マンションを現状渡しで売却する場合の注意点について徹底解説

投稿日:2017年1月12日 更新日:

「渡し(ワタシ)」という用語、これは不動産以外ではあまり聞きなれない言葉です。 

「引渡し」、「明渡し」、「現状渡し」など、不動産を扱っていると様々な「渡し」が登場してきます。しかも「ゲンジョウ」にも「現状」と「原状」の2種類が出てきます。

ここで紹介するのは「現状」の「渡し」です。これから不動産を売却しようとしている方の中には

  • 現状渡しってそもそも何だろう
  • 現状渡しで売却しても大丈夫なんだろうか
  • 現状渡しで売却したときの注意点を知りたい

と思っている方も多いことでしょう。 

そこで今回の記事ではマンション売却における「現状渡し」についてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは現状渡しのメリットやデメリットについて理解し、納得のいくマンション売却ができるようになります。

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1.現状渡しについて解説

初めに「現状渡しとは何か」つまり言葉の定義について解説します。

1-1.引渡しとは鍵を渡すこと

車を買ったことのある人ならご存知かと思いますが、車はディーラーで購入の契約をして、後日、納車されます。 

不動産も全く同様で、

  1. 売買契約
  2. 引渡し

のタイミングが異なります。

売買契約とは金額や引渡しの時期、契約条件等の書面により合意することです。

引渡しとは商品であるマンションを買主へ渡すことです。

大きな不動産はポンと手渡しすることはできないので、実際には「鍵」を買主へ渡すことで商品の「引渡し」を行います。

1-1-1.不動産の場合は「鍵の引き渡し」「残代金の支払い」で引渡し完了 

不動産の売却においては、売主から「鍵の引渡し」を行い、買主から「残代金の支払い」を行うことで「引渡し」が成立します。 

ちなみにマンションを賃貸で借りている人が、部屋を出ていくときのことを「明渡し」と言います。

売買用語が「引渡し」で賃貸用語が「明渡し」と使い分けています。

1-2.現状渡しとはそのまま渡すこと

現状渡しとは、引渡しの時に、現状のままで引き渡すということになります。

現状とは今のそのままの状態のことを指します。

例えば、お風呂の給湯器が壊れていても、「壊れっぱなしのまま」、扉の建付けが悪くても、「建付けの悪いまま」の状態で引き渡すことを「現状渡し」と言います。

ちなみに現状渡しと言っても、家具をそのまま残置して引渡すことではありません。

あくまでも空渡しですが、問題を抱えている状態でもそのまま引渡すという意味です。

1-3.原状と現状の違い

似たような言葉に「原状回復」という言葉があります。これも賃貸用語です。

マンションを借りている人は、最後、部屋を出ていくとき「原状回復義務」を負います。

賃貸のマンションはオーナーさんの所有物です。例えば賃貸中に扉の取手をわざと壊してしまったような場合、オーナーさんの所有物を壊したわけですから、当然に元に戻す義務があります。

借りている人が、わざと壊した場合は、元の「原状」に「回復」してあげることを「原状回復」と言います。

賃貸では「原状回復」して「明渡し」をするのが基本です。

つまり「原状」とは元の状態であり、「現状」とはそのままの状態のことを指します。

そのままの状態で引き渡すことを「現状渡し」というのです。

以上、ここまで現状渡しについて見てきました。

それでは次に現状渡しの最初の手順である訪問査定について見ていきましょう。 

2.訪問査定時に行うべきこと

現状渡しを検討するのであれば、訪問査定は最初のステップであり、必須です。

2-1.問題点はきちんと告知すること 

査定を受ける際は、必ず不動産会社にマンションの問題部分を説明しましょう。

「クローゼットを開けるのに物凄い力が要ります。」とか「ここだけ床がブカブカです。」等を不動産会社に伝えてください。

不動産会社は問題点を踏まえたうえで価格を査定してくれます。

自分が不安に思っている問題点でも、「この程度なら大丈夫ですよ」と言ってもらえれば心強いです。

売主が問題と思っている部分でも、実はたいしたことが無い可能性もありますので。査定の際はしっかりと事実を伝えましょう。

2-2.直すべきかの判断は訪問査定を受けてから

直すべきかどうかは、不動産会社に相談をしましょう。

一括査定サイトを使う場合、6社くらいから訪問査定を受けることができ大変便利です。

問題点についても6社から意見を聞くことができますので、客観性も高くなります。

後ほど、一括査定への依頼ポイントやオススメは紹介します。

不動産会社の中には「これは直した方が良いですよ」という不動産会社もいると思いますが、とりあえず現状渡しという条件で価格査定を依頼してください。

現状で価格がいくらになるかを知ってから、直すべきかどうかを判断しましょう。

査定の結果、修繕費用よりも値引き額が低ければ、修繕する必要はないからです。

2-3.一括査定を依頼するときのポイント

一括査定を利用すると最大で6社に査定依頼の相談をすることができます。

ただし、いちいち物件の問題点を説明するのは面倒なので、一括査定の前に物件の問題点をあらかじめ紙に書いておいて、不動産会社に渡せるようにしておけば、手間が省けます。

2-3-1.一括査定のオススメは「HOME4U」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 多くの不動産会社を比較、でも安心できるNTTグループ運営のHOME4U
  • 大手の不動産会社6社のみに査定依頼ができるすまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社ソニー不動産

の3つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2017提携不動産会社

2017提携不動産会社
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

そして結論からいうと、「HOME4U」を特にオススメしています。

HOME4U

筆者が「HOME4U」をオススメしているのは下記の通り。

HOME4UはNTTグループ運営である安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と利用者、運営歴がNo.1の一括査定です。

また、HOME4Uは「中堅」や「地方」の不動産会社にも依頼ができますので、よりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

HOME4Uで依頼できる不動産会社はNTTならではの厳重な審査を行っております。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/


人口が多い都市にお住まいの方は、大手4社中3社に唯一依頼ができるすまいValueも非常にオススメできます。

すまいValue

すまいValueは、先ほど紹介した取引実績TOP4社のうち3社に査定依頼ができる唯一のサービス。

つまり、大手不動産会社のみに特化しており、取引実績(上位4社中3社に査定依頼ができる)から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方はすまいValueが良いでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介したNTTグループが運営するHOME4Uがオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方はソニー不動産が非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

        
  • 大手不動産会社も含めて、多くの不動産会社に相談したい!でも安心したいという方はHOME4U
  • 人口がそこそこ多い不動産を売却検討の方はすまいValue
  • 【1都3県限定】売主のことのみ考えてくれるソニー不動産

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 900社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~

利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
・3位の「東急リバブル」に依頼ができるHOME4U(他依頼が行えるのはすまいValueのみ)

提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※人口の少ない都市は未対応
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・仲介件数1位の「三井不動産」2位の「住友不動産」に査定依頼が行える唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社 全国 420万人 2004年~ 賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開 全国
※マンション専用
360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」

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HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

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超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

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すまいValue公式サイト:https://sumai-value.jp/

【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

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ソニー不動産公式サイト:https://sony-fudosan.com/

一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」

リガイド

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

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リガイド公式サイト:http://www.re-guide.jp/

提携会社が最も多い!地域密着の不動産会社が見つかる「HOME'S売却査定」

HOME'S売却査定

HOME'S売却査定公式サイト
https://www.homes.co.jp/satei/

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HOME'S売却査定公式サイト:https://www.homes.co.jp/satei/

【マンション限定】売却だけではなくて「賃貸査定」も行えるマンションNavi

マンションnavi

マンションnavi
https://t23m-navi.jp/

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リガイド公式サイト:https://t23m-navi.jp/

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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それでは次に現状渡しのメリットについて見ていきましょう。

3.現状渡しのメリットは余計な費用がかからないこと

現状渡しとは、問題物件であっても現状のそのままで物件を引き渡すことになります。 

「扉の建付けが悪い」、「インターフォンの画面が映らない」等の修繕ポイントがあったとしても、そのまま引渡します。

現状渡しでは、修繕は買主が行うという条件で売却することになります。

売主のメリットとしては、余計な修理費用が発生しないという点です。

3-1.築古マンションでは現状渡しがおすすめ

特に「修繕ポイントだらけ」の古いマンションでは、現状渡しは威力を発揮します。

古いマンションを修繕し始めたら、キリがありません。

古いマンションであれば、みすぼらしいままでも、割り切って現状渡しを選択した方が安く済むことが多く、売主としてはメリットがあります。

それでは次に現状渡しのデメリットについてみていきます。

4.現状渡しのデメリットは値引きの対象になること

現状渡しは、修繕ポイントが無ければ、特にデメリットはありません。

しかしながら、修繕ポイントが多ければ、それは値引き対象となり売却価格に反映されてしまいます。

「給湯器が壊れているなら○○万円下げて欲しい」、「扉がガタついているから○○万円下げて欲しい」等々の値引き交渉のネタにされてしまいます。

現状渡しでは、買主の気に入らない修繕ポイントを直さずに売却するわけですから、値引きの対象となってしまうのです。 

修繕ポイントの多いマンションの現状渡しでは、売却価格が下がるというのがデメリットです。

4-1.古いマンションでは現状渡しの方が良い

しかしながら、築30年以上のマンションであれば、「いろいろ壊れていて当たり前」の世界です。

築古マンションは修繕ポイントが多いことを前提に相場が成立しています。

そのため築年数が相当古いマンションでは、元々の価格が安いため、現状渡しを選択しても、大きく売却価格が下がるようなことはありません。

むしろ買主も最初から自分でリフォームすることを前提に購入するため、現状渡しでも問題ないのです。

以上、ここまで現状渡しのメリットとデメリットについて見てきました。

それでは次に問題物件を売却する際の最近の常識について見ていきましょう。

5.問題物件を売却する際の最近の常識

5-1.問題を買主に納得してもらって売る

最近の不動産売買では、修繕ポイントが多いような問題のある物件は、売買時点で問題を明らかにして売却するというのがトレンドです。

売買時点で、問題を明らかにし、それを全て売却価格に反映させます。

つまり問題部分は値下げによって解決します。

5-2.後からトラブルにならない形とする

不動産売却には売主が瑕疵担保責任を負うというのがありますが、最近では売却後に買主と売主の間で瑕疵担保の問題が発生することがないように、事前に問題点を明らかにして売却するようになってきています。

つまり瑕疵と思われる部分を売買時点で明らかにし、値下げ対応することで、後から買主に文句を言わせないような形にするのです。 

6.告知書は正直に書く

マンションの売却では、「告知書」を書いて、不動産会社に手渡します。

告知書とは売主しか知らない物件の問題点です。告知書にはしっかりと事実を書き、買主には問題点を納得してもらったうえで、物件を購入してもらいましょう。

くれぐれも問題を隠ぺいして、後から大きな問題とならないよう注意をしてください。

7.まとめ

以上、マンションを現状渡しで売却する場合の注意点について徹底解説について見てきました。

現状渡しは、まずは訪問査定からです。

余計な費用をかけずに売却したい方は、現状渡しがおすすめです。

イエイはコチラ → https://sell.yeay.jp/

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

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不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも複数の不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

  • HOME4U:運営している会社がNTTグループで不動産会社を厳しくチェック、一括査定で一番の歴史、実績を誇る
  • すまいValue:他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • ソニー不動産:売り手専門のエージェント制を採用している ※ただし、1都3県限定です。

安心のNTTグループ運営、実績・歴史No.1「HOME4U」

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  • 安心のNTTグループ運営、個人情報をしっかり管理
  • 2001年から運営と一括査定でNo.1の老舗
  • 累計利用者数:500万人以上で一括査定No.1
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:約900社

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    ※国内で不動産売買の取引No.1の「三井不動産リアリティネットワーク」No.2の「住友不動産」に唯一依頼ができる一括査定です。
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
    ※人口が少ない都市は未対応
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の地方では対応していない可能性があります。その場合は「HOME4U」をオススメします。

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