不動産売却の教科書

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【初心者必見】9割が成功する!不動産売却の流れ7STEPとポイント

不動産の売却は、人生におけるビッグイベント。

「大きな金額が動くので、絶対に失敗したくない・・・」

当然です。あなたの目標を当てます。

不動産を高く・早く売ること


当然、不動産の売却は慣れていないのでまずはネットで調べる人がほとんど。

でも、今Google検索すると、不動産会社やサービス会社ばかりが上に出てきます。当然ながら不動産会社やサービス会社は自社に来てほしいため、他社サービスを紹介しておりません。

Google検索で上に出てきた不動産会社やサービス会社が

  • あなたと相性がいい不動産会社
  • あなたの不動産に強い不動産会社

とは限らないのです。金額が大きく動く不動産でそんな選択で本当にいいのでしょうか?

私はそこに疑問を持っています。当サイト「不動産売却の教科書」は不動産会社でもサービス会社でもありません。

中立な立場だからこそ客観的な視点でこれを読んでくれる人が本当に役に立つ情報を提供できると思っています。それが「不動産売却の教科書」の運営ポリシー

もちろんサイト責任者(石川)だけの意見では客観性が保てなくなる可能性があるため、不動産鑑定士の方に監修をしてもらっています。

合同会社ラビッツ 代表社員 石川貴裕

不動産売却の教科書の責任者・編集

合同会社ラビッツ 代表社員

石川貴裕

名古屋のIT企業に従事しながら、親族の不動産仲介会社にて不動産売買の実務を経験。不動産売買で損をしている人が多く疑問を感じたため、当サイト不動産売却の教科書を立ち上げ。

経歴不動産仲介10年、電気機器メーカー5年、電子部品メーカー2年、WEBサービス会社5年

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

本記事では不動産売却のコツや注意すべきポイントを解説していきます。まずは、不動産売却の流れをおさえて、各段階のポイントを押さえましょう。

全体の流れを知ったうえで、スケジュールを立てることが重要。この記事を読んで、手間をかけずに、あなたの大切な財産を高く売りましょう。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
絶対に失敗できない戦いかぁ・・・。怖いです・・・
わしのレクチャーについてくれば大丈夫じゃ。まずは流れの把握じゃ!
フクロウ先生
フクロウ先生
すぐ査定依頼したい方はこちら

不動産一括査定はコチラ

※信頼できる不動産会社が複数社見つかります。
※入力が面倒な方はお電話で受け付け可能です。
連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)
※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。
※その他、不動産査定サービスの注意点については「こちら」に記載しております。

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どの不動産に関わらず重要なキーワードは「不動産一括査定」です。

不動産一括査定:不動産一括査定は大丈夫?利用者のリアル評判とデメリットまとめ

【すぐに分かる!本記事の結論】

不動産売却の成功の秘訣を4コマにしてみた

4コマの表現【不動産売却の成功の秘訣】

※当サイトが発信している情報は細心に注意を払って記載をしておりますが、もし情報に誤りがありましたら、お問い合わせフォームよりご連絡をください。

1. 不動産売却の流れ7STEP

まず、不動産売却の流れを押さえておきましょう。

不動産売却の流れ

売却準備→不動産の査定依頼→媒介契約→販売活動→売買契約→引渡し→確定申告

不動産売却の流れ7ステップ

不動産売却の流れ7ステップ

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
何かたくさんあって大変そうだけど・・・
そりゃ、、、高いお金が動きからな。でもポイントは1つ!「不動産の査定依頼」じゃよ。後ほど詳しく説明するから安心しろな。
フクロウ先生
フクロウ先生

売却期間の目安は、次の通りです。

  • マンション:売り出しから売買契約まで、スムーズにいって3~4ヶ月
  • 土地・一戸建て:スムーズにいって6ヶ月

1年のうちで、マンションや一戸建ての売買成約が最も多いのが1~3月で、次に多いのが9~11月です。

売却希望時期がちょうどこの時期にあたれば、短期間で売却できる可能性が非常に高くなります。

殿堂
不動産を売却するベストな時期・タイミングと抑えるべき5つのポイント
「好機逸すべからず」、「鉄は熱いうちに打て」、「物にも時節」等々、古くからタイミングは大切ですよという「ことわざ」はたく ...

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立地条件や築年数によっては、1ヶ月以内に買主が見つかることもありますが、逆になかなか売れないこともあります。

余裕を持ったスケジュールを立てましょう。

もう少し細かく全体像を図示すると下記の通り。印刷して手元に置いておくことをオススメします。

不動産売却の流れ(詳細)

不動産売却の流れ(詳細)

それでは、大きく分けた7ステップについて大事なポイントを見ていきましょう。

step
1
売却準備:本当に売る予定があるのかを考えよう

不動産は大きなお金が動きます。

不動産のような売却はあなただけでの問題がないことがあります。

親や家族などの反対に合うことも。

まずは周囲の人と話をしておきましょう。

もし価格によっては売ることを検討という場合は、次のステップの査定依頼をしてみることをオススメします。

step
2
不動産の査定依頼:複数の不動産会社に相談するのがポイント

一言で不動産会社といっても、星の数ほどたくさんあって迷ってしまいますね。

スムーズに売るために、一番重要なのは、「売却の流れのスタート」のところ。

不動産会社による査定を受けて、媒介契約を結ぶ

不動産会社にはそれぞれ得意分野や得意エリアがありますので、売りたい不動産の売却を得意としている不動産会社を見つけることがポイント

良い不動産会社を見つけて、媒介契約を結び、プロに相談しながら進めることが大切です。

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
うーん、やっぱり集客力のある大手?それとも地元の事情ツウの地域店?
正解は・・・まずは一括査定じゃ!
フクロウ先生
フクロウ先生

信頼できる不動産会社を短時間で見つけるためには、一括査定サービスが便利です。

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社(BIG3)で不動産仲介の29.96%。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。また、両手仲介が多いのも事実です。

次に紹介する両手仲介なしの「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」、大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能な「 HOME4U 」を合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆両手仲介無し「SRE不動産(旧ソニー不動産)」※一都三県、大阪、兵庫の方限定

SRE不動産

SRE不動産(旧ソニー不動産)公式サイト
https://sony-fudosan.com/

SRE不動産は、ソニー不動産より名称変更してできた会社。中身はソニー不動産の時と何ら変わりません。

SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、SRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産はソニーグループが運営。成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1を獲得しており安心・実績抜群。

東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫の方は、申し込んでおくことをオススメします。

SRE不動産(※旧ソニー不動産)の公式サイトはコチラ

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
SRE不動産(※旧ソニー不動産) SRE不動産(旧ソニー不動産)のみ東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化、両手仲介なし
・成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1
一都三県・大阪・兵庫のみしか対応できない
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
おうちダイレクト 不明
中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く探せられる関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
担当者との相性や会社の印象も大事だぞ。ビビビとくる会社に出会うため頑張るのじゃ!
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
お見合いみたいね

step
3
媒介契約:不動産会社と契約を結ぼう

相性のいい不動産会社を無事見つけることができたら、「媒介契約」を締結して、正式に売買の仲介を依頼します。

媒介契約には三種類あります。

それが「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」です。

結論から言うと、「一般媒介契約」を選ぶのがおすすめです。

3種類の媒介契約の特徴を比較してみます。

契約形態複数の不動産会社
との契約
自己発見取引
(自分で買主を見つけること)
契約有効期間レインズへの登録
一般媒介契約無制限
※3ヶ月以内が一般的
売主の希望による
専任媒介契約×3ヶ月以内媒介契約締結日から7日以内
専属専任媒介契約××3ヶ月以内媒介契約締結日から5日以内

最も大きな違いは、複数の会社と契約できるかどうかです。

2社以上と契約できるのは「一般媒介」だけです。

「一般媒介」で複数の会社と契約した場合、最終的に、購入者を見つけて売買を成立させた不動産会社だけに仲介手数料を支払います。

ですので、売買を成立させて仲介手数料を得るために、それぞれの不動産会社が競って販売活動をしてくれるのが利点です。

早く買主を見つけるためには、3~4社の不動産会社と「一般媒介契約」を結び、一気に販売活動を進めていきましょう。

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step
4
販売活動:売り出し価格や内覧の準備をしよう

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
値段はだれが決めるの?
値段は、売り主に決める権利があるんじゃ。
フクロウ先生
フクロウ先生
でも値付けは難しいから、プロである不動産会社の意見をよく聞くことじゃな。
フクロウ先生
フクロウ先生

売り出し価格の決め方のコツは、以下のとおりです。

値下げ交渉分を最初から考慮しておくこと

買い手は値下げ交渉をしてくることが多いです!

売却希望価格に少しだけ上乗せして売り出し、値下げ交渉に応じることで、お買い得感を演出するのか?

それとも、絶対にこれ以上は下げられないギリギリの価格で売り出すのか?

あらかじめ値下げ交渉に応じる幅を決めて、スムーズに意思決定できるようにしましょう。

確実に早く売りたいなら、相場より割安で売り出す

確実に早く売りたい場合には、相場より少しだけ割安で売り出せば効果的です。

購入希望者は、不動産ポータルサイト(SUUMOHOME'S)をよく見て、売り出し価格の相場をつかんでいます。

割安な物件は、すぐにアプローチしないと他の人に買われてしまうのがわかっているので、反響は早いはずです。

ただし、あまり安くしすぎると、なにか大きな問題がある物件ではないかと誤解されてしまう恐れがあります。

値下げ幅はホドホドにしましょう。

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高値売却に挑戦したいなら、強気価格で売り出す手もアリ

「売却は急いでいないので、とにかく高く売りたい」という人は、通常相場よりも少し高めで売り出してみましょう。

人気物件であれば、希少性があるので、多少割高でも売れる可能性は十分にあります。

でも、築年数が古くて立地も悪い物件を高めに売り出しても、割高な価格で売れる可能性はほとんどありません。

販売期間がズルズル伸びていくと、ずっと売れ残っているイメージがついて、ますます売れない負のスパイラルに陥ってしまう恐れがあります。

強気価格は、信頼できる不動産会社に相談してから、慎重に決断しましょう。

不動産会社の査定根拠をよく聞いて決めよう

売却価格を決める際に目安となるのが、不動産会社が示す査定金額です。

もちろん、示された金額より「もっと高く売れるはず!」と思ったら高くするのは売主の自由です。

でも、不動産のプロが成約事例や相場、立地などから算出した金額なので、あまりかけ離れた金額設定は避けた方が無難です。

安すぎても高すぎてもダメ。相場に合った価格設定が大切じゃ。
フクロウ先生
フクロウ先生
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ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
よ~し、売り出し価格は何となくつかめたぞ
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
ただ、内覧(ないらん)の準備も重要と聞いたけど…何をすればいいんですか?

内覧:購入希望者が見学に来るのでチャンス

価格を設定したら、いよいよ販売活動が始まります!

問い合わせがあったらすぐ内覧に対応できるように、部屋をキレイにしましょう。

すでに部屋が空き家になっている場合や、土地を売る場合には、不動産会社に任せておけばいいので、売主は立ち合う必要はありません。

購入希望者は、たとえリフォームを予定していたとしても、現在の部屋の印象に左右されてしまいます。

ポイントは、「この部屋に住んでみたい」と思ってもらえるように、最高の状態に整えること。

  • 水回りは全体の印象も左右するので、徹底的に掃除しましょう。
  • 第一印象は大事です。玄関から美しく。
  • 収納も全て見せるつもりで。
  • 部屋が広く見えるように、できるだけモノを減らしましょう。
  • ベランダの掃除も忘れずに。
  • たばこやペットのにおいも対策しておく。

内覧についてはこちらの記事もご覧ください。

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step
5
売買契約:書類などが揃っているかチェック

買主があらわれて、条件がまとまれば売買契約を結びます。

売買契約は、不動産会社の応接室などに、売主・買主・双方の不動産会社が集まって行うのがポピュラーです。

ここでは宅地建物取引士から、重要事項説明書の説明がされるんじゃ
フクロウ先生
フクロウ先生

重要事項説明書には、登記記録に記載されている権利関係や、万が一の契約解除の規定などが記載されています。

お互いに不明点が無いようしっかり確認し、十分理解したうえで署名捺印をしましょう。

手付金について

売買契約の時点で、物件価格の数パーセントの手付金を買主から受領するのが一般的です。

買主の住宅ローンが通らないなどの理由で契約が白紙になったときには、返却しなければいけない契約が多いので、まだ使わないようにしましょう。

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売主の住宅ローンが残っている場合

売買契約書には、次の「決済・引き渡し」の日程も明記します。

売主の住宅ローンが残っている場合には、この日に売買代金でローンを繰り上げ返済する予定であることを金融機関に知らせておくのが大切

住宅ローンを借りると、不動産に抵当権が設定されているので、抵当権を抹消するための書類を金融機関に準備してもらいます。

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売買契約時に必要なもの

  • 手付金
  • 実印、印鑑証明書
  • 収入印紙代
  • 仲介手数料の半額
  • 本人確認書類
  • 登記識別情報
  • 固定資産税納付書

など

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step
6
引渡し:いよいよ引き渡し&決済

決済日は、売買代金の金額授受と、不動産の引渡・登記申請が行われる大切な日

買主が利用する金融機関などに、売主・買主・不動産会社・司法書士が集まって行われます。

その日のうちに送金や法務局の登記を行う必要があるため、平日の午前中に行われるのが一般的です。

買主から代金の支払いを受けたら、鍵や備品等を引き渡します。

代金の支払いは現金の場合もありますが、多額の現金が動くので、銀行振込を行って、電話等で着金を確認する方法もあります。

売主が授受されるお金

  • 売買代金の残金(手付金を差し引いた額)
  • 仲介手数料の残金
  • 登記費用(司法書士への報酬、登録免許税)
  • 固定資産税、都市計画税の清算金
  • マンションの管理費、修繕積立金の清算金

売主が引き渡すもの

  • すべての鍵
  • 設備の取扱説明書、保証書
  • マンションの管理規約、使用細則
  • 建築確認通知書、検査済証

売主の住宅ローンが残っていた場合

当日、受領した売買代金でローン残高を一括繰り上げ返済します。

繰り上げ返済が完了したら、銀行等から抵当権抹消のための必要書類がもらえるので、これを司法書士に渡します。

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登記申請について

決済が終わったら、すぐに司法書士が法務局へ書類を持ち込みます。

この日をもって登記名義が売主から買主へ変更され、売主の住宅ローンの抵当権抹消登記も行います。

固定資産税・都市計画税や、マンションの管理費・修繕積立金の支払いは事前にしておくのじゃ。
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
一年分前払いしていたら、売主の負担になっちゃうの?
決済前日までは売主負担、以降は買主負担で日割り計算するケースが多いから安心せい。
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
じゃあ、払っておくわ♪
殿堂
不動産売却の登記費用はどれぐらいかかるの?売主・買主はどちらが負担?
普段は馴染みのないものですが、不動産を購入したり売却したりするときに必ず登場してくるものに登記簿謄本があります。  ほと ...

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step
7
確定申告:売買翌年3/15まで

不動産を売却して利益が出た場合には、確定申告が必要です(売買の翌年3/15まで)。

「3,000万円の特別控除」などを使いたい場合も、確定申告を行って適用してもらうことになります。

殿堂
3,000万円特別控除とは?不動産を売却しても税金を払わなくてもいい理由
個人の方が不動産を売却しやすくするため、国は様々な税政策を実施しています。 不動産を売却した時は下記5つの特例があります ...

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税金の支払い時期

所得税は確定申告のとき(3/15まで)に支払います。

銀行口座からの引き落としを選ぶこともでき、その場合は4月後半頃になります。

住民税は6月頃までに納付書が送付されてくるので、金融機関で支払います。4期に分けて支払い可能です。

確定申告のときに税金は全て支払ったと思っていると慌ててしまうので、後から住民税を支払うことを覚えておいてください。

不動産売却時の税金

不動産売却時の税金

殿堂
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確定申告の必要書類

売買契約書、仲介手数料・印紙税などの領収書コピー、登記事項証明書など

不動産売却の確定申告は自分でできる

税務署や無料相談会で聞きながら、自分でもできます。

ただし、必要書類を揃えたり、確定申告書類を作成するのに2~3日は必要です。

ある程度時間に余裕がある人は、自分でやってみるといいでしょう。

ただし、忙しい人や、手続きが不安な場合は税理士に依頼しましょう。

税理士ドットコム 」などを使うと、この分野に得意な税理士がすぐ見つかります。

税理士に依頼するのがオススメなケース

  • 忙しくて平日に休みをとれない人
  • 売却益が多額になりそうな場合
  • 取得費用がわからない場合
  • 手続きが不安なので、専門家に任せたい人

報酬の相場は5~10万円程度で、不動産の購入費用が判明しているかどうかなどの条件によって変わります。

税理士会や税務署の無料相談会に一度行って、そこで対応している税理士さんに有料で頼んでしまうのも手です。

確定申告が始まってから慌てないように、早めの時期に依頼しておくと安心です。

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以上、ここまでが不動産売却の流れ7STEPと重要なポイントです。

ただし、不動産と一言でいっても「一戸建て」「土地」「マンション」「相続」「買い換え」「共有名義」など、人によって条件はさまざま。

それぞれの条件に応じての注意点を説明していきますので、自分の環境に応じて必要箇所へ進んでください。

2. 一戸建て・土地の売却の注意点

一戸建てや土地を売却するときには、特に境界確定に注意しましょう。

なぜ境界の確定が必要なのか

土地を売却するときには、売主は買主に対して、土地の範囲を特定し、隣地との境界を明確にする必要があり

最近分譲された、区画整然とした住宅地などでは、測量済みで、隣地との境目に境界標が埋め込まれているのも確認できるケースがほとんどです。

でも、親の代から相続した土地などでは、境界標がなく、どこまでが自分の土地なのか明確にわからないケースは珍しくありません。

境界が確定していない土地は、買主にとってリスクがあります。

すでに境界に関する紛争が起こっていても、買主は登記簿などで確認することはできません。

ブロック塀などを隣地との境界として、今まで特に問題なく暮らしているケースでも、境界に関する紛争がいつ起きるかわからないリスクがあります。

土地を高くスムーズに売るためには、売却までにできるだけ境界を確定させておくことが大切

また、売却後に売主が境界に関する紛争に巻き込まれる可能性を避けるためにも、境界確定は重要です。

境界の種類と確認方法

境界が確定しているかどうか調べるため、「測量図」や「筆界確認書」などの書類を探しておきましょう。

境界には、民々境と官民境があります。

  • 民々境(ミンミンザカイ):自分の土地と、隣の私有地との境
  • 民境(カンミンザカイ):自分の土地と、道路との境

「確定測量図」があれば、民々境と官民境、すべての境界が確定していることがわかります。

「現況測量図」は、民々境だけを確定して作成したものと、境界確認を一切行わずに作成されたものがありますので注意

「筆界確認書」があれば、民々境については確定していることがわかります。


次に、官民境については、その道路を管理する役所で調べることができます。

例えば市道に面しているなら、市役所の道路を管理する担当部署で、「境界査定書」などの書類があるかどうか確認してみましょう。

「境界査定書」があれば、官民境は確定しています。

売買前の境界確定の流れ

「確定測量図」があれば、民々境と官民境すべての境界が確定しているので、安心して売却活動に進めます。

「確定測量図」がなければ、不動産会社と相談しながら、測量の準備を進めましょう。

土地家屋調査士に依頼し、隣地所有者に立ち会ってもらって境界を確定した上で、測量を行います。

公道との境界についても、官民境界査定をしておくと理想的ですが、官民境界査定は時間や費用がかるので、民々境の立ち合いだけで売買することも多く行われています。

なお、境界を確定して測量を行わなければ、絶対に土地が売れないわけではありません。

買主が了解すれば、測量を行わず、登記記録面積での売買(公簿売買)も可能です。

例えば、測量費用が高くなってしまう山林や農地などの場合には、公簿売買が一般的です。

土地を高く売るためには、基本的には境界は確定しておいたほうが有利ですが、不動産会社と相談して進めてくださいね。

境界についてはこちらの記事もご覧ください。

殿堂
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3.マンションの売却の注意点

「ステップ6:引き渡し・決済」の項目でも書きましたが、マンションの管理費と修繕積立金はあらかじめ売主が支払っておく必要があります。

管理費・修繕積立金は精算してもらえる

管理費・修繕積立金は、翌月分を引き落としで前払いしている場合が多いですが、決済日には日割り計算した費用を買主から受領できます。

マンションを引き渡す前日まで売主負担とし、引き渡し日以降は買主負担とするのが一般的です。

管理費等を滞納している場合

管理費や修繕積立金を滞納したまま売買すると、管理組合から買主に、滞納分も含めて請求が行ってしまいます。

ですので、管理費等の滞納があるマンションは、通常の相場では売れません。

管理費等は支払っておくのが一番ですが、長期間の滞納等で支払いが困難な場合は不動産会社に相談しましょう。

売買契約時の重要事項説明書に滞納額を記載し、売買代金から滞納額を差し引いてもらうなど、後でトラブルにならないように注意しましょう。

修繕積立金は戻ってこない!

修繕積立金は「積立金」という名前が付いていますが、売却したときに戻って来るものではありません。

積立金が返還されると誤解している場合も多いのですが注意

修繕積立金は、数年ごとに行われるマンションの大規模修繕で利用するために、マンションの管理組合が積み立てているお金です。

自分が住んでいる間に、一度も大規模修繕が行われなかったとしても、残念ながら返還されません。

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4.相続した不動産の売却の注意点

相続した不動産を売却する場合には、まず「相続登記」が必要です。

相続登記は、不動産の登記を、亡くなった人の名義から相続人の名義に変更する手続き

相続登記をするためには、不動産を誰の名義にするか話し合った上で、相続人全員が署名した「遺産分割気協議書」の作成が必要です。

相続登記に必要な書類

  • 遺産分割協議書
  • 相続登記の申請書類
  • 相続人全員の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書
  • 被相続人の戸籍謄本、住民票の除票
  • 土地の固定資産税評価証明書
  • 土地の登記事項証明書

なお、遺言書があって、遺言通りに相続登記を行う場合には、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書は不要です。

相続登記の申請書類は、自分で作成することも可能ですが、司法書士に依頼する人が大半です。

司法書士に相続登記を依頼すると、印鑑証明書以外については代理取得してもらえます。

司法書士の報酬は5万円くらいです。

また、共有名義の場合には、共有者全員が同意しないと売却できませんので注意しましょう。

共有名義での売却は手間がかかるので、相続登記は一人の名義にして売却し、売却後に代金を他の相続人と分ける方法もあります。

5.買換えの場合の注意点

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
住んでるところを売って、新居を買いたいときはどうすれば?同時に進めるなんて大変そう。
スケジュールの調整がポイントじゃ。
フクロウ先生
フクロウ先生

買換えスケジュールには、「売り先行」と「買い先行」のパターンがあります。

それぞれ、メリットとデメリットがあるので、どちらを選ぶか考えてみましょう。

売り先行

住まいをまず売却し、それが売れてから新しい住まいを買うこと

メリット

  • 売却して受け取ったお金を購入資金に充てられるため、資金計画が明確
  • 焦らずに売却を進めることができる

デメリット

  • 自宅を先に売ってしまうので、タイミングが合わないと賃貸への仮住まいが発生
  • 引っ越しが二度になると手間や資金もかかる

買い先行

物件の購入を先に済ませ、後から旧宅の売却を進めること

メリット

  • スケジュールに余裕がある

  • 購入物件の検討にゆっくり時間がかけられる

  • 仮住まいの心配がない

  • 旧宅を空き家にしてから売るので、内覧の対応をしなくてよい

デメリット

  • いくらで売れるのかわからないので、資金計画が立てにくい

  • 旧宅が売れるまでは、二重に住宅ローンを組むことができない

旧宅に住宅ローンが残っているなら、「売り先行」を選ぶ人が多いぞ。
フクロウ先生
フクロウ先生
住宅ローンを完済していて資金に余裕があるなら、スケジュールに余裕がある「買い先行」がおすすめじゃ。
フクロウ先生
フクロウ先生
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
自分だけじゃ決められないわ。不動産会社に相談することは本当にたくさんあるのね。
だから、信頼のおける会社を選ばないとな。
フクロウ先生
フクロウ先生

買換えについてはこちらの記事もご覧ください。

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6.共有名義の不動産売却の注意点

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
キョ、キョーユー名義?
自分以外に所有者がいる場合じゃな
フクロウ先生
フクロウ先生
不動産が共有名義になっている場合には、共有者全員が同意しないと売却できない

共有かどうかは、登記事項証明書(登記簿謄本)を見ればわかります。

「持分2分の1」などと記載されていれば、共有です。

【共有とは?】共有は、不動産の全体について、数人で所有している状態

マンションを夫婦で共有しているような場合は、夫婦で話し合って売却に同意し、売買契約書に二人とも署名捺印することになります。

持分2分の1だからといって、不動産の面積を半分ずつ所有しているわけではないので、面積の半分だけ売却することはできません。

たとえ100分の1でも共有持分を持っている人がいれば、その共有者も同意しないと不動産全体を売却できないのです。

どうしても自分の持分だけを売りたい場合は?

法律的には、自分の持っている持分だけを売却することはできます。

でも通常は、全体を利用することができない持分を一般の第三者が買うことはありません。

どうしても自分の共有持分だけを売るのであれば、共有持分の買い取りを行っている専門業者に買い取ってもらう方法もあります。

共有の場合についてはこちらの記事もご覧ください。

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まとめ

いかがでしたか?不動産売却の流れは7ステップ。

価格査定→媒介契約→売り出し価格の決定→内覧対応→売買契約→引渡→確定申告

まずは不動産会社の査定を受けるのがスタートです。

「不動産売却に慣れている」という人は、めったにいません。

でも、プロである不動産会社がついているので大丈夫です。

最初に信頼できる不動産会社を見つけて、あとはそのつど、相談しながら進めていきましょう。

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