自己破産したときの破産管財人の不動産売却と高額予納金の回避方法について

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晩婚化に伴い、マンション購入時期が遅れ、定年退職までに住宅ローンを完済できない人も多いです。

定年退職をきっかけに、自己破産する人たちも増えてきました。

自己破産を申請し、破産管財人が選任されると、破産管財人によって自宅が売却されることになります。

現在、自己破産を検討している人の中には、

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
自己破産したときの不動産売却はどのように進めたらいいのだろうか
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
破産管財人って、そもそも何をしてくれる人なのだろうか
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
お金が無いのに破産管財人へも報酬を支払わなければいけないのだろうか

等々の疑問を持たれている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では、「破産管財人と不動産売却」の関係についてお伝えいたします。

あなたは破産管財人による不動産売却の概要を理解し、また破産管財人によらない不動産売却を選択して高額予納金を回避する方法も知ることができるぞ
フクロウ先生
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1.破産管財人と不動産売却

1-1.破産管財人とは

破産管財人とは、自己破産した人の財産の管理や処分等を行い、各債権者へ分配する手続きを行う人を言います。

破産管財人は裁判所が選任し、通常は弁護士が行います。

裁判所が弁護士を紹介してくれるため、一見すると、破産管財人は自己破産した人の味方の立場にいる人のような気がします。

一方で、破産管財人は、破産者の財産を売却して各債権者に平等に弁済または配当を行うため、債権者の代理人のような動きもします。

基本的には、破産管財人は自己破産者や金融機関のどちらか一方の味方の立場に立っているわけではなく、あくまでも中立的な立場の人です。

裁判所の代理人ととらえるとわかりやすいぞ
フクロウ先生
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1-2.破産管財人による不動産売却

破産管財人が選任されると、破産者名義の財産の管理処分権は破産管財人に移転します。

つまり自己破産者の所有物である自宅も、自己破産者が勝手に売却することができなくなります。

破産管財人は、債権者の立場にも立っている中立的な職務なので、破産者が財産の価値を下げるような行為を防ぐ必要があり、財産管理についても破産管財人に移転します。

破産管財人には、不動産の処分権、つまり売却する権利がありますので、売却の手続きは破産管財人が進めることになります。

売主は破産管財人になりますので、契約書への押印、登記の手続き等も、基本的には破産管財人が行います。

尚、不動産の売出価格も、破産管財人が査定等を取得し、裁判所の許可を取ってから決定します。好き勝手に安く売却されるということはありません。

以上、ここまで破産管財人について見てきました。

それでは次に破産の種類について見ていきましょう。

2.そもそも破産の種類

2-1.破産管財人の専任による違い

自己破産を申請した場合、常に破産管財人が選任されるわけではありません。

破産に関しては、以下の3種類に分けられます。

破産の種類破産管財人予納金の目安特徴
通常管財選任される下表参照予納金が高額で法人の破産が多い
少額管財20万円程度予納金が少額で個人破産が多い
同時廃止選任されない2万円程度個人破産が多い

2-2.予納金

破産管財人は裁判所が選任してくれますが、タダで動いてくれる訳ではないです。

自己破産を申請した人が裁判所へ予納金を支払うことになります。

予納金とは、つまり破産管財人への報酬のようなものです。

通常管財の予納金は、裁判所へ支払う予納金は、負債額によっても異なります。

また裁判所によっても金額が異なります。以下に、通常管財事件の予納金の一般的な目安を示します。

負債額予納金の目安
5,000万円未満50万円~70万円
5,000万円~1億円未満80万円~100万円
1億円~5億円未満150万円~200万円
5億円~10億円未満250万円~300万円

2-3.少額管財

このように予納金は高額であるため、お金のない自己破産者にとっては予納金の支払すらできないケースも少なくありません。

そのため、その受け皿として予納金の少ない「少額管財」制度というものがあります。

少額管財は、裁判所によって行っていない裁判所もあるため、事前に確認をすることじゃ
フクロウ先生
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以上、ここまで破産の種類について見てきました。

それでは次に破産管財人が選任されない同時廃止型について詳しく見ていきます。

3.同時廃止型は破産管財人が選任されない

同時廃止型というのは、破産管財人が選任されないため、予納金が少なくて済みます(2万円程度)。

同時廃止型として受理されるケースは住宅ローンによる自己破産をするような場合が多いです。

3-1.別除権

自己破産をするような人たちは、銀行の他に、他のところからもお金を借りており、多重債務者になっている場合があります。

債権者の種類別除権主な人
抵当権者有り住宅ローンの抵当権を付けている銀行など
一般債権者無し抵当権を付けておらず無担保でお金を貸している消費者金融、取引先、友人等

ここで重要なのが「別除権」です。

住宅ローンでは、通常、金融機関が不動産に抵当権を付けています。抵当権を付けている債権者には、別除権という優先弁債権があります。

例えば、住宅ローンの債権者であるA銀行が2,000万円の債権額を有しています。

一方で、友人のBさんかあなたに無担保で1,000万円を貸している場合を考えます。

仮に不動産を売却してその金額が900万円だった場合、A銀行に600万円、Bさんに300万円分配されるのかというと、そうではありません。

A銀行には別除権があり、優先的に弁済されますので、この場合は900万円が満額A銀行に入ります。

3-2.同時廃止型のメリット

個人の住宅ローンによる自己破産の場合、上述のように一般債権者まで返済が回るようケースはほとんどありません。

各債権者に公平に弁済を行う破産管財人をわざわざ選任するまでもなく、抵当権者へ弁済するだけで終わってしまいます。

破産管財人を選任すると、予納金も高額となることから、住宅ローンの自己破産のように財産が少ない場合は破産管財人を立てる必要性が乏しくなります。

そこでこのような場合は、破産管財人を選任することなく、破産開始決定と同時に破産手続きを終了させる破産廃止決定が行われます。これを同時廃止型と呼びます。

同時廃止型であれば、破産管財人が選任されないため、不動産の処分権は破産者にそのまま残ります。つまり売主は破産者になります。

同時廃止型は売出価格も自由に決められ、裁判所の許可も得る必要はありません。

契約も登記手続きも破産者が通常の売却と同様に行うことになります。

また同時廃止型は、破産手続き開始後も、破産者が自由に不動産を管理できます。

さらに高額の予納金が回避できるという大きなメリットもあります。

3-3.高額予納金の回避方法

そのため住宅ローンの自己破産においては、破産管財人が介在しない同時廃止型を希望する方が多いです。

しかしながら、同時廃止型は全ての人が受理されるわけではありません。

まずは、住宅ローン残高が時価を上回っているオーバーローンの状態であることが条件です。

次に、オーバーローンに関しても、一定の目安があります。

おおむね住宅ローン残高が時価の1.5倍を上回っていれば、同時廃止型が受理されます。

同時廃止型の目安 : 時価×1.5 < 住宅ローン残高

裁判所に提出する時価に関しては、不動産会社による無料査定で大丈夫です。

不動産鑑定士による鑑定評価書だと有料となってしまうため、裁判所もそこまでは求めていません。

この場合、なるべく安い査定額が出てくれた方が、同時廃止型の申請に関しては有利となります。

一括査定サイトを使えば、複数の不動産会社から査定を受領できますので、安く査定してくれる会社も見つけやすいでしょう。

4.一括査定サイトのオススメ

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

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下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

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不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社(BIG3)で不動産仲介の29.96%。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

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すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

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すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。また、両手仲介が多いのも事実です。

次に紹介する両手仲介なしの「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」、大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能な「 HOME4U 」を合わせて申し込んでおくことをオススメします。

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※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆両手仲介無し「SRE不動産(旧ソニー不動産)」※一都三県、大阪、兵庫の方限定

SRE不動産

SRE不動産(旧ソニー不動産)公式サイト
https://sony-fudosan.com/

SRE不動産は、ソニー不動産より名称変更してできた会社。中身はソニー不動産の時と何ら変わりません。

SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、SRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産はソニーグループが運営。成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1を獲得しており安心・実績抜群。

東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫の方は、申し込んでおくことをオススメします。

SRE不動産(※旧ソニー不動産)の公式サイトはコチラ

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

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HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

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◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

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少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
SRE不動産(※旧ソニー不動産) SRE不動産(旧ソニー不動産)のみ東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化、両手仲介なし
・成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1
一都三県・大阪・兵庫のみしか対応できない
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
おうちダイレクト 不明
中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く探せられる関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

5.まとめ

以上、自己破産したときの破産管財人の不動産売却と高額予納金の回避方法について見てきました。

自己破産イコール破産管財人による売却ではないので、自己破産申請をする前に、不動産の時価を把握することをオススメします。

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不動産一括査定のイメージ図

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複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

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不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも大手・中堅~地域密着までの不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

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