不動産を入札で高く売却できるの?初心者でもできる擬似入札を紹介

投稿日:2016年11月5日 更新日:

不動産を高く売る方法に入札があります。入札とはオークション形式による売却でプロがよく使う手法です。オークションでは買主同士の価格競争が起きるため、価格がどんどん上がります。

これから不動産を売却しようとする人の中には、どうやったらプロのように不動産を入札で売却できるか知りたいと思っている方も多いことでしょう。

そこで、今回の記事では不動産を売却するときの方法の一つである「入札」について詳細をお伝えします。

この記事を読むことで、一般人であるあなたでも入札または入札に近い形で不動産を売却することができることをお約束します。ぜひ最後までご覧ください。

HOME4U

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1.不動産売却の本質

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まず最初に不動産の売却の本質についてかんたんにおさらいします。

企業や官公庁は、通常、不動産を入札によって売却します。

企業が所有しているような土地は大きい物件が多く、工場跡地などはマンションディベロッパーを集めて入札によって売却を行います。

また国や裁判所も不動産を入札によって売却します。

債権者が抵当権の実行をする際に裁判所が不動産を売却するのは競売です。

また税金滞納者の不動産を国や地方公共団体が売却するのは公売です。競売も公売も入札形式による売却です。

1-1.入札形式で売却する理由は「高く売るため」

なぜ、企業や国が不動産を入札形式で売却するかというと、最大の理由は高く売るためです。入札というのは、買主間で価格の競り合いが生じるため、価格がどんどん高くなります。

また価格競争原理が働いていれば、価格が決定する過程の透明性が高まります。企業や地方公共団体には、株主や債権者、一般市民など様々な利害関係者が関わります。

利害関係者にも納得してもらうためにも、透明性の高い入札形式で売却するのが通常なのです。

1-1-1.不動産のような唯一無二に入札は有効

入札というのは、全ての財で適用できる訳ではありません。基本的には有名絵画のような世界にたった一つしか存在しない唯一無二の財を売るときに可能です。

工業製品のように何個も同じものが作り出される財は入札に馴染みません。

不動産は立地を考慮すると、どの不動産も唯一無二の財です。

例えば、東京駅の目の前にあるような不動産はとても希少性の高い物件です。このような物件は購入したい人が殺到するため、入札すると非常に高く売却できます。

唯一無二の財である不動産は、入札売却が可能であるという点に、売却の本質があるのです。

以上、ここまで不動産売却の本質について見てきました。

それでは次に気になるプロの不動産売却方法について見ていきましょう。

2.プロの不動産売却方法

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同じ不動産ですが、個人の方が不動産を売却する場合、入札はほとんど行われません。

これが個人の方の不動産売却を難しくしてしまっている最大の原因です。

個人は入札ではなく、相対取引で不動産を売却しています。正直言うと、プロでも相対取引で不動産を高く売却するのは至難の業で筆者も苦労しています。

相対取引で不動産を高く売却することは、プロでも難しいことですが、個人の不動産売却では相対取引が普通となっているという点が実態です。

個人の不動産売却は、そもそも難しい不動産の売り方をしているという事実は、しっかりと認識しておきましょう。

それではプロや大企業はどのように不動産を売却しているのでしょうか。最も典型的な例は、大企業が所有しているようなマンション適地の売却です。

これらを理解しておけば、一般人であるあなたも入札に近いことが出来るようになります。

2-1.大企業が行っている不動産売却方法

例えば駅近くにあった撤退後の工場跡地などです。このような不動産は、通常、不動産会社1社に売却窓口を依頼します。形としては専任媒介契約を結びます。

専任媒介を受けた不動産会社には入札参加要綱の作成や、入札参加者の募集など、入札の取りまとめ業務を行います。

仲介手数料は買主からもらうようにするケースが多いため、売主は不動産会社へ仲介手数料を払いません。

入札期日を決めて、後は一斉に価格をドンと集めるだけです。

期日通りに売り、しかも高く売り、さらに仲介手数料は支払わないというのがプロや大企業の行っている不動産売却となります。

2-2.個人の不動産売却は値下げ交渉が起きやすい

一方で、個人の方は不動産会社に売却を依頼すると、いつ売れるか分かりません。

しかも専任媒介契約で不動産会社に売却を依頼すると、その不動産会社が連れてきた買主の提示価格をいちいち吟味しなければなりません。

しかも買主が他の物件と比較して、「もう少し安くしてくれたら購入する」と言い出すと、価格も下げざるを得ません。

入札であれば売主が天秤にかけられるようなことはないのですが、個人の売却だと値下げ交渉が有り得るというのが実態なのです。

以上、ここまでプロの不動産売却方法について見てきました。

それでは次に一般人で入札を行う方法について見ていきましょう。

3.一般人でも行える入札の不動産売却方法

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3-1.ネットオークションはおすすめしない

1つ目の方法としては、ヤフオクなどのネットオークションの活用です。不動産のネットオークション売却は今後増えそうな予感はします。

しかしながら、不動産をネットオークションで買いたいと思う人はまだまだ少なく、機能していないのが実態です。

そもそも入札で購入するということは、買主にとっては安く買えないことを意味しますので、買手は入札を避けたいと思うのは当然です。

しかも何千万円もの買い物をクリックだけで購入するのは、相当抵抗感のある行為です。

ネットオークションではまだまだ高く売れないため、初心者の売却方法としては不向きと言えるでしょう。

3-2.擬似入札がおすすめ

そこで筆者としては、「完全な入札」ではなく「擬似入札」をおすすめします。

入札とは複数の買主を同時に集めることですが、個人で複数買主を同時に集めることは現実的ではありません。

そこで買主ではなく、買主を探してくれる人を同時に集めるのです。つまり不動産会社を一度に集めて、その不動産会社に一気に売却活動をしてもらう方式です。

複数の不動産会社には一般媒介契約という契約形式で、売却を同時に依頼することが可能です。

一度にたくさんの買主候補を集めれば、「Aさんが2,000万円で購入したいと言っています」と買主が現れた時に、「いや~、Bさんが2,050万円出すって言っているんだよね、2,100万円にしてくれたらAさんに売るけど、交渉してみてよ」と金額を上げる交渉が可能になります。

また複数社が売却活動を行えば、買主もどんどん集まってくるため、結果的に早く高く売却できるのです。

3-2-1.不動産一括査定サイトを利用すると楽に行える

このような擬似入札は、初心者でも簡単にできる方法があります。それは不動産の一括査定サイトの利用です。

擬似入札のポイントは同時に複数の不動産会社を集めることにありますが、普通はそんなにたくさんの不動産会社を知りません。

従来であれば不動産会社をたくさん集めることができなかったため、擬似入札を行うことができませんでした。

しかしながら、一括査定サイトを使えば、初めて不動産を売る人でも一度に複数の不動産会社に依頼することが可能です。

通常、一括査定サイトでは一度に6社程度の不動産会社に査定を依頼することができます。

一括査定サイトは、本来、高い査定額を出すために使うサイトですが、擬似入札では高い査定額を出すことは目的ではありません。

6社すべてに一般媒介契約で売却依頼を行い、短期間でどんどん買主を連れて来させるのです。複数の買主をほぼ同時に集めることで、買主は入札と似た競争状態に陥ります。

3-2-2.おすすめの一括査定サイトは[イエイ]

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 多くの不動産会社を比較、でも安心できるNTTグループ運営のHOME4U
  • 大手の不動産会社6社のみに査定依頼ができるすまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社ソニー不動産

の3つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2017提携不動産会社

2017提携不動産会社
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手1社には依頼ができなければ話になりません。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「HOME4U」か「すまいValue」を特にオススメしています。

HOME4U

筆者が「HOME4U」をオススメしているのは下記の通り。

HOME4UはNTTグループ運営である安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と利用者、運営歴がNo.1の一括査定です。

また、HOME4Uは「中堅」や「地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、よりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

HOME4Uで依頼できる不動産会社はNTTならではの厳重な審査を行っておりますので、心配無用です。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/


また、人口が多い都市にお住まいの方は、「すまいValue」も非常にオススメです。

すまいValue

すまいValueは、大手不動産会社のみに特化しております。

取引実績のTOP3(三井不動産、住友不動産、東急リバブル)に査定依頼ができる一括査定サービス。
※すまいValue以外でこれらTOP3に依頼できるサービスは存在しません。

取引実績から見ても、まず間違いないのが「すまいValue」というわけです。

特に大手不動産会社は、人口が多い都市は得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は、とてもオススメできます。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、「地方には対応していない」もしくは「1社しか依頼ができない」など、査定依頼できる不動産会社が少ない可能性が高い点です。

その場合は、最初に紹介したNTTグループが運営する「HOME4U」も合わせて申し込むと良いでしょう。


さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は「ソニー不動産」も非常にオススメしています。

ソニー不動産

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて不動産取引を成立させる」ということがありません。

しかも、今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

難しく感じる不動産売却の基礎もDVDを見ればしっかりと学べます。

まずは、気軽に相談だけでもしてみる価値はあります。

ただし、ソニー不動産は不動産一括査定ではありませんので、ソニー不動産のみの査定相談依頼になります。

不動産は高価品かつ定価が存在しないものですので、複数社に依頼をして相場をしっかり把握しておくのが成功の秘訣。

つまり「ソニー不動産」への査定依頼と合わせて「HOME4U」や「すまいValue」にも申し込み、複数社に査定相談するのがベターと筆者は考えています。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

        
  • 【都会から地方まで】NTTが厳重審査している不動産会社(中堅+地域密着の不動産会社が多め)のみに相談できる「HOME4U」がオススメ
  • 【人口がそこそこ多い】超大手不動産会社に唯一依頼が可能な「すまいValue」がオススメ
    ※もし、依頼できる不動産会社数が少なければ、中堅・地域密着の不動産会社にも依頼ができる「HOME4U」も合わせての申し込みをオススメしています。
  • 【1都3県限定】売主専門かつ売却成功の秘訣DVDがもらえる「ソニー不動産」がオススメ
    ※筆者としては、複数社依頼を強くオススメしているため、「HOME4U」「すまいValue」も合わせての申し込みをオススメしています。

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 900社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~

利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
・3位の「東急リバブル」に依頼ができるHOME4U(他依頼が行えるのはすまいValueのみ)

提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※人口の少ない都市は未対応
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・仲介件数1位の「三井不動産」2位の「住友不動産」に査定依頼が行える唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社 全国 420万人 2004年~ 賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開 全国
※マンション専用
360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
[イエイ] 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
[スマイスター] 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」

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HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

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超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

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すまいValue公式サイト:https://sumai-value.jp/

【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

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ソニー不動産公式サイト:https://sony-fudosan.com/

一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」

リガイド

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

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リガイド公式サイト:http://www.re-guide.jp/

提携会社が最も多い!地域密着の不動産会社が見つかる「HOME'S売却査定」

HOME'S売却査定

HOME'S売却査定公式サイト
https://www.homes.co.jp/satei/

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HOME'S売却査定公式サイト:https://www.homes.co.jp/satei/

【マンション限定】売却だけではなくて「賃貸査定」も行えるマンションNavi

マンションnavi

マンションnavi
https://t23m-navi.jp/

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リガイド公式サイト:https://t23m-navi.jp/

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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4.まとめ

いかがでしたか?不動産を入札で高く売却する方法、初心者でもできる擬似入札を紹介してきました。

一括査定サイトでは、個人の方でも擬似入札を実現できる強力なツールです。6社の不動産会社と一度に出会える便利なサイトですので、不動産売却で是非活用してみましょう。

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも複数の不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

  • HOME4U:運営している会社がNTTグループで不動産会社を厳しくチェック、一括査定で一番の歴史、実績を誇る
  • すまいValue:他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • ソニー不動産:売り手専門のエージェント制を採用している ※ただし、1都3県限定です。

安心のNTTグループ運営、実績・歴史No.1「HOME4U」

HOME4U
  • 安心のNTTグループ運営、個人情報をしっかり管理
  • 2001年から運営と一括査定でNo.1の老舗
  • 累計利用者数:500万人以上で一括査定No.1
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:約900社

最大手6社の査定相談だから安心「すまいValue」

すまいValue
  • 超大手不動産会社6社のみだから安心!
    ※国内で不動産売買の取引No.1の「三井不動産リアリティネットワーク」No.2の「住友不動産」に唯一依頼ができる一括査定です。
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
    ※人口が少ない都市は未対応
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の地方では対応していない可能性があります。その場合は「HOME4U」をオススメします。

【1都3県限定】国内で唯一のエージェント制導入で売り手に特化「ソニー不動産」

ソニー不動産
  • 国内で唯一のエージェント制導入!売り手のみをサポート
    ※ソニー不動産は「両手仲介」といって、買主、売主の双方からお金をもらうことをしていません。
  • 今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる
  • 不動産一括査定ではなく、ソニー不動産1社のみに売却相談

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