せっかく持っている土地を賢く運用するための全知識

投稿日:2018年1月4日 更新日:

「土地 運用」と検索する人は多いようです。

「土地活用」なら聞いたことはありますが、「土地運用」という言葉が存在するのかについては、正直「謎」です。

「土地 運用」と検索しても出てくるものは「土地活用」に関することばかりです。

土地活用という言葉が一般化している中で、それでも「運用」という言葉で検索する人が多い以上、土地運用を求めている人が多いのかもしれません。

この記事に興味を持って頂いた人の中には、

  • 自分は土地活用ではなくて、土地運用がしたい
  • 土地の運用にはどのような方法があるのか知りたい
  • 何か良い土地運用はないか知りたい

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで、今回の記事では、土地活用ではなく、「土地運用」という言葉を正面切って解説いたします。

この記事を読むことで、ひょっとしたら知りたかった「土地運用」にヒットするかもしれません。

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1.土地運用と土地活用の違い

1-1.十分かどうかの違い

「土地運用」という言葉は、不動産業界の人間からすると、あまり聞きなれない言葉です。

おそらく不動産業界で言うところの「土地活用」の中に「土地運用」が含まれているものと思われます。

デジタル大辞泉(小学館)によれば、運用と活用の意味は、以下のようになっています。

用語 意味
運用 そのもののもつ機能を生かして用いること。活用。
活用 物や人の機能・能力を十分に生かして用いること。効果的に利用すること。

「運用」も「活用」もほとんど意味は同じです。

ただ、活用の方が意味の中に「十分に」という言葉が入っているため、少し積極的な意味合いが強い気がします。

運用と言うと、「資産運用」のような形で、株や国債などを購入して、後は放ったらかしというイメージがあります。

その一方で、活用という響きには、建物を建てて入居者を募集する等の積極的な行動を伴う言葉のイメージがあります。

例えば、土地を放ったらかしにするという意味では、駐車場や資材置き場等の暫定利用的な運用が頭に浮かびます。

一方で、アパートを建築するという積極的な行為を行うと、土地の機能を十分に生かしているという意味で、活用しているという感じがします。

1-2.土地運用のニーズ

筆者としては、土地運用という正式な言葉があるとは思っていませんが、ひょっとしたら、土地運用したい人は、土地活用をしたくない人ではないかと想像できます。

土地は持っているだけでも固定資産税および都市計画税のコストが発生するため、とりあえずの収益は上げておきたいというニーズは存在します。

実際に、筆者の知っている地主さんの中でも、「土地は何かに使った方が良いというのは分かっているけど、借金はしたくないんだよな~」という方はいらっしゃいます。

このような地主さんが求めていることが、ひょっとしたら「土地活用」ではなく、「土地運用」なのかもしれません。

つまり、「借金をしてまで行う面倒な土地活用はせず、特に何も投資せずに今ある土地を利用して収益を上げたい」というニーズを土地運用という言葉で求めていると考えられます。


そこで、この記事の中では、「土地運用とは、借金をせず今ある土地を利用して収益を上げること」と勝手に定義させて頂きます。

さらに勝手ながら、土地運用と土地活用の違いは、土地運用は銀行から借金をしない土地の利用で、土地活用は銀行から借金をする土地の利用ということにします。

では土地運用にはどのような方法があるのでしょうか。そこで次に典型的な土地運用の3つの方法について見ていきます。

2.土地運用の3つの方法

以下に、土地運用の3つの方法と、そのメリット、デメリット、運用利回りについて示します。

運用利回りは、収入から費用を引いた実質利回りとします。

土地運用方法1.暫定利用

不動産は人に貸すことで賃料が入ってきます。

不動産を貸す方法には建物を貸す「借家」と、建物所有目的の人に土地を貸す「借地」一時利用のための人に貸す「使用貸借」という3つの方法があります。

建物を貸す借家や、建物所有目的の人に土地を貸す借地については、「借地借家法」という法律に基づき、権利と義務が定められています。

一方で、世の中には、「ちょっとだけ土地を借りたい」というニーズが存在します。

駐車場や資材置き場等が一時使用ニーズとして存在します。

スキー場なども冬場にコースとして一部の土地を借りることも一時使用です。

このように建物を所有する目的ではなく土地を借りることを、「使用貸借」と呼んでいます。

使用貸借は、借地借家法の法律の適用外であり、借りる側の権利も弱いという特徴があります。

今ある土地を使用貸借の権利で貸すことは、総称して土地の暫定利用と呼ばれています。

土地の暫定利用には以下のものが考えられます。

  1. 時間貸駐車場
  2. 月極駐車場
  3. 野立て看板
  4. トランクルーム置場
  5. 住宅展示場(マンションのモデルルームの一時貸)
  6. フットサルパーク
  7. 屋台村
  8. キッチンカー販売所
  9. フリーマーケットスペース
  10. コイン洗車場
  11. 資材置場
  12. スキー場

使用貸借のポイントとしては、建物所有目的ではない一時的な賃貸という点がポイントです。

野立て看板のような構築物のための賃貸も一時使用貸借に分類します。

また、マンションのモデルルームへの賃貸は、モデルルームの建物を建てますが、一時的な利用であるため、ここでは一時使用貸借に分類しています。

暫定利用のメリット

暫定利用のメリットとしては、使用貸借であるため、「立退きが容易」であるという点です。

使用貸借は借地借家法が適用されない権利であるため、借主の権利が守られていません。

そのため、地主側で「土地を返して欲しい」という話になれば、簡単に返してもらうことが可能です。

例えば、暫定利用をしている間、地主側に良い土地活用の話が舞い込んだとします。

その場合、使用貸借であれば今の貸主をすぐに退去させて、良い土地活用の方に切り替えることができるという点が、使用貸借のメリットです。

また、使用貸借は「売却しやすい」というメリットもあります。

理由としては、使用貸借では借主の権利が弱いため、購入者が購入後にすぐに自分で土地を使うことができるためです。

例えば、時間貸駐車場なども購入者は購入後にすぐ解約することができます。

売買時に駐車場業者が借りていたとしても、購入者からすると、土地利用の権利が制約されているということにはなりません。

そのため、使用貸借で暫定利用されている土地は、権利の制約を受けることのない「更地」としてみなされるため、高く売却できることになります。

尚、「投資が少ない」という点も、もちろんメリットです。

暫定利用のデメリット

暫定利用のデメリットとしては、収益性がとても低いという点です。

暫定利用の中で最も収益性が高いのは、マンションのモデルルームなどの住宅展示場になります。

しかしながら、住宅展示場からの申入れがない限り、実現できません。

また契約期間も長くて2年程度となります。

すると、ある程度、土地所有者が狙ってできる暫定利用となると、時間貸駐車場が現実的な選択肢となります。

住宅展示場を除くと、暫定利用の中では時間貸駐車場が最も収益性が高いです。

しかしながら、時間貸駐車場であっても、土地の固定資産税を賄えるかどうかは分かりません。

都内の一等地の場合、固定資産税が高く、時間貸駐車場を行っても、赤字となる場合があります。

また、かなり郊外に行ってしまうと、時間貸駐車場の賃料そのものが低くなり、赤字となってしまいます。

時間貸駐車場でプラスとなるには、ある程度、固定資産税が安く、またある程度、駐車場賃料の高いエリアに限られることになります。

暫定利用の運用利回り

暫定利用はとても収益性が低いです。

そのため仮に運用利回りがあるとすると、▲1.0~0.3%程度といったところです。

稀にですが、駅前に土地をもっているような人であれば、時間貸駐車場でも十分収益がプラスになる場合があります。

但し、多くの場合、暫定利用では固定資産税を賄いきれず、赤字の場合が多いです。

固定資産税と賃料収入がプラスマイナスゼロの関係であれば、暫定利用としてはとりあえず合格といったところです。

暫定利用は、あくまでも元々土地を持っている人の運用方法であり、土地を購入してまで行うものではないということになります。

以上、ここまで暫定利用について見てきました。それでは次に借地事業について見ていきます。

土地運用方法2.借地事業

建物投資を行わずに収益を上げる方法としては、借地事業があります。

借地とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権であり、借地借家法の適用があるものを指します。

土地を借りた人がその上に建物を建築するため、借地期間は何十年というスパンの運用となります。

土地オーナーの収入としては、借地権者からの地代です。

借地は土地の使用貸借とは異なり、借地借家法に規定された権利であるため、地主と借地人の権利義務が明確に規定されています。

借地には、普通借地と定期借地の2種類が存在します。

土地の運用方法として現実的な借地事業としては、定期借地権による借地事業となります。

普通借地と定期借地の違いは、借地の契約期間が終了後、確定的に土地が返還されるか否かと言う点です。

普通借地では、契約期間終了後、更新があります。

地主から更新拒絶を申し出ても、立退きのために必要は正当事由と立退料が必要になります。

普通借地で土地を貸してしまうと、実質的には土地は二度と返ってこないような状態になります。

よって、普通借地による借地事業は現実的ではありません。

そこで、定期借地権制度が創設されて以降は、地主の土地を運用方法は、定期借地を選択することが一般的になってきました。

定期借地には「一般定期借地権」と「建物譲渡特約付借地権」、「事業用定期借地権」の3種類があります。

それぞれの特徴を下表にまとめます。

借地の種類 存続期間 利用目的 契約書式 借地関係の終了
一般定期借地権 50年以上 限定なし 公正証書等の書面により契約 期間満了により終了
建物譲渡特約付借地権 30年以上 限定なし 書面化は不要 建物譲渡の時点で終了
事業用定期借地権 10年以上30年未満 事業用建物 (居住用は不可) 必ず公正証書で契約する 期間満了により終了
30年以上50年未満

それぞれの定期借地権で利用される主な用途は下表のようなものがあります。

借地の種類 利用用途
一般定期借地権 マンション
建物譲渡特約付借地権 倉庫・工場
事業用定期借地権 コンビニ、スーパー、家電量販店、ホームセンター、ドラッグストア、ロードサイド型飲食店舗、ホテル

定期借地事業では、借地の期間が短く、なおかつ地代が比較的高い事業用定期借地が最も人気があります。

一般定期借地権は、マンションで見られる借地権です。

借地期間が長いことと、個人がマンション適地を保有しているケースは少ないため、個人が地主の場合には、あまり活用されていません。

建物譲渡特約付借地権とは、借地期間終了後、地主が建物を買い取ることができるという契約です。

しかしながら、古くなった建物を地主が買うメリットはないため、建物譲渡特約付借地権はほとんど利用されていません。

よって、個人が定期借地で行う土地運用方法としては、事業用定期借地権が一般的となります。

以下では、事業用定期借地権を前提としたメリット・デメリット・運用利回りについて解説します。

借地事業のメリット

事業用定期借地権は、地代が比較的高いのがメリットです。

事業用定期借地権の年間地代は更地価格の6%程度です。

更地価格とは、時価で良いとされていますが、時価をわざわざ求めるのは面倒なため、実務的によく使われるのは路線価の6%を地代としています。

土地価格の6%の地代を相当地代と言います。

相当地代とは、地代の定価というような意味です。

住宅系の普通借地の場合、地代は固定資産税の3倍程度とすることが多いですが、定期借地権の地代は固定資産税の3倍を上回ることが多いです。

そのため、もちろん固定資産税以上の収益を上げることができ、事業用定期借地事業の収益はプラスです。

また、借地権者は建物投資まで行うため、簡単には撤退しません。

退去リスクが著しく低いのも事業用定期借地の魅力です。

事業用定期借地事業では、建物投資を伴わず、借入金の返済も不要となります。

何もしなくても30年近く、ずっと地代収入を得ることができます。

借地の中でも、事業用定期借地は地代が高いというメリットがあります。

借地事業のデメリット

事業用定期借地は、借手が建物投資をしてまで出店してきます。

想定事業者としては、コンビニ、スーパー、家電量販店、ホームセンター、ドラッグストア、ロードサイド型飲食店舗、ホテル等が対象です。

そのため、敷地が十分に広く、かつ商業に適した立地でない限り、なかなか契約に至るということはありません。

事業用定期借地権は、可能な土地が限られるという点がデメリットになります。

もし、テナント側から事業用定期借地事業の申出がある場合は、とても条件に恵まれた土地と言えます。

また建物を貸す借家事業よりは、収入総額は低くなるというデメリットはあります。

借地事業の運用利回り

事業用定期借地権の運用利回りとしては、2~3%程度が一般的です。

建物投資を伴う不動産投資事業では、実質の運用利回りは3~5%程度です。

建物の借入金がある場合は、3~5%程度の中からさらに借入金の元本返済を行わなければなりません。

実質的なキャッシュフロー利回りを考えると、1~2%となる場合があります。

借入の返済もなく、撤退リスクの低い定期借地事業は、かなり良い運用方法と言うことができます。

尚、借地については下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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以上、ここまで借地事業について見てきました。それでは次に建設協力金方式について見ていきます。

土地運用方法3.建設協力金方式

建設協力金とは、テナントが地主に対し、建設費として貸す一時金です。

出店したいテナントが建物代を貸出、その返済はテナントから支払われる賃料の中から行うという方式になります。

銀行融資と建設協力金の違い

銀行融資と建設協力金の違い

建設協力金方式は、建物代をテナントが立替えてくれます。

そのため、土地所有者は一切お金を払う必要がありません。

但し、建物は土地所有者のものになります。

テナントのものではありません。

建物代は銀行仮借りるのではなく、テナントから借りるという形を取ります。

建物竣工後は、テナントが賃料を支払います。

ただ、土地所有者は建物代をテナントから借りていることになりますので、テナントに対して借入金の返済を行います。

そのため、実際には土地所有者のところには、賃料から建物代の毎月返済額を差し引いたお金が入ってくることになります。

土地所有者は、銀行からお金を借りることはありません。

実質的には、土地所有者は何もすることがなく、竣工したら賃料と借入金の返済との差額が入金されるだけとなります。

ほぼ、借地事業と同じような土地の運用方法となります。

建設協力金のメリット

建設協力金方式は、建物を所有していることになるため、形式としては借家事業です。

但し、お金を貸しているのは入居しているテナントです。

テナントは、自分が賃料を支払い続けない限り、建物代は返ってきません。

そのため、建設協力金を行うテナントは、退去リスクが一般のテナントに比べると低くなります。

またテナントへ建物代の返済が終われば、家賃は満額入ってくることになります。

借家事業であるため、借地事業よりも収入が大きいというものメリットになります。

建設協力金のデメリット

建設協力金も、テナントが建物代を一時的に貸し出しても出店したいという場所になるため、全ての土地で可能となるわけではありません。

そのため、建設協力金方式も全ての土地でできるわけではないとうデメリットがあります。

また、建設協力金は、コンビニで良く活用されますが、コンビニの場合は建設協力金でも撤退する可能性があるため、要注意です。

建設協力金方式でテナントが途中で退去し、テナントが借入金の回収を債権放棄すると、そのローン残額が一時所得としてみなされます。

希なリスクですが、債権放棄してもらった額が課税対象となる所得となるというデメリットがあります。

コンビについては下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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建設協力金の運用利回り

建設協力金方式は、借家事業であるため、運用利回りは3~5%程度です。

利回りは最も高く、基本的には建物投資を伴う土地の有効活用方法と同じになります。

建設協力金による土地の運用方法は、運用と言うレベルは超え、結果として土地活用を行っているのと同じです。

建設協力金は、土地所有者にとっては、かなりありがたい話です。

もしテナントから申し入れがあった場合は、積極的に検討することをお勧めします。

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3.まとめ

以上、せっかく持っている土地を運用するための方法と活用との違いについて見てきました。

土地運用は銀行から借金をしない土地の利用、土地活用は銀行から借金をする土地の利用という前提で土地運用を解説致しました。

土地運用では、暫定利用や借地事業、建設協力金方式が有効な手段となります。

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