK

とりあえず概算の売却相場のみ知りたい場合は、机上査定(簡易査定)の申し込みでOK。(※下記実際の「 イエウール 」の入力画面の査定選択部分)

イエウールの査定選択画面

イエウールの査定選択画面

基本的にはメールのやり取りのみ。とても丁寧かつしっかりした査定結果が届きます。

+ 【見たい方はクリック】筆者が机上査定をして不動産会社から届いた査定結果のメール

<メール内容>
○○ 様

はじめまして。私、○○不動産の○○と申します。

この度はイエウール不動産査定のご用命を頂きまして、誠にありがとうございます。

頂いた情報を基に査定額を出させて頂きました。一度お手すきの際に目を通して頂けますと幸いに存じます。

具体的にご売却へと進められるようでしたら、お打合せも兼ねてお部屋内部も確認させて頂きますので、お気軽にお申し付け下さいませ。

宜しくお願い致します。


<添付PDFの内容>

~ ○○○市○区○○○町三丁目 ○○○ 戸建 ~

この度は不動産価格査定のご依頼をいただきまして誠に有難うございます。
表題物件につき査定評価をご報告させて頂きます。机上査定になるため最終的な評価ではありません。ご査収の程よろしくお願い申し上げます。

・土地面積:50 坪(165.3 ㎡) ● 築年月:平成 26 年
・建物延面積:40 坪(132.23 ㎡) ● 接道状況:北側・西側

1.対象不動産路線価・周辺成約事例について
平成 29 年度 路線価格 125,000 円/㎡(41.3 万円/坪)
○区○○○町三丁目地内 249.00 ㎡ 5,800 万円(77.1 万円/坪) 平成 29 年 8 月成約
○区○○○町三丁目地内 233.00 ㎡ 4,450 万円(63.2 万円/坪) 平成 28 年 6 月成約
○区○○○町三丁目地内 154.00 ㎡ 2,980 万円(64.0 万円/坪) 平成 28 年 4 月成約

2.査定評価について
・土地:50 坪 × 坪 67.5 万円 = 3,375 万円
・建物:147,000 円/㎡(再調達原価) × 0.75(現在価値率) × 132.23 ㎡(延床)= 1,458 万円
・合計: 3,375 万円 + 1,458 万円 ≒ 4,830 万円
本物件建物は築 9 年を経過しており、減価償却のもと約 1,458 万円の査定額となっておりますが、内部状態(キッチン・浴室等の水回り設備)や外部状態によっては+αでの評価も十分見込めます。

売出価格と机上査定額とは異なりますが、○○様とは充分ご相談の上、価格・販売方法等を決定させて頂きます。

まずはご査収くださいますよう宜しくお願い申し上げます。

必要諸経費等について
4,830 万円にて成約の場合
諸経費 仲介手数料 1,629,720 円 印紙代 10,000 円 売渡証書 15,000 円 合計 1,654,720 円
手取額 48,300,000 円 - 1,654,720 円 = 46,645,280 円
ご売却に際しては、土地測量、抵当権抹消費用等別途必要になる可能性もございますので、予めご了承くださいますよう宜しくお願い申し上げます。

売却をするなら「訪問査定」は必須

売るなら実際の家を見て査定してもらわなければいけません。

家がどんな状態か分からないのに、値段をつけるなんてそりゃ無理ですよね・・・

実際に複数の不動産会社に訪問査定をしてもらい、今一ピンと来なければ、その会社とは契約をしなければOK。

と言われてもよく分からないと思いますので、もう少し掘り下げましょう。

契約してはいけない不動産会社の3つの特徴

こんな不動産会社とは契約しない

  • 「一般媒介契約」の説明を一切しない不動産会社
  • 「高すぎる査定額」を提示した不動産会社
  • 売出価格が2,000万円など「キリのいい売出価格」を提案する不動産会社
1.「一般媒介契約」の説明を一切しない不動産会社

不動産売買では「契約」と一言で言っても3種類あります。

特徴一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
他業者への依頼重ねて依頼ができる重ねての依頼ができない重ねての依頼ができない
自己発見取引認められる認められる認められない

不動産会社は相手が素人だと分かると、あたかも専任媒介契約、もしくは専属専任媒介契約が当たり前のように接してきます。

カンの鋭い人だと察するかもしれませんが、「専任」で契約を結んでしまうと、他の不動産会社と契約が結べなくなります。

それでは、前章で説明した一括査定の力が半減してしまいます。

せっかく複数の不動産会社を見つけたのに、1社だけの独占契約にしちゃったら・・・一括査定を使う意味がなくなりますね。
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒

いいと思った不動産会社すべてと「一般媒介契約」を締結する

媒介契約の種類をさらに詳しく知りたい方は下記記事をご確認ください。

961view
不動産売買時に締結する3つの媒介契約(一般・専任・専属)と特徴・違い

媒介とは仲介やあっせんのことです。 一般的には仲介と言うことの方が多いですが、法律用語で仲介のことを媒介と呼んでいます。 ...

続きを見る

2.「高すぎる査定額」を提示した不動産会社

初心者は、一番査定額が高い不動産会社に飛びついてしまいます。

でも残念ながら不動産会社が買い取ってくれるわけではなく、その査定額で売れる保証はどこにもありません。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

不動産会社の役割はあくまでも仲介。

下記は某大手不動産会社より入手した資料です。

市場価格と成約率の関係

市場価格と成約率の関係

市場価格からの乖離率が高すぎるものは、成約件数割合が低いことがわかります。

成約予想価格と成約可能性

成約予想価格と成約可能性

フクロウ先生
フクロウ先生
市場価格との乖離が95~105%以内のものは、成約件数の割合が高いということじゃな。
つまりしっかりと市場価格を目利きできる会社を選ぶということだね!
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒

初心者は、高い査定額を提示した不動産会社とまんまと専任媒介契約を結んでしまいます。

そして、まったく買い手が付かずに焦って売却価格を下げて・・・

実は不動産会社の罠に引っかかっています。

この売主が売却を依頼した仲介業者は、その物件を売ろうとする活動など一切していない。ひたすら囲い込んで購入希望のお客さんには紹介しない。これを業界用語で「干す」という。

そうやって売主が焦るのを待つのだ。頃合いを見計らって知り合いの再販業者に見せる。再販業者は中古物件を安く買って市場価格で売ることで利益を上げる。

売主が焦って再販業者の提示する価格で売却すれば、仲介業者は売りと買いの両方から手数料を取れる。さらに、購入した再販業者が売り出す時にも専任の契約を取って、今度は本当の客に売る。ここでも両方から手数料を得られる。

つまり、この仲介業者は1つの物件を2回売買してそれぞれ売り買い両方から手数料を得るのである。

損をしたのは4800万円で売れる物件を4000万円で手放した最初の売主さん。大もうけをしたのは、一括査定で5300万円の売却可能額を提示した仲介業者。いかにもあこぎなやり方だが、これはごく一般的に行われている手法だ。誰もが知っている大手の仲介会社でも当たり前にやっている。

出典:知らなきゃ損するマンション仲介業者が使う騙しの手口 売主焦らせ安値で再販業者に

高い査定額に安易に飛ぶつかない

そして、市場価格よりも高い低いを判断できるようにするためにも、前章で紹介した不動産一括査定を使って、複数社の査定を取るわけです。

そうすると、市場価格の適正値が分かり、「この査定額は少し高すぎるな~」などの判断が付くようになるわけです。

3.売出価格が2,000万円など「キリのいい売出価格」を提案する不動産会社

3つ目は、そもそも知らないと不動産のプロとしては失格。

あなたがマンションを売り出すと、不動産会社はさまざまな広告を打ちます。

昔はチラシなどのポスティングが主流でしたが、今は違います。

何か分かりますか?そうです。あなたも今正に使っているインターネットです。

現在人は、中古マンションをネットを使って探します。

その際によく利用されるのが、「SUUMO」や「HOME'S」といったポータルサイト。

そして、探す時に気にするのが「予算」と「立地」です。

立地は正直、どうすることもできませんが、予算は売出価格なのでどうにでもなります。


マンションを買う人の気持ちになってみてください。

最大手の「SUUMO」で中古マンションを探してみます。(PC画面で見ていきます。)

山手線沿線のマンションを探すとします。

買主が一番使われるのが右側の「絞り込み条件」でその中でも「価格」です。

SUUMOで山手線沿線で調べた結果画面

SUUMOで山手線沿線で調べた結果画面

実際に価格の下限と上限を見たところ、下記のようになっています。

SUUMOの価格の下限選択画面

SUUMOの価格の下限選択画面

SUUMOの価格の上限選択画面

SUUMOの価格の上限選択画面

数字が「500万円以上」「500万円未満」「3000万円未満」など、キリがいい数字になっているのが分かると思います。

買主は当たり前ですが、予算は3,000万まで、5,000万までと決めています。

つまり、売主としては上限を意識しなければならないということです。

具体例をいいます。

あなたが仮にマンションを3,000万円で売り出していたとすると、SUUMOで「3000万円未満」で絞り込んだ人には目に触れられなくなります。

なので、中古マンションの価格などは、1,980万円、1,480万円などキリがいい数字から少し低い金額にしているわけです。

「市場価格が2,000万円なので、まずは2,000万円を売出価格にしましょう」と言っているような不動産会社は、最近のトレンドをつかめていない可能性が高い

また、SUUMOは特にマンションが強いため、不動産会社には「SUUMO」に広告掲載をしているのかを確認しましょう。


以上、少し長くなってしまいました。

ここまでの話を一度整理します。

マンション売却のコツまとめ

  • マンション売却の成功は「いい不動産会社」を探せるかどうか
  • いい不動産会社を探すには、不動産一括査定を使う
  • いい不動産会社複数と一般媒介契約を結ぶ

これ以降の説明は、「いい不動産会社」が見つかっていれば、必然的に教えてもらえる内容ですので、読まなくても大丈夫です。

不動産会社が教えてくれますもんね!
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
とにかく信頼できる「いい不動産会社」を見つけるってことね
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
読むの面倒だし「イエウール」に依頼しよっと
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
フクロウ先生
フクロウ先生
おいおい、ワシがこれから説明する意味は一体・・・

2.マンション売却でよくあるQ&A

その他にもマンション売却でよくある質問をまとめました。

ただ、これらは「不動産会社」が丁寧に教えてくれる部分になりますので、気軽に読んでもらっても大丈夫です。

Q1.マンション売却にかかる費用は?

マンションのような大きな不動産を売却する場合にはいくつかの費用がかかります。

大きく分けると下記の通り。

主な項目内容説明支払いの内訳支払い時期
仲介不動産仲介手数料媒介契約を結んだ仲介業者の成功報酬として支払う仲介手数料200万円以下の金額:売買価格×5%×消費税
200万円~400万円まで:売買価格×4%+2万×消費税
400万円~:売買価格×3%+6万×消費税
売買契約時に50%
残金時に50%
契約時印紙税売買契約書に必要な収入印紙代※1軽減特例適用の場合
100万円超500万円以下は1,000円
500万円超1,000万円以下は5,000円
1,000万円超5,000万円以下は1万円
5,000万円超1億円以下は3万円
売買契約時
抵当権抹消抵当権抹消費用
※ローン残債がある場合
金融機関に設定されている抵当権を抹消するために必要な手続きに関する費用司法書士報酬:一般的には5,000円~1万円前後
登録免許税:不動産の筆数(個数)×1,000円
残金時清算
税金譲渡所得税物件の売却により利益が出た時の、譲渡所得税と住民税 固定資産税(都市計画税)  ※2 別途 復興特別所得税あり
長期譲渡所得:課税長期譲渡所得金額×15%+住民税率5%
短期譲渡所得:課税短期譲渡所得金額×30%+住民税率9%
・所得税は2月16日~3月15日
・住民税は6月、8月、10月、1月などの年4期のどれか
測量測量費用場合により測量依頼費用一般的な測量費用平均:35万円~50万円(土地面積 30~100坪)
官民立ち会い時の測量費用平均:55万円~80万円(国や市の立ち会い)
測量依頼の契約前
その他処分費、契約費、各種証明書の発行費不要品の処分費用、引っ越し費用、印鑑登録証明書、ローン残高証明、書住民票取得費、その他の清算など、・家族構成による
・物件の条件による
通常、売却決定後

※1: 平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成されるものに限ります。
※2: 復興特別所得税として25年間(2013年から2037年)は、所得税額の2.1%の税率でかかります。

詳細については下記記事で詳しく解説しています。

殿堂
不動産売却に掛かる諸費用一覧リストと内訳・時期を分かりやすく解説

これは決して大げさではなく、ローンの残債がある物件でも、空き家の売却でも、買換えによる不動産売却であっても必ずさまざまな ...

続きを見る

Q2.住宅ローンが残っているけどマンション売却は可能?

結論から言うと住宅ローンが残った家でも売却は可能です。

ただし、抵当権抹消の手続きが必要になります。

抵当権とは、銀行からお金を借りるときに土地と建物に設定した担保権のこと

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
抵当権の抹消はそんな簡単にできるものなの・・・?
マンションの売却額>ローン残債であれば簡単に売却できるぞ
フクロウ先生
フクロウ先生
ただ、問題はマンションの売却額<ローン残債のときじゃ・・・
フクロウ先生
フクロウ先生

専門用語でオーバーローンとアンダーローンという言葉があります。

  • アンダーローン:マンションの売却額>ローン残債
  • オーバーローン:マンションの売却額<ローン残債

オーバーローン状態の時は基本的に抵当権の抹消ができないため、売却ができないことになります。

下記3つの可能性を考えましょう。

オーバーローン状態で売却する3つ

  1. 預金などで住宅ローンの残債を返済する
  2. 買換えなら、住み替えローンを活用する
  3. 任意売却をする

詳細については下記記事で詳しく解説しています。

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プロが教える!住宅ローンが残っている不動産を売却する3つの方法

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Q3.マンションの売却時期により有利・不利はある?

一般的にマンションの売買が活発な時期は「2~3月」「9~11月」のライフスタイルが変わる時期です。

卒業・入学や転勤などの時期になりますからね。

つまりこの時期に重なれば買い手が見つかりやすく売れやすくなります。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
この時期に合わせるって難しくない?
その通りじゃよ、結局はあなたが売りたいと思ったタイミングがベストじゃよ
フクロウ先生
フクロウ先生

特に2019年現在は東京オリンピックや大阪万博等の世界的なイベントが控えてることもあり不動産バブルになっています。

買い手はいつ現れるか分かりませんので、売ろうと少しでも考えたら不動産査定をしておくことをオススメします。

詳細については下記記事で詳しく解説しています。

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Q4.リフォームはしたほうがいいの?

基本的にリフォームしないでください。

買手にとって中古マンションの魅力は価格の安さです。

最近の買手は、なるべく物件を安く買って、リフォームにお金をかけたいと人たちが増えています。

マンションであっても床に無垢材を使用したり、漆喰の壁にしたりなど、自然素材をふんだんに取り入れた住宅とすることが可能です。

このような住宅はLOHAS(Lifestyles of Health and Sustainability)住宅と言われ、20~30代のこだわりを持ったファミリー層に人気が出ています。

リフォームで自分らしいLOHAS住宅にしたいと考えている人たちからすると、売り手にリフォームされてしまうと、むしろ価値が下がってしまうのです。

リフォームはしない、ただし「修繕」は必要

リフォームは買手に任せるという発想であまり手を加え過ぎないようにしましょう。

しかしながら、床が腐っている、ガラスが割れているなどの致命的な損傷がある場合は、あらかじめ「修繕」してください。

「リフォーム」ではなく、最低限の「修繕」は必要となります。

あまりにもみすぼらしいマンションは、見た目で価値が下がってしまいますので、売主として最低限の修繕は行っておきましょう。

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Q5.家族や親名義のマンションは問題なく売却できる?

マンションなどの不動産は原則、名義人でないと売却できません。

特殊なケースとして、名義人本人が認知症などの判断ができないと認められた場合は代理で売却することが可能です。

その際は成年後見人として裁判所から許可が必要になります。

詳細については下記記事で詳しく解説しています。

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Q6.権利証を紛失したらマンションは売却できないの?

権利証とは、所有者が登記権利者として権利を取得した際に、申請書に添付した「原因証書」または「申請書副本」に登記済の押印がなされ、登記所(法務局)から渡されている書類

マンションを売却するときは所有権(ザックリいうと名義人)を変更する必要があります。

その際、権利証は必ず必要になり売却の際は必須になります。

もし手元にない場合は、権利証を再発行してください。

権利証の再発行方法については下記記事をご確認ください。

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Q7.告知義務とありますが、どこまで説明する必要がありますか?

売主は自分の知っている過去の事故を買主に伝えなければなりません。

これを告知義務と言います。

マンションのような大きな不動産を売却するときは売り主に「瑕疵担保責任」が発生します。

もし、売却後、買主が瑕疵を発見された場合には、買主は売主に対し損害賠償の請求か、または契約の解除を求めることができます。

ですので、自分が知っているマズイ部分は隠さずに伝えるようにしましょう。

詳細については下記記事をご確認ください。

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また、特に事故物件を売却する人は注意しましょう。

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Q8.売る方法は「仲介」しかないのですか?

マンションを売る方法は「仲介」だけではありません。

他の方法として「買取」もしくは「個人売買」があります。

ただし、マンションの売買はいろいろな手続きが発生しますので、一般の人で個人売買をする人はいません。

もう一方の買取は、価格が安くなってもいいから早く売りたい人にはオススメの方法です。

【買取】の場合

不動産買取を専門とした企業や不動産会社が、あなたの物件を直接買い取るので、【買主は不動産会社】になります。

【仲介】の場合

仲介業者を使ってあなたの物件を欲しがっているエンドユーザーを探しますので、【買主は1個人】になります。

買取にすると仲介に比べて価格が7~8割ぐらいになるのが一般的。

ですので、不動産の場合は「仲介」が一般的な方法になります。

買取については下記記事で詳しく解説しています。

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Q9.売却だけじゃなくて住み替えを考えているけど何か注意点はありますか?

住み替えを検討するとき迷うのが次の家を探してから売却か、売却してから次の家を探すのかです。

専門用語で「売り先行」「買い先行」という言葉があります。

それぞれメリットとデメリットは下記の通り。

 先行メリットデメリット
売り先行・売却価格が確定するので、買換えに向けた資金計画が立ちやすい。
・焦らずに売却活動かできるため、売り急ぐ必要がない。
・住宅を引渡すまでに購入物件が決まれなければ、仮住まいになってしまう。
・仮住まいになると、引越の回数も増え、余分な費用がかかってしまう。
買い先行・時間をかけてじっくりと購入物件を探すことができる。
・新居へ引越後の空き家の状態で売却できるため、物件の印象を良くして売却することができる。
・売却の目途が立たないと、新居購入の分と合わせた二重ローンになる可能性がある。
・売却価格や時期が未定なため、資金計画が狂ってしまう可能性がある。

それぞれあなたの環境によって売り先行がいいのか買い先行がいいのかは異なります。

詳しく知りたい方は下記記事をご確認ください。

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Q10.マンションを売るのか賃貸にするのかどちらがいいの?

基本的には売却をオススメします。

賃貸は不動産投資になるので、難易度がまた1ランク上がります。

もしお金に余裕があるのであれば、賃貸に出すのも手です。

マンションナビ 」であれば、売却と賃貸を両方同時に査定できますので、試してみるのも手です。

Q11.投資用のマンションも同じでしょうか?

投資用マンションの場合は、申し込むべき一括査定が異なります。

投資に強い一括査定が「 リガイド 」です。

投資用マンションの売却については下記記事をご確認ください。

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3.マンションを売却するうえで事前に決めておく5つのこと

マンションを売却前に必ず下記のことを決めておいてください。

マンションを売却前にする5つ

  1. 銀行に売却することを事前連絡する
  2. 内覧対応する人(女性)を決めておく
  3. 売却金額の高望みはしない
  4. 売却時期を決めておく
  5. 共有名義のマンションの場合はルールを決めておく

①銀行に売却することを事前連絡する

住宅ローンが残っている場合、売却することを決めたら、銀行に事前に連絡をしてください。

売却時に抵当権を外すことになりますので、手続きに不手際が生じないよう、早めに知らせておきましょう。

下記記事に詳しく解説していますので、気になる方はご覧ください。

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②内覧対応をする人(女性)を決めておく

不動産会社が購入希望者を連れてきますので、内覧対応をします。

男の人では怖がられる可能性があるため、女性である奥様が中心となって対応するのがいいでしょう。

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③売却金額の高望みはしない

ある程度の金額の買手が現れたら、売買契約締結をします。

あまり高い金額を望みすぎると、いつまで経っても買い手と契約が締結できず、売却活動が長引くだけです。

フクロウ先生
フクロウ先生
あまり欲をかかないことがポイントじゃよ

売買契約自体は、不動産会社も一緒に同席して行いますので、とくに心配する必要ありませんが、下記記事に売買契約日当日の流れは説明しています。

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④売却時期を決めておく

マンションのような居住用財産は、1年の中で2~3月にかけて、もっとも市場が活発に動きます。

この時期は4月の新生活に向けて人が移動する時期なので、売買も賃貸も買手や借手が殺到します。

中古マンションが1年の中で一番高く売れる時期がこの2~3月です。

また9月も社会人が転勤や部署異動などが発生する為、若干ですが物件の動きが良くなります。

もし可能であれば、この時期に合わせて売却することをオススメします。

ただし、前章でもお伝えしましたが、あなたが売りたいと思ったタイミングが最適です。

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⑤共有名義のマンションの場合はルールを決めておく

夫婦の共有でマンションを保有している場合は、対応窓口はどちらでやるかなど、あらかじめルールを決めておきます。

最低限決めておく必要があるルールとしては下記4つです。

  1. 対応窓口はどちらにするか
  2. いくら以上なら売るか
  3. 値引きはどこまでとするか
  4. 諸費用の負担はどうするか

これらを決めておかないと、買手が現れても夫婦で揉めて売却できなくなるケースがあります。

その他の細かい部分は普段から十分に話し合いをして解決しましょう。

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4.マンション売却は慌てず余裕を持つのが大事

マンションは高額のためなかなか買い手が見つからないことがほとんど。

焦りは禁物という言葉があるように、マンション売却は基本焦ると失敗します。

心に余裕を持つようにしましょう。

余裕を持つために下記のことを意識しておきましょう。

①計画性をもつ

1つ目は「計画性をもつ」です。マンションは高額のためすぐには売れません。

一般的に売却期間は早くて3ヶ月~4ヶ月。

売れる時はすぐに売れますし、売れない時は3カ月でも売れません。

買手との出会いは縁であり、運でもあります。

売り急ぐと安くなるため、時間的に余裕を持っておくことが必要です。

また、買替の場合には、金銭的な余裕も持っておくことが重要です。

マンション売却は、必ずしも狙い通りの金額で売れるとは限りません。

そのため、売った金額を新しく購入するマンションの資金の一部とする場合には、ある程度余裕を持って、資金計画を立てておくことにしましょう。

フクロウ先生
フクロウ先生
時間的にも金銭的にも「余裕と計画性をもつ」ことが重要じゃよ

②おもてなしの心をもつ

2つ目は「おもてなしの心をもつ」です。

マンションの売主は不動産会社にとってみるとお客様です。

そのため買手が登場するまでは、あなたはお客様モードで大丈夫です。

しかしながら、買い手が現れると、一気に立場が変わります。

買い手がお客様になり、売主であるあなたは商売人の立場になります。

ついつい余裕がないと売りたいが先行して、必須に購入してもらうようなトークをしてしまいます。

お客である買手は、あなたが売る気満々であればあるほど買う気が失せてしまいます。

商売人になったつもりで、買主をおもてなししましょう。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
クーラーが壊れて電気屋さんに行ったとき・・・クーラーをとにかく売ろうとする店員さんがいて。何か必死過ぎて逃げちゃったんだよね・・・
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
逆に違う電気屋さんに行ったときは、「本当にクーラーが必要ですか?一時しのぎであれば扇風機でもいいのではないでしょうか?」とこちらの解決したい寄り添った提案をしてくれたんだよね。結局クーラー買っちゃったんだけど(笑)
フクロウ先生
フクロウ先生
その通りじゃ、内覧者が夢を見れるようにニーズをしっかりヒアリングしてお答えするといいぞ

内覧対応は重要

具体的には内覧時の対応が大切です。

部屋を綺麗にしておく、スリッパを用意する、愛想を良く振る舞うなどの心遣いが大切です。

内覧のおもてなしは購入を決定づける重要な場面です。

特別なことをする必要はありませんが、重要であることを知っておきましょう。

不動産会社に任せっぱなしにしないことが重要です。

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以上、ここまでがマンション売却する前の話です。

残念ながらこれだけではマンション売却は終わりません。

そうです。マンションを売却したということは、「所得」が発生することになりますので、税金がかかります。

次は税金について見ていきましょう。

5.マンション売却時の税金と確定申告方法・時期

まず大前提として、本記事の前半でも話した通り、「信頼できる不動産会社」が見つかっていれば、税金や確定申告も丁寧に教えてくれますので、大まかな流れと重要ポイントのみを抜粋してお伝えします。

自分で完璧に知っておきたい方は、下記記事にまとめておりますので、ご確認ください。

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では、重要ポイントのみを抜粋してお伝えしていきます。

マンションを売却するとお金を受け取ることになります。

我が国では残念なことに「お金を受け取る=所得が発生した」とみられ、所得税が掛かってきます。

もちろん、所得税以外にも税金は掛かってきます。

たとえば、不動産会社に支払う仲介手数料の「消費税」などです。

ただし、税金の支払額が大きくなる、かつ確定申告などに関わってくるのは「所得税」になりますので、所得税を中心にお伝えしていきます。

国は本当になんでもお金を取るな・・・
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
フクロウ先生
フクロウ先生
実は、マンションなどの不動産の場合は、優遇されておるよ!
フクロウ先生
フクロウ先生
よほどのマンションじゃない限り、税金は払わなくていいぞ

実はマンションのような不動産を売却するときには、国が税金を免除する法律があります。それが「特別控除」と呼ばれているものです。

そして、あなたの売却予定のマンションが「居住用財産」であれば、所得税や住民税を払わなくてもいい対象の可能性が極めて高くなります。

居住用財産の定義は下記の通りです。

  • 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  • 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
  • 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
  • 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)
殿堂
3,000万円特別控除とは?不動産を売却しても税金を払わなくてもいい理由

個人の方が不動産を売却しやすくするため、国は様々な税政策を実施しています。 不動産を売却した時は下記5つの特例があります ...

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フクロウ先生
フクロウ先生
超ザックリいうと、購入したときよりも売却金額のほうが3,000万円以上でなければ、所得税や住民税は掛からないぞ

ただし、残念ながらその特別控除は、放っておいても適応されるかというとそうではなく、必ず確定申告が必要になってきます。

確定申告は難しく考えなくても大丈夫!税務署が優しく教えてくれる!

確定申告と聞くと難しく考えてしまいますが、税務署の担当の方に聞きながらすれば、カンタンに出来ます。

確定申告の時期になると、市町村役場が確定申告の受付を行っていることが通常です。

その際、サポート役として地元の税理士が何人か受付対応をしています。

税理士が無料で対応してくれますので、活用しましょう。

フクロウ先生
フクロウ先生
国としては税金を払ってほしいので、手厚いサポートがあるんじゃよ
な、な、な、なるほど!脱税されると国としては痛いからね
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒

とは言っても心配な方はいると思いますので、確定申告についてカンタンに説明します。

確定申告に必要な書類と時期

確定申告は売却した翌年の2月16日から3月15日の間に行います。

確定申告書に下記の書類を添付して税務署に提出する必要があります。

確定申告書は国税庁のホームページである「確定申告書当作成コーナー」から自宅で作成できます。

所轄税務署に対し、確定申告書を作成の上、下記書類を添付して提出手続きを行います。

必要書類入手方法
除票住民票旧住所の市区町村役場より入手
譲渡資産の登記事項証明書法務局により入手
新しい住民票移転先の市区町村役場より入手
譲渡所得計算明細書国税庁のHPより入手
住宅借入金残高証明書借入先の銀行より入手

確定申告のさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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6.今回の記事のポイントまとめ

  • マンション売却の流れの中で大事なポイントは「不動産会社探し」
  • 不動産会社探しは「信頼」できる不動産会社を探せられるか
  • 不動産一括査定サイト 「 すまいValue 」「 イエウール を使えば、信頼できる不動産会社を探せられる
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