不動産を入札で高く売却できるの?初心者でもできる擬似入札を紹介

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不動産を高く売る方法に入札があります。入札とはオークション形式による売却でプロがよく使う手法です。オークションでは買主同士の価格競争が起きるため、価格がどんどん上がります。

これから不動産を売却しようとする人の中には、どうやったらプロのように不動産を入札で売却できるか知りたいと思っている方も多いことでしょう。

そこで、今回の記事では不動産を売却するときの方法の一つである「入札」について詳細をお伝えします。

この記事を読むことで、一般人であるあなたでも入札または入札に近い形で不動産を売却することができることをお約束します。ぜひ最後までご覧ください。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.不動産売却の本質

まず最初に不動産の売却の本質についてかんたんにおさらいします。

企業や官公庁は、通常、不動産を入札によって売却します。

企業が所有しているような土地は大きい物件が多く、工場跡地などはマンションディベロッパーを集めて入札によって売却を行います。

また国や裁判所も不動産を入札によって売却します。

債権者が抵当権の実行をする際に裁判所が不動産を売却するのは競売です。

また税金滞納者の不動産を国や地方公共団体が売却するのは公売です。競売も公売も入札形式による売却です。

入札形式で売却する理由は「高く売るため」

なぜ、企業や国が不動産を入札形式で売却するかというと、最大の理由は高く売るためです。入札というのは、買主間で価格の競り合いが生じるため、価格がどんどん高くなります。

また価格競争原理が働いていれば、価格が決定する過程の透明性が高まります。企業や地方公共団体には、株主や債権者、一般市民など様々な利害関係者が関わります。

利害関係者にも納得してもらうためにも、透明性の高い入札形式で売却するのが通常なのです。

不動産のような唯一無二に入札は有効

入札というのは、全ての財で適用できる訳ではありません。基本的には有名絵画のような世界にたった一つしか存在しない唯一無二の財を売るときに可能です。

工業製品のように何個も同じものが作り出される財は入札に馴染みません。

不動産は立地を考慮すると、どの不動産も唯一無二の財です。

例えば、東京駅の目の前にあるような不動産はとても希少性の高い物件です。このような物件は購入したい人が殺到するため、入札すると非常に高く売却できます。

唯一無二の財である不動産は、入札売却が可能であるという点に、売却の本質があるのです。

以上、ここまで不動産売却の本質について見てきました。

それでは次に気になるプロの不動産売却方法について見ていきましょう。

2.不動産のプロはどのようにして不動産を売却しているのか

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同じ不動産ですが、個人の方が不動産を売却する場合、入札はほとんど行われません。

これが個人の方の不動産売却を難しくしてしまっている最大の原因です。

個人は入札ではなく、相対取引で不動産を売却しています。正直言うと、プロでも相対取引で不動産を高く売却するのは至難の業で筆者も苦労しています。

相対取引で不動産を高く売却することは、プロでも難しいことですが、個人の不動産売却では相対取引が普通となっているという点が実態です。

個人の不動産売却は、そもそも難しい不動産の売り方をしているという事実は、しっかりと認識しておきましょう。

それではプロや大企業はどのように不動産を売却しているのでしょうか。最も典型的な例は、大企業が所有しているようなマンション適地の売却です。

これらを理解しておけば、一般人であるあなたも入札に近いことが出来るようになります。

大企業が行っている不動産売却方法

例えば駅近くにあった撤退後の工場跡地などです。このような不動産は、通常、不動産会社1社に売却窓口を依頼します。形としては専任媒介契約を結びます。

専任媒介を受けた不動産会社には入札参加要綱の作成や、入札参加者の募集など、入札の取りまとめ業務を行います。

仲介手数料は買主からもらうようにするケースが多いため、売主は不動産会社へ仲介手数料を払いません。

入札期日を決めて、後は一斉に価格をドンと集めるだけです。

期日通りに売り、しかも高く売り、さらに仲介手数料は支払わないというのがプロや大企業の行っている不動産売却となります。

個人の不動産売却は値下げ交渉が起きやすい

一方で、個人の方は不動産会社に売却を依頼すると、いつ売れるか分かりません。

しかも専任媒介契約で不動産会社に売却を依頼すると、その不動産会社が連れてきた買主の提示価格をいちいち吟味しなければなりません。

しかも買主が他の物件と比較して、「もう少し安くしてくれたら購入する」と言い出すと、価格も下げざるを得ません。

入札であれば売主が天秤にかけられるようなことはないのですが、個人の売却だと値下げ交渉が有り得るというのが実態なのです。

以上、ここまでプロの不動産売却方法について見てきました。

それでは次に一般人で入札を行う方法について見ていきましょう。

3.一般人でも行える入札の不動産売却方法

ネットオークションはオススメしない理由

1つ目の方法としては、ヤフオクなどのネットオークションの活用です。

不動産のネットオークション売却は今後増えそうな予感はします。

しかしながら、不動産をネットオークションで買いたいと思う人はまだまだ少なく、機能していないのが実態です。

そもそも入札で購入するということは、買主にとっては安く買えないことを意味しますので、買手は入札を避けたいと思うのは当然です。

しかも何千万円もの買い物をクリックだけで購入するのは、相当抵抗感のある行為です。

ネットオークションではまだまだ高く売れないため、初心者の売却方法としては不向きと言えるでしょう。

擬似入札での売却方法がオススメ

そこで筆者としては、「完全な入札」ではなく「擬似入札」をおすすめします。

入札とは複数の買主を同時に集めることですが、個人で複数買主を同時に集めることは現実的ではありません。

そこで買主ではなく、買主を探してくれる人を同時に集めるのです。つまり不動産会社を一度に集めて、その不動産会社に一気に売却活動をしてもらう方式です。

複数の不動産会社には一般媒介契約という契約形式で、売却を同時に依頼することが可能です。

一度にたくさんの買主候補を集めれば、「Aさんが2,000万円で購入したいと言っています」と買主が現れた時に、「いや~、Bさんが2,050万円出すって言っているんだよね、2,100万円にしてくれたらAさんに売るけど、交渉してみてよ」と金額を上げる交渉が可能になります。

また複数社が売却活動を行えば、買主もどんどん集まってくるため、結果的に早く高く売却できるのです。

不動産一括査定サイトを利用すると疑似入札が行える

このような擬似入札は、初心者でも簡単にできる方法があります。それは不動産の一括査定サイトの利用です。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

擬似入札のポイントは同時に複数の不動産会社を集めることにありますが、普通はそんなにたくさんの不動産会社を知りません。

従来であれば不動産会社をたくさん集めることができなかったため、擬似入札を行うことができませんでした。

しかしながら、一括査定サイトを使えば、初めて不動産を売る人でも一度に複数の不動産会社に依頼することが可能です。

通常、一括査定サイトでは一度に6社程度の不動産会社に査定を依頼することができます。

一括査定サイトは、本来、高い査定額を出すために使うサイトですが、擬似入札では高い査定額を出すことは目的ではありません。

6社すべてに一般媒介契約で売却依頼を行い、短期間でどんどん買主を連れて来させるのです。複数の買主をほぼ同時に集めることで、買主は入札と似た競争状態に陥ります。

おすすめの一括査定サイトは イエイ

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社(BIG3)で不動産仲介の29.96%。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。また、両手仲介が多いのも事実です。

次に紹介する両手仲介なしの「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」、大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能な「 HOME4U 」を合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆両手仲介無し「SRE不動産(旧ソニー不動産)」※一都三県、大阪、兵庫の方限定

SRE不動産

SRE不動産(旧ソニー不動産)公式サイト
https://sony-fudosan.com/

SRE不動産は、ソニー不動産より名称変更してできた会社。中身はソニー不動産の時と何ら変わりません。

SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、SRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産はソニーグループが運営。成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1を獲得しており安心・実績抜群。

東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫の方は、申し込んでおくことをオススメします。

SRE不動産(※旧ソニー不動産)の公式サイトはコチラ

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆ヤフーの集客力を活かせる「おうちダイレクト」

1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)、大阪で売却を検討されている方は、 おうちダイレクト で中堅・地域密着の不動産会社に依頼もオススメ。

(大阪以外の関西地域や愛知、札幌も対応しておりますが、1社しか出てこない可能性が高く申し込む意味がありません。)

おうちダイレクト

おうちダイレクト公式サイト
https://realestate.yahoo.co.jp/direct/

おうちダイレクトは、あのニュースサイトで有名なヤフー(Yahoo)が運営しているサービス。

ヤフーの巨大なネット広告を駆使して、多くの購入検討者を見つけやすいという特徴があります。

東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪の人は おうちダイレクト を使って、多くの購入者を見つけてもらいましょう。

おうちダイレクト公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
SRE不動産(※旧ソニー不動産) SRE不動産(旧ソニー不動産)のみ東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化、両手仲介なし
・成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1
一都三県・大阪・兵庫のみしか対応できない
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
おうちダイレクト 不明
中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く探せられる関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

4.まとめ

いかがでしたか?不動産を入札で高く売却する方法、初心者でもできる擬似入札を紹介してきました。

一括査定サイトでは、個人の方でも擬似入札を実現できる強力なツールです。

6社の不動産会社と一度に出会える便利なサイトですので、不動産売却で是非活用してみましょう。

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これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも大手・中堅~地域密着までの不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

  • すまいValue :他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • HOME4U :NTTグループの安心運営、一括査定を最初に始めた老舗で実績抜群
  • イエウール :利用者数1,000万人以上は一括査定No.1!利用者の実績からしっかりと不動産会社を厳選

最大手6社の査定相談だから安心「すまいValue」

すまいValue
  • 超大手不動産会社6社のみだから安心!
    ※国内で不動産売買の取引No.1の「三井不動産リアリティネットワーク」No.2の「住友不動産」に唯一依頼ができる一括査定です。
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
    ※人口が少ない都市は未対応
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の地方では対応していない可能性があります。その場合は「 イエウール 」をオススメします。

NTTグループの安心運営!一括査定で一番歴史がある「HOME4U」

HOME4U
  • 2001年から運営と一括査定で一番の実績と歴史あり
  • NTTグループが運営だから安心感抜群
  • 提携不動産会社1,300社以上!大手・中堅~地域密着までの不動産会社を探せられる
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:1,300社

利用者数1,000万人以上と圧倒的人気No.1「イエウール」

イエウール
  • 利用者数1,000万人以上と一括査定で圧倒的No.1の安心実績
  • 提携不動産会社1,700社以上!大手・中堅~地域密着までの不動産会社を探せられる
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:1,900社

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