契約不適合責任とは？特約で免責できる？瑕疵担保責任からの改定内容も解説

家やマンション、土地などの売買契約を締結するときに出てくる「瑕疵担保責任」。

瑕疵担保責任とは、売却後に売主が負う損害賠償や契約解除等の責任のこと

この瑕疵担保責任が見直しされ、2020年4月の民法により「契約不適合責任」となります。

単なる名称変更だけでなく、内容も大きく変わっております。

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット　代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

※2020年4月1日以降の民法を「新民法」、2020年3月31日までの民法を「旧民法」として解説します。

1.契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、売主が契約の内容と異なるものを売ったときに売主が負う債務不履行責任

従来、旧民法では売主には瑕疵(かし)担保責任が負わされていましたが、新民法では瑕疵担保責任が廃止され、新たに契約不適合責任が創設されました。

契約不適合責任では、契約の内容とは異なるものが売却されたときは、買主は売主に対して

追完請求
代金減額請求
催告解除
無催告解除
損害賠償

の5つを請求できることになります。

契約不適合責任は、考え方が非常にシンプルになりました。

契約内容と異なるものを売れば、売主が責任を負うという当前の責任。

例えば、「鉛筆を100個売ります」と契約書に書いたのに、99個しか売っていなければ、買主が「あと1本ください」と主張できるのが契約不適合責任になります。

不動産でいえば「雨漏りはしていません」と契約書に書いたのに、実際に雨漏りしていれば買主は「雨漏りを直してください」と主張できます。

一方で、「雨漏りしています」としっかり契約書に明記し、それを前提に買主が購入していれば、買主は「雨漏りを直してください」とは主張できないのも契約不適合責任です。

契約書に書かれているか書かれていないかが重要

契約不適合責任では、契約書に「書かれているか、書かれていないか」がとても重要。

本人同士の取り決めを重視している契約であることから、従来の瑕疵担保責任よりはるかに単純で分りやすい責任の内容となっているのです。

（目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限）
新民法第566条
売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。
※出典：公益財団法人不動産流通推進センターより

瑕疵担保責任との違い

瑕疵担保責任とは、売却後、瑕疵が発見されたときときに売主が負う責任
瑕疵とは売買契約の目的物が通常有すべき品質・性能を欠くこと

買主は「発見後1年間」は売主に対し損害賠償を、契約の目的の達成できない場合は契約解除ができると定めています。

瑕疵担保責任の対象となる瑕疵は「隠れた瑕疵」です。

隠れた瑕疵とは買主が通常の注意を払ったにも関わらず発見できなかった瑕疵

瑕疵担保責任は、契約不適合責任と比較して非常に分かりにくい概念です。

瑕疵担保責任では、例えば物件の購入前、買主が注意して確認したのに雨漏りが発見できず、購入してみたら実は雨漏りがあった場合に売主に責任追及が可能でした。

「購入前に買主が注意しても雨漏りが発見できなかった」という部分がポイントであり、これが隠れた瑕疵に該当します。

瑕疵担保責任では、裁判で「隠れていたか、隠れていなかったか」を実証するのが大変難しく、買主を守る機能を十分に果たしていなかったというのが実態。

一方で、契約不適合責任では契約書に「書かれているか、書かれていないか」が争点となるため、単純明快になります。

また、瑕疵担保責任では、買主が請求できる権利は「契約解除」「損害賠償請求」の2つでした。

一方、契約不適合責任では、買主は「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償」の5つを請求できますので、売主の責任は重くなったといえます。

2.契約不適合責任で買主が請求できる5つの権利

この章では、契約不適合責任で買主が請求できる下記5つの権利について解説します。

追完請求
代金減額請求
催告解除
無催告解除
損害賠償

追完請求

追完請求とは、改めて完全な給付を請求できる権利

数量が不足していれば、不足分を追加するようなことが追完請求に該当します。

ただし、不動産は世の中に1つしかない特定物ですので、数量追加という概念はありません。

そのため、不動産における追完請求は修補請求(直せということ)が該当します。

「雨漏りはしていません」と契約書に書いてあったのに、雨漏りしていれば「雨漏りを直してください」というのが追完請求になります。

契約不適合責任では、契約書に「雨漏りしています」と書かれていれば買主は追完請求をすることができません。

売主が追完請求を受けないようにするには、契約書に契約物の内容をしっかりと明記することが何よりも重要となってくるのです。

また、契約不適合責任では雨漏りが「隠れていたか、隠れていなかったか」ということは、もう議論にはならないです。

単純に契約書に「書かれていたか、書かれていなかったか」という点が決め手です。

新民法における追完請求の条文は以下の通りです。

新民法第562条
1.引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。
2.前項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、同項の規定による履行の追完の請求をすることができない。
※出典：公益財団法人不動産流通推進センターより

代金減額請求

契約不適合責任では売主が追完を実行しない場合、代金減額請求をすることができます。

いきなり代金減額請求できるのではなく、追完請求したのに売主が実行しなかった場合にできるという点がポイント。

新民法における代金減額請求の条文は以下の通りです。

(代金減額請求)
新民法第563条
1.前条第一項本文に規定する場合において、買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないときは、買主は、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができる。
2.前項の規定にかかわらず、次に掲げる場合には、買主は、同項の催告をすることなく、直ちに代金の減額を請求することができる。
一　履行の追完が不能であるとき。
二　売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示したとき。
三　契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、売主が履行の追完をしないでその時期を経過したとき。
四　前三号に掲げる場合のほか、買主が前項の催告をしても履行の追完を受ける見込みがないことが明らかであるとき。
3.第一項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、前二項の規定による代金の減額の請求をすることができない。
※出典：公益財団法人不動産流通推進センターより

催告解除

契約不適合責任では売主が追完を実行しない場合、催告解除をすることもできます。

催告解除も追完請求したのに売主が実行しなかった場合にできるという点がポイント。

代金減額ではなく、買主としては「やっぱり買うの止めます」というケースもありますので、その選択肢が催告解除になります。

新民法における催告解除の条文は以下の通りです。

(催告解除)
新民法第541条
当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない。
※出典：公益財団法人不動産流通推進センターより

無催告解除

契約不適合責任では、無催告解除というものも認められています。

無催告解除は、契約の目的の達成できない場合にできる契約解除。

契約の目的の達成できないときに契約解除ができるのは、瑕疵担保責任でも認められていました。

瑕疵担保責任で認められていた契約解除が引き継がれたのが無催告解除になります。

新民法における無催告解除の条文は以下の通りです。

(無催告解除)
新民法第542条
1.次に掲げる場合には、債権者は、前条の催告をすることなく、直ちに契約の解除をすることができる。
一　債務の全部の履行が不能であるとき。
二　債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
三　債務の一部の履行が不能である場合又は債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合において、残存する部分のみでは契約をした目的を達することができないとき。
(以下省略)
※出典：公益財団法人不動産流通推進センターより

損害賠償請求

契約不適合責任では、損害賠償請求も可能。

損害賠償請求も瑕疵担保責任で認められていた請求権ですが、契約不適合責任の損害賠償請求と瑕疵担保責任の損害賠償請求は少し内容が異なります。

瑕疵担保責任の損害賠償請求は売主の無過失責任でしたが、契約不適合責任では売主の過失責任になります。

売主に責めに帰すべき事由がない限り、買主は損害賠償請求をすることができません。

つまり、売主に落ち度があった場合でないと、買主は損害賠償請求をすることができないということ。

無過失責任が過失責任に変わったことで、売主の損害賠償の負担は少し軽くなったといえます。

ただし、瑕疵担保責任の損害賠償請求の範囲は信頼利益に限られていましたが、契約不適合責任の損害賠償請求の範囲は履行利益も含むことになります。

信頼利益とは、契約が不成立・無効になった場合に、それを有効であると信じたことによって被った損害であり、登記費用などの契約締結のための準備費用が該当
履行利益とは、契約が履行されたならば債権者が得られたであろう利益を失った損害であり、転売利益や営業利益など

損害賠償を負わなければいけない範囲は格段に広がってしまったため、売主に落ち度があった場合の損害賠償責任は非常に重くなったということです。

新民法における損害賠償請求の条文は以下の通りです。

(損害賠償請求)
新民法第415条
1.債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。ただし、その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
2.前項の規定により損害賠償の請求をすることができる場合において、債権者は、次に掲げるときは、債務の履行に代わる損害賠償の請求をすることができる。
一　債務の履行が不能であるとき。
二　債務者がその債務の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。
三　債務が契約によって生じたものである場合において、その契約が解除され、又は債務の不履行による契約の解除権が発生したとき。
※出典：公益財団法人不動産流通推進センターより

3.特約で免責は可能

契約不適合責任も、瑕疵担保責任と同様に特約で免責は可能。

瑕疵担保責任では、例えば古い建物を売る場合には、売主の瑕疵担保責任を全部免責するような特約を締結することが良くありました。

このような特約による免責は、契約不適合責任でもできます。

民法の契約不適合責任の条文は、当事者の特約を有効とする任意規定に該当。

任意規定とは、契約当事者が合意すればその特約は有効であるという規定

それに対して、契約当事者が特約で合意しても、その特約は無効となるような条文は強行法規と呼ばれます。

契約不適合責任は、任意規定ですので契約当事者が合意すれば免責しても大丈夫です。

例えば、土壌汚染について売主が契約不適合責任を免責したいような場合があります。

土壌汚染について契約不適合責任を免責したい場合には、以下のように契約書に記載することが必要です。

本件土地は令和2年10月1日まで○○の工場として利用されており、土壌汚染の可能性はある。買主は本件土地に土壌汚染が存在することを容認して本件土地を購入するものであり、土壌汚染が存在したとしても同存在は契約不適合に該当するものではなく、売主に対し一切の追完請求、代金減額請求、解除、損害賠償等の一切の責任を問わないことを確認する。

契約不適合責任の免責は、瑕疵担保責任の全部免責のように一言で済ませることができません。

懸案事項を一つ一つ契約書に記載し、買主に容認させたうえで、契約不適合責任を負わないことを明記するようにしてください。