アパート経営には連帯保証人って必要なの?その役割を徹底解説

銀行からアパートローンを借りてアパート経営を始めようとすると、銀行から妻が連帯保証人となるように求められます。

収入のない専業主婦であっても、連帯保証人として指定を受けます。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • アパート経営で連帯保証人って必要なの?
  • 返済能力のない専業主婦でも連帯保証人にならなければいけないの?
  • そもそも連帯保証人ってどんなリスクがあるの?

そこで今回の記事では、「アパート経営の連帯保証人」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたはアパート経営における連帯保証人の必要性について理解し、連帯保証人のリスクやリスクの回避方法を知ることができます。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.アパートローンで必要となる連帯保証人

アパート経営を始めようとすると、多くの人が銀行からアパートローンを組むことになります。

アパートローンは投資家個人に対して貸し出しを行います。

夫が投資家としてアパートローンを組む場合は、妻が連帯保証人になることが求められます。

妻は、たとえ資力がない専業主婦であっても連帯保証人となるよう要求されます。

このように妻が連帯保証人として求められることは、アパートローンだけに限りません。

ワンルームマンションに投資を行って、不動産投資ローンを組む場合にも、妻は連帯保証人として求められることになります。

連帯保証人の役割

では、なぜ妻は連帯保証人として求められるのでしょうか。

それは、夫が亡くなった後、妻は相続人になる可能性が高いためです。

資力の無い専業主婦でも、連帯保証人となるのは、夫の死亡後に相続放棄によって主たる債務者がいなくなることを防ぐ役割があるためです。

平均寿命の関係から、女性の方が長く生きる確率が高いです。

そのため、夫が死亡後、妻が相続人となる可能性があります。

ところが、もし仮に妻に相続放棄をされてしまったら、銀行は完全に債権を取りはぐれることになります。

相続放棄とは、相続人が被相続人の権利や義務を一切受け継がない相続方法のことを指します。

例えば、夫がどんなに借金を残して死んでいったとしても、相続人である妻は相続放棄をしてしまえば債務を負わなくて済みます。

相続放棄は、非常に強力な制度で、借金の額に関係なく、放棄することが可能です。

1億円でも100億円でも借金を棒引きしてくれます。

そのため、相続放棄を考えれば、夫がいくら借金をしていても、実は全く怖くないという話になります。

ところが、相続放棄では、相続する一切の権利や義務を放棄することができますが、そもそも相続前から持っている自分の権利は放棄することはできません。

配偶者は、連帯保証人を引き受けると、連帯保証人としての義務は相続前から持っていることになります。

相続が発生すれば、たとえ配偶者が相続放棄をしたとしても、元々持っていた連帯保証の義務は放棄できません。

連帯保証を放棄できないのであれば、そもそも妻は相続放棄を選択しなくなるはずです。

銀行からしてみると、配偶者を連帯保証人としておくことで、相続放棄がなされるリスクを避けることができます。

債務者が死んでも逃げられないようにするのが、妻を連帯保証人とする目的になります。

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以上、ここまでアパートの連帯保証人の役割について見てきました。

では、そもそも連帯保証とはどのようなものなのでしょうか。

2.アパート経営における「連帯保証」とは

連帯保証とは、保証人が主たる債務者と連帯して債務を負担することを約定した保証のこと

保証人は「連帯である」か「連帯でない」かで、その責任の重さが大きく異なります。

連帯保証人は、自分が借金するのと同じと思ってもらって構いません。

夫がお金を借りて、妻が連帯保証人となる場合は、夫のことを「主たる債務者」と呼ぶことになります。

連帯保証人には、以下の4つの性質があります。

  1. 補充性がない
  2. 催告の抗弁権がない
  3. 検索の抗弁権がない
  4. 分別の利益がない

補充性とは

補充性とは、主たる債務者が債務を履行しないときに、保証人がはじめて保証債務を履行することを指します。

連帯保証では、この補充性がありません。

補充性がないことから、銀行がいきなり連帯保証人に対して、アパートローンを返済して欲しいと言えることになります。

催告の抗弁権とは

催告の抗弁権とは、銀行が主たる債務者に請求せずにいきなり保証人に請求したときに、保証人がまずは主たる債務者に請求してくれと主張する権利です。

連帯保証では、補充性がないことから、催告の抗弁権が認められません。

つまり、銀行が連帯保証人である妻にいきなり返済を要求してきたとしても、妻は「まずは夫に話してください」ということはできないと言うことになります。

検索の抗弁権とは、

検索の抗弁権とは、銀行が主たる債務者に催告した後でも、保証人はさらに主たる債務者に弁済の資力があり、しかも執行の容易なことを証明して、まず主たる債務者の財産につき執行してくれと主張することを言います。

連帯保証では、検索の抗弁もありません。

例えば夫には明らかに資産があり、妻には資産が無いような場合でも、「夫の財産から取って下さい」とは言えないと言うことになります。

分別の利益とは

分別の利益とは、保証人が複数いる場合、保証人が債権額を頭割りして保証することを指します。

連帯保証には、この分別の利益がありません。

例えば、連帯保証人が妻と子の2人だとしても、1人の連帯保証人が100%の保証を求められるようになります。

このように、連帯保証人には補充性や催告の抗弁権、検索の抗弁権、分別の利益がないことから、実質的には主たる債務者と同じ立場になります。

連帯保証人とは、単なる保証人ではなく、主たる債務者と同じ立場の人間であると考えて全く差し支えありません。

連帯保証人になるということは、自分が借金することと同じであるため、慎重に決断する必要があります。

以上、ここまで連帯保証について解説してきました。

では、アパートローンの連帯保証人となった場合、どのようなリスクがあるのでしょうか。

3.アパートローンで連帯保証人となるリスク

連帯保証人は主たる債務者と基本的に同じですので、主たる債務者と同じリスクを負うことになります。

具体的には、アパートの収益性が著しく落ちたときに、返済ができなくなるリスクです。

仮に、アパートの賃料収入では返済できなくなった場合、アパートを売却することになります。

売却しても、なお残ってしまった債務に関しては、貯金を切り崩して返済することになります。

アパートローンの残債が売却額を上回っていることをオーバーローンと呼びます。

オーバーローンのため、返済できずに残った部分が、主たる債務者および連帯保証人のリスクの最大値になります。

例えば、アパートローン残債が4,000万円残っていたとします。

アパートを売却しても、3,000万円でしか売ることができませんでした。

すると、残りの1,000万円を自力で返済することになります。

この際、1,000万円を返済できるかどうかが、ポイントとなります。

貯金を下ろす、親戚から金を集める等をして、1,000万円を返済できれば問題ありません。

もし返済できないとなると、最悪は、自己破産ということもあり得ます。

連帯保証人になることによって、最悪のケースとしては自己破産ということもあり得るということは理解しておきましょう。

以上、ここまでアパートローンで連帯保証人となるリスクについて見てきました。

では蓮低保証人のリスクを和らげるにはどのようにしたら良いのでしょうか。

4.リスクを和らげるには十分な自己資金を用意する

連帯保証人としてのリスクを和らげるには、主たる債務者がアパートローンを組む際、十分に自己資金を用意しておく必要があります。

十分な自己資金を用意しておくことが、アパートローンの最大のリスクヘッジとなります。

アパート投資は、株式投資と比べると、安全な不動産投資です。

不動産投資は、たとえ建物が地震で倒壊する等の事態が発生したとしても、土地は残ります。

そのため、投資した金額が、全て消えてなくなるということはありません。

例えば、万が一、アパートを売却するようなことになった場合、アパートローン残債が土地価格程度の残債であれば、売却しても十分に返済できることになります。

自己資金を十分に用意した上で投資を行えば、ローンそのもののリスクを最小限にすることができるため、連帯保証のリスクも同様に最小限とすることができます。

以上、ここまでリスクを和らげるには十分な自己資金を用意するについて見てきました。

連帯保証のリスクを下げるにはまだあります。

それは、空室リスクの低い優良物件に投資するということです。

5.空室リスクの低い安全な物件に投資する

投資を行うアパートが、立地が良く空室リスクも低いような物件であれば、アパート投資のリスクそのものが下がるため、連帯保証のリスクも下がることになります。

優良物件に投資を行えば、将来的に空室や賃料下落が発生するリスクも低く、アパートローンも返せなくなるというリスクも避けられます。

そのため、連帯保証人となる以上、自分もアパート投資について良く調べ、良い物件をきちんと見極めることができるよう、投資家としての目線を持っておくことが重要です。

連帯保証人も主たる債務者と同じリスク負う以上、投資家であるべきです。

物件選定を夫の任せきりにするのではなく、しっかりと意見を言って良い物件を購入することが重要です。

6.まとめ

アパート経営には連帯保証人の必要性や役割を解説してきました。

連帯保証人になるということは、自分が借金することと同じです。

投資計画に無理がないか、慎重に検討した上で判断するようにして下さい。

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