契約不適合責任とは?特約で免責できる?瑕疵担保責任からの改定内容も解説

契約不適合責任とは?特約で免責できる?瑕疵担保責任との改定内容も解説

家やマンション、土地などの売買契約を締結するときに出てくる「瑕疵担保責任」。

瑕疵担保責任とは、売却後に売主が負う損害賠償や契約解除等の責任のこと

この瑕疵担保責任が見直しされ、2020年4月の民法により「契約不適合責任」となります。

単なる名称変更だけでなく、内容も大きく変わっております。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

※2020年4月1日以降の民法を「新民法」、2020年3月31日までの民法を「旧民法」として解説します。

1.契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、売主が契約の内容と異なるものを売ったときに売主が負う債務不履行責任

従来、旧民法では売主には瑕疵(かし)担保責任が負わされていましたが、新民法では瑕疵担保責任が廃止され、新たに契約不適合責任が創設されました。

契約不適合責任では、契約の内容とは異なるものが売却されたときは、買主は売主に対して

  1. 追完請求
  2. 代金減額請求
  3. 催告解除
  4. 無催告解除
  5. 損害賠償

の5つを請求できることになります。

契約不適合責任は、考え方が非常にシンプルになりました。

契約内容と異なるものを売れば、売主が責任を負うという当然の責任。

例えば、「鉛筆を100個売ります」と契約書に書いたのに、99個しか売っていなければ、買主が「あと1本ください」と主張できるのが契約不適合責任になります。

不動産でいえば「雨漏りはしていません」と契約書に書いたのに、実際に雨漏りしていれば買主は「雨漏りを直してください」と主張できます。

一方で、「雨漏りしています」としっかり契約書に明記し、それを前提に買主が購入していれば、買主は「雨漏りを直してください」とは主張できないのも契約不適合責任です。

契約書に書かれているか書かれていないかが重要

契約不適合責任では、契約書に「書かれているか、書かれていないか」がとても重要。

本人同士の取り決めを重視している契約であることから、従来の瑕疵担保責任よりはるかに単純で分りやすい責任の内容となっているのです。

(目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限)

新民法第566条

売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。

※出典:公益財団法人 不動産流通推進センターより

瑕疵担保責任との違い

  • 瑕疵担保責任とは、売却後、瑕疵が発見されたときときに売主が負う責任
  • 瑕疵とは売買契約の目的物が通常有すべき品質・性能を欠くこと

買主は「発見後1年間」は売主に対し損害賠償を、契約の目的の達成できない場合は契約解除ができると定めています。

瑕疵担保責任の対象となる瑕疵は「隠れた瑕疵」です。

隠れた瑕疵とは買主が通常の注意を払ったにも関わらず発見できなかった瑕疵

瑕疵担保責任は、契約不適合責任と比較して非常に分かりにくい概念です。

瑕疵担保責任では、例えば物件の購入前、買主が注意して確認したのに雨漏りが発見できず、購入してみたら実は雨漏りがあった場合に売主に責任追及が可能でした。

「購入前に買主が注意しても雨漏りが発見できなかった」という部分がポイントであり、これが隠れた瑕疵に該当します。

瑕疵担保責任では、裁判で「隠れていたか、隠れていなかったか」を実証するのが大変難しく、買主を守る機能を十分に果たしていなかったというのが実態。

一方で、契約不適合責任では契約書に「書かれているか、書かれていないか」が争点となるため、単純明快になります。

また、瑕疵担保責任では、買主が請求できる権利は「契約解除」「損害賠償請求」の2つでした。

一方、契約不適合責任では、買主は「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償」の5つを請求できますので、売主の責任は重くなったといえます。

2.契約不適合責任で買主が請求できる5つの権利

この章では、契約不適合責任で買主が請求できる下記5つの権利について解説します。

  1. 追完請求
  2. 代金減額請求
  3. 催告解除
  4. 無催告解除
  5. 損害賠償

追完請求

追完請求とは、改めて完全な給付を請求できる権利

数量が不足していれば、不足分を追加するようなことが追完請求に該当します。

ただし、不動産は世の中に1つしかない特定物ですので、数量追加という概念はありません。

そのため、不動産における追完請求は修補請求(直せということ)が該当します。

「雨漏りはしていません」と契約書に書いてあったのに、雨漏りしていれば「雨漏りを直してください」というのが追完請求になります。

契約不適合責任では、契約書に「雨漏りしています」と書かれていれば買主は追完請求をすることができません。

売主が追完請求を受けないようにするには、契約書に契約物の内容をしっかりと明記することが何よりも重要となってくるのです。

また、契約不適合責任では雨漏りが「隠れていたか、隠れていなかったか」ということは、もう議論にはならないです。

単純に契約書に「書かれていたか、書かれていなかったか」という点が決め手です。

新民法における追完請求の条文は以下の通りです。

新民法第562条

1.引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。

2.前項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、同項の規定による履行の追完の請求をすることができない。

※出典:公益財団法人 不動産流通推進センターより

代金減額請求

契約不適合責任では売主が追完を実行しない場合、代金減額請求をすることができます。

いきなり代金減額請求できるのではなく、追完請求したのに売主が実行しなかった場合にできるという点がポイント。

新民法における代金減額請求の条文は以下の通りです。

(代金減額請求)

新民法第563条

1.前条第一項本文に規定する場合において、買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないときは、買主は、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができる。

2.前項の規定にかかわらず、次に掲げる場合には、買主は、同項の催告をすることなく、直ちに代金の減額を請求することができる。

一 履行の追完が不能であるとき。
二 売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示したとき。
三 契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、売主が履行の追完をしないでその時期を経過したとき。
四 前三号に掲げる場合のほか、買主が前項の催告をしても履行の追完を受ける見込みがないことが明らかであるとき。

3.第一項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、前二項の規定による代金の減額の請求をすることができない。

※出典:公益財団法人 不動産流通推進センターより

催告解除

契約不適合責任では売主が追完を実行しない場合、催告解除をすることもできます。

催告解除も追完請求したのに売主が実行しなかった場合にできるという点がポイント。

代金減額ではなく、買主としては「やっぱり買うの止めます」というケースもありますので、その選択肢が催告解除になります。

新民法における催告解除の条文は以下の通りです。

(催告解除)

新民法第541条

当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない。

※出典:公益財団法人 不動産流通推進センターより

無催告解除

契約不適合責任では、無催告解除というものも認められています。

無催告解除は、契約の目的の達成できない場合にできる契約解除。

契約の目的の達成できないときに契約解除ができるのは、瑕疵担保責任でも認められていました。

瑕疵担保責任で認められていた契約解除が引き継がれたのが無催告解除になります。

新民法における無催告解除の条文は以下の通りです。

(無催告解除)

新民法第542条

1.次に掲げる場合には、債権者は、前条の催告をすることなく、直ちに契約の解除をすることができる。

 一 債務の全部の履行が不能であるとき。
 二 債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
 三 債務の一部の履行が不能である場合又は債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合において、残存する部分のみでは契約をした目的を達することができないとき。

(以下省略)

※出典:公益財団法人 不動産流通推進センターより

損害賠償請求

契約不適合責任では、損害賠償請求も可能。

損害賠償請求も瑕疵担保責任で認められていた請求権ですが、契約不適合責任の損害賠償請求と瑕疵担保責任の損害賠償請求は少し内容が異なります。

瑕疵担保責任の損害賠償請求は売主の無過失責任でしたが、契約不適合責任では売主の過失責任になります。

売主に責めに帰すべき事由がない限り、買主は損害賠償請求をすることができません。

つまり、売主に落ち度があった場合でないと、買主は損害賠償請求をすることができないということ。

無過失責任が過失責任に変わったことで、売主の損害賠償の負担は少し軽くなったといえます。

ただし、瑕疵担保責任の損害賠償請求の範囲は信頼利益に限られていましたが、契約不適合責任の損害賠償請求の範囲は履行利益も含むことになります。

  • 信頼利益とは、契約が不成立・無効になった場合に、それを有効であると信じたことによって被った損害であり、登記費用などの契約締結のための準備費用が該当
  • 履行利益とは、契約が履行されたならば債権者が得られたであろう利益を失った損害であり、転売利益や営業利益など

損害賠償を負わなければいけない範囲は格段に広がってしまったため、売主に落ち度があった場合の損害賠償責任は非常に重くなったということです。

新民法における損害賠償請求の条文は以下の通りです。

(損害賠償請求)

新民法第415条

1.債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。ただし、その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

2.前項の規定により損害賠償の請求をすることができる場合において、債権者は、次に掲げるときは、債務の履行に代わる損害賠償の請求をすることができる。

一 債務の履行が不能であるとき。
二 債務者がその債務の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
三 債務が契約によって生じたものである場合において、その契約が解除され、又は債務の不履行による契約の解除権が発生したとき。

※出典:公益財団法人 不動産流通推進センターより

3.特約で免責は可能

契約不適合責任も、瑕疵担保責任と同様に特約で免責は可能。

瑕疵担保責任では、例えば古い建物を売る場合には、売主の瑕疵担保責任を全部免責するような特約を締結することが良くありました。

このような特約による免責は、契約不適合責任でもできます。

民法の契約不適合責任の条文は、当事者の特約を有効とする任意規定に該当。

任意規定とは、契約当事者が合意すればその特約は有効であるという規定

それに対して、契約当事者が特約で合意しても、その特約は無効となるような条文は強行法規と呼ばれます。

契約不適合責任は、任意規定ですので契約当事者が合意すれば免責しても大丈夫です。

例えば、土壌汚染について売主が契約不適合責任を免責したいような場合があります。

土壌汚染について契約不適合責任を免責したい場合には、以下のように契約書に記載することが必要です。

本件土地は令和2年10月1日まで○○の工場として利用されており、土壌汚染の可能性はある。買主は本件土地に土壌汚染が存在することを容認して本件土地を購入するものであり、土壌汚染が存在したとしても同存在は契約不適合に該当するものではなく、売主に対し一切の追完請求、代金減額請求、解除、損害賠償等の一切の責任を問わないことを確認する。

契約不適合責任の免責は、瑕疵担保責任の全部免責のように一言で済ませることができません。

懸案事項を一つ一つ契約書に記載し、買主に容認させたうえで、契約不適合責任を負わないことを明記するようにしてください。

4.契約不適合責任における注意点

契約不適合責任における注意点は以下の通りです。

契約不適合責任における4つの注意点

  • 特約・容認事項をしっかりと記入する
  • 個人間売買では代金減額請求権の条項は設けられない可能性がある
  • 設備に関しては一切の責任を負わないと条文に記載する
  • 事前にインスペクションを行い、「目的物」の内容を明確にする

これまでの内容と重複する箇所もありますが、ここをしっかりと抑えておくことで、大きなトラブルを減らすことができます。

特約・容認事項をしっかりと記入する

これまでも説明してきましたが、契約不適合責任では売買契約書の特約・容認事項をしっかり書くことが最も重要です。

契約不適合責任では、目的物が何かをはっきりさせる必要があるため、特約・容認事項の欄に「目的物はどのようなものであるか」をしっかりと書くことになります。

特約・容認事項の記載例は以下の通りです。

買主は、下記容認事項を確認・承諾の上、購入するものとし、下記事項について売主に対し、解除、損賠賠償、修補、代金減額請求等の一切の法的請求をなし得ないものとする。

ⅰ 本物件周辺は第三者所有地となっており、将来開発事業及び建物(中高層建築物等)の建築または再築がされる場合があります。その際、周辺環境・景観・眺望・及び日照条件等が変化することがあります。

ⅱ 「法令に基づく制限」については、重要事項説明時における内容であり、将来、法令の改正等により本物件の利用等に関する制限が附加、または緩和されることがあります。

ⅲ 本物件の電波受信状況によっては、良好な電波受信を確保する為にアンテナやブースターの設置ケーブルテレビの引込み等が必要になる場合があります。それらの費用は買主の負担となります。

ⅳ 本件土地の地盤・地耐力調査は行っておらず、本物件上に新たに建物を建築する際、その建築会社等から地盤・地耐力調査を要請されることがあり、その結果によっては地盤補強工事等が必要になる場合があります。その場合には買主の負担となります。

ⅴ 本物件地域には自治会(町会)等があります。よって自治会(町会)費用や取り決め等がありますので、買主はそれを継承し、遵守するものとします。またゴミ出しも自治会(町会)等の指示に従って下さい。

ⅵ 本物件東側道路に○○市の街路灯があります。

ⅶ 本物件の北側隣接地(地番:○番○)の甲野太郎氏所有の建物の屋根の雨樋部分(幅約10㎝、長さ5m)の塀の一部が越境してきております。なお、この越境物の撤去については別添の覚書が売主と甲野太郎氏間で交わされております。

ⅷ 7番5と7番6の境界上の現況の塀は隣地との共有物であり、修繕・やり替え等を行う際、その所有者と協議及び承諾が必要となります。

ⅸ 本物件北側隣接地は現在コインパーキングの為、利用に伴い振動、騒音、臭気等が発生する場合があります。

引用:株式会社あかり不動産「民法改正以降、特約しておくと良い事例

気になることは全て容認事項に書きだし、契約書と物件の現状を適合させる必要があります。

個人間売買では代金減額請求権の条項は設けられない可能性がある

契約不適合責任は、「代金減額請求権」「契約解除または損害賠償請求」が両立しえないのではないかという悩ましい論点があります。

代金減額請求は、契約に効力があることを前提に行われ、代金減額している時点で契約を肯定しており、それにも関わらず契約をなかったものとする契約解除を行うのは矛盾するのではないかという考えが増えています。

また、代金減額するということは、損害解消していることにもなるため、さらに損害賠償請求もするということも両立しえないと主張する考えもあります。

このように現時点では見解の一致を見ませんので、紛争予防の観点から、売買契約書の作成等においては、代金減額の基準時や算定方法等について明文で規定することを検討するのが望ましいです。

設備に関しては一切の責任を負わないと条文に記載する

不動産売買では、給排水・衛生・換気・冷暖房・電気配線・照明などの設備も売却対象となります。

中古物件の設備は、経年劣化で多少の不具合があることは一般的で、設備にも契約不適合責任を提供すると、スムーズな取引を阻害する可能性が高いです。

対策として、「付帯設備の故障や不具合については、修補・損害賠償その他一切の責任を負わないものとする」と売買契約書に記載してください。

事前にインスペクションを行い、「目的物」の内容を明確にする

契約不適合責任では、売買契約書に目的物の内容を記載するために、「目的物とは何か」という点を事前に明確にする必要があります。

目的物の内容をハッキリさせるために、事前にインスペクションを行うことが必要です。

インスペクションとは、建物状況調査のこと

住宅の基礎や外壁等のひび割れ、雨漏りなど構造上の安全性や日常生活への支障があると考えられる劣化や性能低下の有無について、建物の専門家が目視や計測によって調査を行います。

インスペクションにかかる費用は、戸建住宅とマンションで異なります。

  • 木造戸建て住宅の場合、費用は4.5万円~6万円程度
  • マンションの場合、5万円程度

ただし、これらの金額は、物件の広さやオプションによって変わってきますので、参考程度にしてください。

インスペクションで、物件に問題がないかを予め調べておき、その結果を契約書・物件状況報告書・付帯設備表に記載しておけば、後から大きな揉め事が起きなくなります。

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まとめ

契約不適合責任について解説してきました。

契約不適合責任は、契約書に書かれている内容が売却されたかどうかを問う単純な責任です。

買主は「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償」の5つの請求が可能。

売主としては契約不適合責任を負わないためにも、契約物の内容をしっかりと契約書に書き込むようにしましょう。

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