不動産売却における広告費の負担と高く売却できる広告のポイントを紹介

投稿日:2017年5月15日 更新日:

大量に情報があふれる時代の中、どうやって自分が売却する不動産を際立たせるか?その重要な役割を果たすのが「広告」です。

不動産売却の場合、広告そのものは不動産会社が行うため、自分ではコントロールできません。

ただし、規制の範囲内であれば「もっとこういう広告して欲しい」と要望することは可能です。

これから不動産を売却しようとする人の中には、

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
広告費って誰が負担するのか知りたい
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
不動産広告のルールが知りたい
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
売れる不動産の広告はどういうものか知りたい
ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
不動産会社にどのような要望を伝えれば効果的なのか知りたい

と思っている方も多いことでしょう。

結論としては、広告費は基本的には不動産会社が負担します。

効果的な広告とは、

  1. 写真をたくさん載せること
  2. 物件のウィークポイントも書くこと

の2点が必要です。

そこで今回の記事では不動産売却における「広告」にフォーカスして、どういう点に気をつければ不動産売却の成功確率をあげられるのかについてお伝えします。

フクロウ先生
フクロウ先生
この記事を読めば、不動産会社に広告に対して、いろいろ注文できるようになるぞ!

>NTTグループが運営!利用者数500万人、2001年から運営で安心の実績!<

1.広告費は不動産会社が負担する

1-1.売却活動における「広告費」は不動産会社が負担

最初に広告費の費用負担について解説します。

不動産の売却を不動産会社に依頼すると、不動産会社はチラシの作成やポスティング、SUUMOなどのポータルサイトへの掲載等、広告宣伝活動を行います。

これには当然ながら費用が発生しています。

この費用は誰が負担するのでしょうか?結論を言うと広告の費用負担は、原則、不動産会社が行います。

不動産会社は仲介の成約をすると仲介手数料を受領しますが、仲介手数料にはこれらの広告費や営業マンの交通費、調査費用等が全て含まれています。

仲介とは不動産会社が買主を見つけてくれて、売り主であるあなたと買主の間を取り持ってくれる契約です。

仲介についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

不動産の売却における「仲介」とは?仲介手数料の相場と注意点を徹底解説

不動産の売却を検討している際、一般的には「仲介」が良いという事がよくWEB上で紹介されています。 仲介についてあまり馴染 ...

続きを見る

そのため、不動産会社が不動産売却において別途広告費用を売主へ請求することは基本的にありません。

請求してきたら、「変だぞ?」と思ってください。

1-2.例外は特別依頼に係る費用の場合

ただし、不動産会社と締結する媒介契約の中に、通常「特別依頼に係る費用」という条文があり、以下のような記載があります。

特別依頼に係る費用) 第○○条 甲が乙に特別に依頼した広告の料金又は遠隔地への出張旅費は甲の負担と し、甲は、乙の請求に基づいて、その実費を支払わなければなりません。

甲は売主、乙は不動産会社です。

これは国土交通大臣が定めた標準媒介契約約款にある条文ですので、普通に不動産会社と契約すると、この条文は含まれています。

ただ、ここで言う「特別に依頼した広告」とは、判例では「大手新聞への広告掲載料等報酬の範囲内で賄うことが相当でない多額の費用を要する特別の広告の料金を意味するもの」とされています。

大手新聞の広告掲載と言えば、例えば日経新聞などでは、億単位の広告料もあります。

そのためテレビコマーシャルして欲しいくらいの勢いで依頼しない限り、「特別に依頼した広告」と解されます。

念のため、媒介契約の中にこういう条文があるということを知っておいてください。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
なるほど!一般的な広告であれば全然要求しても大丈夫ね

以上、ここまで広告費は不動産会社が負担するについて見てきました。

仲介手数料は広告費と大きく関わっていることが分かったと思います。

それでは、さらにその仲介手数料について深堀っていきましょう。

2.仲介手数料の性質

2-1.完全成功報酬

仲介手数料は、宅地建物取引業法の中で受領できる「上限」が決まっています。

仲介手数料は、取引額によって以下のように料率が異なります。

取引額仲介手数料(税抜の速算式)

売却金額 仲介手数料の上限
200万円以下 取引額×5%
200万円超400万円以下 取引額×4%+2万円
400万円超 取引額×3%+6万円

この仲介手数料ですが、大きな特徴として「完全成功報酬」という性質があります。

実際に売り手と買い手を繋げて、売買契約を成立させないと、金額をもらうことはできません。

不動産会社がどんなに頑張って広告をしたとしても、他の不動産会社が売買契約を決めてしまえば、今までかかった実費も請求することはできません。

2-2.一般媒介を依頼したときの費用

不動産会社へ仲介を依頼するときに締結する媒介契約には以下の3種類があります。

 項目 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他業者への重複依頼 可能 × ×
自己発見取引 可能 可能 ×
有効期間 特に定め無し 3ヶ月以内 3ヶ月以内
依頼者への報告義務 特に定め無し 2週間に1回以上 1週間に1回以上
成約に向けての義務 努力義務 積極的努力義務 積極的努力義務 

例えば、一般媒介契約では複数の不動産会社に売却の依頼が可能です。

一般媒介で依頼すると、複数の不動産会社がそれぞれ広告を行います。

しかしながら、仲介手数料は成功報酬であるため、報酬を受領できるのは買主を決めた1社だけです。

その他の会社は、買主を決めることができなかったため、投じた広告宣伝費や交通費等を回収することはできません。

成約できなかった不動産会社からは、「広告費だけでもいただけませんでしょうか?」とはならないので、ご安心ください。

なので、筆者としては「一般媒介契約」で契約して、信頼できる不動産会社に複数社依頼することをオススメしています。

後ほど便利な一括査定サービスについてお伝えしますので、このまま読み進めてください。

それでは次に広告掲載について禁止されていることについてみていきます。

3.誇大広告の禁止

不動産は高額な商品であるため、広告に関して様々な規制が設けられています。

宅地建物取引業の第32条には「誇大広告の禁止」、第33条には「広告開始時期の制限」が定められているほか、「不動産の表示に関する公正競争規約」という業界自主規制ルールもあります。

広告とはチラシ、ポスター、インターネット等、あらゆるものが規制の対象です。

誇大広告禁止の中では、特に「実際のものよりも著しく優良、有利であると一般消費者に誤認されるような表示」について厳しく制限があります。

3-1.使ってはいけないキーワード例

例えば、以下のようなキーワードを広告に使ってはいけません。

類型
欠けるところが全くないまたは全く手落ちがないことを意味するよう用語 完全、完璧、絶対、万全等
競争するものよりも優位に立つことを意味する用語 日本一、日本初、業界一、超、当社だけ、他に類を見ない、抜群等
一定の基準により選別されたことを意味する用語 特選、厳選等
最上級を意味する用語 最高、最高級、極、特級等
著しく安いという印象を与える用語 買得、掘出、土地値、格安、投売り、破格、特安、激安、バーゲンセール、安値等

これらの用語は、スーパーのチラシ広告などで毎日見るような単語です。

ところが不動産の広告では、このような表現も厳しく規制されており、使えません。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
『我が家の眺望は日本一で超完璧!』って広告しちゃダメってことね

以上、ここまで誇大広告の禁止について見てきました。

それでは次に気になる高く売却できる広告のポイントについて見ていきましょう。 

4.高く売却できる広告のポイント

4-1.購入者のアンケート

誇大広告の禁止のため、不動産会社へ「広告に眺望最高とか、お手入れ抜群とか、もっと書いてよ」という依頼はできないということが分かりました。

それではどのような依頼が良いのでしょか。

そのヒントの一つに「不動産情報サイト利用者意識アンケート調査結果」というものがあります。

このアンケートでは、購入希望者向けの売買仲介で不動産会社が選ばれるポイントについてアンケートをしたものです。

「高く売れるため」のアンケートではありませんが、結果を良く見ると広告に関するヒントが隠されています。

不動産情報サイト利用者意識アンケート調査結果2015より抜粋

不動産情報サイト利用者意識アンケート調査結果2015より抜粋

不動産会社を選ぶポイントのトップは「物件写真の多さ」。 売買では「マイナス情報の開示」を求める人が増加。

アンケート結果では、特に「物件写真の点数が多い」と「物件のウィークポイント(マイナス情報の開示)が書かれている」という点が上位に来ています。 

4-2.購入者が欲しい情報とは

これはまさに購入希望者が欲しい情報を意味しています。

購入希望者はじっくりと品定めをしています。

そのため多くの写真が載っていると大変参考になります。

また良い点だけでなく、きちんとウィークポイントも掲載されていると、広告としての信用力が上がります。

内覧して初めてウィークポイントを知って、見送られるよりも、ウィークポイントを知ったうえで内覧しに来るお客様の方が、成約の確度が格段に向上します。

アンケートによると、特に女性のお客様はウィークポイントの記載を求めています。

そのため、広告を行うにあたって不動産会社には以下の点を指示してください。

  • 写真はできるだけ多く掲載してください。
  • ウィークポイントはハッキリ書いていただいて構いません。

この2点を指示するだけでも、不動産会社の意識がかなり変わるため、「売れる広告」へと変わります。

お客様は「良く見せる」広告ではなく、「真実を伝える」広告を求めているのです。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
確かに悪いこともしっかり書かれていた方が信頼できるよね
フクロウ先生
フクロウ先生
そうじゃ!なのでこの記事も包み隠さず真実を伝えているのじゃ

4-3.何より大事なことは信頼できる不動産会社を見つけること

不動産を売却うえで大事なことは、いかにして「信頼できる不動産会社を探せるか」です。

不動産会社によって、買い主に対してアピールする広告手法も違えば、説明の仕方も違います。

また、どうしても得意としている不動産、苦手としている不動産、この地域は得意ではないなど、会社によってまちまちです。

では、あなたが売却予定の不動産が得意な不動産会社を探そうとしても、正直なところそう簡単に見つけることができません。

1社1社回っていては、時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが不動産一括査定サービスです。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。

ひよこ生徒
えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!

不動産一括査定のオススメはHOME4U

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる7つのサイトを徹底比較しました。

先に結論を伝えると運営している会社がNTTグループのHOME4Uをオススメしています。

NTTグループ運営の安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と実績No.1の一括査定です。

また、提携している不動産会社もNTTならではの厳重な審査を行っています。

とにかく安心できる大手の不動産会社のみでOKという方はすまいValueでもいいでしょう。

すまいValueは、国内大手不動産会社6社(三井のリハウス/三菱地所ハウスネット/住友不動産販売/東急リバブル/野村の仲介/小田急不動産)に査定依頼ができる唯一の一括査定サイトです。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。成功のシナリオをまとめます。

不動産売却成功のシナリオ

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下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で30~40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 550社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~ 利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
提携している不動産提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※一部の地域を除く
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・国内の3大大手の「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」が比較できる唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 一都三県のみしか対応できない
リガイド 550社 全国 非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
マンションナビ 非公開※2,500店舗 全国 360万人
2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社
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不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

不動産一括査定は大丈夫?利用者のリアル評判とデメリットまとめ

不動産を売りたいと考えていてインターネットで色々なサイトを見ていると「不動産一括査定」や「不動産売却の一括査定」がよく紹 ...

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5.まとめ

以上、不動産売却における広告費の負担と高く売却できる広告のポイントを紹介してきました。

効果的な広告にするには①写真をたくさん載せること、②物件のウィークポイントも書くことの2点を意識しましょう。 

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは、インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービス

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社をきちんと比較できるサイトを厳選して紹介します。

中でも筆者はNTTグループが運営しており、「個人情報をしっかり管理」「NTTによる厳しい審査を通過した不動産会社のみ提携」「運営歴、利用者数がNo.1」のHOME4Uをオススメしています。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

不動産売却成功のシナリオ

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  • HOME4Uでは依頼できない大手不動産会社もしくは大手不動産会社のみでOKという方はすまいValueに申し込む(※ただし、地方は対応していない可能性があります。)
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※一部の地方では対応していない可能性があります。最初に紹介した「HOME4U」をオススメします。

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