知らないと損する!土地活用の利回りの考え方と具体的な相場感

投稿日:2017年7月28日 更新日:

これから土地活用などの不動産投資を始める方は、利回りはどれくらいかという点が気になるところです。

土地活用を検討していくと、「不動産投資の利回りってこんなに低いの?」と思う方も多いと思います。

土地活用を検討している人の中には、

  • 土地活用位における利回りってどの程度が適正なのだろうか?
  • 借入をすると全然儲からないが、皆本当にこんなリスクを抱えて不動産投資をしているのだろうか?
  • こんなに借金して、この程度の利回りしか取れないなら、不動産投資なんかやらない方が良いと思っているのは自分だけだろうか?
  • やっぱり利回りの高い地方の物件に投資しないと合わないのではないのだろうか?
  • 都内の物件は利回りが低過ぎるが、本当に安全なのだろうか?

等々のことを思っている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では、土地活用における「利回り」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは土地活用における利回りの相場と基本的な考え方について知ることができます。

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1.土地活用で考えるべき「利回り」とは

1-1.表面利回りとNOI利回り

利回りとは、投資額に対する年間収益額の割合です。

利回りには、年間賃料総額を投資額で割った「表面利回り」もしくは「粗利回り」と、年間収益額を投資額で割った「NOI利回り」の2種類があります。

NOIとはネットオペレーティングインカム(Net Operating Income)の略

Netとは「実質の」、Operatingとは「運用」、Incomeとは「収入」であるため、直訳すると「実質の運用収入」になります。

NOIは年間賃料総額から年間支出を引いたものになります。

年間支出には、借入金返済額と減価償却費は含まれません。

減価償却費は実際にはお金が発生しない費用です。

借入金返済前の実質に資産運用で得られる収益がNOIになります。

年間支出とは、以下のものになります。

  • 土地固定資産税・都市計画税
  • 建物固定資産税・都市計画税
  • BMコスト
  • 水道光熱費
  • 維持修繕費
  • PMフィー
  • 建物保険料
  • 入居者募集費用
  • 原状回復費用(オーナーが負担すべき経年劣化部分の修繕)

つまり、表面利回りから年間支出を引いた純収益を投資額で割ったものがNOI利回りになります。

よって、表面利回りとNOI利回りには以下の関係があります。

表面利回り > NOI利回り

1-2.重要なのはNOI利回り

不動産投資を始めると、最初はNOI利回りという言葉が聞きなれないため、最初のころは、多くの人が表面利回りで物件の良し悪しを判断しようとします。

ただし、支出の中には修繕費や入居者募集費用も含まれます。

修繕費が多く、入居者募集に苦戦しているような物件は、表面利回りが普通でもNOI利回りが非常に悪い可能性があります。

そのため、物件の本当の実力を表しているのは、表面利回りではなく、NOI利回りになります。

プロの投資家は、表面利回りは気にせず、NOI利回りだけを用います。

慣れてきたら、NOI利回りで投資の判断をするようにしましょう。

以上、ここまで利回りについて見てきました。

それでは次に利回りの性質について見ていきます。

2.土地活用の利回りの性質

2-1.リスクが低いと価格が高い

利回りは、投資に対する収益性を表しています。つまりリターンです。

またリターンと同時にリスクも表しています。

つまり、利回りが良ければリターンが良いのですが、リスクは高いと言うことになります。

具体的に、地方のアパートと都内のアパートの2物件のいずれかを購入することを考えてみます。

ここで、条件としてアパートは同時期に建築された同規模・同戸数のアパートだとします。

同時期建築の同規模・同戸数のアパートであれば、建物価格は同じはずです。

ところが、地方のアパートと都内のアパートであれば、間違いなく都内のアパートの方が金額は高いです。

この差は何から来ているかというと、土地代が原因です。

地方の土地と都内の土地であれば、都内の土地の方が高いため、結果、都内のアパートの方が高くなります。

都内の土地はどうして高いのか

では、なぜ都内の土地の方が高いのでしょうか?

別の表現をすると、なぜ都内の土地は高くても納得感があるのでしょうか?

それは、地方でアパート投資をするよりも、都内でアパート投資をする方がリスクは低いということが理由です。

都内であれば、人口も増加しており、空室が発生してもすぐに埋まり、働いている若者も多いことから賃料も高く、アパート経営のリスクが低いです。

一方で、地方は人口が減少しており、賃貸需要も弱いため、一度空室が発生するとなかなか次の入居者が決まらず、募集賃料も下げざるを得ないため、アパート経営のリスクが高いです。

そのため、地方よりも都内の方がリスクは低いため、リスクを反映した「利回り」も小さくなります。

2-2.収益価格と利回り

不動産投資物件の収益価格は以下の計算式で決まります。

収益価格 = NOI ÷ NOI利回り

都内のアパートは、地方のアパートと比べて賃料も高いため、分子のNOIも高いですが、それ以上に分母のNOI利回りが小さくなります。

より小さい数字の分母で割れば、収益価格は高くなります。

そのため利回りの低い物件の価格は高いということになります。

土地活用などの不動産投資の利回りの考え方は、「価格が高いから利回りが低い」のではなく、「利回りが低いから価格が高い」という考え方をします。

結果はどちらも同じことですが、「利回りはリスクを表す」という考えに立てば、「利回りが低いから価格が高い」という発想になるのです。

よって、都内のアパートは、地方のアパートよりもリスクが低い、つまり利回りが低いため、価格は高いということになります。

その高い価格は、結局のところ、土地代として反映されています。

以上、ここまで利回りの性質について見てきました。

それでは次に気になる利回りの相場について見ていきましょう。

3.土地活用の利回り相場

3-1.NOI利回りの相場

投資家の間では表面利回りに対する相場はあまり語られることはありませんが、NOI利回りに対する相場はよく話題になります。

不動産投資におけるNOI利回りの妥当な水準は、4~6%です。

この4~6%という水準は、アパートやマンション、オフィス、商業施設、ホテル、倉庫等、建物投資を伴うあらゆる不動産投資のNOI利回りがこのレンジに収斂されます。

中には、NOI利回りが3%台、または7%台という物件も存在します。

3%台の物件はかなり高め、7%台の物件はかなり安めという判断になります。

この4~6%というNOI利回りですが、土地代を含んだ投資額に対する利回りになります。

都内や三大都市圏の一等地では、賃料が高いため、土地から購入して不動産投資を行うことが可能です。

投資家の考えるNOI利回りは土地購入から投資を行うことを前提とした利回りになります。

3-2.4~6%が妥当な水準の理由

ではなぜ、NOI利回りは概ね4~6%が妥当な水準なのでしょうか。

それは借入金返済後の利回りにも関係してきます。

通常、不動産投資では借入金と自己資金の両方を使って投資を行います。

借入金と自己資金の割合は、7:3とするのが一般的です。

借入金を7割使ってNOI利回りが5%の物件に不動産投資を行うと、借入金返済後の利回りはだいたい3%台になります。

NOI利回りが4%の物件だと、借入金返済後の利回りは2%台になります。

さらにNOI利回りが3%台の物件になると、借入金返済後の利回りは1%台になります。

つまり7,000万円の借金をして1億円の物件に投資しても、借入金返済後の手残りが100万円となるようなイメージ

なんとなくですが、7,000万円も借金を背負って、たった年間で100万円しか稼げないとなると、馬鹿馬鹿しい感じがしないでしょうか。

100万円ならわざわざ借金なんかしなくても、普通に働いた方が早いという話になります。

そのため、借入金返済後のキャッシュフローを考えると、最低でも4%は死守したいという思惑があり、不動産投資の利回りの適正水準としては4%以上となります。

ただ、現在は土地価格と建築費が高騰しているため、都内では3%前半の物件も多いです。

NOI利回りが3%台の物件であれば、自己資金を十分に用意して、借入金割合をグンと下げて投資するなどのリスクヘッジが必要になります。

3-3.元々土地を持っている場合の利回り

では、地方の相続した土地など、元々保有している土地で、土地価格が分からない場合の利回りはどのように考えるべきでしょうか。

昔から持っているような土地の場合、建物投資額に対する利回りが判断の基準となります。

土地代がゼロになるため、土地から購入する不動産投資よりは相当有利になります。

そのため、土地代がゼロの不動産投資であれば、建物投資に対するNOI利回りが7~8%程度は欲しいところです。

しかしながら、実際、地方で地主がアパート投資をする場合、賃料が安いためNOI利回りは7~8%に達しないことがほとんどです。

借入金の返済を考慮すれば、元々土地を持っている人のアパート投資も、建物投資に対してNOI利回りが5%程度はあった方が良いでしょう。

20~30年前であれば、地主のアパート投資も建物投資に対してNOI利回りは5%程度が標準的でした。

ところが、ここ数年は建築費が高騰しているため、地主によるアパート投資も、建物投資に対してNOI利回りが3%を切っているような事例も散見されます。

3%を割り込むようなアパート投資を行うと、利益のほとんどが借入金返済に回ってしまうため、本当にお金が手元に残りません。

地主の間では、「今のアパート投資は全く合わない。相続税対策のためにやっているだけだ。」という意見がほとんどです。

スタート時点があまりにも利回りが低いと、将来、賃料減額が発生した場合、あっという間にキャッシュフローがマイナスとなり、アパート経営が苦しくなってしまいます。

そのため借入金返済を考慮すれば、地主による地方のアパート投資も5%程度が一つの目安となります。

5%を割り込むようなアパート投資は、建築費が高過ぎると判断できます。

そのような投資は無理をせず、見送った方が良いでしょう。

以上、利回りの相場について見てきました。

それでは次に売却ではとても不利について見ていきます。

4.収益用の土地売却は不利になる

4-1.売却時の利回りは土地代を含む

土地活用で利回りを考えた場合、とても不利になる点が1つあります。

それは売却時の価格です。

中古のアパートは収益物件として市場で売買されますが、収益物件はNOI利回りが重視され売買されます。

収益物件の価格は、収益価格と呼ばれ、以下の式で表現されます。

収益価格 = NOI ÷ NOI利回り

この収益価格は、土地建物価格の総額を表しています。

例えば、NOI利回りが5%の物件であれば、総収入から総費用を引いて求めたNOIを5%で割った数字が土地建物価格になります。

ところが、元々土地を持っている人のアパート投資は、建物投資額に対して5%程度という水準でした。

建物投資の際は、土地価格を考慮していません。

しかしながら、売却のときは土地価格と建物価格を合算した数字で利回りが計算されます。

例えば、土地はタダ、建物は1億円で年間NOIが500万円となるような投資をしたとします。

ところが、事情があってこのアパートを売却することになった場合、投資家のNOI利回りの目線が5%だったとすると、土地建物価格の総額が1億円となってしまいます。

この売却では、土地代がそっくり損をしていることになります。

実は地主が投資したアパートを売却する場合、このように土地をタダで上げるような売却となるケースが多いです。

元々土地を持っている人が、建物投資をする場合、7~8%程度の高いNOI利回りが確保されていない限り、売却すると損をしてしまいます。

4-2.5%は確保したい利回り

売却は土地建物価格の総額に対する利回りで売却されることを考慮すると、建物投資に対して5%のNOI利回りは、本当は低過ぎると言わざるを得ません。

本来、土地をタダで持っている人の不動産投資は、相当有利であってしかるべきです。

しかしながら、残念ながら現実はそんなに高い利回りの投資にはなっていないことも事実です。

利回り計算の部分は、ハウスメーカーにお任せに人が多いため、このような損をする投資をする人が後を絶ちません。

昨今は、建築費の高騰を受け、利回りが低下傾向にあります。

将来的に、賃料の下落等の不測の事態を考慮すると、土地がタダでも、少なくとも建物投資に対してNOI利回りを5%程度は確保すべきです。

元々持っている土地の活用で、建物投資に対して5%を下回るような利回りの場合は、売却時に大損をすることになります。

無理して借金して、建物投資をしたがために、土地をマイナスの価格で売却することになります。

建物投資などをせずに、更地のまま売却すれば良かったということになりかねません。

そのため元々持っている土地の活用をする際の利回りは、5%以上の十分に高い利回りを確保した上で行うようにしましょう。

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5.まとめ

以上、土地活用における利回りの相場と利回りの基本的な考え方について徹底解説しました。

土地がタダの場合は、十分な利回りを確保しておくことが重要です。

十分な利回りが確保できない場合は、投資を見送るくらいの冷静さを備えておきましょう。

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