マンション売却の流れ/高く売る2つのコツから税金・確定申告までのすべて

投稿日:2016年10月11日 更新日:

一生涯でマンションを売却する機会は、ほとんどありません。

おそらくあなたも今回がはじめてのマンション売却ではないでしょうか。

何から始めたらいいのか分からず、インターネットでいろいろな情報を見ていると思います。

でも、聞きなれない言葉や専門用語が多く、理解するのに精一杯・・・

  • マンションを売却したいけど、何をしたらいいの?
  • どんなところに注意したらいいの?大事なポイントはどこ?
  • どうやったらマンションを高く売却できるの?

はじめての人はみんな同じような悩みを持っています。

安心してください。

手前味噌で恐縮ですが、筆者はマンション売却のサポートを毎年300回以上うけています。(※筆者はマンションを含む土地や家などの不動産売却専門のコンサルティングで生計を立てています。)

相談にくる人は、みんな同じ悩みを抱えています。

でも、みんな最終的にはマンション売却がスムーズに、しかも想像よりも高く売れて満足しています。

少し難しく感じるマンション売却も本記事を読めば、あなたの中にスッと入ってくること間違いなし。

なるべく「やさしい言葉」を使って説明していきますので、身構えずに見て頂ければ幸いです。

フクロウ先生
フクロウ先生
わしが時々登場して、わかりやすく説明するから安心してくれ!
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
あなたは誰?
フクロウ先生
フクロウ先生
不動産の売却コンサルタントとして生計を立てているプロだよ!

読み終えるころには、必ずマンション売却の成功がイメージできていますので、ぜひ最後までご覧くださいね。

HOME4U

>NTTグループが運営!利用者数500万人、2001年から運営で安心の実績!<

1.マンションを売却するときの流れと重要な2つのコツ

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
はじめてのマンション売却・・・わからない・・・

安心してください。あなただけではありません。

「マンションの売却」をそもそも2回以上経験している人は、数少ないです。

でも筆者に相談にきたお客さんは、これから説明する2つのコツを抑えることで、98.3%の人は満足しています。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
100%じゃないんかい・・・
フクロウ先生
フクロウ先生
100%は無理!無理なものは無理!

まず本章ではマンション売却の大まかな流れについて説明します。

マンション売却の一般的な流れ

  1. 売却の準備(売却する意志を固める)
  2. 【超重要】不動産会社を探して査定依頼をする
  3. 【重要】不動産会社との媒介契約
  4. 売却価格を決めて販売活動
  5. 買主との売買契約
  6. 不動産の引渡し
  7. 確定申告

マンション売却の流れ

マンション売却の流れ

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
売却するまでに4ヶ月程度はかかることは分かったけど・・・
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
知らない言葉が多くて、よく分からないんだけども・・・媒介契約?
フクロウ先生
フクロウ先生
その言葉自体は覚えなくてもいいし、あとで説明はするから安心してくれ!

それぞれ順を追って説明していきますが、結論を先に言います。

「マンション売却で成功を大きく左右するコツ」

それは先ほど説明した流れの中の

  • 「2.不動産会社を探して査定依頼をする」
  • 「3.不動産会社との媒介契約」

この2つです。

コツ1.不動産会社を探して査定依頼をする→不動産一括査定を使う

まず売却を考え始めたら、不動産会社を探して査定依頼します。

この「査定」をしないことには、いくらで売っていいのか分かりません。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
うん、不動産会社を探して・・・査定してもらわないといけないことは何となく分かるけど・・・
フクロウ先生
フクロウ先生
いいか!「不動産会社」と言ってもピンキリであることはわかるか?お前の不動産に価値を感じない会社は、相場よりも低い査定になってしまうぞ
フクロウ先生
フクロウ先生
逆に相場よりも高すぎる査定も怪しいぞ!1,000万円のものを5,000万円で売ろうとしても、一向に売れないことになるからな
フクロウ先生
フクロウ先生
いい不動産会社は、市況を判断したうえで、しっかり売れるように、しかも相場よりも高く売ることができるぞ
マンション売却で成功するカギは、いい不動産会社を見つけられるかにかかっている

イマイチな不動産会社を選んでしまうと、安く売られてしまう可能性が高くなります。

逆に言うと、いい不動産会社さえ見つかってしまえば、すべて不動産会社任せにしておけばOKというわけです。

どんなことでも(ときには売却のことでなくても)相談しながら売却活動を進めていけば、まず失敗することはありません。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
いや、言ってることは分かるんですが・・・いい不動産会社を見つけられないし・・・
フクロウ先生
フクロウ先生
今ではネットからカンタンに探すことができるぞ!
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
ネットで調べるとたくさん不動産会社が出てきて、どこに依頼していいのかサッパリですわ

今日ではネットの普及にともない便利なサービスがいくつも出ています。

中でも筆者がオススメしているのが「不動産一括査定」というサービスです。

不動産一括査定を使うと信頼できる不動産会社をカンタンに見つけられる

不動産一括査定を使うと、わざわざ1社1社探さなくても、一度にたくさんの不動産会社に査定依頼ができます。

不動産一括査定とは

  1. 売主がインターネット(オンライン)上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力
  2. 入力した情報をもとに、不動産会社が自動的にマッチングされる
  3. 複数の不動産会社に一度に査定依頼が行える

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
!!!とても便利そうなサービスですね!
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
でも、これを使ったところで「信頼できる不動産会社」かどうかは、わからないのでは・・・
フクロウ先生
フクロウ先生
安心してくれ!これから説明する一括査定は、運営側で不動産会社が信頼できるのかどうかを厳しくチェックしておるぞ

不動産一括査定も世の中にはたくさんあります。

中でもこれから紹介する不動産一括査定は、サービス運営側で不動産会社を厳選しています。

一括査定のオススメは「HOME4U」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 多くの不動産会社を比較、でも安心できるNTTグループ運営のHOME4U
  • 大手の不動産会社6社のみに査定依頼ができるすまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社ソニー不動産

の3つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2017提携不動産会社

2017提携不動産会社
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

そして結論からいうと、「HOME4U」を特にオススメしています。

HOME4U

筆者が「HOME4U」をオススメしているのは下記の通り。

HOME4UはNTTグループ運営である安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と利用者、運営歴がNo.1の一括査定です。

また、HOME4Uは「中堅」や「地方」の不動産会社にも依頼ができますので、よりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

HOME4Uで依頼できる不動産会社はNTTならではの厳重な審査を行っております。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/


人口が多い都市にお住まいの方は、大手4社中3社に唯一依頼ができるすまいValueも非常にオススメできます。

すまいValue

すまいValueは、先ほど紹介した取引実績TOP4社のうち3社に査定依頼ができる唯一のサービス。

つまり、大手不動産会社のみに特化しており、取引実績(上位4社中3社に査定依頼ができる)から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方はすまいValueが良いでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介したNTTグループが運営するHOME4Uがオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方はソニー不動産が非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

        
  • 大手不動産会社も含めて、多くの不動産会社に相談したい!でも安心したいという方はHOME4U
  • 人口がそこそこ多い不動産を売却検討の方はすまいValue
  • 【1都3県限定】売主のことのみ考えてくれるソニー不動産

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 900社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~

利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
・3位の「東急リバブル」に依頼ができるHOME4U(他依頼が行えるのはすまいValueのみ)

提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※人口の少ない都市は未対応
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・仲介件数1位の「三井不動産」2位の「住友不動産」に査定依頼が行える唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社 全国 420万人 2004年~ 賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開 全国
※マンション専用
360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

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HOME4U公式サイト:https://www.home4u.jp/

超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

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すまいValue公式サイト:https://sumai-value.jp/

【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

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ソニー不動産公式サイト:https://sony-fudosan.com/

一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」

リガイド

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

cvbutton3

リガイド公式サイト:http://www.re-guide.jp/

提携会社が最も多い!地域密着の不動産会社が見つかる「HOME'S売却査定」

HOME'S売却査定

HOME'S売却査定公式サイト
https://www.homes.co.jp/satei/

cvbutton3

HOME'S売却査定公式サイト:https://www.homes.co.jp/satei/

【マンション限定】売却だけではなくて「賃貸査定」も行えるマンションNavi

マンションnavi

マンションnavi
https://t23m-navi.jp/

cvbutton3

リガイド公式サイト:https://t23m-navi.jp/

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたとき、多くの人がインターネットで調べます。 そして、いろ ...

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上記だけでも、マンション売却の成功確度はグンと上がります。

ただ、もう1つ知っておいてほしいことがあります。

それは「契約」です。

コツ2.不動産会社と契約を締結する→一般媒介契約を締結する

一括査定を使うと、不動産会社が3~4社は見つかるでしょう。

基本的には、その3~4社すべての訪問査定を受けてください。(とりあえず概算の売却相場のみ知りたい場合は、机上査定(簡易査定)の申し込みでOKです。)

その中でも今一だなと感じる不動産会社は契約をしないでください。

この「今一」というのは、正直感覚で大丈夫です。

何だかんだ言っても、人の感覚以上に優れているものはなく、ほぼ感覚が当たっています。

と言われても心配な方がいると思いますので、筆者が考える「いい不動産会社かどうかを見極めるポイント」をお伝えします。

いい不動産会社かどうかを見極めるポイントは3つ

何社か面談したら「やる気のありそう」「信頼できそう」というのが見えてきます。

  1. 「一般媒介契約」の説明をしっかりしてくれる不動産会社は信頼できる
  2. フットワークが軽く、連絡がマメな不動産会社は信頼できる
  3. 査定額が「高すぎない」もしくは「低すぎない」不動産会社は信頼できる

そこで注意いただきたいのが、先ほどもお伝えした「契約」です。

不動産売買の契約は3種類ある

実は複雑なことに、不動産売買では「契約」と一言で言っても3種類あります。

契約の内容を説明するとわかりにくくなると思いますので、結論をお伝えします。

それは、いいと思った不動産会社すべてと「一般媒介契約」を締結することです。

媒介契約が不動産売却成功のカギ

媒介契約がマンション売却成功のカギ

特徴 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他業者への依頼 重ねて依頼ができる 重ねての依頼ができない 重ねての依頼ができない
自己発見取引 認められる 認められる 認められない

下記もう少し契約を細かく説明していますので、気になる方はご確認ください。

一般媒介契約とは

契約を締結した不動産会社以外でも売却活動はOK。自ら他の不動産会社を探して売却活動してもOK。

+ 専任媒介契約とは

契約を締結した不動産会社としか売却活動できない。自ら他の不動産会社を探してもOK。

+ 専属専任媒介契約とは

契約を締結した不動産会社としか売却活動できない。自ら他の不動産会社を探して売却相談も認められない。

フクロウ先生
フクロウ先生
ここでのポイントは一般媒介契約を締結するってことじゃよ
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
なるほど!専任媒介契約を締結してしまうと、不動産一括査定を使って、複数社に査定相談をするメリットが薄くなるわけね。
フクロウ先生
フクロウ先生
お前、なかなか頭がいいな!

媒介契約の種類をさらに詳しく知りたい方は下記記事をご確認ください。

80view
不動産の売却で不動産会社と締結する「媒介契約」について徹底解説

「媒介」とか「仲介」とか「あっせん」等々、不動産を売却しようとすると似たような言葉が登場します。 媒介・仲介・あっせんは ...

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まずは不動産一括査定の中でもオススメの「HOME4U」もしくは「すまいValue」を使って、不動産会社に査定相談をしてから、他の不動産会社を当たるか検討しよう

以上がマンション売却を成功する中で大事なコツです。

再度まとめます。

  • マンション売却の成功は「いい不動産会社」を探せるかどうか
  • いい不動産会社を探すには、不動産一括査定を使う
  • 不動産会社との契約は、一般媒介契約にする

これ以降の流れの説明は、正直不要です。

本当にしつこく回し者のように思われそうですが、前章でお伝えしたように「いい不動産会社」が見つかっていれば、必然的に教えてもらえる内容です。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
不動産会社が教えてくれますもんね!
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
とにかく信頼できる「いい不動産会社」を見つけるってことね
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
読むの面倒だしすまいValueに依頼しよっと
フクロウ先生
フクロウ先生
おいおい、ワシがこれから説明する意味は一体・・・

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

気になる方はこのまま読み進めてください。

売却する上で知っておきたい5つのポイント

その他にも念のため知っておいたほうがいい5つのポイントをお伝えしていきます。

ただ、これらは「不動産会社」が丁寧に教えてくれる部分になりますので、気軽に読んでもらっても大丈夫です。

ポイント1.銀行に売却することを事前連絡する

住宅ローンが残っている場合、売却することを決めたら、銀行に事前に連絡をしてください。

売却時に抵当権を外すことになりますので、手続きに不手際が生じないよう、早めに知らせておきましょう。

下記記事に詳しく解説していますので、気になる方はご覧ください。

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ポイント2.共有の場合はルールを決めておく

夫婦の共有でマンションを保有している場合は、対応窓口はどちらでやるかなど、あらかじめルールを決めておきます。

最低限決めておく必要があるルールとしては下記4つです。

  1. 対応窓口はどちらにするか
  2. いくら以上なら売るか
  3. 値引きはどこまでとするか
  4. 諸費用の負担はどうするか

これらを決めておかないと、買手が現れても夫婦で揉めて売却できなくなるケースがあります。

その他の細かい部分は普段から十分に話し合いをして解決しましょう。

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ポイント3.内覧対応は女性が行う

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不動産会社が購入希望者を連れてきますので、内覧対応をします。

男の人では怖がられる可能性があるため、女性である奥様が中心となって対応するのが良いでしょう。

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ポイント4.売却金額の高望みはしない

ある程度の金額の買手が現れたら、売買契約締結をします。

あまり高い金額を望みすぎると、いつまで経っても買い手と契約が締結できず、売却活動が長引くだけです。

フクロウ先生
フクロウ先生
あまり欲をかかないことがポイントじゃよ

売買契約自体は、不動産会社も一緒に同席して行いますので、特に心配する必要ありませんが、下記記事に売買契約日当日の流れは説明しています。

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ポイント5.契約から引渡しまで約1カ月かかる

さいごに引渡しです。契約から引渡しまでは1カ月程度かかります。

入金があるまで気を抜かないようにしましょう。

以上、マンションを売却するときの流れについて見てきました。

それでは次にマンションを売却する上での心構えについて5つを紹介していきます。

2.マンションを売却する上での5つの心構え

マンション売却を行う上で心の準備をしておく5つのポイントを説明します。

結論から先に伝えます。

  1. 余裕と計画性を持つ
  2. おもてなしの心を持つ
  3. 売却時期を定める
  4. あまりリフォームしない
  5. 最初から一般媒介契約で売る

それぞれ詳しく説明していきますね。

心構え1.余裕と計画性を持つ

1つ目は「余裕と計画性を持つ」です。マンションは高額のためすぐには売れません。

一般的に売却期間は3ヶ月~4ヶ月が目安ですが、売れる時はすぐに売れますし、売れない時は3カ月でも売れません。

買手との出会いは縁であり、運でもあります。

売り急ぐと安くなるため、時間的に余裕を持っておくことが必要です。

また、買替の場合には、金銭的な余裕も持っておくことが重要です。

マンション売却は、必ずしも狙い通りの金額で売れるとは限りません。

そのため、売った金額を新しく購入するマンションの資金の一部とする場合には、ある程度余裕を持って、資金計画を立てておくことにしましょう。

フクロウ先生
フクロウ先生
時間的にも金銭的にも「余裕と計画性を持つ」ことが重要じゃよ

また、逆に売れないよくあるパターンとしては、売却価格の設定が高すぎるケースです。

この辺りは前章でも紹介した良い不動産会社を見つけて、キッチリ作戦を考えましょう。

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心構え2.おもてなしの心を持つ

2つ目は「おもてなしの心を持つ」です。

マンションの売主は不動産会社にとってみるとお客様です。

そのため買手が登場するまでは、あなたはお客様モードで大丈夫です。

しかしながら、買い手が現れると、一気に立場が変わります。

買い手がお客様になり、売主であるあなたは商売人の立場になります。

そのため売主の態度が横柄だと、お客である買手は、買う気が失せてしまいます。

商売人になったつもりで、買主をおもてなししましょう。

フクロウ先生
フクロウ先生
お客様は神様という気分で臨もう

内覧対応は重要

前章でもお伝えしましたが、具体的には内覧時の対応が大切です。

部屋を綺麗にしておく、スリッパを用意する、愛想を良く振る舞うなどの心遣いが大切です。

内覧のおもてなしは購入を決定づける重要な場面です。

特別なことをする必要はありませんが、重要であることを知っておきましょう。

不動産会社に任せっぱなしにしないことが重要です。

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心構え3.売却時期を定める

3つ目は「売却時期を定める」です。

マンションのような居住用財産は、1年の中で2~3月にかけて、最も市場が活発に動きます。

この時期は4月の新生活に向けて人が移動する時期なので、売買も賃貸も買手や借手が殺到します。

中古マンションが1年の中で一番高く売れる時期がこの2~3月です。

また9月も社会人が転勤や部署異動などが発生する為、若干ですが物件の動きが良くなります。

可能であれば、この時期を外さずに売却することをオススメします。

逆に4月などは買手がぱったり居なくなるため、中古マンションは売れなくなります。

同じ物件でも数カ月の差で価格が100万円単位で変わることもありますので、4月の売却は避けた方が良いでしょう。

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心構え4.基本的にリフォームしない

4つ目は、基本的に「リフォームしない」ことです。

買手にとって中古マンションの魅力は価格の安さです。

最近の買手は、なるべく物件を安く買って、リフォームにお金をかけたいと人たちが増えています。

マンションであっても床に無垢材を使用したり、漆喰の壁にしたりなど、自然素材をふんだんに取り入れた住宅とすることが可能です。

このような住宅はLOHAS(Lifestyles of Health and Sustainability)住宅と言われ、20~30代のこだわりを持ったファミリー層に人気が出ています。

リフォームで自分らしいLOHAS住宅にしたいと考えている人たちからすると、売り手にリフォームされてしまうと、むしろ価値が下がってしまうのです。

リフォームはしない、ただし「修繕」は必要

リフォームは買手に任せるという発想であまり手を加え過ぎないようにしましょう。

しかしながら、床が腐っている、ガラスが割れているなどの致命的な損傷がある場合は、あらかじめ「修繕」してください。

「リフォーム」ではなく、最低限の「修繕」は必要となります。

あまりにもみすぼらしいマンションは、見た目で価値が下がってしまいますので、売主として最低限の修繕は行っておきましょう。

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心構え5.契約は「一般媒介契約」で締結

これは前章でもお伝えしたことですが、5つ目は「最初から一般媒介契約で売る」ことです。

一般媒介契約では複数の不動産会社と取引が可能です。

仲介手数料は早く条件の良い買主を連れてきた不動産会社のみ受領することになります。

一般媒介は不動産会社にとっては不利な条件ですが、売主にとっては有利な条件になります。

実は専任媒介契約でマンション売却に失敗して一般媒介に切り替える人は多いです。

結局、一般媒介に切り替えるのであれば、最初から一般媒介で売却に臨むことをオススメします。

不動産会社にとっては一般媒介だと仲介手数料がもらえる確率が下がるため、あの手この手で専任媒介に持ち込もうとします。

特に簡単に売れる優良物件ほど専任媒介にしたがります。

不動産会社が強引に専任媒介を取ろうとしているのであれば、自信を持って一般媒介の方針を最初から貫きましょう。


以上までがマンションを売却する上で事前に知っておきたいポイントです。

ただし、残念ながらこれだけではマンション売却は終わりません。

そうです。マンションを売却したということは、「所得」が発生することになりますので、税金がかかります。

次は税金について見ていきましょう。

3.マンション売却時の税金と確定申告方法・時期

まず大前提として、本記事の前半でも話した通り、「信頼できる不動産会社」が見つかっていれば、税金や確定申告も丁寧に教えてくれますので、大まかな流れと重要ポイントのみを抜粋してお伝えします。

自分で全部完璧に知らないと気がすまないと言う方は、下記記事に全てまとめておりますので、ご確認ください。

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では、重要ポイントのみを抜粋してお伝えしていきます。

マンションを売却するとお金を受け取ることになります。

我が国では残念なことに「お金を受け取る=所得が発生した」とみられ、所得税が掛かってきます。

もちろん、所得税以外にも税金は掛かってきます。

例えば、不動産会社に支払う仲介手数料の「消費税」などです。

ただし、税金の支払額が大きくなる、かつ確定申告などに関わってくるのは「所得税」になりますので、所得税を中心にお伝えしていきます。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
国は本当になんでもお金を取るな・・・
フクロウ先生
フクロウ先生
実は、マンションなどの不動産の場合は、優遇されておるよ!
フクロウ先生
フクロウ先生
よほどのマンションじゃない限り、税金は払わなくていいぞ

実はマンションのような不動産を売却するときには、国が税金を免除する法律があります。それが「特別控除」と呼ばれているものです。

そして、あなたの売却予定のマンションが「居住用財産」であれば、所得税や住民税を払わなくてもいい対象の可能性が極めて高くなります。

居住用財産の定義は下記の通りです。

  • 現に居住している家屋やその家屋と共に譲渡する敷地の譲渡の場合
  • 転居してから3年後の12月31日までに、居住していた家屋やその家屋と共に譲渡するする敷地の譲渡の場合(この間に貸付や事業用に供していても適用となる)
  • 災害などにより居住していた家屋が滅失した時は、災害のあった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その敷地だけ譲渡する場合
  • 転居後に家屋を取り壊した場合には、転居してから3年後の12月31日までか、取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡する場合(取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると適用外となる)
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3,000万円特別控除とは?不動産を売却しても税金を払わなくてもいい理由

個人の方が不動産を売却しやすくするため、国は様々な税政策を実施しています。 不動産を売却した時は下記5つの特例があります ...

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フクロウ先生
フクロウ先生
超ザックリ言うと、購入したときよりも売却金額のほうが3,000万円以上でなければ、所得税や住民税は掛からないぞ

ただし、残念ながらその特別控除は、放っておいても適応されるかというとそうではなく、必ず確定申告が必要になってきます。

確定申告は難しく考えなくても大丈夫!税務署が優しく教えてくれる!

確定申告と聞くと難しく考えてしまいますが、税務署の担当の方に聞きながらすれば、カンタンに出来ます。

確定申告の時期になると、市町村役場が確定申告の受付を行っていることが通常です。

その際、サポート役として地元の税理士が何人か受付対応をしています。

税理士が無料で対応してくれますので、是非、活用しましょう。

フクロウ先生
フクロウ先生
国としては税金を払ってほしいので、手厚いサポートがあるんじゃよ
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
な、な、な、なるほど!脱税されると国としては痛いからね

とは言っても心配な方はいると思いますので、確定申告についてカンタンに説明します。

確定申告に必要な書類と時期

確定申告は売却した翌年の2月16日から3月15日の間に行います。

確定申告書に下記の書類を添付して税務署に提出する必要があります。

確定申告書は国税庁のホームページである「確定申告書当作成コーナー」から自宅で作成できます。

所轄税務署に対し、確定申告書を作成の上、下記書類を添付して提出手続きを行います。

必要書類 入手方法
除票住民票 旧住所の市区町村役場より入手
譲渡資産の登記事項証明書 法務局により入手
新しい住民票 移転先の市区町村役場より入手
譲渡所得計算明細書 国税庁のHPより入手
住宅借入金残高証明書 借入先の銀行より入手

確定申告のさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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