大手に頼むだけではダメ!マンション売却を失敗せずに早く高く売るポイントと注意点

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マンション売却の流れと早く高く売るコツ

一生涯でマンションを売却する機会は、ほとんどありません。

おそらくあなたも今回がはじめてのマンション売却ではないでしょうか。

何から始めたらいいのか分からず、インターネットでいろいろなサイトを見ているものの、サイトによって書いてあることが違うし・・・何を信じたらいいのか・・・

こんな悩みをスッキリ解消!

  • マンション売却、何から始めたらいいの?
  • トラブルなく早く高く売るためのポイントは?注意点は?
  • マンションを売却すると税金がかかるの?確定申告は必要?

シンプルに言うとあなたが求めていることは、下記3つではないでしょうか?

  1. マンションを早く高く売りたい・失敗したくない
  2. マンション売却の手続きや手数料など
  3. マンション売却後の税金や確定申告の必要性

安心してください。今は不安に感じるマンション売却も、本記事を見れば必ず失敗しません。

専門用語はなるべく使わず「やさしい言葉」を使って説明していきますので、身構えずに読んでくださいね。

※もしマンション売却時の税金や確定申告が知りたい方は「5.マンションを売却した時にかかる税金と確定申告方法・時期」に進んでください。

マンション売却を検討中のあなたにすぐ分かる結論

マンション売却成功のポイント:マンション売却は「信頼できる不動産会社」を探せるかがポイント

不動産売却の成功の秘訣を4コマにしてみた

4コマの表現【不動産売却の成功の秘訣】

不動産一括査定の 「 すまいValue 」「 HOME4U 」 を使うと厳選された優良不動産会社に相談ができます。

※詳細を先に見たい方は「2.マンション売却を成功するポイントは「丁寧な不動産会社」」をご確認ください。

1.マンション売却の流れ7ステップ

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
はじめてのマンション売却・・・わからない・・・

安心してください。あなただけではありません。

あなたの周りの人を見渡してみても、マンションの売却経験がある人は、ほとんどいないと思います。

まずはマンション売却の大まかな流れについて見ていきましょう。

  • ステップ1:マンションの売却準備
  • ステップ2:マンションの査定依頼
  • ステップ3:不動産会社との媒介契約
  • ステップ4:販売活動
  • ステップ5:買主との売買契約
  • ステップ6:マンションを引渡し
  • ステップ7:確定申告
マンション売却の流れ7ステップ

マンション売却の流れ7ステップ

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
やっぱり大きなお金が動くマンションはサクッと売れないんだね・・・
そりゃそうじゃよ、マンションを買ったときも手続きなど色々あったじゃろ?でも特に大きな問題はなかったでしょ
フクロウ先生
フクロウ先生
ハウスメーカーに任せとけば、問題なく完了したじゃろ?マンションを売るときも同じだよ
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
確かにマンションを買う時もややこしい説明や書類があったけど、あまり苦労した覚えはないかも
そうじゃろ!マンションを売るときは不動産会社に任せておけばいいんだよ
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
じゃあネットで「不動産会社 東京」とかで調べて出てきた不動産会社に依頼すればいいんだね?
不動産会社をてきとうに探すのはダメ

不動産会社をてきとうに探すのはダメ

ダメじゃ!「不動産会社」と言ってもピンキリ!信頼できる不動産会社を探さねばいかんぞ
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どうやって「信頼できる不動産会社」を探せばいいんですか?

2.マンションを失敗せずに早く高く売るポイントと注意点

「信頼できる不動産会社」

実はこのキーワードがマンション売却において成功するか否かを決めます。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
言いたいことは分かるけど・・・どうやって「信頼できる不動産会社」を探せばいいんですか?
ネットで良いサービスが出ているぞ!それが「不動産一括査定」じゃ
フクロウ先生
フクロウ先生

今日ではネットの普及にともない便利なサービスがいくつも出ています。

中でも筆者がオススメしているのが「不動産一括査定」というサービスです。

不動産一括査定を使うと複数の不動産会社がすぐ見つかる

不動産一括査定を使うと、わざわざ1社1社探さなくても、一度にたくさんの不動産会社に査定依頼ができます。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
とても便利そうなサービスですね
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
でも、これを使ったところで「信頼できる不動産会社」かどうかは、わからないのでは・・・
安心してくれ!これから説明する不動産一括査定は、何も考えずとも「信頼できる不動産会社」を探せる
フクロウ先生
フクロウ先生
そして残りのステップ3~7は不動産会社任せでOK
フクロウ先生
フクロウ先生
  • ステップ1:マンションの売却準備
  • ステップ2:マンションの査定依頼 ← 不動産一括査定を使って信頼できる不動産会社を探す
  • ステップ3:不動産会社との媒介契約 ← 不動産会社にお任せ
  • ステップ4:販売活動 ← 不動産会社にお任せ
  • ステップ5:買主との売買契約 ← 不動産会社にお任せ
  • ステップ6:マンションを引渡し ← 不動産会社にお任せ
  • ステップ7:確定申告 ← 不動産会社にお任せ
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
うわ~こう考えると、マンション売却もそこまで大変そうじゃないね
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
さっそく「不動産一括査定」で検索・・・あれれ?何かたくさん不動産一括査定があるみたいだけど・・・
今からオススメの不動産一括査定を紹介していくぞ
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 売り手専門のソニー不動産が唯一参加の「 おうちダイレクト
    ※東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪の方限定
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社(BIG3)で不動産仲介の29.96%。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 おうちダイレクト 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。

次に紹介する「 HOME4U 」は大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能。合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪】中堅・地域密着、ソニー不動産に依頼ができる「おうちダイレクト」

1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)、大阪で売却を検討されている方は、 おうちダイレクト で中堅・地域密着の不動産会社に依頼しましょう。

(大阪以外の関西地域や愛知、札幌も対応しておりますが、1社しか出てこない可能性が高く申し込む意味がありません。)

おうちダイレクト

おうちダイレクト公式サイト
https://realestate.yahoo.co.jp/direct/

おうちダイレクトは、ヤフー(Yahoo)とソニー不動産が共同運営しているサービス。

中堅どころの不動産会社だけでなく、国内では数少ないエージェント制を採用している「ソニー不動産」が唯一参加している一括査定が「 おうちダイレクト 」。

エージェント制とは分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

また、おうちダイレクトはYahooの巨大なネット広告を駆使して、多くの購入検討者を捕まえることができます。

東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪の人は おうちダイレクト を使ってソニー不動産と中堅会社に依頼しましょう。

おうちダイレクト公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
おうちダイレクト 不明
ソニー不動産を含む大手、中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~国内で数少ないエージェント制を採用しているソニー不動産が参加
・Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く捕まえられる
関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

上記を使うだけでマンション売却は成功したも同然。

ただ、もう1つ知っておいてほしいことがあります。それが「媒介契約」です。

不動産会社との契約時の注意点

不動産一括査定を使うと、不動産会社が3~4社は見つかります。

売るのが決まっている方は、なるべく3~4社すべての訪問査定を受けてください。

概算価格のみ知りたい場合は「机上査定」を選べばOK

とりあえず概算の売却相場のみ知りたい場合は、机上査定(簡易査定)の申し込みでOK。(※下記実際の「 HOME4U 」の入力画面の査定選択部分)

HOME4Uの査定の方法選択画面

HOME4Uの査定の方法選択画面

基本的にはメールのやり取りのみ。とても丁寧かつしっかりした査定結果が届きます。

+ 【見たい方はクリック】筆者が机上査定をして不動産会社から届いた査定結果のメール

<メール内容>
○○ 様

はじめまして。私、○○不動産の○○と申します。

この度はイエウール不動産査定のご用命を頂きまして、誠にありがとうございます。

頂いた情報を基に査定額を出させて頂きました。一度お手すきの際に目を通して頂けますと幸いに存じます。

具体的にご売却へと進められるようでしたら、お打合せも兼ねてお部屋内部も確認させて頂きますので、お気軽にお申し付け下さいませ。

宜しくお願い致します。


<添付PDFの内容>

~ ○○○市○区○○○町三丁目 ○○○ 戸建 ~

この度は不動産価格査定のご依頼をいただきまして誠に有難うございます。
表題物件につき査定評価をご報告させて頂きます。机上査定になるため最終的な評価ではありません。ご査収の程よろしくお願い申し上げます。

・土地面積:50 坪(165.3 ㎡) ● 築年月:平成 26 年
・建物延面積:40 坪(132.23 ㎡) ● 接道状況:北側・西側

1.対象不動産路線価・周辺成約事例について
平成 29 年度 路線価格 125,000 円/㎡(41.3 万円/坪)
○区○○○町三丁目地内 249.00 ㎡ 5,800 万円(77.1 万円/坪) 平成 29 年 8 月成約
○区○○○町三丁目地内 233.00 ㎡ 4,450 万円(63.2 万円/坪) 平成 28 年 6 月成約
○区○○○町三丁目地内 154.00 ㎡ 2,980 万円(64.0 万円/坪) 平成 28 年 4 月成約

2.査定評価について
・土地:50 坪 × 坪 67.5 万円 = 3,375 万円
・建物:147,000 円/㎡(再調達原価) × 0.75(現在価値率) × 132.23 ㎡(延床)= 1,458 万円
・合計: 3,375 万円 + 1,458 万円 ≒ 4,830 万円
本物件建物は築 9 年を経過しており、減価償却のもと約 1,458 万円の査定額となっておりますが、内部状態(キッチン・浴室等の水回り設備)や外部状態によっては+αでの評価も十分見込めます。

売出価格と机上査定額とは異なりますが、○○様とは充分ご相談の上、価格・販売方法等を決定させて頂きます。

まずはご査収くださいますよう宜しくお願い申し上げます。

必要諸経費等について
4,830 万円にて成約の場合
諸経費 仲介手数料 1,629,720 円 印紙代 10,000 円 売渡証書 15,000 円 合計 1,654,720 円
手取額 48,300,000 円 - 1,654,720 円 = 46,645,280 円
ご売却に際しては、土地測量、抵当権抹消費用等別途必要になる可能性もございますので、予めご了承くださいますよう宜しくお願い申し上げます。

売却をするなら「訪問査定」は必須

売るなら実際の家を見て査定してもらわなければいけません。

家がどんな状態か分からないのに、値段をつけるなんてそりゃ無理ですよね・・・

実際に複数の不動産会社に訪問査定をしてもらい、今一ピンと来なければ、その会社とは契約をしなければOK。

と言われてもよく分からないと思いますので、もう少し掘り下げましょう。

契約してはいけない不動産会社の3つの特徴

こんな不動産会社とは契約しない

  • 「一般媒介契約」の説明を一切しない不動産会社
  • 「高すぎる査定額」を提示した不動産会社
  • 売出価格が2,000万円など「キリのいい売出価格」を提案する不動産会社
1.「一般媒介契約」の説明を一切しない不動産会社とは契約しない

不動産売買では「契約」と一言で言っても3種類あります。

特徴一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約
他業者への依頼重ねて依頼ができる重ねての依頼ができない重ねての依頼ができない
自己発見取引認められる認められる認められない

不動産会社は相手が素人だと分かると、あたかも専任媒介契約、もしくは専属専任媒介契約が当たり前のように接してきます。

カンの鋭い人だと察するかもしれませんが、「専任」で契約を結んでしまうと、他の不動産会社と契約が結べなくなります。

それでは、前章で説明した一括査定の力が半減してしまいます。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
せっかく複数の不動産会社を見つけたのに、1社だけの独占契約にしちゃったら・・・一括査定を使う意味がなくなりますね。
そうじゃよ!信頼できると思った不動産会社すべてと「一般媒介契約」を締結するのが大事じゃ
フクロウ先生
フクロウ先生

媒介契約の種類をさらに詳しく知りたい方は下記記事をご確認ください。

1,261view
不動産売買時に締結する3つの媒介契約(一般・専任・専属)と特徴・違い

媒介とは仲介やあっせんのことです。 一般的には仲介と言うことの方が多いですが、法律用語で仲介のことを媒介と呼んでいます。 ...

続きを見る

2.「高すぎる査定額」を提示した不動産会社とは契約しない

初心者は、一番査定額が高い不動産会社に飛びついてしまいます。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

でも残念ながら不動産会社が買い取ってくれるわけではなく、その査定額で売れる保証はどこにもありません。

不動産会社の役割はあくまでも仲介。下記は「三井不動産リアリティネットワーク」に説明して頂いた資料です。

市場価格と成約率の関係

市場価格と成約率の関係

市場価格乖離率とは、市場の適正価格から売り出し価格がどれぐらい離れているかの割合。例えば市場価格が3,000万円、売り出し価格が3,600万円だとすると、乖離率は3,600万÷3,000万×100%=120%

市場価格との乖離が95~105%以内にしておくと、成約する可能性が高いということじゃ
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
つまり市場価格を目利きできる不動産会社を選ぶということだね!

初心者は、高い査定額を提示した不動産会社とまんまと専任媒介契約を結んでしまいます。

そして、まったく買主が付かずに焦って売却価格を下げることに。実は不動産会社の罠に引っかかっています。

この売主が売却を依頼した仲介業者は、その物件を売ろうとする活動など一切していない。ひたすら囲い込んで購入希望のお客さんには紹介しない。これを業界用語で「干す」という。

そうやって売主が焦るのを待つのだ。頃合いを見計らって知り合いの再販業者に見せる。再販業者は中古物件を安く買って市場価格で売ることで利益を上げる。

売主が焦って再販業者の提示する価格で売却すれば、仲介業者は売りと買いの両方から手数料を取れる。さらに、購入した再販業者が売り出す時にも専任の契約を取って、今度は本当の客に売る。ここでも両方から手数料を得られる。

つまり、この仲介業者は1つの物件を2回売買してそれぞれ売り買い両方から手数料を得るのである。

損をしたのは4800万円で売れる物件を4000万円で手放した最初の売主さん。大もうけをしたのは、一括査定で5300万円の売却可能額を提示した仲介業者。いかにもあこぎなやり方だが、これはごく一般的に行われている手法だ。誰もが知っている大手の仲介会社でも当たり前にやっている。

出典:知らなきゃ損するマンション仲介業者が使う騙しの手口 売主焦らせ安値で再販業者に

そして、市場価格よりも高い低いを判断できるようにするためにも、前章で紹介した不動産一括査定を使って、複数社の査定を取るというのは理に叶っているわけです。

市場の適正価格が分かり、「この査定額は少し高すぎるな~」などの判断が付くようになります。

3.売出価格が2,000万円など「キリのいい売出価格」を提案する不動産会社とは契約しない

3つ目は、そもそも知らないと不動産会社としては失格。

あなたがマンションを売り出すと、不動産会社はさまざまな広告を打ちます。昔はチラシなどのポスティングが主流でしたが、現在は違います。

何か分かりますか?そうです。あなたもよく使っているインターネット広告です。

今は、中古マンションをインターネットを使って探す時代。その際によく利用されるのが、「SUUMO」や「HOME'S」といったポータルサイトです。

そして、中古マンションの購入者が探す時に気にするのが「予算」「立地」の2つ。

立地は正直、どうすることもできませんが、予算は売出価格なのでどうにでもなります。


中古マンションを買う人の気持ちになってみてください。

最大手の「SUUMO」で山手線沿線の中古マンションを探してみます。(PC画面で見ていきます。)

買主に一番使われる機能が「価格」での検索や絞り込みです。

SUUMOで山手線沿線で調べた結果画面

SUUMOで山手線沿線で調べた結果画面

実際に価格の下限と上限を見たところ、下記のようになっています。

SUUMOの価格の下限選択画面

SUUMOの価格の下限選択画面

SUUMOの価格の上限選択画面

SUUMOの価格の上限選択画面

数字が「500万円以上」「500万円未満」「3000万円未満」など、キリがいい数字になっているのが分かると思います。

買主は当たり前ですが、予算は3,000万まで、5,000万までとおおよそ決めています。つまり、売主としては上限を意識しなければならないということ。

具体例をいいます。あなたが仮にマンションを3,000万円で売り出していたとします。もし買主AさんがSUUMOで価格を「3000万円未満」で検索した場合、あなたの中古マンションは結果に出てきません。

そうなると、あなたの中古マンションは買主Aさんのような「3,000万円未満」で検索した人は一切目に触れないことになります。

つまり買主候補を何人か失っていることになるのです。

上記理由もあり中古マンションの価格は、「1,980万円」「1,480万円」などキリがいい数字から少し低い価格にしているわけです。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
とにかく、キリがいい売出価格を提案してくる不動産会社とは契約しないと覚えておけばいいね

また、SUUMOは特に中古マンションが強いため、不動産会社には「SUUMO」に広告掲載をしているのかを確認しましょう。


話が少し長くなりましたので、ここまでの話を一度整理します。

【まとめ】マンション売却のポイント

  • マンション売却の成功は「信頼できる不動産会社」を探せるかどうか
  • 信頼できる不動産会社を探すには、不動産一括査定を使う
  • 信頼できる不動産会社複数と一般媒介契約を結ぶ

これであなたもマンション売却は成功したも当然。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
とにかく不動産一括査定を使って「信頼できる不動産会社」を見つけるってことね
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
ただ、ぼくは知識武装しておきたいタイプなんだよね・・・
まぁ~そういう人もいると思ったからよくある質問をQ&Aでまとめたぞ
フクロウ先生
フクロウ先生

3.マンション売却でよくあるQ&A

マンション売却でよくある質問をまとめました。

ただ、これらは「不動産会社」が丁寧に教えてくれる部分。気軽に読んでもらっても大丈夫です。

Q1.マンション売却にかかる手数料や費用は?

マンションのような大きな不動産を売却する場合には、仲介会社にお支払いする仲介手数料の他いくつかの費用がかかります。

大きく分けると下記の通り。

主な項目内容説明支払いの内訳支払い時期
仲介不動産仲介手数料媒介契約を結んだ仲介業者の成功報酬として支払う仲介手数料200万円以下の金額:売買価格×5%×消費税
200万円~400万円まで:売買価格×4%+2万×消費税
400万円~:売買価格×3%+6万×消費税
売買契約時に50%
残金時に50%
契約時印紙税売買契約書に必要な収入印紙代※1軽減特例適用の場合
100万円超500万円以下は1,000円
500万円超1,000万円以下は5,000円
1,000万円超5,000万円以下は1万円
5,000万円超1億円以下は3万円
売買契約時
抵当権抹消抵当権抹消費用
※ローン残債がある場合
金融機関に設定されている抵当権を抹消するために必要な手続きに関する費用司法書士報酬:一般的には5,000円~1万円前後
登録免許税:不動産の筆数(個数)×1,000円
残金時清算
税金譲渡所得税物件の売却により利益が出た時の、譲渡所得税と住民税 固定資産税(都市計画税) ?※2 別途 復興特別所得税あり
長期譲渡所得:課税長期譲渡所得金額×15%+住民税率5%
短期譲渡所得:課税短期譲渡所得金額×30%+住民税率9%
・所得税は2月16日~3月15日
・住民税は6月、8月、10月、1月などの年4期のどれか
測量測量費用場合により測量依頼費用一般的な測量費用平均:35万円~50万円(土地面積 30~100坪)
官民立ち会い時の測量費用平均:55万円~80万円(国や市の立ち会い)
測量依頼の契約前
その他処分費、契約費、各種証明書の発行費不要品の処分費用、引っ越し費用、印鑑登録証明書、ローン残高証明、書住民票取得費、その他の清算など、・家族構成による
・物件の条件による
通常、売却決定後

※1: 平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成されるものに限ります。
※2: 復興特別所得税として25年間(2013年から2037年)は、所得税額の2.1%の税率でかかります。

詳細については下記記事で詳しく解説しています。

殿堂
不動産売却に掛かる諸費用一覧リストと内訳・時期を分かりやすく解説

これは決して大げさではなく、ローンの残債がある物件でも、空き家の売却でも、買換えによる不動産売却であっても必ずさまざまな ...

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Q2.マンション売却をするのに必要な書類は?

マンションを売却と言っても

  1. 仲介を依頼する時(媒介契約締結時)
  2. 売買契約(引渡し)する時
  3. 確定申告をする時

の3つのシーンで必要な書類があります。

媒介契約締結時の必要書類

  • 【必須】登記済権利書
  • 【必須】固定資産税 納税通知書
  • 【任意】売買契約書
  • 【任意】重要事項説明書
  • 【任意】図面や設備の仕様書など
  • 【任意】マンションの管理規約
  • 【任意】マンションの維持費など

売買契約(引渡し)する時

  • 【必須】身分証明書
  • 【必須】実印
  • 【必須】印鑑証明書
  • 【必須】住民票
  • 【必須】銀行口座の通帳
  • 【必須】ローン残高証明書
  • 【必須】登記済み権利書
  • 【任意】設備に関する説明書
  • 【任意】物件のパンフレット

詳細については下記記事で詳しく解説しています。

殿堂
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また、確定申告の書類については「5.マンションを売却した時にかかる税金と確定申告方法・時期」の章で解説しています。

Q3.マンション売るのに通常どれぐらい期間を要しますか?

マンションの売却期間は3~6カ月程度です。

売却期間は大きく下記要素が絡み合って決まってきます。

  • 人気
  • 売出価格
  • 季節要因

人気なマンションでも売出価格が高すぎれば、なかなか買主を見つけることができません。

売却期間の詳細は下記記事をご確認ください。

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Q4.住宅ローンが残っているけどマンション売却は可能?

結論から言うと住宅ローンが残った家でも売却は可能。ただし、抵当権抹消の手続きが必要になります。

抵当権とは、銀行からお金を借りるときに土地と建物に設定した担保権のこと

ですので、売却すると決めたら住宅ローンを借りている銀行に事前連絡するのを忘れないでください。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
抵当権の抹消はそんな簡単にできるものなの・・・?
マンションの売却額>ローン残債であれば簡単に売却できるぞ
フクロウ先生
フクロウ先生
ただ、問題はマンションの売却額<ローン残債のときじゃ・・・
フクロウ先生
フクロウ先生

専門用語でオーバーローンとアンダーローンという言葉があります。

  • アンダーローン:マンションの売却額>ローン残債
  • オーバーローン:マンションの売却額<ローン残債

オーバーローン状態の時は基本的に抵当権の抹消ができないため、売却ができないことになります。

下記3つの可能性を考えましょう。

オーバーローン状態で売却する方法

  1. 預金などで住宅ローンの残債を返済する
  2. 買換えなら、住み替えローンを活用する
  3. 任意売却をする

詳細については下記記事で詳しく解説しています。

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Q5.マンションの売却時期により有利・不利はある?

一般的にマンションの売買が活発な時期は「2~3月」「9~11月」のライフスタイルが変わる時期です。

卒業・入学や転勤などの時期になりますからね。

つまりこの時期に重なれば買主が見つかりやすく売れやすくなります。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
この時期に合わせるって難しくない?
その通りじゃよ、結局はあなたが売りたいと思ったタイミングがベストじゃよ
フクロウ先生
フクロウ先生

特に2019年現在は東京オリンピックや大阪万博等の世界的なイベントが控えてることもあり不動産バブルになっています。

買主はいつ現れるか分かりませんので、売ろうと少しでも考えたら不動産査定をしておくことをオススメします。

詳細については下記記事で詳しく解説しています。

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Q6.マンションを売る前にリフォームはしたほうがいい?

基本的にリフォームしないでください。

買手にとって中古マンションの魅力は価格の安さです。

最近の買手は、なるべく物件を安く買って、リフォームにお金をかけたいと人たちが増えています。

マンションであっても床に無垢材を使用したり、漆喰の壁にしたりなど、自然素材をふんだんに取り入れた住宅とすることが可能です。

このような住宅はLOHAS(Lifestyles of Health and Sustainability)住宅と言われ、20~30代のこだわりを持ったファミリー層に人気が出ています。

リフォームで自分らしいLOHAS住宅にしたいと考えている人たちからすると、売り手にリフォームされてしまうと、むしろ価値が下がってしまうのです。

ただし「修繕」は必要

リフォームは買手に任せるという発想であまり手を加え過ぎないようにしましょう。

しかしながら、床が腐っている、ガラスが割れているなどの致命的な損傷がある場合は、あらかじめ「修繕」してください。

「リフォーム」ではなく、最低限の「修繕」は必要となります。

あまりにもみすぼらしいマンションは、見た目で価値が下がってしまいますので、売主として最低限の修繕は行っておきましょう。

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Q7.共有名義のマンションはどのように売る?

共有名義のマンションは下記2つの売却方法があります。

  1. 全体を売却して代金を分ける
  2. 自分の持ち分だけを売り、すべてを売る

ちなみに共有者は登記簿謄本を見ると確認できます。

1.全体を売却して代金を分ける

共有名義の一番オーソドックスなやり方。ただし、共有者全員の承諾が必要になりますし、全員の署名や立ち合いが必要になります。

誰か一人に委任することはできますが、その場合は委任状が必要になります。

2.自分の持ち分だけを売る

自分の持ち分だけ売ることは可能。この場合は、共有者の同意は不要です。

ただし、価格が安くなる傾向があります。

詳細については下記記事で詳しく解説しています。

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Q8.家族や親名義のマンションは売却できる?

マンションなどの不動産は原則、名義人でないと売却できません。

特殊なケースとして、名義人本人が認知症などの判断ができないと認められた場合は代理で売却することが可能です。

その際は成年後見人として裁判所から許可が必要になります。

詳細については下記記事で詳しく解説しています。

殿堂
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Q9.相続のマンションを売る方法は?

まず売却予定のマンションが相続済みか否かで変わってきます。

既にマンションを相続されている場合は、通常の売却でOK。ただし、共有名義になっている場合は、共有者全員の承諾と捺印・立ち合いが必要になります。詳細は「Q6.共有名義のマンションはどのように売る?」で説明しています。

もしまだ相続されていない場合は、移転登記をしてから売却をしましょう。

詳細は下記記事で詳しく解説しています。

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Q10.販売活動(内覧)で売主が行うことは?

基本的には不動産会社に任せておけばOKですが、ただ売主として「内覧対応」したほうがいいでしょう。

特に住みながら売却するときは必須と言えます。

「内覧・内見」とは、気になる物件の内部を実際に見学すること

つまり売主としては、内覧で商品(売却予定の中古マンション)を買主にアピールします。

また、夫婦の場合、奥さんが中心となって内覧対応するのがいいでしょう。

男性だと怖がる人もいます。また、奥さんの方が家事や周りの環境にも詳しいことが多く、細かい説明を正確にできるためです。

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Q11.権利証を紛失したらマンションは売却できない?

権利証とは、所有者が登記権利者として権利を取得した際に、申請書に添付した「原因証書」または「申請書副本」に登記済の押印がなされ、登記所(法務局)から渡されている書類

マンションを売却するときは所有権(ザックリいうと名義人)を変更する必要があります。

その際、権利証は必ず必要になり売却の際は必須になります。

もし手元にない場合は、権利証を再発行してください。

権利証の再発行方法については下記記事をご確認ください。

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Q12.告知義務とありますが、どこまで説明する必要がありますか?

売主は自分の知っている過去の事故を買主に伝えなければなりません。これを告知義務と言います。

マンションのような大きな不動産を売却するときは売り主に「瑕疵担保責任」が発生します。

もし、売却後、買主が瑕疵を発見された場合には、買主は売主に対し損害賠償の請求か、または契約の解除を求めることができます。

ですので、自分が知っている不良部分は隠さずに伝えるようにしましょう。

詳細については下記記事をご確認ください。

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また、特に事故物件を売却する人は注意しましょう。

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Q13.マンションの管理費や修繕費が未納の場合はどうしたらいいですか?

マンションを引き渡す前の管理費や修繕積立金は支払っておいてください。

また、もし仮に先払いしている管理費や修繕積立金がある場合は、精算して買主より受け取るのが一般的。

前払いしている固定資産税も同様です。

詳細については下記記事をご確認ください。

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Q14.買主との売買契約当日はどのような流れになりますか?

一般的な流れは下記の通り。

  1. 売主と買主の顔合わせと挨拶
  2. 付帯設備(住宅を売却する場合)の説明
  3. 売買契約書の確認と記入・捺印
  4. 手付金の受け取り
  5. 以降の流れの確認

売主として行うことは、「3.売買契約書の確認と記入・捺印」と「4.手付金の受け取り」です。

詳細については下記記事をご確認ください。

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Q15.買主が住宅ローン審査に落ちた場合は売買契約はどうなりますか?

買主が住宅ローン審査に落ちてしまった場合、売買契約はキャンセル(解除)されます。

もちろん不動産会社に支払っている「仲介手数料」は返金されます。

また、買主より受け取った「手付金」の返金はしないことの方が多いです。仮に売主の都合で売買契約をキャンセルするときは、逆に手付金を支払うことになりますのでご注意ください。

売買契約書に下記のような手付解除(※サンプル)として条文があると思いますので確認ください。

(手付解除)

第○○条 売主は、買主に受領済の手付金の倍額を支払い、また買主は、売主に支払済の手付金を放棄して、それぞれこの契約を解除することができる。

2.前項による解除は、相手方がこの契約の履行に着手したとき、または標記の期日を経過したとき以降は、できないものとする。

詳細は下記記事で詳しく解説しています。

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Q16.マンションを売る方法は「仲介」しかないのですか?

マンションを売る方法は「仲介」だけではありません。他の方法として「買取」もしくは「個人売買」があります。

ただし、マンションの売買はいろいろな手続きが発生しますので、一般の人で個人売買をする人はいません。

もう一方の買取は、価格が安くなってもいいから早く売りたい人にはオススメの方法です。

買取の場合

不動産買取を専門とした企業や不動産会社が、あなたの物件を直接買い取るので、【買主は不動産会社】になります。

仲介の場合

仲介業者を使ってあなたの物件を欲しがっているエンドユーザーを探しますので、【買主は1個人】になります。

買取にすると仲介に比べて価格が7~8割ぐらいになるのが一般的。不動産の場合は「仲介」が一般的な方法になります。

買取については下記記事で詳しく解説しています。

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突然ですが、あなたは不動産買取の仕組みをしっかりと理解しているでしょうか。 仕組みといわれると難しい感じがしますが、不動 ...

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また、オススメはしておりませんが、個人売買については下記記事で詳しく解説しています。

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インターネットによって様々なものが個人間で売買できるようになり、不動産も個人売買に注目が集まっています。 不動産は金額が ...

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Q17.売却だけじゃなくて住み替えを考えている場合の注意点は?

住み替えを検討するとき迷うのが次の家を探してから売却か、売却してから次の家を探すのかです。

専門用語で「売り先行」「買い先行」という言葉があります。それぞれメリットとデメリットは下記の通り。

先行メリットデメリット
売り先行・売却価格が確定するので、買換えに向けた資金計画が立ちやすい。
・焦らずに売却活動かできるため、売り急ぐ必要がない。
・住宅を引渡すまでに購入物件が決まれなければ、仮住まいになってしまう。
・仮住まいになると、引越の回数も増え、余分な費用がかかってしまう。
買い先行・時間をかけてじっくりと購入物件を探すことができる。
・新居へ引越後の空き家の状態で売却できるため、物件の印象を良くして売却することができる。
・売却の目途が立たないと、新居購入の分と合わせた二重ローンになる可能性がある。
・売却価格や時期が未定なため、資金計画が狂ってしまう可能性がある。

それぞれあなたの環境によって売り先行がいいのか買い先行がいいのかは異なります。

詳しく知りたい方は下記記事をご確認ください。

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Q18.住みながらマンションを売却するときの注意点は?

住みながらの売却は家具等が置きっぱなしになるので「生活感」が出てしまいます。

生活感が出るとどうしても買主にとってみると、内覧時に汚い印象を持たれてしまいます。

買主は他のマンションも内覧して比較検討していることがほとんど。

家具などない他のマンションを見ていると見送られる可能性が上がってというデメリットがあります。

内覧対応を頑張るというより内覧数を増やすことに力を入れたほうがいいでしょう。

詳細は下記記事をご確認ください。

Q19.遠隔地のマンションを売却するときの注意点は?

遠隔地のマンションを売却するときの、その地域の不動産会社に依頼してください。

不動産は地元の人にしか分からない情報がたくさんあります。

例えば、東京しか拠点がない不動産会社は、北海道の細かいことまでは分かりません。

オススメしている 「 すまいValue 」「 HOME4U 」 で、遠隔地のマンションの情報を入力の上、複数の不動産会社に依頼しましょう。

遠隔地のマンション売却については下記記事をご確認ください。

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Q20.マンションを売るのか賃貸にするのかどちらがいいの?

基本的には売却をオススメします。賃貸は不動産投資になるので、難易度がまた1ランク上がります。

もしお金に余裕があるのであれば、賃貸に出すのも手。

マンションナビ 」であれば、売却と賃貸を両方同時に査定できますので、試してみるのも手です。

Q21.投資用のマンションの売却はどうすればいいでしょうか?

投資用マンションとして売却するか、住宅用マンションとして売却するかで査定方法が異なり、査定額も異なります。

また、投資用マンションの場合は、申し込むべき一括査定が異なります。

投資に強い一括査定「 リガイド 」を利用することをオススメします。

投資用マンションの売却については下記記事をご確認ください。

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4.マンション売却の成功するコツは余裕を持つこと

マンションは高額のためなかなか買主が見つからないことがほとんど。

焦りは禁物という言葉があるように、マンション売却は基本焦ると失敗します。心に余裕を持つようにしましょう。

余裕を持つために下記の2つを意識しておきましょう。

①計画性をもつ

1つ目は「計画性をもつ」です。マンションは高額のためすぐには売れません。一般的に売却期間は早くて3ヶ月~4ヶ月。

売れる時はすぐに売れますし、売れない時は3カ月でも売れません。買手との出会いは縁であり、運でもあります。売り急ぐと安く売ってしまうことになるため、時間的に余裕を持っておくことが必要です。

また、買替の場合には、金銭的な余裕も持っておくことが重要です。マンション売却は、必ずしも狙い通りの金額で売れるとは限りません。

そのため、売った金額を新しく購入するマンションの資金の一部とする場合には、ある程度余裕を持って、資金計画を立てておくことにしましょう。

時間的にも金銭的にも「余裕と計画性をもつ」ことが重要じゃよ
フクロウ先生
フクロウ先生

②おもてなしの心をもつ

2つ目は「おもてなしの心をもつ」です。

マンションの売主は不動産会社にとってみるとお客様です。そのため買主が登場するまでは、あなたはお客様モードで大丈夫。

しかしながら、買主が現れると、一気に立場が変わります。買主がお客様になり、売主であるあなたは商売人の立場になります。

ついつい余裕がないと売りたいが先行して、何とか購入してもらうような強引な営業トークをしがちに。ただし、買主はあなたが売る気満々であればあるほど買う気が失せてしまいます。

商売人になったつもりで、買主をおもてなししましょう。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
クーラーが壊れて電気屋さんに行ったとき・・・クーラーをとにかく売ろうとする店員さんがいて。何か必死過ぎて逃げちゃったんだよね・・・
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
逆に違う電気屋さんに行ったときは、「本当にクーラーが必要ですか?一時しのぎであれば扇風機でもいいのではないでしょうか?」とこちらの解決したい寄り添った提案をしてくれたんだよね。結局クーラー買っちゃったんだけど(笑)
その通りじゃ、内覧者が夢を見れるようにニーズをしっかりヒアリングしてお答えするといいぞ
フクロウ先生
フクロウ先生

内覧対応は重要

具体的には内覧時の対応が大切。

  • 部屋を綺麗にしておく
  • スリッパを用意する
  • 愛想を良く振る舞う

などの心遣いが大切です。

内覧のおもてなしは購入を決定づける重要な場面。特別なことをする必要はありませんが、重要であることを知っておきましょう。

買主からの具体的な質問は不動産会社でも答えることができません。住んでいた人が答えるしかありません。

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以上、ここまでがマンション売却する前の話。残念ながらこれだけではマンション売却は終わりません。

そうです。マンションを売却したということは、「所得」が発生することになりますので、税金がかかってきます。

次は税金について見ていきましょう。

5.マンションを売却した時にかかる税金と確定申告方法・時期

まず大前提として、「信頼できる不動産会社」が見つかっていれば、税金や確定申告も丁寧に教えてくれます。

大まかな流れと重要ポイントのみを抜粋してお伝えします。自分で完璧に知っておきたい方は、下記記事にまとめておりますので、ご確認ください。

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マンションを売却するとお金を受け取ることになります。我が国では残念なことに「お金を受け取る=所得が発生した」とみられ、所得税が掛かってきます。

もちろん、所得税以外にも税金は掛かってきます。たとえば、不動産会社に支払う仲介手数料の「消費税」など。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
国は本当になんでもお金を取るな・・・
実は、マンションなどの不動産の場合は、優遇処置があるよ
フクロウ先生
フクロウ先生
普通のマンションであれば、税金は払わなくていいぞ
フクロウ先生
フクロウ先生

実はマンションのような不動産を売却するときには、国が税金を免除する法律があります。それが「特別控除(特例)」と呼ばれているもの。

そして、あなたの売却予定のマンションが「居住用財産」であれば、所得税や住民税を払わなくてもいい対象の可能性が極めて高くなります。

居住用財産の定義は下記の通り。

  • 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  • 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
  • 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
  • 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)
超ザックリいうと、マンションを購入したときの金額よりも売却金額のほうが3,000万円以上高くなければ、所得税や住民税は掛からないぞ
フクロウ先生
フクロウ先生
基本的には年月が経てばマンションの価値は落ちるからな。3,000万円も高くなっているマンションなんて稀じゃ。
フクロウ先生
フクロウ先生

3,000万円の特別控除については下記記事で詳しく解説しています。

殿堂
3,000万円特別控除とは?不動産を売却しても税金を払わなくてもいい理由

個人の方が不動産を売却しやすくするため、国は様々な税政策を実施しています。 不動産を売却した時は下記5つの特例があります ...

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ただし、残念ながらその特別控除は、放っておいても適応されません。必ず確定申告が必要になってきます。

マンション売却の確定申告は税務署が教えてくれる

確定申告と聞くと難しく考えてしまいますが、税務署の担当の方に聞きながらすれば、だれでもできます。

確定申告の時期になると、市町村役場が確定申告の受付を行っています。その際、サポート役として地元の税理士が何人か受付対応をしていることがほとんど。

それらの税理士であれば無料で対応してくれますので、分からないときは聞きましょう。

国としては税金を払ってほしいので、手厚いサポートがあるんじゃよ
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
な、な、な、なるほど!脱税されると国としては痛いからね

とは言っても心配な方はいると思いますので、確定申告についてカンタンに説明します。

マンション売却の確定申告に必要な書類と時期

確定申告は売却した翌年の2月16日から3月15日の間に行います。

確定申告書に下記の書類を添付して税務署に提出する必要があります。

確定申告書は国税庁のホームページである「確定申告書当作成コーナー」から自宅で作成できます。

所轄税務署に対し、確定申告書を作成の上、下記書類を添付して提出手続きを行います。

必要書類入手方法
除票住民票旧住所の市区町村役場より入手
譲渡資産の登記事項証明書法務局により入手
新しい住民票移転先の市区町村役場より入手
譲渡所得計算明細書国税庁のHPより入手
住宅借入金残高証明書借入先の銀行より入手

確定申告のさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

殿堂
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6.今回の記事のポイントまとめ

  • マンション売却の流れの中で大事なポイントは「不動産会社探し」
  • 不動産会社探しは「信頼」できる不動産会社を探せられるか
  • 不動産一括査定サイト 「 すまいValue 」「 HOME4U 」 を使えば、信頼できる不動産会社を探せられる
  • 不動産会社との契約は「一般媒介契約」で締結

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