少しお金に余裕が出てきて不動産投資をしたい、でも会社がたくさんあり迷いますよね。
今回は、駅徒歩5分以内の都内マンション物件に特化している不動産投資会社「日興レジデンシャル」様にお邪魔しました。
最初に
株式会社日興レジデンシャルは「東京都渋谷区神宮前6-19-16越一ビル 501」にあります。
渋谷駅から徒歩10分程度ととても交通の便がいい場所にオフィスを構えています。
今回、取材対応頂いだのは「営業企画室 五十埼様、アセットコンサルティング事業本部 石井様」です。
とても気さくな方で質問には何でも丁寧にお答え頂きました。
日興レジデンシャルの商品を教えてください
弊社は社員数が20名弱とそこまで大きな会社ではありません。
不動産投資会社でいくと、金融機関が命綱というところもあり、小さな会社は融資が受けずらいのも事実です。
ただし、弊社は、不動産融資の審査が厳しいオリックス銀行様なども提携いただいております。
信頼という意味ではそこそこあるのではないかと自負しています。
どのような物件を取り扱っていますか？
都心部の23区内、かつ、駅から5分圏内の物件のみに力を入れております。
こういう条件の物件のみを扱うようにしている会社は、都内でも珍しいと思っています。
投資というのは必ず出口が存在します。
- 「賃貸ニーズが衰えない」
- 「土地の値段がそもそも高く値下がりしにくい」
というものに絞っていくと、自然と「駅5分圏内」になり、最大のリスクヘッジだと思っています。
弊社も5年ぐらい前は1棟マンションとかも扱っておりました。ただ、価格がどんどん上がっており、投資商品としての旨みが欠けてきているので、撤退しました。
駅5分以内の物件はすぐ売れてしまう？
そうですね。もう紹介で売れていってしまいます。
よくある不動産投資セミナー開いてまでオーナー様を集めないといけないという状況ではないですね。
そもそも紹介できる物件がそこまでありません。
なかなか仕入れられないので、お待ちいただいている状況です。
やっぱり、人気物件なので値段も上がってきておりますし、競争倍率も非常に高いです。
大手の不動産会社と仕入れでバッティングしない？
よくバッティングしますよ。
この仕入れは、弊社では営業よりも力が入っているというか、力を入れている部署ですね。
いいものさえ仕入れれば、自然とオーナー様からの引き合いが強くなるので、人気が出るのも当然です。
5分圏内の物件に絞っているということもあり、入居率が99.2％といつも満室状態です。
100％にならないのは理由がある？
入居者の入れ替えの時期で1～2週間は空いたりするので、100％は現実的に難しいですね。
ちなみに、弊社の物件はワンルームでも賃料は9万～10万ていうのがザラ。
高いのは当然10万円超えもあります。
それでも入居率99.2％という数字が出ているのは、やはり駅5分以内というのはニーズが強いと言えます。
駅近は、新しい土地がほぼほぼないので、新たな競合する物件って出しづらいので供給が追い付いていない状況です。
取り扱いはワンルームマンションばかり？
ワンルームが基本的には多いです。
投資商品とみたときに、「賃貸の需要ってどこにあるのか」を考えた時、都内は単身者層が多くなります。
買わざるというか、借りざるを得ない状況の人がほとんど。
人口動態を見ても、やっぱり都内の単身者はこれからもどんどん増えてくると予想できます。
衣食住のなかの「住」は、すごく大事な部分だと思いますので、需要が落ちることもないと思います。
「需要が今後も続くワンルームマンション」を狙うのは必然だと思っています。
たまに、1LDKも取り扱ったりはしますが。
ちなみに、弊社が取り扱っている物件は、2,500万円前後がメインです。
管理物件数はどれぐらいになりますか？
管理物件で1,000は超えてますね。
そのうち90％以上がワンルームマンションです。
オーナーさんの条件は？
まずは審査が通ることが前提になります。
銀行さんの目線でいくとですね、大手上場企業、それに準ずるグループ会社で、年収500万円以上、勤続3年以上あれば、1件ぐらいは大丈夫です。
個人事業主とかだと、審査厳しいですね。「自分でお金を引っ張ってきてください」っていう感じになってしまいます。
どれぐらいの年齢層の方が多いですか。
30代、40代がやっぱりメインになります。
家庭を持ったりだとか、将来がちょっと不安っていうのを考え始める時期の方が多いですね。
基本的に、複数の物件を持たれるオーナー様が多いのですが、一つは、売却用で考えるんですね。
弊社がそういう持ち方をオススメしているというのもあります。
例えば、自宅の住宅ローンが退職以降も残っちゃっている人で、退職金で繰り上げ返済するっていう考えをお持ちの方とかにはこう伝えています。
- 「いやいや、そんなもの使わなくていいです。お金もったいないので。投資物件を1個売りましょう。」
都内の駅近物件で、1,000万切ることは少なく、まかなえてしまうことがほとんどです。
不動産投資の一番のリスクは？
空室が出てしまうことで、収入がなくなることです。
そして、支払いだけになっちゃうっていうのが、最大のリスクですね。
震災とかの自然災害はリスクなる？
地震保険などはありますが、基本的に入られているオーナー様は、ほとんどいらっしゃらないです。割高なので。
自分が住むものでもないですし。実はワンルームマンションは、構造上一番強い造りになっています。
やっぱ、壁が全部コンクリートなので、ファミリーマンションよりも強固だって言われております。
阪神大震災のときもそうでしたが、投資用のワンルームマンションは、実は1個も倒壊していないんですよ。
当時、ワンルームマンションは安全性が高いっていうことで、一時的にですが入居者が殺到したと聞いています。
相場が下がることもリスクになる？
もちろんあります。ただ、そのため弊社は駅5分以内として、相場の下落リスクを最小限に抑えています。
ただ、実は不景気になったからといって、賃料ってそこまで変わらないんですよね。
例えば、弊社はリーマンショックを経験しています。
リーマンショック後は、もちろん物件価格は落ちました。ただ、家賃はほぼ変わってないところがほとんど。
ちなみに、都内の賃料は、世界の名だたる主要都市の不動産に比べると高いです。
なので、海外（台湾人や中国人）からも日本の不動産は投資商品として人気です。
だから都内にしているというのもある？
もちろんあります。ただ、弊社は管理もしているので、都内の物件じゃないと目が届かないからというのも大きいです。
オーナー様の中には、もう既に物件をお持ちの方もいらっしゃるので、関東近県（例えば横浜など）ならば「とりあえず、一緒にやりますよ」っていうのはあります。
ただ、これが福岡や名古屋、大阪などになってくると、地場の不動産屋とか不動産管理会社をおつなぎするので「そこにお願いしてください」としています。
やっぱり、目が届かないので、専門外になってしまい、オーナー様に迷惑を掛けてしまうんですよね。
都内であれば相場観も分かりますし、土地勘も十分にあるので「これぐらい、賃料上げても借主はすぐ見つかりますよ」など、いろんな提案ができます。
返済が終わっても管理はしていく？
はい、売却されるまではずっと管理していきます。
なので、お子さんに相続されるとか、奥様に相続されるとなったときでも、管理はずっとやっていきます。
将来、子供を住ませる人とかいますか？
いますね。
全国にオーナー様がいるので、例えば地方の方ですと、東京の大学にお子さんが来られて「この期間だけ、ちょっと子どもに貸したいんだよね」というケースはあります。
オーナーは何をするのですか？
オーナー様は、基本的に何もしません。
トラブルとか、苦情とか、全部弊社もしくは、弊社と組んでいる保証会社で対応しております。
お部屋の中身に関しては、うちが管理しているので、24時間、なんか故障があれば対応できるようにしています。
保険とかも入居者にすべて入ってもらっているので、その辺の心配はないですね。
オーナー様が手間が掛かることは一切ないと思います。
極端なことを言うと、オーナー様としてやる仕事は、買ったあとに通帳の確認ぐらいですね。
家賃が入ってきているか、引き落としが問題ないのかを確認するぐらいです。
御社の手数料は何％ですか？
3％もらっています。残りの97％はオーナー様となっています。
都内の他の不動産投資会社に比べると安い方だとは思っています。
実は、弊社も以前は5％でやっていました。ただ、時代の流れというか、物件の価格が上がりすぎており、収入に対しての価格が上がりすぎていると感じました。
「これ、投資商品として魅力が薄くなってきてるよね」っていうこと、またおかげさまで管理件数が増えてきたので、会社の努力としてオーナー様に還元するっていう意味で、5％から3％に下げたんですよ。
管理していて大きなトラブル経験は？
そうですね。今は保証会社を必ず通しているので、大きなトラブルはありません。
保証会社を通す前ですと、「夜逃げ」がありましたね。
いわゆる、連絡が取れないとか、家賃の入金がないっていうことです。
ただ、今は保証会社が全部対応してくれるので、別に問題はありません。そういう対応にかかるお金も保証会社が出してくれます。
どちらにしても、保証会社を入れると、そういう夜逃げする人は審査に通らないことがほとんどですが。
御社は何名ぐらいでやられている？
弊社は20名、あとは管理会社を分社化しています。管理会社は6名ぐらいです。
あとはですね、クリーニングをする会社もあります。
その他、水の会社もあり、5年保存水などを販売しています。震災のときとか、大手企業さんとかですと、必ず机の下に入っていたりします。
社員が自社の物件を買ったりする？
買っていますね。もちろん審査もあるので、上層部だけにはなりますが。若手だと審査が通らないので。
私も個人的にいくつか持っています。
ただ、弊社は20名程度の小さな会社になるので、銀行も70％分ぐらいしか融資してくれません。
なので、ある程度のキャッシュを自分で貯める必要があります。
取材を通して
オーナー様がまたオーナー様を紹介するとお話しされていたのがとても印象深かったです。
売ったら終わりではなく、長くオーナー様とお付き合いされていると感じました。
筆者もお話を聞いて、投資物件が欲しくなったのが正直なところです。