足立区でマンションを売るなら穴場ランキング1位を活かした戦略を取る

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足立区マンション

東京23区の中でも、足立区には様々な印象があります。

穴場だと思う街の北千住が1位(※1)である一方、住みたい街としては45位(※2)です。
※1.SUUMO住みたい街ランキング2019 関東版 ~その他(穴場だと思う街、住みたい沿線)のランキング~
※2.SUUMO住みたい街ランキング2019 関東版 ~住みたい自治体ランキング~

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 住みたい街としては人気がなさそうだけど、高く売れるの?
  • 足立区のマンションを売却するときは、何に気を付ければいいの?
  • 足立区のマンション売却のときに使える、便利なサービスはある?

そこでこの記事では、「足立区のマンション売却」にフォーカスしてお伝えします。

この記事を読むことであなたは、足立区でマンション売却をする際に、苦戦しないための注意点について知ることができます。

本記事の結論まとめ

  • 足立区は23区内では22位と人気がない(23位は葛飾区)
  • 足立区の中古マンション価格は年々上昇している
  • オリンピック効果がある2020年2月~3月頃がピークになる可能性が高い
  • 足立区に強い不動産会社を見つけるのが売却成功のカギ

※成功確度を上げるオススメの方法を先に見たい方は「5.足立区のマンション売却なら一括査定サイトがおすすめ」に進んでください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.足立区の中古マンション価格は?

最初に23区内全体の中で、足立区のマンション相場の位置づけについて紹介します。

アットホーム(※2019年11月現在)によると、足立区の中古マンションの平均価格は2,765.63万円。

平均価格は23区内で22位

23区における中古マンションの価格は以下の通りようになります。

23区の中古マンション平均価格

23区の中古マンション平均価格

※画像出典:アットホーム「東京都の中古マンション」を筆者にて編集

足立区は、23区内では第22位にランクイン。

残念ながら23区の中では下位エリアに属しています。

23区の中では足立区は「墨田区、江東区、足立区、葛飾区、江戸川区」といった東部のエリア。

23区東部エリアは、都内の中ではいわゆる下町が多く存在するエリアです。

東部エリアの中でも、墨田区や江東区、江戸川区といった千葉県に近いエリアにおいては、千葉県からの需要が取り込めるため若干価格は高めです。

一方で、足立区や葛飾区となると千葉県からの需要が取り込みにくいことから23区の中でも価格は低くなっています。

間取り別の平均価格

足立区の間取り別の平均価格を示します。

同じくアットホームによると、間取り別の平均価格は以下の通り。

足立区の間取り別中古マンション価格

足立区の間取り別中古マンション価格

※画像出典:アットホーム「東京都の中古マンション」を筆者にて編集

足立区に限らず、間取りに関しては大きいほど平均価格が高いです。

都内全体の平均価格は4,572.96万円ですので、4LDKであっても都内全体の平均価格より低くなっています。

「2DK~3DK」や「3LDK~4DK」は、価格が割と近いという特徴があります。

逆にいうと、「2DK~3DK」であっても「3LDK~4DK」と同等程度の金額で売却できているということ。

「2DK~3DK」は総額がそれほど大きくないことから、足立区のマンションを購入する人にとっては人気の間取りということになります。

また、足立区は都心3区(中央区、千代田区、港区)から少し離れた場所に位置するため、全体としては単身者にあまり人気がありません。

そのため、「1R~1K」の単身向けのマンションも価格は低くなっています。

ただし、足立区の中でも北千住は別格。

北千住は日比谷線、千代田線、常磐線の乗り入れがあることから、足立区の中でも都心へのアクセスがしやすい街となっています。

北千住であれば、「2DK~3DK」といった間取りでも賃貸需要は十分あると考えて良いでしょう。

築年数別の平均価格

足立区の築年数別のマンション平均価格を見てみます。

足立区の築年数別中古マンション価格

足立区の築年数別中古マンション価格

※画像出典:アットホーム「東京都の中古マンション」を筆者にて編集

築年数に関しては、年数が経っても価格の下落が緩やかです。

足立区のマンションでも、築10年以内であれば比較的高い価格で売却できていることが分かります。

築年数に関しては、やはり築20年を超えてしまうと価格が低くなっています。

築20年超のマンションが売却しにくくなるのは全国的な傾向です。

築20年超の物件は、設備の不具合が多くなる時期であり、また築25年超になると買主が住宅ローン控除を利用できなくなることから一般的に安くなります。

よって、足立区のマンションも高く売るのであれば築20年以内に売却することがオススメです。

以上、ここまで足立区のマンション相場について見てきました。

では、住む街としての足立区はどのように評価されているのでしょうか。

2.足立区は人気のある街なのか?

足立区は住みたい街ランキングで47位

残念ながら足立区は、全体としては人気が非常に低いです。

SUUMOの「住みたい街ランキング2019」では住みたい自治体ランキングも公表。

足立区は住みたい自治体ランキング47位と不名誉な結果をなっています。

47位よりも上位には、都内以外にも神奈川県や埼玉県、千葉県、茨城県の市町村も入っており、それらの街よりも人気が低くなっています。

なんとなくですが、足立区と聞くと「治安が悪そう」というイメージを持ってしまいます。

治安が悪い街は他にもいくらでもありそうですが、なぜか足立区には治安の悪いイメージが固定化してしまっており人気のない街となっています。

実際のところ、特に足立区に凶悪犯罪のニュースが際立って多いわけではないので、古いイメージが人気を下げているものと思われます。

このあたりの人気の低さが、マンション価格を押し下げている原因となっているのでしょう。

穴場だと思う街1位の足立区の北千住

SUUMOの「住みたい街ランキング2019」では、穴場だと思う街ランキングも公表。

穴場だと思う街の1位はなんと足立区の「北千住(東京メトロ千代田線)」

北千住は乗り換えも便利なターミナル駅ですし、駅前も発達しており若者に人気があります。

非常に住みやすい街ですが、足立区にあるため不動産価格が安いです。

住みやすいのに安いということで、多くの人が穴場だと感じています。

3.足立区のマンションを売るなら2020年2月~3月がオススメ

レインズマーケットインフォメーションによると、直近2年間の23区東部(墨田区、江東区、足立区、葛飾区、江戸川区)の中古マンションの価格の変動推移は以下の通りです。

23区東部(墨田区、江東区、足立区、葛飾区、江戸川区)の中古マンション価格の推移

23区東部(墨田区、江東区、足立区、葛飾区、江戸川区)の中古マンション価格の推移

価格は一進一退を繰り返していますが、総じて上昇傾向にあります。

グラフ中の赤い点線は線形近似曲線と呼ばれ、全体傾向を見る直線。

線形近似曲線が右肩上がりであることから、全体の傾向としてはまだまだ価格が伸びている状況にあるということです。

また、統計上、2月~4月の部分は中古マンションの需要が高まるため、毎年のように価格が上がっていることが分かります。

恐らく、2020年2月~4月に関しては、再び価格が上昇しピークになることが予想されます。

2020年を過ぎてしまうと、オリンピックが終わるため、その後も価格が維持されるかどうかは分かりません。

オリンピックイヤーをピークと考えれば、2020年2月~3月にマンションを売却するのがベストと言えるでしょう。

4.足立区のマンション売却の注意点

足立区のマンション売却の注意点は、以下の3つです。

足立区のマンション売却の3つの注意点

  1. 同じマンションがいくらで売れているかを知ること
  2. 高い査定価格で不動産会社を選ばないこと
  3. 専門性を感じる不動産会社を選ぶこと

注意点1.同じマンションがいくらで売れているかを知ること

足立区のマンション売却では、まず同じマンションがいくらで売れているかを知ることがポイント。

足立区は、マンション価格が決して高くはないため、値段にシビアな人が購入者となります。

価格は低いといっても、23区であるため、売却物件も多く、また購入希望者もたくさんいます。

足立区で物件購入する人は、SUUMOHOME’Sなどの不動産ポータルサイトを使って物件を探します。

例えば、SUUMOで足立区の物件を見ると、850件超(2019年11月時点)の物件が出てきます。

物件が非常に多いため、足立区で物件購入する人は、ポータルサイトの絞込検索機能を使って物件を絞り込みます。

その際、駅からの距離や築年数等で絞ると、同じマンションの他の売物件と、自分が売っている物件が残ることが多いです。

買主は、同じマンション内の他の物件と価格を比較することができるため、高い価格だとすぐに気づかれてしまいます。

同じマンション内で他の部屋が売りに出ている場合には、他の部屋の価格とのバランスを見ながら価格をつけることが必要です。

注意点2.高い査定価格だけで不動産会社を選ばないこと

足立区のマンション売却では、強気過ぎる価格設定を行ってしまうと売れなくなってしまいます。

また、マンションを売る場合、複数の不動産会社から査定は取るのが今や当たり前になっています。

複数の不動産会社から査定を取る場合には、高い査定価格だけで不動産会社を選ばないことが注意点となります。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

中古マンションは、過去に同じマンション内で別の部屋の取引が存在。

全ての不動産会社はレインズと呼ばれる不動産会社しか見ることができないシステムによって、過去の取引事例を見ることができます。

そのため、査定をする不動産会社は、売却できそうな価格を掴んでおり、本来であれば査定価格にあまり差はつきません。

それにも関わらず、高い査定価格を提示してくる不動産会社は、ただ契約が取りたいだけの会社である可能性が強いです。

契約だけを取る会社は、売却活動が開始した後、査定価格から大幅に値下げを要求してくる可能性があります。

売却も長引き、判断にも迷うためかなり厄介となります。

査定価格だけが高い会社を選んでもあまり意味がないので、査定価格だけで不動産会社は選ばないようにしましょう。

注意点3.専門性を感じる不動産会社を選ぶこと

足立区でマンションを売却するなら、専門性を感じる不動産会社を選ぶことが注意点です。

マンション価格があまり高くないエリアでは、隣地条件や築年数等の条件が少しでも悪くなると、すぐに売却しにくくなります。

ただし、前述で見たように穴場だと思うランキングで1位になってきていることから、しっかりと魅力を伝えられる不動産会社を選ぶべきです。

売却しにくいマンションを、上手く売却してくれるのは、知識と実績のある不動産会社。

専門性の高い不動産会社は、難しい物件でも売り方をきちんと考えてくれます。

売主が売却できないと悩む前に、「こうしませんか?」という提案を出してくれるのが良い不動産会社です。

駅から10分以上離れている、または築年数が20年超のマンションを売る場合には、特に頼れそうな不動産会社を選ぶようにしましょう。

以上、ここまで足立区のマンション売却の注意点について見てきました。

では、足立区のマンション売却では、不動産会社をどのように見つけたら良いのでしょうか。

5.足立区のマンション売却なら一括査定サイトがおすすめ

足立区のマンション売却なら一括査定サイトがオススメです。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

なぜ一括査定サイトがオススメかと言うと、

  • 足立区の魅力を伝えられる不動産会社を見つけられるから
  • 高過ぎる査定価格を出す不動産会社を排除できるから

です。

複数の不動産会社に査定を依頼すると、変に高い査定価格を出してくる会社があります。

査定額が高すぎる不動産会社は危険

査定額が高すぎる不動産会社は危険

このような高過ぎる査定価格を出してくる会社は無視するようにしてください。

一方で、似たような価格で出してくる会社が複数社あります。

その似たような価格こそ、ストライクゾーンの売れる価格です。

1社だけの査定価格だとストライクゾーンが分かりませんが、複数社からの査定を取れば、誰でも一発ですぐに分かります。

売れる価格がいくらくらいなのかを把握し、同じマンション内の別の売り出し中の物件の価格を見ながら、高過ぎない売れる価格を設定するようにしてください。

査定額を比較するのが大切

査定額を比較するのが大切

大手・中堅・中小の不動産会社に査定依頼する

足立区のようなマンションは、区内ということもあり大手不動産会社が喜んで査定対応してくれます。

ただし、大手不動産会社は両手仲介の比率がとても高いのです。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと

両手仲介は、買主、売主両方から手数料がもらえるため、値下げしてでも売買を成立させようとします。

つまり買主からすると有利な状況となり、売主にとってみれば損する状況。

大手は確かに買主を多く抱えているため、外すことはできませんが、中堅や中小の不動産会社にも同時に依頼をしてください。

すまいValue+HOME4U+SRE不動産を使う

そこでオススメな使い方が 「 すまいValue 」「 HOME4U SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」の3つを併用して使うこと。

これら3つを併用することで、超大手~中堅・中小、さらには売主専門のSRE不動産(旧ソニー不動産)に依頼ができるのです。

足立区のようなマンション売却では、色々な不動産会社に意見を聞いて、売却を成功させましょう。

不動産一括査定については、下記記事でさらに詳しく解説しています。

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6.まとめ

足立区でマンション売却をする際に、苦戦しないための注意点について見てきました。

足立区は、23区内ではマンション価格は一番低いです。

無理して高い価格設定は行わず、確実に売却できることを目指しましょう。

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