開発行為とは?市街化調整区域や市街化区域での影響を徹底解説

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かんたん説明

開発行為とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更のこと

この定義、読んでもさっぱり分からない人も多いと思います。

開発行為について興味のある人の中には、

  • 開発行為ってそもそも何?
  • 開発行為って建物を建てることじゃないの?
  • 市街化調整区域の開発行為ってどういうこと?

等々のことを思っている人もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで今回の記事では「開発行為」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは開発行為の基礎知識について知り、不動産を売買する上で役立てることができます。

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1.開発行為とは「土地に何かをすること」

砕けた表現をすると、開発行為とは「土地に何かをすること」です。

建物を建てることではなく、土地に何かをしようとすることを、開発行為と呼んでいます。

開発と言う日本語は、マンション開発や市街地再開発のように大きなマンションやビルを建てることを指していることを多いです。

しかしながら、都市計画法で言う開発行為は、土地に対して以下の3つの行為を行う場合、それを開発行為と呼んでいます。

土地に対して行うこと内容
土地の区画の変更敷地を分割すること。具体的には敷地内に新たに道路を作ること、または敷地内の道路を廃道すること。
土地の形質の変更切土、盛土等の造成工事をすること。具体的には山を切り開いて傾斜地を平地にするようなこと。
土地の性質の変更農地から宅地への地目の変更。具体的には市街化調整区域の雑種地を宅地にすること。

上表のような土地に対して行う行為を「土地の区画形質の変更」と呼びます。

ここで、都市計画法で定められている開発行為の正式な定義を示します。

開発行為の定義

開発行為とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいう。

土地の区画形質の変更とは、上表で示した

  1. 土地の区画の変更
  2. 土地の形質の変更
  3. 土地の性質の変更

の3つになります。

かみ砕いて言うと、建物を建てる目的で、土地の区画形質の変更を行う場合には、開発行為と言うことになります。

尚、定義の中に記載されている特定工作物とは、以下のような物を指します。

第一種特定工作物

周辺の地域の環境の悪化をもたらす恐れがある以下のような一定の工作物。

コンクリートプラント、アスファルトプラント、クラッシャープラント等

第二種特定工作物

  1. ゴルフコース(面積を問わない)
  2. 1ha以上のレジャー施設・スポーツ施設、野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園等
  3. 1ha以上の墓園

以上、ここまで開発行為の定義について見てきました。

では実際にはどのような開発行為に許可が必要となるのでしょうか。

そこで次に許可が必要となる開発行為についてご紹介します。

2.許可が必要となる開発行為

国内の土地は、都市計画法によって、「市街化区域」、「市街化調整区域」、「非線引都市計画区域」、「準都市計画区域」、「都市計画区域」の5つの大きく分かれます。

日本の国土イメージ

日本の国土イメージ

都市計画法という法律は、その名の通り「計画的に街づくりをしていきましょう」という法律です。

日本全体を上図の様に色分けし、土地に対して規制を設けています。

ざっくり言うと、準都市計画区域と都市計画区域外は町とか村の行政レベルが多く指定されています。

都市計画区域は市や区のレベルで多く指定されています。

さらに、都市計画区域の中で非線引都市計画区域は人口密度の低い市が指定されており、人口密度の高い市では、市街化区域と市街化調整区域が指定されています。

市街化区域は住宅地や商業地、工業地等の人が多く生活や活動をしている地域であり、市街化調整区域は市街化区域に隣接した農村地帯のことを指しています。

土地の区画形質の変更は、都市計画法で定められたエリアによって開発許可が必要となる面積が異なります。

都市計画法のエリア開発許可が必要となる面積
市街化区域原則1,000㎡以上
市街化調整区域どの規模でも許可が必要
非線引都市計画区域および準都市計画区域原則3,000㎡以上
都市計画区域外1ha以上

尚、市街化区域、非線引都市計画区域、準都市計画区域では、開発許可が必要な面積を300㎡以上の範囲において条例で引き下げることができます。

ここで、注目したいのが、市街化調整区域ではどのような規模であっても開発行為を行う場合には許可が必要という点です。

市街化調整区域では、1㎡でも土地の区画形質の変更には許可が必要となります。

以上、ここまで許可が必要となる開発行為について見てきました。

開発行為は、面積要件からも分かるように特に市街化調整区域で気にする必要があります。

そこで次に市街化調整区域の開発行為について解説します。

3.市街化調整区域の開発行為

かんたん説明

市街化調整区域とは、市街化を抑制する区域のこと

市街化調整区域では、原則、建物を建てることができませんが、建物を建てることができない理由が都市計画法の開発行為にあります。

土地の区画形質の変更の中に、「土地の性質の変更」というものがありました。

土地の性質の変更には、農地や雑種地から宅地への地目の変更があります。

地目の変更は登記簿上の地目の変更ではなく、現況の地目の変更のことを指します。

雑種地とは、田、畑、宅地、山林、原野など法務省令で特定された他の22種類の用途のいずれにも該当しない土地のことを言います。

かんたん説明

宅地とは、建物を建築する目的の土地のこと

市街化調整区域内における農地や山林以外の更地は、宅地ではないため、雑種地または原野に相当します。

市街化調整区域内の土地で建物を建てようとすると、雑種地や原野を宅地に変えることになります。

市街化調整区域においては、面積に関わらず、土地の性質の変更を行えば開発許可が必要でした。

建物を建てようとする行為そのものが、土地の性質の変更に該当するため、市街化調整区域では開発許可が必要ということになります。

許可という行政手続きは、原則、やってはいけないことを、許しを得て行う行為となります。

建物を建てる行為は開発行為に該当し、許しを得ないとできない行為であるため、市街化調整区域では原則、建物を建てることができません。

市街化調整区域の土地価値は落ちる

市街化調整区域では、建物を建てることができないことから著しくその土地の価値が落ちます。

市街化調整区域の土地価格が安い理由は、開発行為の規制があるからということを理解しておきましょう。

但し、以下の行為は市街化調整区域においても、例外的に開発許可は不要となります(都市計画法29条1項ただし書)。

開発許可が不要な行為

  • 一  市街化区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、その規模が、それぞれの区域の区分に応じて政令で定める規模未満であるもの
  • 二  市街化調整区域 区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行うもの
  • 三 駅舎その他の鉄道の施設、社会福祉施設、医療施設、学校教育法による学校(大学、専修学校及び各種学校を除く。)、公民館、変電所その他これらに類する政令で定める公益上必要な建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為
  • 四 国、都道府県、指定都市等、地方自治法第252条の17の2第1項の規定に基づきこの節の規定により都道府県知事の権限に属する事務の全部を処理することとされた市町村(以下この節において「事務処理市町村」という。)、都道府県、指定都市等若しくは事務処理市町村がその組織に加わっている一部事務組合、広域連合、全部事務組合、役場事務組合若しくは港務局又は都道府県、指定都市等若しくは事務処理市町村が設置団体である地方開発事業団が行う開発行為
  • 五 都市計画事業の施行として行う開発行為
  • 六 土地区画整理事業の施行として行う開発行為
  • 七 市街地再開発事業の施行として行う開発行為
  • 八 住宅街区整備事業の施行として行う開発行為
  • 九 防災街区整備事業の施行として行う開発行為
  • 十 公有水面埋立法第2条第1項の免許を受けた埋立地であって、まだ同法第22条第2項の告示がないものにおいて行う開発行為
  • 十一 非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為
  • 十二 通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの

※出典:不動産公正取引協議会連合会より

尚、市街化調整区域に関しては、下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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以上、ここまで市街化調整区域の開発行為について見てきました。

市街化区域においても、開発行為は無縁ではありません。

そこで次に市街化区域で見られる開発行為について解説します。

4.市街化区域で見られる開発行為

かんたん説明

市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域または概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のこと

言い換えると、どんどん建物を建てて街づくりを進めても良い地域になります。

市街化区域内の土地は、原則、1,000㎡以上の土地で開発行為を行おうとすると、開発許可が必要となります。

但し、条例によって面積基準を300㎡以上1,000㎡未満の範囲内で定めることができます。

例えば、市街化区域で開発許可を必要とする面積を300㎡以上と定めた自治体がある場合、300㎡以上の土地で開発行為を行うと、開発許可が必要となります。

300㎡だと90.75坪であるため、そんなに大きくない土地でも開発行為はあり得ます。

市街化区域内で見られる典型的な開発行為は、「土地の区画の変更」です。

土地の区画の変更とは、具体的には広い敷地内に道路を作って戸建開発分譲をするような場合になります。

建築基準法では、市街化区域のような都市計画区域内で建物を建てる場合、道路幅員が4m以上の道路に間口が2m以上接していないと建物を建てることができないというルールがあります。

これを接道義務と呼びます。

広い敷地で戸建住宅を何戸も作ろうとすると、接道義務を満たすために、それぞれの戸建住宅地の前に道路が必要となってきます。

そのため、広い土地の戸建開発分譲では、敷地内に新たな道路を作ります。

この道路をつくることが土地の区画の変更に該当し、開発行為が必要となるのです。

一方で、大きな敷地にマンションのような建物を1つだけ建築する場合、広い敷地が接道義務を満たしていれば、マンションを建てることができます。

マンションの場合は、敷地内に道路をつくる必要がないため、開発行為は不要となります。

戸建分譲開発用地の様に、開発行為が必要となる土地は、道路のような売れない土地が発生するため、周辺の戸建住宅用地の土地相場よりも安くなります。

一方で、マンション用地のように、開発行為が不要な土地は、道路のような価値のない土地も発生せず、土地を高度利用することができるため、周辺の戸建住宅用地の土地相場よりも高くなります。

開発行為が発生するような土地は、値段が安くなる傾向にあります。

市街化区域内の広い土地で、価格が相場よりも安くなった場合には、開発行為が前提となっているケースが多いことを知っておきましょう。

5.まとめ

以上、開発行為とは?市街化調整区域や市街化区域での影響を徹底解説してきました。

開発行為を要する場合、価格にマイナスの影響を与えることが多いです。

開発許可を要する土地は、十分に規制内容を理解した上で売買するようにして下さい。

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