マンションを現状渡しで売却する場合の注意点について徹底解説

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「渡し(ワタシ)」という用語、これは不動産以外ではあまり聞きなれない言葉です。 

「引渡し」、「明渡し」、「現状渡し」など、不動産を扱っていると様々な「渡し」が登場してきます。しかも「ゲンジョウ」にも「現状」と「原状」の2種類が出てきます。

ここで紹介するのは「現状」の「渡し」です。これから不動産を売却しようとしている方の中には

  • 現状渡しってそもそも何だろう
  • 現状渡しで売却しても大丈夫なんだろうか
  • 現状渡しで売却したときの注意点を知りたい

と思っている方も多いことでしょう。 

そこで今回の記事ではマンション売却における「現状渡し」についてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは現状渡しのメリットやデメリットについて理解し、納得のいくマンション売却ができるようになります。

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1.現状渡しについて解説

初めに「現状渡しとは何か」つまり言葉の定義について解説します。

1-1.引渡しとは鍵を渡すこと

車を買ったことのある人ならご存知かと思いますが、車はディーラーで購入の契約をして、後日、納車されます。 

不動産も全く同様で、

  1. 売買契約
  2. 引渡し

のタイミングが異なります。

売買契約とは金額や引渡しの時期、契約条件等の書面により合意することです。

引渡しとは商品であるマンションを買主へ渡すことです。

大きな不動産はポンと手渡しすることはできないので、実際には「鍵」を買主へ渡すことで商品の「引渡し」を行います。

1-1-1.不動産の場合は「鍵の引き渡し」「残代金の支払い」で引渡し完了 

不動産の売却においては、売主から「鍵の引渡し」を行い、買主から「残代金の支払い」を行うことで「引渡し」が成立します。 

ちなみにマンションを賃貸で借りている人が、部屋を出ていくときのことを「明渡し」と言います。

売買用語が「引渡し」で賃貸用語が「明渡し」と使い分けています。

1-2.現状渡しとはそのまま渡すこと

現状渡しとは、引渡しの時に、現状のままで引き渡すということになります。

現状とは今のそのままの状態のことを指します。

例えば、お風呂の給湯器が壊れていても、「壊れっぱなしのまま」、扉の建付けが悪くても、「建付けの悪いまま」の状態で引き渡すことを「現状渡し」と言います。

ちなみに現状渡しと言っても、家具をそのまま残置して引渡すことではありません。

あくまでも空渡しですが、問題を抱えている状態でもそのまま引渡すという意味です。

1-3.原状と現状の違い

似たような言葉に「原状回復」という言葉があります。これも賃貸用語です。

マンションを借りている人は、最後、部屋を出ていくとき「原状回復義務」を負います。

賃貸のマンションはオーナーさんの所有物です。例えば賃貸中に扉の取手をわざと壊してしまったような場合、オーナーさんの所有物を壊したわけですから、当然に元に戻す義務があります。

借りている人が、わざと壊した場合は、元の「原状」に「回復」してあげることを「原状回復」と言います。

賃貸では「原状回復」して「明渡し」をするのが基本です。

つまり「原状」とは元の状態であり、「現状」とはそのままの状態のことを指します。

そのままの状態で引き渡すことを「現状渡し」というのです。

以上、ここまで現状渡しについて見てきました。

それでは次に現状渡しの最初の手順である訪問査定について見ていきましょう。 

2.訪問査定時に行うべきこと

現状渡しを検討するのであれば、訪問査定は最初のステップであり、必須です。

2-1.問題点はきちんと告知すること 

査定を受ける際は、必ず不動産会社にマンションの問題部分を説明しましょう。

「クローゼットを開けるのに物凄い力が要ります。」とか「ここだけ床がブカブカです。」等を不動産会社に伝えてください。

不動産会社は問題点を踏まえたうえで価格を査定してくれます。

自分が不安に思っている問題点でも、「この程度なら大丈夫ですよ」と言ってもらえれば心強いです。

売主が問題と思っている部分でも、実はたいしたことが無い可能性もありますので。査定の際はしっかりと事実を伝えましょう。

2-2.直すべきかの判断は訪問査定を受けてから

直すべきかどうかは、不動産会社に相談をしましょう。

一括査定サイトを使う場合、6社くらいから訪問査定を受けることができ大変便利です。

問題点についても6社から意見を聞くことができますので、客観性も高くなります。

後ほど、一括査定への依頼ポイントやオススメは紹介します。

不動産会社の中には「これは直した方が良いですよ」という不動産会社もいると思いますが、とりあえず現状渡しという条件で価格査定を依頼してください。

現状で価格がいくらになるかを知ってから、直すべきかどうかを判断しましょう。

査定の結果、修繕費用よりも値引き額が低ければ、修繕する必要はないからです。

2-3.一括査定を依頼するときのポイント

一括査定を利用すると最大で6社に査定依頼の相談をすることができます。

ただし、いちいち物件の問題点を説明するのは面倒なので、一括査定の前に物件の問題点をあらかじめ紙に書いておいて、不動産会社に渡せるようにしておけば、手間が省けます。

2-3-1.一括査定のオススメは 「イエウール」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 大手から地域密着の不動産会社を一番探すことができる イエウール
  • 超大手の不動産会社6社に唯一依頼ができる すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社 ソニー不動産

の3つを特オススメしています。

もちろん筆者自身も3回一括査定を利用(「 イエウール 」「 すまいValue 」「 HOME4U 」)し、とても満足しているためオススメさせてもらっています。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真です。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

すまいValueを申し込んで3社から査定書をもらいました

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2018提携不動産会社

2018提携不動産会社

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみると日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということ。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

欲を言うと2~3社に依頼できたほうがベターです。

そして結論からいうと、「 イエウール 」と「 すまいValue 」を特にオススメしています。


イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

筆者が「 イエウール 」をオススメしている理由は下記の通り。

イエウールは提携している不動産会社が他と比べて圧倒的に多く1,500社あります。

つまり「大手」「中堅」だけでなく、「地方・地域密着」の不動産会社にも依頼ができますので、あなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手や中堅よりも、地域密着の不動産会社の方が、特定の地域に強かったり、社長が自ら相談に乗ってくれるのでサービスが手厚かったりなど良いことも沢山ありますからね。

どうせ同じ1回に申し込みをするのであれば、なるべく多くの不動産会社に相談したほうが、成功する可能性も高いです。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

イエウールで依頼できる不動産会社は厳重な審査を行っております。

利用者数が1,000万人と一括査定No.1の実力があるため、不動産会社をしっかり選別できているのです。

イエウールはコチラ → https://ieul.jp/

人口が多い都市にお住まいの方は、国内TOP4のうち3社に唯一依頼ができる「 すまいValue 」も合わせて申し込むことをオススメします。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

大手不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方は すまいValue も申し込むといいでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介した イエウール がオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方は ソニー不動産 も非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/

何となく不安と思っている方は「 HOME4U 」がオススメです。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループ運営、2001年からサービス開始で歴史No.1と安心感抜群の一括査定。

NTTといえば、かなり審査に厳しいので有名です。NTTの看板を汚すわけにはいきませんからね。

提携不動産会社は900社と多くはありませんが、それだけNTTの審査が厳しくなかなか参加できないとも言えるのです。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/

築年数が古いボロボロの家やマンションを売却検討の方は「 リアリエ 」がオススメです。

リアリエ

リアリエ公式サイト
https://www.rearie.jp/

リアリエは家電で有名なパナソニック株式会社が運営するサイト。

最大の特徴は、リフォームプラン付きで買主に提案するため、築年数が古いボロボロの家やマンションでも魅力的に伝えて売却の可能性が上がることです。

古い家やマンションをお持ちの方はぜひ「 リアリエ 」も一緒に申し込んでみましょう。

リアリエはコチラ → https://www.rearie.jp/

少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

  • 【ここにしておけば間違いない】大手・中堅~地域密着まで幅広く不動産会社に相談できる!一括査定の中で利用者数No.1の「 イエウール
  • 【大手のみで安心】超大手の不動産会社に唯一相談できる「 すまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門のエージェント制を導入「 ソニー不動産
  • 【どうしても迷うなら】NTTグループ運営、運営歴No.1の「 HOME4U
  • 【古い家やマンションの方はココも!】リフォームプラン付きの売却提案をしてくれる「 リアリエ

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名提携不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
イエウール 1,500社以上全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,500社以上は一括査定No.1
運営歴が浅い
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 ソニー不動産のみ東京・神奈川・千葉・埼玉のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
HOME4U 900社全国500万人
※2016/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

提携不動産会社が少なめ
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
リアリエ パナソニック株式会社のみ東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県非公開2018年~リフォームプラン付きで買主に売却提案対応地域が全国ではない
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,400社全国4400万人
※2018年3月時点
2006年~・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能運営会社が広告会社

それでは次に現状渡しのメリットについて見ていきましょう。

3.現状渡しのメリットは余計な費用がかからないこと

現状渡しとは、問題物件であっても現状のそのままで物件を引き渡すことになります。 

「扉の建付けが悪い」、「インターフォンの画面が映らない」等の修繕ポイントがあったとしても、そのまま引渡します。

現状渡しでは、修繕は買主が行うという条件で売却することになります。

売主のメリットとしては、余計な修理費用が発生しないという点です。

3-1.築古マンションでは現状渡しがおすすめ

特に「修繕ポイントだらけ」の古いマンションでは、現状渡しは威力を発揮します。

古いマンションを修繕し始めたら、キリがありません。

古いマンションであれば、みすぼらしいままでも、割り切って現状渡しを選択した方が安く済むことが多く、売主としてはメリットがあります。

それでは次に現状渡しのデメリットについてみていきます。

4.現状渡しのデメリットは値引きの対象になること

現状渡しは、修繕ポイントが無ければ、特にデメリットはありません。

しかしながら、修繕ポイントが多ければ、それは値引き対象となり売却価格に反映されてしまいます。

「給湯器が壊れているなら○○万円下げて欲しい」、「扉がガタついているから○○万円下げて欲しい」等々の値引き交渉のネタにされてしまいます。

現状渡しでは、買主の気に入らない修繕ポイントを直さずに売却するわけですから、値引きの対象となってしまうのです。 

修繕ポイントの多いマンションの現状渡しでは、売却価格が下がるというのがデメリットです。

4-1.古いマンションでは現状渡しの方が良い

しかしながら、築30年以上のマンションであれば、「いろいろ壊れていて当たり前」の世界です。

築古マンションは修繕ポイントが多いことを前提に相場が成立しています。

そのため築年数が相当古いマンションでは、元々の価格が安いため、現状渡しを選択しても、大きく売却価格が下がるようなことはありません。

むしろ買主も最初から自分でリフォームすることを前提に購入するため、現状渡しでも問題ないのです。

以上、ここまで現状渡しのメリットとデメリットについて見てきました。

それでは次に問題物件を売却する際の最近の常識について見ていきましょう。

5.問題物件を売却する際の最近の常識

5-1.問題を買主に納得してもらって売る

最近の不動産売買では、修繕ポイントが多いような問題のある物件は、売買時点で問題を明らかにして売却するというのがトレンドです。

売買時点で、問題を明らかにし、それを全て売却価格に反映させます。

つまり問題部分は値下げによって解決します。

5-2.後からトラブルにならない形とする

不動産売却には売主が瑕疵担保責任を負うというのがありますが、最近では売却後に買主と売主の間で瑕疵担保の問題が発生することがないように、事前に問題点を明らかにして売却するようになってきています。

つまり瑕疵と思われる部分を売買時点で明らかにし、値下げ対応することで、後から買主に文句を言わせないような形にするのです。 

6.告知書は正直に書く

マンションの売却では、「告知書」を書いて、不動産会社に手渡します。

告知書とは売主しか知らない物件の問題点です。告知書にはしっかりと事実を書き、買主には問題点を納得してもらったうえで、物件を購入してもらいましょう。

くれぐれも問題を隠ぺいして、後から大きな問題とならないよう注意をしてください。

7.まとめ

以上、マンションを現状渡しで売却する場合の注意点について徹底解説について見てきました。

現状渡しは、まずは訪問査定からです。

余計な費用をかけずに売却したい方は、現状渡しがおすすめです。

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    ※人口が少ない都市は未対応
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※一部の地方では対応していない可能性があります。その場合は「 イエウール 」をオススメします。

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