昔の低い地代のまま貸している底値の土地はどうする?最適な対策を徹底解説

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保有している不動産の中で最も悩ましい資産、それは「底地」です。

底地とは借地権の目的となっている土地のこと

底地の中には親子3代に渡って何十年と貸し続けているような土地もあります。契約書すら無い底地も多いです。 

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 所有者と言っても、他人に貸しているので保有している感じがしない
  • 地代といっても安すぎて、今さら値上げもできない
  • 借地人に買ってくれと言ったら断られた
  • 立ち退かせて自分のものにできないのなら売ってしまいたい

底地は借地借家法により、借地人(土地を借りている方の人)の権利が強く守られています。

底地は借地人の立退きをしたり、地代を上げたりすることが法律的に難しい物件です。

そのため底地の様々な問題を解決する最善策は売却に行き着くことが多いです。 

そこで今回の記事では「底地の売却」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは底地の問題点について理解し、売却に向けた準備ができるようになります。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.底地は相続するときに損をしてしまう

相続税で損をする底地

底地は「売るべき資産」です。

正確に言うと、相続になる前に売却して現金化すべき資産と言えます。 

底地は毎年のように地代収入が入ってくるため、保有しているとプラスになります。

また建物もないため修繕等の心配もありません。アパートのような空室リスクもないため、定額収入が期待できます。 

そのため底地は普段は持っていても損をすることはありません。

しかしながら、底地を持っていることで損をする時があります。それは「相続」のときです。

底地の相続税評価額の計算方法

相続は相続税評価額に対して課税が発生します。

相続税評価額は、基本的には国税庁が公表している相続税路線価に基づいて評価が決定されます。

この評価の方法とは、税の公平性・平等性を保つために、機械的に計算されます。 

ここで底地の相続税評価額は以下のような算出式で計算されます。

底地の相続税評価額 = 路線価 × 面積 × (1 - 借地権割合)

国税庁の路線価図は公表されています。

借地権割合とは下図の赤で囲まれた路線価図の上にある数字です。

借地権割合

借地権割合のイメージ図

借地権割合の意味合いとしては、更地価格が100%とした場合、借地権の価格が何%くらいなのかという数字を表しています。 

例えば、銀座の土地の借地権割合が90%だったとします。

銀座の土地はとても価値が高いため、銀座の土地を「借りている権利」というのはとても価値があることになります。 

そこでその「借りている権利」の価格、つまり借地権の価格というのはいくらくらいなのかという話になった場合、それは更地価格の90%もあるということを意味しています。

一方で、銀座の土地を貸してしまっている場合、価値のある土地を自分で利用できないため、「貸している権利」の価格は自分で自由に使える更地価格よりも価値が下がります。

「貸している権利」の価格、つまり底地の価格というのは、いくらくらいなのかという話になった場合、それは更地価格から借地権価格を控除した価格になります。

つまり借地権割合が90%であれば、底地価格は更地の10%となるということです。

路線価図の見方

路線価図の見方としては以下のようになります。

  • 道路の前に「48C」と書かれていたら、48が土地の㎡あたりの価格、Cが借地権割合となります。
  • 価格は千円単位です。48と書かれていたら、48千円/㎡ということになります。
  • Cと書かれていたら路線価図の上の部分を見ます。上の部分には以下のような表があります。
記号借地権割合
A90%
B80%
C70%
D60%
E50%
F40%
G30%

上の表でいくとCは70%ですので、借地権割合は70%になります。つまり底地割合は30%です。

例えば路線価が48Cで500㎡の底地の相続税評価額は以下のようになります。

底地の相続税評価額 = 路線価 × 面積 × (1 - 借地権割合) = 48,000円/㎡ × 500㎡ × (1 - 70%) = 7,200千円

底地の所有者の方に、評価額をお伝えすると、ほとんどの方が「意外と価値があるんだ~」と喜ばれます。

しかしながら、この相続税評価額は、あくまでもルールに基づいて機械的に計算した評価額であり、実際の価値ではありません。

底地の市場価格

実際の価値とは市場価格、つまり売却したときの売却額となります。

底地の場合、ほとんどのケースでは実際の売却額が相続税評価額には届きません。

つまり実際には底地は相続税評価額ほどの価値がないということを意味します。

これは、本当は60円しか持っていないのに、「お前は100円持っているはずだから、100円に相当する分の相続税を支払え」と言われていることに等しいです。

そのため、底地の場合は、相続税を抑えるには売却してしまった方が良いのです。

一方で、底地は購入する方からすると、収益物件になります。

底地の市場価格は収益物件として評価されます。底地の価格は以下の算出式で計算されます。

底地価格 = 純収益 ÷ 期待利回り

底地の期待利回りとしては、概ね3%程度が一般的です。底地の収入としては地代です。

支出としては固定資産税及び都市計画税(以下、「固都税」と略)になります。

例えば、上述で求めた底地(48Cで500㎡の物件)の年間地代が300千円、年間固都税が100千円だとすると、年間純収益は200千円(=300千円-100千円)となります。

そうすると、底地を購入したい人の購入希望価格は以下のようになります。

底地価格 = 純収益 ÷ 期待利回り = 200千円 ÷ 3% = 6,667千円

相続税評価額と市場価格の関係

この底地の相続税評価額と市場価格をまとめると以下のようになります。

底地の相続税評価額7,200千円
底地の市場価格6,667千円

底地の相続税評価額は地代とは無関係に路線価で求められますので、地代が安くでも価格が無関係に算出されます。

一方で実際の売却では地代が収益性に影響を与えますので、地代が安ければ価格が安くなります。

実際の底地売却においては、上述のケースのように市場価値が相続税評価額を下回ってしまうケースは多いです。

つまり底地は相続においては実際の価値よりも過剰に高く評価されていることになり、売却して現金に変換したほうが相続税対策になるのです。

以上、ここまで底地の相続税評価額と市場価値の違いについて見てきました。

それでは次に底地の売却について見ていきましょう。

2.底地の売却で成功する2つのポイント

鉄則は借地人への売却から

底地売却の第一歩としては、まず借地人に売却の打診を行うことが鉄則です。

借地人は地代の支出が抑えられ、また土地建物が完全な所有権となることで銀行などへの担保価値も上がります。

そのため、借地人には底地を購入するメリットがたくさんあります。

借地人に売却する金額の目安としては、底地の相続税評価額で売却できれば十分でしょう。

借地人は底地を最も高く購入してくれる可能性のある人です。

しかしながら、往々にして借地人がお金を持っていないケースが多く、売却を打診してもなかなか購入してもらえません。その場合は第三者への売却となります。

早めの査定を実施する

第三者と言っても、底地を個人か購入するケースはほとんどありません。

底地を購入する人は投資家もしくは底地買取業者になります。

ただ、普通の探していてもなかなか見つけることはできません。

そこでオススメが 「 すまいValue 」「 HOME4U などの不動産一括査定を使うこと。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

不動産一括査定を使えば、あなたの不動産にマッチした不動産会社が複数社自動的にマッチングされます。

それらの不動産会社に査定相談を行い、底値買取に強い業者を探しましょう。

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定×不動産会社のマッチング表

一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール 
SRE不動産

すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

対象エリア全国
提携会社数大手6社
同時依頼数最大6社
机上査定対応
要望・備考欄あり

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのでしょう

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。また、両手仲介が多いのも事実です。

次に紹介する両手仲介なしの「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」、大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能な「 HOME4U 」を合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆両手仲介無し「SRE不動産(旧ソニー不動産)」※一都三県、大阪、兵庫の方限定

SRE不動産

SRE不動産(旧ソニー不動産)公式サイト
https://sony-fudosan.com/

対象エリア東京、神奈川、千葉、埼玉
大阪、兵庫
提携会社数1社
同時依頼数1社
机上査定対応
要望・備考欄あり

SRE不動産は、ソニー不動産より名称変更してできた会社。

SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主の立場で徹底的にサポートしてくれるということです。

他の不動産会社と違いSRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産はソニーグループが運営。成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1を獲得しており安心感、実績は抜群。

東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫の方は、申し込んでおくことをオススメします。

SRE不動産(※旧ソニー不動産)の公式サイトはコチラ

◆NTTグループの安心運営!運営歴19年で実績抜群「HOME4U」

「大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい」「地方で不動産を売却したい」。こんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

対象エリア全国
提携会社数1,300社
同時依頼数最大6社
机上査定対応
要望・備考欄あり

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感は抜群です。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
不動産一括査定はこの3つを抑えておけば間違いないんですね!
エリアによっては、この3つを使っても不動産会社が1社のみ…という場合もあるんじゃ。そんな時は「イエウール」を使うのがおすすめじゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

対象エリア全国
提携会社数1,900社
同時依頼数最大6社
机上査定対応
要望・備考欄なし

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートを受けることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定は上記以外にもありますので、よく比較されるサービスの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイトオススメ度提携会社数同時依頼数運営開始机上査定備考欄
すまいValue すまいValue 大手6社6社2015年
HOME4U HOME4U 1,300社6社2001年
イエウール イエウール 1,900社6社2013年 
HOME'S HOME’S売却査定 1,747社6社2004年
リガイド リガイド 700社10社2006年
マンション.navi マンションナビ 2,500店舗9社2011年 
おうちダイレクト おうちダイレクト 大手~中小9社2018年 
イエイ イエイ 1,700社6社2007年

※備考欄があると、メール連絡要望などを伝えることが可能

3.まとめ

以上、ここまで昔の低い地代のまま貸している土地の最適な対策について徹底解説してきました。

底地の問題を最も効果的に解決するのは売却であり、底地は相続税対策としても売却が最善になります。

底地を持たれている人は、早めに売却を検討するのが良いでしょう。

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これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも大手・中堅~地域密着までの不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

  • すまいValue :他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • HOME4U :NTTグループの安心運営、一括査定を最初に始めた老舗で実績抜群
  • イエウール :利用者数1,000万人以上は一括査定No.1!利用者の実績からしっかりと不動産会社を厳選

最大手6社の査定相談だから安心「すまいValue」

すまいValue
  • 超大手不動産会社6社のみだから安心!
    ※国内で不動産売買の取引No.1の「三井不動産リアリティネットワーク」No.2の「住友不動産」に唯一依頼ができる一括査定です。
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
    ※人口が少ない都市は未対応
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の地方では対応していない可能性があります。その場合は「 イエウール 」をオススメします。

NTTグループの安心運営!一括査定で一番歴史がある「HOME4U」

HOME4U
  • 2001年から運営と一括査定で一番の実績と歴史あり
  • NTTグループが運営だから安心感抜群
  • 提携不動産会社1,300社以上!大手・中堅~地域密着までの不動産会社を探せられる
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:1,300社

利用者数1,000万人以上と圧倒的人気No.1「イエウール」

イエウール
  • 利用者数1,000万人以上と一括査定で圧倒的No.1の安心実績
  • 提携不動産会社1,700社以上!大手・中堅~地域密着までの不動産会社を探せられる
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:1,900社

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