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マンション売却の流れ/成功するコツと注意点を徹底解説

投稿日:2016年10月11日 更新日:

一生の中でマンションを売却する機会はそう多くありません。

これからマンションを売ろうとしている方の中には

  • マンション売却で何から始めたらいいのか全然わからない
  • マンション売却で注意するところが分からない

と思っている人も多いのではないでしょうか。

そこで、今回の記事ではマンションを売却するときの「流れとポイント」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことで、あなたがマンション売却の流れを理解したうえでマンション売却の行動に移ることができることを約束します。

イエイ

1.マンションを売却するときの流れ

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マンション売却の流れは以下のようになります。

①売買契約をする

ある程度の金額の買手が現れたら、契約締結をします。ここでは欲をかかないことです。判断基準はHowMaで事前に調べた相場を参考にするのが良いでしょう。

②本格的に査定する

売却を決めたら、不動産会社に査定を依頼してください。一括査定サイトを使うと一度にたくさんの不動産会社とコンタクトが取れますので便利です。

1社に絞り込むのではなく、複数の不動産会社と一般媒介契約をするつもりで、不動産会社との出会いツールとして活用するのが良いでしょう。

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる以下の5つのサイトがおすすめです。

中でも筆者は悪徳な不動産会社を徹底的に排除している、不動産会社への断りも代行してもらえるイエイを利用することをオススメしています。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、イエイで依頼できる不動産会社を確認する。依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、イエウールやオウチーノも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 800社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ 電話での査定依頼も可能 運営会社が広告会社
オウチーノ 500社 全国 非公表 2003年~ ・運営が不動産会社で安心
・運営履歴が一番長い、安心の実績
査定会社が大手に偏っている
リガイド 400社 全国 非公表 2006年~ 登録企業を全て公開 登録企業が少ない
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不動産会社に依頼する不動産会社と何社か面談したら、やる気のありそうな不動産会社の数社と一般媒介契約をします。

この段階では査定額は低くでも、フットワークの軽い不動産会社は必ず残しておくことをお勧めします。いざ売却を開始したら良い動きをしてくれます。

③銀行に事前にアナウンスしておく

住宅ローンが残っている場合、売却することを決めたら、銀行に事前にアナウンスをしてください。

売却時に抵当権を外すことになりますので、手続きに不手際が生じないよう、早めに知らせておきましょう。

④共有の場合はルールを決めておく

夫婦の共有でマンションを保有している場合は、対応窓口はどちらでやるかなど、あらかじめルールを決めておきます。

最低限決めておく必要があるルールとしては下記4つです。

  1. 対応窓口はどちらにするか
  2. いくら以上なら売るか
  3. 値引きはどこまでとするか
  4. 諸費用の負担はどうするか

これらを決めておかないと、買手が現れても夫婦で揉めて売却できなくなるケースがあります。

その他の細かい部分は普段から十分に話し合いをして解決しましょう。

⑤内覧対応を行う

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不動産会社が購入希望者を連れてきますので、内覧対応をします。

男の人では怖がられる可能性があるため、女性である奥様が中心となって対応するのが良いでしょう。

⑥引渡を行う

最後に引渡です。契約から引渡までは1カ月程度かかります。入金があるまで気を抜かないようにしましょう。

以上、マンションを売却するときの流れについて見てきました。

それでは次に気になるマンションを売却する上での心構えについて2つをご紹介していきます。

2.マンションを売却する上での心構え

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2-1.余裕と計画性を持つ

1つ目は「余裕と計画性を持つ」です。マンションは高額のためすぐには売れません。

一般的に売却期間は3カ月が目安ですが、売れる時はすぐに売れますし、売れない時は3カ月でも売れません。

買手との出会いは縁であり、運でもあります。売り急ぐと安くなるため、時間的に余裕を持っておくことが必要です。

また買替の場合には、金銭的な余裕も持っておくことが重要です。マンション売却は、必ずしも狙い通りの金額で売れるとは限りません。

そのため、売った金額を新しく購入するマンションの資金の一部とする場合には、ある程度の余裕を持った資金計画を立てておくことにしましょう。

時間的にも金銭的にも「余裕と計画性を持つ」ことが重要となります。

2-2.おもてなしの心を持つ

2つ目は「おもてなしの心を持つ」です。マンションの売主は不動産会社にとってみるとお客様です。そのため買手が登場するまでは、あなたはお客様モードで大丈夫です。

しかしながら、買手が現れると、一気に立場が変わります。買手がお客様になり、売主であるあなたは商売人の立場になります。

そのため売主の態度が横柄だと、お客である買手は、買う気が失せてしまいます。商売人になったつもりで、買主をおもてなししましょう。

2-2-1.内覧対応は重要

具体的には、内覧の時に部屋を綺麗にしておく、スリッパを用意する、愛想を良く振る舞うなどの心遣いが大切です。

特別なことをする必要はありませんが、内覧のおもてなしは購入を決定づける重要な局面であることを知っておきましょう。不動産会社に任せっぱなしにしないことが重要です。

内覧対応のさらに詳細については「不動産売却の内覧で伝えるべき5つのポイント」に解説しております。

以上、マンションを売却する上での心構えについて見てきました。

それでは次にオススメのマンション売却方法について3つをご紹介していきます。

3.おすすめのマンション売却方法

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3-1.売却時期を定める

まず1つ目は「売却時期を定める」です。

マンションのような居住用財産は、1年の中で2~3月にかけて、最も市場が活発に動きます。この時期は4月の新生活に向けて人が移動する時期なので、売買も賃貸も買手や借手が殺到します。

中古マンションが1年の中で一番高く売れる時期がこの時期です。また9月も社会人が転勤や部署異動などが発生する為、若干ですが物件の動きが良くなります。

可能であれば、この時期を外さずに売却することをお勧めします。

逆に4月などは買手がぱったり居なくなるため、中古マンションは売れなくなります。

同じ物件でも数カ月の差で価格が100万円単位で変わることもありますので、4月の売却は避けた方が良いでしょう。

3-2.あまりリフォームしない

2つ目は「あまりリフォームしない」ことです。

買手にとって中古マンションの魅力は価格の安さです。最近の買手は、なるべく物件を安く買って、リフォームにお金をかけたいと人たちが増えています。

マンションであっても床に無垢材を使用したり、漆喰の壁にしたりなど、自然素材をふんだんに取り入れた住宅とすることが可能です。

このような住宅はLOHAS(Lifestyles of Health and Sustainability)住宅と言われ、20~30代のこだわりを持ったファミリー層に人気が出ています。

リフォームで自分らしいLOHAS住宅にしたいと考えている人たちからすると、売手にリフォームされてしまうと、むしろ価値が下がってしまうのです。

3-2-1.リフォームはしないけど修繕は必要

リフォームは買手に任せるという発想であまり手を加え過ぎないようにしましょう。

しかしながら、床が腐っている、ガラスが割れているなどの致命的な損傷がある場合は、あらかじめ「修繕」してください。

「リフォーム」ではなく、最低限の「修繕」は必要となります。

あまりにもみすぼらしいマンションは、見た目で価値が下がってしまいますので、売主として最低限の修繕は行っておきましょう。

3-3.最初から一般媒介契約で売る

3つ目は「最初から一般媒介契約で売る」ことです。

一般媒介契約では複数の不動産会社と取引が可能です。仲介手数料は早く条件の良い買主を連れてきた不動産会社のみ受領することになります。

一般媒介は不動産会社にとっては不利な条件ですが、売主にとっては有利な条件になります。

実は専任媒介契約でマンション売却に失敗して一般媒介に切り替える人は多いです。

結局、一般媒介に切り替えるのであれば、最初から一般媒介で売却に臨むことをお勧めします。

不動産会社にとっては一般媒介だと仲介手数料がもらえる確率が下がるため、あの手この手で専任媒介に持ち込もうとします。

特に簡単に売れる優良物件ほど専任媒介にしたがります。

不動産会社が強引に専任媒介を取ろうとしているのであれば、自信を持って一般媒介の方針を最初から貫きましょう。

3-3-1.複数の不動産会社を探すのに便利な一括査定

ネットの普及にともない一括査定というサービスが出てきました。

一括査定を利用すると、あなたの不動産情報にマッチする不動産会社を自動に探してくれる優れものです。

3-3-2.一括査定のオススメはイエイ

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる以下の5つのサイトがおすすめです。

中でも筆者は悪徳な不動産会社を徹底的に排除している、不動産会社への断りも代行してもらえるイエイを利用することをオススメしています。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、イエイで依頼できる不動産会社を確認する。依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、イエウールやオウチーノも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 800社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ 電話での査定依頼も可能 運営会社が広告会社
オウチーノ 500社 全国 非公表 2003年~ ・運営が不動産会社で安心
・運営履歴が一番長い、安心の実績
査定会社が大手に偏っている
リガイド 400社 全国 非公表 2006年~ 登録企業を全て公開 登録企業が少ない
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4.まとめ

いかがでしたか?マンション売却の流れ/ポイントと注意点を徹底解説してきました。

マンション売却は、一生に何度も機会はありません。余裕をもって計画的に取り組んで、高く売りましょう。

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