土地の評価額はどう決まる?価格が決まる13個のポイントを徹底解説

同じ築10年の戸建を売却するにしても、エリアによって価格が異なります。

建築費は全国どこでも同じであるため、エリアによる価格差の原因は「土地」の価格が異なるためです。

そのため、不動産売却において土地価格が不動産価格を決定づけていると言っても過言ではありません。 

こんな悩みをスッキリ解消!

  • 土地価格はどのようにして決まるのだろう
  • 土地価格を上げる要因は何だろう
  • 土地の評価額を下げてしまう原因は何だろう

そこで今回の記事では土地の「評価額」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは土地の評価額の決定プロセスが理解できるようになります。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・宅地建物取引士・公認不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

大手ディベロッパーにて主に開発用地の仕入れ業務を長年経験してきたことから、土地活用や不動産投資、賃貸の分野に精通している。大阪大学卒業。不動産鑑定事務所および宅地建物取引業者である「株式会社グロープロフィット」を2015年に設立。

資格不動産鑑定士・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士・公認不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)・中小企業診断士

土地の評価額に影響を13点のポイント

まず最初に結論をお伝えします。

土地の価格に影響を与えるものは主に下記13点あります。

  1. 利用用途
  2. 道路幅員
  3. 接道状況
  4. 土地の形状
  5. 面積
  6. インフラ状況
  7. セットバックの有無
  8. 駅距離
  9. 系統連続性
  10. 周辺環境
  11. 土地汚染
  12. 埋蔵文化財
  13. 地下埋設物

この中でも特に影響が大きいのが1.利用用途です。

利用用途から順に詳細に説明していきます。

1.土地価格に大きな影響を与えるものは「利用用途」

土地価格に最も大きな影響を与えるのは、土地の用途規制です。

土地の用途規制は、都市計画法の用途地域などで定められています。

都市計画法の中では、建築可能用途や容積率、高さ制限などが定められます。

例えば、マンションや店舗などが建設できる土地であれば、様々な土地利用が可能なため土地価格は高くなります。

一方で、戸建て住宅しか建設できない土地であれば、土地利用が制限されるため土地価格は低くなります。 

2.道路幅員も土地価格に影響

道路幅員も土地価格に影響します。道路幅員はその土地の容積率にも影響を及ぼします。

住居系の用途地域であれば前面道路幅員に0.4を、住居系以外の用途地域であれば前面道路幅員に0.6を乗じた数値が容積率になります。 

例えば、用途地域が商業地で、容積率が800%で指定されているような土地であっても、前面道路が4mの幅であれば、容積率が240%まで下がってしまいます。

つまり高度利用が制限されるため、前面道路が狭いと土地価格が下がります。

3.接道状況

接道状況とは、角地や二方路など、土地が道路に接面している状況を指します。

敷地が道路に一面しか接していない土地は、中間画地(チュウカンカクチ)と呼ばれます。

接道状況は基本的には道路に面している数が多いほど、土地価格が上がります。

中間画地よりも角地の方が高くなります。特に商業地であれば、視認性が上がり、客動線も増やすことが出来るため角地や三方路などは価値が高くなります。

4.土地の形状

土地の形状は成形な土地は一番価値が高いです。

一番価値が高い形状としては、道路に対して間口が広い長方形の土地です。

間口が広いと土地が大きく見え、また車両動線も楽に確保することができるため価値が高くなります。

一方で、間口が狭く、風船のように奥が広がっているような土地は使い勝手も悪く価値が低くなります。

例えば旗竿状の形状の敷地は価値が低くなります。

また三角状の土地も有効利用しにくい部分が発生するため価値が低くなります。

5.面積

面積については、土地の用途制限によってその価値を大きく変化させます。

例えば第一種中高層住居専用地域のようなマンション建設が可能となるような土地であれば、広い土地はマンション用地となるため、価値が上がります。

一方で、第一種低層住居専用地域のような戸建住宅しか建設できないような土地であれば、広い土地は価値を下げてしまいます。

理由としては、戸建て開発用地は売却価値のない道路も作るため、その分価値が下がってしまうのです。

6.インフラ状況

インフラとは、水道、ガス、下水の整備状況を指します。

都市部においては、水道の整備はかなり進んでいます。

まれに上水道が未整備のエリアもあり、そのようなところは著しく土地の価値が低くなります。

ガスと下水については、少し郊外に行けば未整備エリアも多く存在します。

特にガスが未整備だとプロパンガス対応になりますが、プロパンガスはランニングコストが高いため、ガスが未整備のエリアは価値が低くなります。

7.セットバックの有無

建築基準法では、都市計画区域内の建物は、原則として道路幅員が4m以上の道路に、間口が2m以上接していないと建物が建築できないことになっています。

そのため道路幅員が4m未満の道路に接している土地に関しては、道路中心線から2m後退したところが道路境界となります。

この道路中心から2mの敷地後退をセットバックといいます。

セットバックした部分は道路として提供されるため、実質的な価値はありません。

そのためセットバックが発生するような土地は、セットバックの分だけ価格が低くなります。

8.駅距離

最寄駅までの道路距離を駅距離と言います。

駅距離は、通常、徒歩何分で表現します。1分は道路距離80mとし、切り上げ表示が基本です。

例えば道路距離100mのような敷地は、100÷80≒1.25分と表現するのではなく、2分という表現になります。

駅距離は、基本的には短い方が価値は高いです。

特に住宅地であれば、駅から徒歩10分圏内が高価格を維持できる1つの目安です。

戸建て住宅地であれば、駅から20分以上のエリアも多くありますが、その場合はバス停から何分かが重要になります。

9.系統連続性

系統連続性とは、その土地にたどり着くまでの道路状況のことを指します。

例えば、駅前の大通りに面した土地であれば、分かりやすく誰でもすぐにたどり着けるため系統連続性は良い土地と言えます。

一方で、大通りからグルグル回ってやっとたどり着くような土地というのもあります。

一方通行が多く、狭い道を通りアクセスの悪い敷地です。このような土地は系統連続性が悪いため、土地価格は下がります。

10.周辺環境

周辺環境も土地価格に影響を及ぼします。

例えば、周囲に火葬場や墓、ゴミ処理施設等のいわゆる嫌悪施設に近接しているような土地は価値が下がります。

また家畜施設のようなにおいのする施設も価値を下げる原因となります。

他にも、上空に高圧線が通っているような土地も電磁波の影響が懸念されるため価格が低くなります。

また近くに暴力団関係の事務所があるような土地も価格が下がる原因となります。

11.土壌汚染

東京の豊洲市場でも話題になりましたが、土壌汚染は価格に大きな影響を及ぼします。

マンション開発用地であれば、後から大きな問題にもなりかねないため、ディベロッパーは土壌汚染を十分に調査してから購入します。

土壌汚染は、過去に工場や化学研究所があったような土地の場合、可能性は高くなります。

一方で、農地や山林、個人の戸建住宅としての利用であれば、土壌汚染の可能性は低いものと判断されます。

12.埋蔵文化財

埋蔵文化財とは土地の下に文化財保護法に該当する歴史上の史跡のことを指します。

一見すると、お宝が眠っているような土地なので、史跡があると土地価格が高くなりそうですが、実はその逆です。

もし埋蔵文化財が発掘されてしまうと、保存行為と言われる発掘調査をしなければならないため、費用がかかります。

そのため埋蔵文化財があるような土地は価格を下げる原因となります。

13.地下埋設物

地下埋設物とは、地下に残置された従前の建物のコンクリートの躯体等を指します。

地下室の解体は莫大な費用がかかるため、従前の建物の解体の際、地下階をそのまま残地して埋め戻してしまうようなケースは多いです。

更地の下にこのような地下躯体が残っていると、購入した人が地下躯体の撤去工事を行わなければなりません。

そのため撤去工事費用の分だけ土地価格が下がる原因となります。

従前に大きな建物があったような土地は、地下躯体が残っていないかどうかの確認が必要となります。

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まとめ

土地の評価額はどう決まるか解説してきました。

土地価格は様々な要因が絡み合って決定されていきます。

自分の土地を査定依頼する際の参考にしていただければと思います。

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  • この記事を書いた人

石川 貴裕

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