不動産の買主が見つかり無事契約。
その後に買主よりキャンセルということは意外に多くあります。
そんな時に登場するのが今回のメインテーマ「手付金」です。
手付金は、何かを購入するときの「頭金」で、契約時に最初に支払ってもらい、もしキャンセルする場合はその手付金を頂く（いわゆるキャンセル料）、つまり契約キャンセルがないように担保する役割を持っています。
そんな重要な役割を持つ手付金ですが、一体いくらぐらいに設定すればいいのか、手付金の相場を知らない人が非常の多いです。
そこで今回の記事では、不動産を売却する人に向けて手付金をいくらに設定するのが相場なのかを徹底調査しています。
また、手付金を決めるうえでのチェックポイントやトラブル事例・その対処法を解説します。
不動産売却における手付金の役割
不動産の売却は、なかなか思い通りに売却できないことが多く、時間を要することが多いため、基本的には買主側とは契約時に手付金というのを定めることが一般的です。
手付金をしっかり契約に盛り込んでおかないと、買主は特にペナルティーもなくキャンセルが出来てしまうことになり、また一から買主を探す必要が出てくるのです。
次に手付金を定めるうえで重要な2つのチェックポイントを解説します。
手付金の重要な2つのチェックポイント
手付金は重要な役割を果たすことは前章からも想像つくと思います。
そんな手付金ですが、2つチェックポイントがあります。
- 手付金の金額
- キャンセルの期日
それぞれ具体的に紹介します。
ポイント1.手付金の金額を適切に設定すること
手付金の金額は特に法律などでいくらにしなさいというのは決まっておらず、あなたと買主に間で取り決めます。
つまり手付金は無料にもできますし、高くに設定することも可能。
気を付けなければならないのが、手付金が少なすぎるとキャンセルがかんたんに出来てしまうことです。
つまり「他によい不動産が見つかったので、やっぱりキャンセルさせてください」というのが、かんたんに出来てしまうのです。
不動産は高い買い物であるため、買主の心理としては「失敗したくない」というのはもちろん、本当にあの不動産で良かったのか？と契約後も不安に思うものです。
なので、契約後も不動産を探し続ける人が意外や意外に多いものです。
では、手付金をいくらに設定すればよいのかという話ですが、一般的に手付金の相場は下記です。
- 手付金の相場は不動産の売買金額の10%～20%
※ただし最近では上限を100万円と設定する
この手付金は売買契約時に受け取ります。下記図でいうと5つ目です。
これ以上安いとキャンセルのリスクが高まりますし、これ以上高いと契約がそもそもされない可能性が出てきます。
次に「手付金の期日」について解説します。
ポイント2.手付金の期日を適切に設定する
手付金における期日というのは、売買契約のキャンセル（解約）を行えるリミットのことです。
これも手付金の金額同様に、長ければ長いぶん、キャンセルの可能性が高まるということ。
じゃあ、期日を単純に短くすればいいのかというとそうではありません。
筆者の経験からいうと手付金の期日は下記が相場です。
- 手付金の期日は1カ月程度
これ以上、手付金の期日が短いと買主から不安がられてそもそも契約に至らない可能性が増えると感じています。
それでは次に手付金のトラブル事例と対処法を紹介します。
手付金のトラブル事例と対処法
不動産の手付金に関するトラブル事例を対処法を紹介します。
基本的には、買主の一方的なキャンセルであれば、そのまま手付金を受け取れることが一般的。
ただし、RETIO（一般財団法人不動産適正取引推進機構）で下記で気になる事例として上がっています。
買主側からの事例を参考に、売主としては何をすべきなのかを後から解説します。
Q.家を買おうと思っていましたが、先日、自宅から少し離れた辺りを散歩していた際に、完成間近の新築戸建て住宅を見つけました。
自宅で物件の説明をするよう頼み、自宅で買受けの申し込みをました。３日前に、完成済みのその住宅の中で契約しましたが、駅から遠いので解約したくなりました。
今ならまだクーリング・オフができますか。
A.いったん契約をしたら、消費者であっても、原則として一方的に契約を取りやめることはできません。
これを「契約の拘束力」といいます。しかし、不意打ち的な取引や複雑で危険な取引などでは、「いったん契約したら守らなければならない」とするのは、消費者にとって酷な場合があります。
そこで特定の取引に限って、契約の締結後も一定期間、消費者に熟慮する余裕を与え、その期間内であれば一方的に契約を解消することができる制度を「クーリング・オフ（ｃｏｏｌｉｎｇ－ｏｆｆ）＝頭を冷やして考え直す」といいます。
複雑で高額な不動産の取引においても宅建業法３７条の２で規定されています。
宅建業法では、売主が宅建業者の場合で、テント張りや仮設小屋での販売、押しかけ訪問販売など「事務所等」以外の場所で売買契約を結んだような場合、宅建業者から書面によるクーリング・オフ制度について告げられたその日から８日以内に限り、解除通知書面を発信すれば無条件に契約の解除ができます。
ただし、買主が、自宅または勤務先で売買契約に関する説明を受けることを申し出、そこで申込みあるいは契約をした場合には、無条件で申込みの撤回または売買契約の解除をすることはできないことになっています。
今回の場合は、買主の申出によりに、自宅で買受けの申込みが行われているようなので、基本的にはクーリング・オフによる契約の解除はできないことになります。
上記の事例からも分かるように、売主としての責任としてしっかりと買主が売買契約に関して落ち着いて聞ける環境を用意をして、しっかりと買主に説明をしましょう。
基本的には仲介する不動産会社がその辺りは把握しておりますが、売主であるあなたも知っておきましょう。
次に契約内容に関わらず手付金を返さないといけないケースがありますので、紹介します。
手付金を返さないといけないケース
前章までで紹介したとおり、基本的には買主からの一方的なキャンセルの場合は手付金をそのまま受け取ることができます。
ただし、下記のようなケースの場合は、手付金を返すのが一般的です。
- 買主が住宅ローンの審査落ちをした場合
手付金に限らず住宅ローンを審査落ちした場合は契約自体を白紙にするという「停止条件付き条項」を定めるのが一般的です。
売買契約書の「住宅ローン条項」や「ローン特約による解除」などの項目に記載があると思いますので、チェックしておきましょう。
まとめ
不動産売却における手付金が重要だということを説明させて頂きました。
また、手付金の相場やどういうことをチェックすればよいのか、またトラブル事例と対処法を紹介さえていただきました。
とても大事なところになりますので、しっかりとチェックをしておきましょう。