福岡で不動産売却する前に読む相場や傾向と不動産会社の選び方

福岡で不動産売却する前に読む相場や傾向と不動産会社の選び方

九州エリア最大の都市である福岡は、地元の企業のみならず支店の街として知られており、都心部のオフィスは活況を呈しています。

女性による起業も伸びており、福岡の経済活性化に寄与しています。

それゆえ、都心部で働く人が、職場と住まいを近づける職住近接に注目が集まっています。

近年、地方における人口減少が待ったなしとなってきましたが、それでも福岡のような大都市部は人口増加傾向にあります。

こうしたなか、不動産の売却を賢くおこなうには何に気を付ければ良いのでしょうか。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 福岡で不動産売却をするにはどういう点がポイントなのだろうか
  • 現在住んでいる家はいくらくらいで売れるのだろうか?
  • 相続で引き継いだ家の価値はどのようなものだろうか?

そこで今回の記事では、「福岡の不動産売却」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは福岡の不動遺産相場や土地価格、人気のある街の特徴、不動産売却の際にターゲットとなり得る層などが分かるようになります。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.福岡の不動産相場

最初に福岡の都市部の最近の不動産相場を見ていきます。

全国指定流通機構連絡協議会が運営するレインズマーケットインフォーメーションよると、一般的なマンション(64㎡、2~3LDK)と戸建住宅(110㎡、3~4LDK)の相場は以下の通りです。

福岡市の年代別不動産相場の推移

※レインズマーケットインフォーメーションより筆者が編集

マンションも戸建も基本的には価格が逓増傾向になります。

マンションと戸建て住宅とで条件の違いはありますが、福岡市においては一戸建て住宅の方がマンションよりも平均成約価格が1,000万円近く高いという状況にあることがわかります。

首都圏ではマンション人気が高く、マンションよりも戸建の方が平均成約価格は高い傾向にあります。

数字からは、福岡はマンションよりも戸建の方が人気は高いと言えます。

福岡市内の住宅の売却を考えている場合は、有利な状況といえるでしょう。

以上、ここまで福岡の不動産相場について見てきました。

マンションや戸建の価格に影響を与えているのは土地の価格です。

では、土地の価格はどのようになっているのでしょうか。

そこで次に福岡の土地価格の推移についてご紹介します。

2.福岡の土地価格の推移

福岡市の地価公示の平均価格の推移は以下の通りです。

地価公示とは、国が毎年公表している1月1日時点の価格です。

福岡市の地価公示の平均価格の推移

最近10年間の坪単価平均と地価平均の推移を見ると、2008年にピークを迎え、その後2010年代初頭に下がったものの、2015年頃から再び上昇傾向に転じていることが分かります。

日銀が超低金利政策を行い、住宅ローン金利が下がった結果、住宅取得意欲が向上したため、全国的に同様の傾向が見られます。

住宅の成約価格と福岡市内の土地価格の上昇をふまえると、売却希望の人にとっては売りやすい環境といえます。

以上、ここまで福岡の土地価格の推移について見てきました。

全国の各都市にはその中に人気の街があり、売却しやすさにも差があります。

そこで次に福岡で人気の街の特徴についてご紹介します。

3.福岡で人気の街の4つの特徴

福岡で人気が高まっている街にもそれぞれ特色があります。

そうした特色を踏まえ、不動産売却のターゲットとなる人を見極めていくことができます。

  1. 都心居住が可能な街
  2. 人気の学区・教育機関がある街
  3. 利便性の高い郊外
  4. 憧れの街

の4つに焦点を当て、売却の際のアピールポイントを見ていきます。

特徴1.都心居住が可能な街

利便性の高い都心居住なら、職住近接を求める人はもちろん、自家用車を手放しても徒歩やバスなどの公共交通機関で用事が済ませられるので安心です。

利便性の高いエリアは、利便性をもとめる単身者(単身赴任者含む)、DINKS(「Double Income No Kids」の略、共働きで子供いない夫婦のこと)、高齢者世帯などの需要が見込めます。

都心で仕事をする女性にも訴求力があります。

具体的には、ビジネスエリアや人気の繁華街に徒歩圏となる「赤坂」や「呉服町」、「博多」があげられます。

また、博多や天神に鉄道を使って10分ほどの場所に位置する「千早」や「唐人町」、「大橋」、「西鉄平尾」は、都心の利便性をほどよい距離で享受できる街も人気です。

これらのエリアは、社会人単身者やDINKS、高齢者も買主となり得るため、比較的売却しやすいです。

特徴2.人気の学区・教育機関がある街

学齢期の子どもがいる家庭では重要なポイントとなってきます。

子育て世帯への売却の際に、学区の評判が良い場合は、学区に含まれる住所を指定して不動産を探す場合もあります。

これから子どもを持つ若い夫婦世帯にとっても、教育環境が良い街にある不動産はアピールポイントになります。

具体的には、利便性の高いエリアで公立小中学校のレベルも高いと評判の「西新」や、河川敷のそばで自然を感じられ人気の公立小中がある「室見」、学校や学区の評判がよく天神へのアクセスも良い「別府」、「藤崎」があげられます。

学区の良いエリアは、子供がいる世帯に売却しやすいと言えます。

特徴3.利便性の高い郊外

都心へのアクセスが良い郊外ならば、不動産購入にかかるコストを抑えつつ生活利便性の高い生活を享受できます。

コストを抑えたい若年層の購入者や、自家用車の利用をメインに行う人、子育て期の住環境を重視する人へのアピールになります。

また、通勤を考慮しなくても良い高齢者世帯にも、生活利便性の高い住宅地をアピールできます。

具体的には、都心へのアクセスが良い街として、生活利便性が良く緑も多い「六本松」、西鉄の特急で天神までのアクセスが良く、駅周辺の利便性と郊外の自然を拱手できる「西鉄久留米」があげられます。

「大野城」はJR快速9分で博多へアクセスでき生活の利便性も高いです。

「姪浜」は、JRと地下鉄の始発駅なので、ゆったりとした通勤・通学が叶い、生活の利便性も十分にあります。

郊外の人気エリアは、若いファミリー世帯に売却しやすいです。

特徴4.憧れの街

良い住宅地のイメージで名の通った街は、まちづくりや景観の維持にたいする住民の意識が高い場合が多く、長きにわたって高い資産価値を維持できます。

このような街は売却の際にも買い手が見つかりやすいといえるでしょう。

不動産だけではなく街そのものも付加価値になるので、終の棲家を求める人、相続の際の資産として不動産購入を考慮する人へのアピールにつながります。

具体的には、

  • 福岡市都心でなおかつ治安がよく教育施設の評判も高い「大濠公園」
  • 都心へは鉄道で5~6分のアクセスでありながら閑静な住宅地の「桜坂」
  • 天神に近く利便性が高く、なおかつ緑も多い「薬院大通」
  • 駅前の賑わいと住宅地の緑を享受できる「高宮」

があげられます。

これらのエリアは富裕層への売却も可能になります。

購入する側がどのような点を重要視しているかを知ることで、売却の際のアピールポイントになります。

以上、福岡で人気の街を見てきました。

人口動向と不動産の売却は密接な関係があります。

そこで次に福岡の人口動向から見る不動産売却についてご紹介します。

4.福岡の人口動向から見る不動産売却

福岡県には、政令指定都市(人口50万人以上などの要件を満たした都市)が福岡市と北九州市の2つあります。

2018年度の国勢調査によると、福岡県全体の人口のうち、福岡市の占める人口はおよそ30%となっています。

福岡県全体人口に占める北九州市の人口はおよそ19%にすぎず、いかに福岡市に人口が集中しているかがわかります。

次に、国勢調査で設定されている人口集中地区「以下「DID」(Densely Inhabited District)と略」における2015年度の人口密度を見てみましょう。

DIDは、1ヘクタールあたりの人口密度が40人以上の国勢調査地区が集合し、合計5000人以上になるよう設定されている地区のこと

都市部の特徴が見られる地区と見なして差し支えありません。

福岡市全体の人口密度が4480.9人であるのに対し、福岡市のDIDの人口密度は9630.6人となっています。

福岡市の人口全体に対するDID人口を見ると、97%もの人がDID地区に居住していることになります。

つまり、利便性の高い都市部における不動産需要が見込めるといえます。

逆に、福岡市内への人口集中がこのまま続くと、一部を除いて郊外部は不動産が売りにくい状況となってきます。

郊外部でも、鉄道始発駅周辺で人気エリアになっている場所もありますが、鉄道や道路網による都心部へのアクセスが容易でない場合は、需要が見込みにくくなります。

住み替えや相続で得た不動産がある場合、それをどうするのかを早目に決めておくことが得策です。

その際、不動産会社のアドバイスを参考にすると最良の解決策が見いだせるかもしれません。

以上、ここまで福岡の人口動向から見る不動産売却について見てきました。

では、福岡の不動産会社は、どのようにして選べばよいのでしょうか。

そこで次に福岡での不動産会社の選び方についてご紹介します。

5.福岡での不動産会社の選び方

情報力を向上させて売却活動を行うには、大手の不動産会社と地元密着型の不動産会社を併用して使うことがオススメです。

大手であれば大々的に広告を打ってくれるため、売却物件の認知度を上げることが可能です。

しかしながら、大手不動産会社の広告に訴求力のある層は若年層が中心となります。

一方で、地元密着型の不動産会社であれば、福岡の不動産市場に精通しており、ターゲットと成る東京の上場企業の支店勤務者に対して、適切に売物件の情報を届けることが可能です。

若年層の購買者と2次取得の購買者の両方の層に情報を届けるために、大手と地元密着型の不動産会社を併用して活用しましょう。

大手~地域密着の不動産会社に幅広く査定できる一括査定サイト

信頼できる不動産会社を見つける

不動産売却で大事なことは、「信頼できる不動産会社を探せるか」。

不動産会社によって、得意としている不動産も異なりますし、この地域は得意・不得意などあります。

中には売却金額に数百万、数千万の差が出ることも。

ただ、あなただけの力でそのような不動産会社に出会えることは難しいと思います。

不動産会社を1社1社回って話を聞いていても、逆に迷うことになり時間ばかりが過ぎてしまいます。

そこで筆者がオススメしているのが「不動産一括査定サービス(サイト)」です。

一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

一括査定サービスの仕組み

一括査定サービスの仕組み

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。

一括査定の流れ

一括査定の流れ

えぇぇ!!!こんな便利なサービスがあるんですね!
ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒

不動産一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる「 すまいValue
  • 【1都3県・大阪・兵庫・京都・奈良】売主専門の数少ない不動産会社「 SRE不動産(※旧ソニー不動産)
  • NTTグループで安心、一番歴史があり実績抜群の「 HOME4U
  • 地域密着の不動産会社にも数多く依頼ができる「 イエウール

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し細かいので、流し読みする程度でOKじゃぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

ひよこ生徒 解決
ひよこ生徒
こう見ると、上4つがずば抜けているんですね!
正確にはセンチュリー21はフランチャイズ経営なので、「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」の3強じゃよ!
フクロウ先生
フクロウ先生

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社です。

超大手不動産会社3社で不動産仲介の約30%のシェアを持っています。つまり、不動産売買した人の中で3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そしてこの3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社とも比較する

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会社も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

売らなくてもOK!簡易的な机上査定&メール連絡も可能

紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。

また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額提示を希望」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。

ご要望・ご質問の欄にメールでの査定額を希望

ひよこ生徒 困り
ひよこ生徒
どの一括査定なら「机上査定」「メール要望」が使えるんですか?
下記に比較してまとめてみたぞ!
フクロウ先生
フクロウ先生
一括査定机上査定備考欄
すまいValue
HOME4U
イエウール  
SRE不動産(※旧ソニー不動産)

一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

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不動産一括査定サイトのオススメを先に見たい人はコチラ マンションや一戸建て、土地などの「不動産を売りたい」と考え始めたと ...

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6.まとめ

福岡で不動産売却をするためのいくつかの情報を見てきました。

土地価格や、不動産成約時の価格、人口動向から、福岡市における不動産の需要が見込めることが明らかになりました。

円滑な不動産売買を目指すには、まずは不動産会社選びからはじめてみましょう。

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