マンション売却 不動産売却

マンションを現状渡しで売却する場合の注意点について徹底解説

投稿日:2017年1月12日 更新日:

「渡し(ワタシ)」という用語、これは不動産以外ではあまり聞きなれない言葉です。 

「引渡し」、「明渡し」、「現状渡し」など、不動産を扱っていると様々な「渡し」が登場してきます。しかも「ゲンジョウ」にも「現状」と「原状」の2種類が出てきます。

ここで紹介するのは「現状」の「渡し」です。これから不動産を売却しようとしている方の中には

  • 現状渡しってそもそも何だろう
  • 現状渡しで売却しても大丈夫なんだろうか
  • 現状渡しで売却したときの注意点を知りたい

と思っている方も多いことでしょう。 

そこで今回の記事ではマンション売却における「現状渡し」についてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは現状渡しのメリットやデメリットについて理解し、納得のいくマンション売却ができるようになります。

イエイ

1.現状渡しについて解説

初めに「現状渡しとは何か」つまり言葉の定義について解説します。

1-1.引渡しとは鍵を渡すこと

車を買ったことのある人ならご存知かと思いますが、車はディーラーで購入の契約をして、後日、納車されます。 

不動産も全く同様で、

  1. 売買契約
  2. 引渡し

のタイミングが異なります。

売買契約とは金額や引渡しの時期、契約条件等の書面により合意することです。

引渡しとは商品であるマンションを買主へ渡すことです。

大きな不動産はポンと手渡しすることはできないので、実際には「鍵」を買主へ渡すことで商品の「引渡し」を行います。

1-1-1.不動産の場合は「鍵の引き渡し」「残代金の支払い」で引渡し完了 

不動産の売却においては、売主から「鍵の引渡し」を行い、買主から「残代金の支払い」を行うことで「引渡し」が成立します。 

ちなみにマンションを賃貸で借りている人が、部屋を出ていくときのことを「明渡し」と言います。

売買用語が「引渡し」で賃貸用語が「明渡し」と使い分けています。

1-2.現状渡しとはそのまま渡すこと

現状渡しとは、引渡しの時に、現状のままで引き渡すということになります。

現状とは今のそのままの状態のことを指します。

例えば、お風呂の給湯器が壊れていても、「壊れっぱなしのまま」、扉の建付けが悪くても、「建付けの悪いまま」の状態で引き渡すことを「現状渡し」と言います。

ちなみに現状渡しと言っても、家具をそのまま残置して引渡すことではありません。

あくまでも空渡しですが、問題を抱えている状態でもそのまま引渡すという意味です。

1-3.原状と現状の違い

似たような言葉に「原状回復」という言葉があります。これも賃貸用語です。

マンションを借りている人は、最後、部屋を出ていくとき「原状回復義務」を負います。

賃貸のマンションはオーナーさんの所有物です。例えば賃貸中に扉の取手をわざと壊してしまったような場合、オーナーさんの所有物を壊したわけですから、当然に元に戻す義務があります。

借りている人が、わざと壊した場合は、元の「原状」に「回復」してあげることを「原状回復」と言います。

賃貸では「原状回復」して「明渡し」をするのが基本です。

つまり「原状」とは元の状態であり、「現状」とはそのままの状態のことを指します。

そのままの状態で引き渡すことを「現状渡し」というのです。

以上、ここまで現状渡しについて見てきました。

それでは次に現状渡しの最初の手順である訪問査定について見ていきましょう。 

2.訪問査定時に行うべきこと

現状渡しを検討するのであれば、訪問査定は最初のステップであり、必須です。

2-1.問題点はきちんと告知すること 

査定を受ける際は、必ず不動産会社にマンションの問題部分を説明しましょう。

「クローゼットを開けるのに物凄い力が要ります。」とか「ここだけ床がブカブカです。」等を不動産会社に伝えてください。

不動産会社は問題点を踏まえたうえで価格を査定してくれます。

自分が不安に思っている問題点でも、「この程度なら大丈夫ですよ」と言ってもらえれば心強いです。

売主が問題と思っている部分でも、実はたいしたことが無い可能性もありますので。査定の際はしっかりと事実を伝えましょう。

2-2.直すべきかの判断は訪問査定を受けてから

直すべきかどうかは、不動産会社に相談をしましょう。

一括査定サイトを使う場合、6社くらいから訪問査定を受けることができ大変便利です。

問題点についても6社から意見を聞くことができますので、客観性も高くなります。

後ほど、一括査定への依頼ポイントやおすすめは紹介します。

不動産会社の中には「これは直した方が良いですよ」という不動産会社もいると思いますが、とりあえず現状渡しという条件で価格査定を依頼してください。

現状で価格がいくらになるかを知ってから、直すべきかどうかを判断しましょう。

査定の結果、修繕費用よりも値引き額が低ければ、修繕する必要はないからです。

2-3.一括査定を依頼するときのポイント

一括査定を利用すると最大で6社に査定依頼の相談をすることができます。

ただし、いちいち物件の問題点を説明するのは面倒なので、一括査定の前に物件の問題点をあらかじめ紙に書いておいて、不動産会社に渡せるようにしておけば、手間が省けます。

2-3-1.一括査定のおすすめは「イエイ」

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる以下の5つのサイトがおすすめです。

中でも筆者は悪徳な不動産会社を徹底的に排除している、不動産会社への断りも代行してもらえるイエイを利用することをオススメしています。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、イエイで依頼できる不動産会社を確認する。依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、イエウールやオウチーノも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 800社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ 電話での査定依頼も可能 運営会社が広告会社
オウチーノ 500社 全国 非公表 2003年~ ・運営が不動産会社で安心
・運営履歴が一番長い、安心の実績
査定会社が大手に偏っている
リガイド 400社 全国 非公表 2006年~ 登録企業を全て公開 登録企業が少ない
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それでは次に現状渡しのメリットについて見ていきましょう。

3.現状渡しのメリットは余計な費用がかからないこと

現状渡しとは、問題物件であっても現状のそのままで物件を引き渡すことになります。 

「扉の建付けが悪い」、「インターフォンの画面が映らない」等の修繕ポイントがあったとしても、そのまま引渡します。

現状渡しでは、修繕は買主が行うという条件で売却することになります。

売主のメリットとしては、余計な修理費用が発生しないという点です。

3-1.築古マンションでは現状渡しがおすすめ

特に「修繕ポイントだらけ」の古いマンションでは、現状渡しは威力を発揮します。

古いマンションを修繕し始めたら、キリがありません。

古いマンションであれば、みすぼらしいままでも、割り切って現状渡しを選択した方が安く済むことが多く、売主としてはメリットがあります。

それでは次に現状渡しのデメリットについてみていきます。

4.現状渡しのデメリットは値引きの対象になること

現状渡しは、修繕ポイントが無ければ、特にデメリットはありません。

しかしながら、修繕ポイントが多ければ、それは値引き対象となり売却価格に反映されてしまいます。

「給湯器が壊れているなら○○万円下げて欲しい」、「扉がガタついているから○○万円下げて欲しい」等々の値引き交渉のネタにされてしまいます。

現状渡しでは、買主の気に入らない修繕ポイントを直さずに売却するわけですから、値引きの対象となってしまうのです。 

修繕ポイントの多いマンションの現状渡しでは、売却価格が下がるというのがデメリットです。

4-1.古いマンションでは現状渡しの方が良い

しかしながら、築30年以上のマンションであれば、「いろいろ壊れていて当たり前」の世界です。

築古マンションは修繕ポイントが多いことを前提に相場が成立しています。

そのため築年数が相当古いマンションでは、元々の価格が安いため、現状渡しを選択しても、大きく売却価格が下がるようなことはありません。

むしろ買主も最初から自分でリフォームすることを前提に購入するため、現状渡しでも問題ないのです。

以上、ここまで現状渡しのメリットとデメリットについて見てきました。

それでは次に問題物件を売却する際の最近の常識について見ていきましょう。

5.問題物件を売却する際の最近の常識

5-1.問題を買主に納得してもらって売る

最近の不動産売買では、修繕ポイントが多いような問題のある物件は、売買時点で問題を明らかにして売却するというのがトレンドです。

売買時点で、問題を明らかにし、それを全て売却価格に反映させます。

つまり問題部分は値下げによって解決します。

5-2.後からトラブルにならない形とする

不動産売却には売主が瑕疵担保責任を負うというのがありますが、最近では売却後に買主と売主の間で瑕疵担保の問題が発生することがないように、事前に問題点を明らかにして売却するようになってきています。

つまり瑕疵と思われる部分を売買時点で明らかにし、値下げ対応することで、後から買主に文句を言わせないような形にするのです。 

6.告知書は正直に書く

マンションの売却では、「告知書」を書いて、不動産会社に手渡します。

告知書とは売主しか知らない物件の問題点です。告知書にはしっかりと事実を書き、買主には問題点を納得してもらったうえで、物件を購入してもらいましょう。

くれぐれも問題を隠ぺいして、後から大きな問題とならないよう注意をしてください。

7.まとめ

以上、マンションを現状渡しで売却する場合の注意点について徹底解説について見てきました。

現状渡しは、まずは訪問査定からです。

余計な費用をかけずに売却したい方は、現状渡しがおすすめです。

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