マンションを現状渡しで売却する場合の注意点について徹底解説

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「渡し(ワタシ)」という用語、これは不動産以外ではあまり聞きなれない言葉です。 

「引渡し」、「明渡し」、「現状渡し」など、不動産を扱っていると様々な「渡し」が登場してきます。

しかも「ゲンジョウ」にも「現状」と「原状」の2種類が出てきます。

ここで紹介するのは「現状」の「渡し」です。これから不動産を売却しようとしている方の中には

  • 現状渡しってそもそも何だろう
  • 現状渡しで売却しても大丈夫なんだろうか
  • 現状渡しで売却したときの注意点を知りたい

と思っている方も多いことでしょう。 

そこで今回の記事ではマンション売却における「現状渡し」についてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは現状渡しのメリットやデメリットについて理解し、納得のいくマンション売却ができるようになります。

1.不動産の「現状渡し」とは

初めに「現状渡しとは何か」つまり言葉の定義について解説します。

引渡しとは鍵を渡すこと

車を買ったことのある人ならご存知かと思いますが、車はディーラーで購入の契約をして、後日、納車されます。 

不動産も全く同様で、

  1. 売買契約
  2. 引渡し

のタイミングが異なります。

売買契約とは金額や引渡しの時期、契約条件等の書面により合意することです。

引渡しとは商品であるマンションを買主へ渡すことです。

大きな不動産はポンと手渡しすることはできないので、実際には「鍵」を買主へ渡すことで商品の「引渡し」を行います。

不動産の場合は「鍵の引き渡し」「残代金の支払い」で引渡し完了 

不動産の売却においては、売主から「鍵の引渡し」を行い、買主から「残代金の支払い」を行うことで「引渡し」が成立します。 

ちなみにマンションを賃貸で借りている人が、部屋を出ていくときのことを「明渡し」と言います。

売買用語が「引渡し」で賃貸用語が「明渡し」と使い分けています。

現状渡しとはそのままの状態で渡すこと

現状渡しとは、引渡しの時に、現状のままの状態で引き渡すということになります。

例えば、お風呂の給湯器が壊れていても、「壊れっぱなしのまま」、扉の建付けが悪くても、「建付けの悪いまま」の状態で引き渡すことを「現状渡し」と言います。

ちなみに現状渡しと言っても、家具をそのまま残置して引渡すことではありません。

あくまでも空渡しですが、問題を抱えている状態でもそのまま引渡すという意味です。

補足:原状と現状の違い

似たような言葉に「原状回復」という言葉があります。これも賃貸用語です。

マンションを借りている人は、最後、部屋を出ていくとき「原状回復義務」を負います。

賃貸のマンションはオーナーさんの所有物です。例えば賃貸中に扉の取手をわざと壊してしまったような場合、オーナーさんの所有物を壊したわけですから、当然に元に戻す義務があります。

借りている人が、わざと壊した場合は、元の「原状」に「回復」してあげることを「原状回復」と言います。

賃貸では「原状回復」して「明渡し」をするのが基本です。

「原状」とは元の状態であり、「現状」とはそのままの状態のこと

そのままの状態で引き渡すことを「現状渡し」というのです。

以上、ここまで現状渡しについて見てきました。

それでは次に現状渡しの最初の手順である訪問査定について見ていきましょう。 

2.マンションを現状渡しする前の訪問査定時に行うべきこと

現状渡しを検討するのであれば、訪問査定は最初のステップであり、必須です。

問題点はきちんと告知すること 

査定を受ける際は、必ず不動産会社にマンションの問題部分を説明しましょう。

「クローゼットを開けるのに物凄い力が要ります。」とか「ここだけ床がブカブカです。」等を不動産会社に伝えてください。

不動産会社は問題点を踏まえたうえで価格を査定してくれます。

自分が不安に思っている問題点でも、「この程度なら大丈夫ですよ」と言ってもらえれば心強いです。

売主が問題と思っている部分でも、実はたいしたことが無い可能性もありますので。査定の際はしっかりと事実を伝えましょう。

直すべきかの判断は訪問査定を受けてから

直すべきかどうかは、不動産会社に相談をしましょう。

一括査定サイトを使う場合、6社くらいから訪問査定を受けることができ大変便利です。

不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。不動産一括査定の流れとしては下記の通り。

不動産一括査定の流れ

不動産一括査定の流れ

問題点についても6社から意見を聞くことができますので、客観性も高くなります。

後ほど、一括査定への依頼ポイントやオススメは紹介します。

不動産会社の中には「これは直した方が良いですよ」という不動産会社もいると思いますが、とりあえず現状渡しという条件で価格査定を依頼してください。

現状で価格がいくらになるかを知ってから、直すべきかどうかを判断しましょう。

査定の結果、修繕費用よりも値引き額が低ければ、修繕する必要はないからです。

一括査定を依頼するときのポイント

一括査定を利用すると最大で6社に査定依頼の相談をすることができます。

ただし、いちいち物件の問題点を説明するのは面倒なので、一括査定の前に物件の問題点をあらかじめ紙に書いておいて、不動産会社に渡せるようにしておけば、手間が省けます。

一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社(BIG3)で不動産仲介の29.96%。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。また、両手仲介が多いのも事実です。

次に紹介する両手仲介なしの「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」、大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能な「 HOME4U 」を合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆両手仲介無し「SRE不動産(旧ソニー不動産)」※一都三県、大阪、兵庫の方限定

SRE不動産

SRE不動産(旧ソニー不動産)公式サイト
https://sony-fudosan.com/

SRE不動産は、ソニー不動産より名称変更してできた会社。中身はソニー不動産の時と何ら変わりません。

SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、SRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産はソニーグループが運営。成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1を獲得しており安心・実績抜群。

東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫の方は、申し込んでおくことをオススメします。

SRE不動産(※旧ソニー不動産)の公式サイトはコチラ

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
SRE不動産(※旧ソニー不動産) SRE不動産(旧ソニー不動産)のみ東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化、両手仲介なし
・成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1
一都三県・大阪・兵庫のみしか対応できない
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
おうちダイレクト 不明
中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く探せられる関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

それでは次に現状渡しのメリットについて見ていきましょう。

3.マンションを現状渡しするメリットは余計な費用がかからないこと

現状渡しとは、問題物件であっても現状のそのままで物件を引き渡すことになります。 

「扉の建付けが悪い」、「インターフォンの画面が映らない」等の修繕ポイントがあったとしても、そのまま引渡します。

現状渡しでは、修繕は買主が行うという条件で売却することになります。

売主のメリットとしては、余計な修理費用が発生しないという点です。

築古マンションでは現状渡しがおすすめ

特に「修繕ポイントだらけ」の古いマンションでは、現状渡しは威力を発揮します。

古いマンションを修繕し始めたら、キリがありません。

古いマンションであれば、みすぼらしいままでも、割り切って現状渡しを選択した方が安く済むことが多く、売主としてはメリットがあります。

それでは次に現状渡しのデメリットについてみていきます。

4.マンションを現状渡しするデメリットは値引きの対象になること

現状渡しは、修繕ポイントが無ければ、特にデメリットはありません。

しかしながら、修繕ポイントが多ければ、それは値引き対象となり売却価格に反映されてしまいます。

「給湯器が壊れているなら○○万円下げて欲しい」、「扉がガタついているから○○万円下げて欲しい」等々の値引き交渉のネタにされてしまいます。

現状渡しでは、買主の気に入らない修繕ポイントを直さずに売却するわけですから、値引きの対象となってしまうのです。 

修繕ポイントの多いマンションの現状渡しでは、売却価格が下がるというのがデメリットです。

古いマンションでは現状渡しの方が良い

しかしながら、築30年以上のマンションであれば、「いろいろ壊れていて当たり前」の世界です。

築古マンションは修繕ポイントが多いことを前提に相場が成立しています。

そのため築年数が相当古いマンションでは、元々の価格が安いため、現状渡しを選択しても、大きく売却価格が下がるようなことはありません。

むしろ買主も最初から自分でリフォームすることを前提に購入するため、現状渡しでも問題ないのです。

以上、ここまで現状渡しのメリットとデメリットについて見てきました。

それでは次に問題物件を売却する際の最近の常識について見ていきましょう。

5.問題のある物件を売却する際の最近の常識

問題を買主に納得してもらって売る

最近の不動産売買では、修繕ポイントが多いような問題のある物件は、売買時点で問題を明らかにして売却するというのがトレンドです。

売買時点で、問題を明らかにし、それを全て売却価格に反映させます。

つまり問題部分は値下げによって解決します。

後からトラブルにならない形とする

不動産売却には売主が瑕疵担保責任を負うというのがありますが、最近では売却後に買主と売主の間で瑕疵担保の問題が発生することがないように、事前に問題点を明らかにして売却するようになってきています。

つまり瑕疵と思われる部分を売買時点で明らかにし、値下げ対応することで、後から買主に文句を言わせないような形にするのです。 

問題のある物件の売却については下記記事で詳しく解説しています。

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6.告知書は正直に書く

マンションの売却では、「告知書」を書いて、不動産会社に手渡します。

告知書とは売主しか知らない物件の問題点です。告知書にはしっかりと事実を書き、買主には問題点を納得してもらったうえで、物件を購入してもらいましょう。

くれぐれも問題を隠ぺいして、後から大きな問題とならないよう注意をしてください。

7.まとめ

以上、マンションを現状渡しで売却する場合の注意点について徹底解説について見てきました。

現状渡しは、まずは訪問査定からです。

余計な費用をかけずに売却したい方は、現状渡しがおすすめです。

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