不動産を高く売る方法に入札があります。
入札とはオークション形式による売却でプロがよく使う手法
オークションでは買主同士の価格競争が起きるため、価格がどんどん上がります。
これから不動産を売却しようとする人の中には、どうやったらプロのように不動産を入札で売却できるか知りたいと思っている方も多いことでしょう。
そこで、今回の記事では不動産を売却するときの方法の一つである「入札」について詳細をお伝えします。
この記事を読むことで、一般人であるあなたでも入札または入札に近い形で不動産を売却することができることをお約束します。ぜひ最後までご覧ください。
不動産売却の本質
まず最初に不動産の売却の本質についてかんたんにおさらいします。
企業や官公庁は、通常、不動産を入札によって売却します。
企業が所有しているような土地は大きい物件が多く、工場跡地などはマンションディベロッパーを集めて入札によって売却を行います。
また国や裁判所も不動産を入札によって売却します。
債権者が抵当権の実行をする際に裁判所が不動産を売却するのは競売です。
また税金滞納者の不動産を国や地方公共団体が売却するのは公売です。競売も公売も入札形式による売却です。
入札形式で売却する理由は「高く売るため」
なぜ、企業や国が不動産を入札形式で売却するかというと、最大の理由は高く売るためです。入札というのは、買主間で価格の競り合いが生じるため、価格がどんどん高くなります。
また価格競争原理が働いていれば、価格が決定する過程の透明性が高まります。企業や地方公共団体には、株主や債権者、一般市民など様々な利害関係者が関わります。
利害関係者にも納得してもらうためにも、透明性の高い入札形式で売却するのが通常なのです。
不動産のような唯一無二に入札は有効
入札というのは、全ての財で適用できる訳ではありません。基本的には有名絵画のような世界にたった一つしか存在しない唯一無二の財を売るときに可能です。
工業製品のように何個も同じものが作り出される財は入札に馴染みません。
不動産は立地を考慮すると、どの不動産も唯一無二の財です。
例えば、東京駅の目の前にあるような不動産はとても希少性の高い物件です。このような物件は購入したい人が殺到するため、入札すると非常に高く売却できます。
唯一無二の財である不動産は、入札売却が可能であるという点に、売却の本質があるのです。
以上、ここまで不動産売却の本質について見てきました。
それでは次に気になるプロの不動産売却方法について見ていきましょう。
不動産のプロはどのようにして不動産を売却しているのか
同じ不動産ですが、個人の方が不動産を売却する場合、入札はほとんど行われません。
これが個人の方の不動産売却を難しくしてしまっている最大の原因です。
個人は入札ではなく、相対取引で不動産を売却しています。正直言うと、プロでも相対取引で不動産を高く売却するのは至難の業で筆者も苦労しています。
相対取引で不動産を高く売却することは、プロでも難しいことですが、個人の不動産売却では相対取引が普通となっているという点が実態です。
個人の不動産売却は、そもそも難しい不動産の売り方をしているという事実は、しっかりと認識しておきましょう。
それではプロや大企業はどのように不動産を売却しているのでしょうか。最も典型的な例は、大企業が所有しているようなマンション適地の売却です。
これらを理解しておけば、一般人であるあなたも入札に近いことが出来るようになります。
大企業が行っている不動産売却方法
例えば駅近くにあった撤退後の工場跡地などです。このような不動産は、通常、不動産会社1社に売却窓口を依頼します。形としては専任媒介契約を結びます。
専任媒介を受けた不動産会社には入札参加要綱の作成や、入札参加者の募集など、入札の取りまとめ業務を行います。
仲介手数料は買主からもらうようにするケースが多いため、売主は不動産会社へ仲介手数料を払いません。
入札期日を決めて、後は一斉に価格をドンと集めるだけです。
期日通りに売り、しかも高く売り、さらに仲介手数料は支払わないというのがプロや大企業の行っている不動産売却となります。
個人の不動産売却は値下げ交渉が起きやすい
一方で、個人の方は不動産会社に売却を依頼すると、いつ売れるか分かりません。
しかも専任媒介契約で不動産会社に売却を依頼すると、その不動産会社が連れてきた買主の提示価格をいちいち吟味しなければなりません。
しかも買主が他の物件と比較して、「もう少し安くしてくれたら購入する」と言い出すと、価格も下げざるを得ません。
入札であれば売主が天秤にかけられるようなことはないのですが、個人の売却だと値下げ交渉が有り得るというのが実態なのです。
以上、ここまでプロの不動産売却方法について見てきました。
それでは次に一般人で入札を行う方法について見ていきましょう。
一般人でも行える入札の不動産売却方法
ネットオークションはオススメしない理由
1つ目の方法としては、ヤフオクなどのネットオークションの活用です。
不動産のネットオークション売却は今後増えそうな予感はします。
しかしながら、不動産をネットオークションで買いたいと思う人はまだまだ少なく、機能していないのが実態です。
そもそも入札で購入するということは、買主にとっては安く買えないことを意味しますので、買手は入札を避けたいと思うのは当然です。
しかも何千万円もの買い物をクリックだけで購入するのは、相当抵抗感のある行為です。
ネットオークションではまだまだ高く売れないため、初心者の売却方法としては不向きと言えるでしょう。
擬似入札での売却方法がオススメ
そこで筆者としては、「完全な入札」ではなく「擬似入札」をオススメします。
入札とは複数の買主を同時に集めることですが、個人で複数買主を同時に集めることは現実的ではありません。
そこで買主ではなく、買主を探してくれる人を同時に集めるのです。つまり不動産会社を一度に集めて、その不動産会社に一気に売却活動をしてもらう方式です。
複数の不動産会社には一般媒介契約という契約形式で、売却を同時に依頼することが可能です。
一度にたくさんの買主候補を集めれば、「Ａさんが2,000万円で購入したいと言っています」と買主が現れた時に、「いや～、Ｂさんが2,050万円出すって言っているんだよね、2,100万円にしてくれたらＡさんに売るけど、交渉してみてよ」と金額を上げる交渉が可能になります。
また複数社が売却活動を行えば、買主もどんどん集まってくるため、結果的に早く高く売却できるのです。
不動産一括査定サイトを利用すると疑似入札が行える
このような擬似入札は、初心者でも簡単にできる方法があります。それは不動産の一括査定サイトの利用です。
不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス
複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。
擬似入札のポイントは同時に複数の不動産会社を集めることにありますが、普通はそんなにたくさんの不動産会社を知りません。
従来であれば不動産会社をたくさん集めることができなかったため、擬似入札を行うことができませんでした。
しかしながら、一括査定サイトを使えば、初めて不動産を売る人でも一度に複数の不動産会社に依頼することが可能です。
通常、一括査定サイトでは一度に6社程度の不動産会社に査定を依頼することができます。
一括査定サイトは、本来、高い査定額を出すために使うサイトですが、擬似入札では高い査定額を出すことは目的ではありません。
6社すべてに一般媒介契約で売却依頼を行い、短期間でどんどん買主を連れて来させるのです。複数の買主をほぼ同時に集めることで、買主は入札と似た競争状態に陥ります。
オススメの一括査定サイトは「すまいValue」「SUUMO」「HOME4U」
不動産一括査定サイトは似たようなサイトが多くかなり乱立しています。
その中でも信頼性や実績から下記4つをオススメしています。
上記を見ると超大手だけに依頼ができる「すまいValue」だけで良いように思えます。
ただし、不動産売却を成功させるなら大手だけではダメ。不動産会社には得意・不得意があるためです。
だから下記のように複数の不動産一括査定サイトを併用して大手・中堅・中小にも依頼できるようにするのが成功の秘訣です。
売らなくてもOK！簡易的な机上査定＆メール連絡も可能
紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。
また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額を送付してください」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。
どの不動産一括査定が「机上査定」「メール要望」が可能かの早見表は下記の通りです。
| 不動産一括査定サイト名 | 机上査定が対応 | メール要望 |
|---|---|---|
| すまいValue | ○ | ○ |
| SUUMO | ○ | ○ |
| HOME4U | ○ | ○ |
| イエウール | × | × |
| SRE不動産（※旧ソニー不動産） | × | ○ |
不動産一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。
まずはどこか1-2社の査定依頼でOKという方は、下記の大手2社がオススメです。
評判がいい不動産仲介会社のおすすめランキングについては下記記事をご確認ください。
まとめ
不動産を入札で高く売却する方法、初心者でもできる擬似入札を紹介してきました。
一括査定サイトでは、個人の方でも擬似入札を実現できる強力なツールです。
6社の不動産会社と一度に出会える便利なサイトですので、不動産売却で是非活用してみましょう。