マンション売却 不動産売却 家売却

マンションで売却しにくい2LDKと売却しやすい3LDKの理由と対処方法

投稿日:2017年3月5日 更新日:

将来の資産価値を考えて2LDKのマンションか、3LDKのマンションかのどちらを購入すべきが迷っている方も多いと思います。 

また2LDKや3LDKをお持ちの人は、これから売却活動を始めるにあたり、2LDKや3LDKはそれぞれどういう人が購入していくのか興味を持たれている方もいらっしゃるでしょう。 

マンションを購入しようとしている人の中には、

  • 2LDKは資産価値が低いのだろうか
  • 将来的な売却を考えると3LDKの方が良いのだろうか

と疑問に感じている方もいるかもしれません。

そこで今回の記事では売却の観点から見たマンションの2LDKと3LDKの違いにフォーカスしてお伝えいたします。 

この記事を読むことで、あなたは売却の観点から見た2LDKと3LDKの違いについて理解することができます。

1.2LDKと3LDKのマンションはどういう人たちか購入するか

2LDKと3LDKの資産価値を考えるうえで、重要な部分は「誰が買うのか」という点です。

2LDKと3LDKでは明確にその需要者層が異なります。

1-1.2LDKを欲しがる人は2人暮らしの人

2LDKは広さとしては40~50㎡が中心です。1人で住むには広過ぎ、3~4人の家族で住むには狭過ぎます。

2LDKは2人で住むサイズとしてはちょうど良いサイズになります。

2LDKの中心需要者は、30代後半以降の独身女性か、子育て終了後の老夫婦、もしくは子供を作らないと決めているDINKSです。

独身女性は単身ですが、狭いワンルームには住みたくないという人が多く、少し広い2LDKを好みます。

2人世帯というと、新婚カップルというイメージがあります。

ただし、新婚カップルは家族が増える可能性があるため、ローンを抱えてまで2LDKを買う人は少ないです。

新婚カップルであれば2LDKを賃貸するか、3LDKのマンションを購入します。

また30代後半以降の独身女性や、子育て終了後の老夫婦、子供を作らないと決めているDINKSといった人たちは、必ずしも2LDKを購入する必要はありません。賃貸を選択しても構わない人たちです。

そのため2LDKを購入するという人たちは、かなり少数派に限られることになり、基本的には需要が低いと言わざるを得ません。

1-2.3LDKを欲しがる人はファミリー層

一方で、3LDKは広さとしては65~80㎡が中心です。ファミリー層が住むにはちょうど良いサイズです。

3LDKの中心需要者は、ファミリーや新婚です。これらの人たちは子供が生まれたタイミングや、結婚を機会にマンションを購入する人たちが多く、需要も明確にあります。

またファミリータイプは賃貸を選択してしまうと、家賃が高過ぎるため、購入を選択する人が必然的に増えていきます。

そのため3LDKのマンション購入は、2LDKと比較すると強い動機があり、需要者層も圧倒的に多いのです。

以上、ここまで2LDKと3LDKの需要者層について見てきました。

それでは次に気になる資産価値はどちらが高いかについて紹介します。

2.資産価値は2LDKと3LDKでどちらが高い?

2-1.資産価値は間取りだけでは決まらない

同じ立地、同じ建物仕様を前提とすると、売却のしやすさだけを前提に考えれば、3LDKの方が売却はしやすいです。つまり資産価値も3LDKの方が高いと言えます。

しかしながら、資産価値は単純に間取りだけでは決まりません。

例えば駅前立地のマンションの2LDKと駅から20分以上離れた3LDKのマンションであれば、当然ながら駅前立地のマンションの2LDKの方が売却しやすくなります。

特に2LDKの中心需要者である30代後半以降の独身女性や、子育て終了後の老夫婦、もしくは子供を作らないと決めているDINKSという購買層は利便性の高い立地のマンションを好みます。

駅に近く、周囲に商業施設も充実しており、アーバンライフが楽しめるようなマンションであれば2LDKの人気は高いです。

2-2.総額の値ごろ感も重要な要素となる

アーバンライフが楽しめるようなマンションは、ファミリータイプだと高過ぎるため、値ごろ感のある2LDKには人気が集中し、3LDKのマンションと遜色なく売却も可能です。

一方で、駅から20分以上も離れたところにあるようなマンションの2LDKは、極端に人気が劣ります。

このようなエリアのマンションはファミリー層が値ごろ感を求めて3LDKを購入したがるため、立地の悪いマンションほど2LDKの資産価値は下がってしまうのです。

以上、ここまで資産価値はどちらが高いかについて見てきました。

それでは次に意外と人気の「2LDK+S」について見ていきます。

2-3.意外と人気の2LDK+Sとは

マンションの中に、見た目の間取りは3LDKなのですが、表示が2LDK+Sとされているような物件を見かけます。

Sとはサービスルームの略で、日本語にすると「納戸」を表します。他にも3SLDKという表示もありますが、このSも納戸です。

2-3-1.部屋表示には採光が必要

一般にSの納戸とは上図のBタイプの赤い部分の部屋を指します。

建築基準法上、住居の部屋は窓により採光を設けなければなりません。

同じ間取りでも、角部屋にあたるAタイプやCタイプの間取りは、全ての部屋に窓を設けることができるため、採光を取ることが可能です。

一方で、中間に位置するBタイプの間取りでは赤い部分の部屋だけ窓を設けることができず、「部屋」として表示することができません。そこで赤い部分の部屋は建築基準法では納戸扱いとなります。

このため、同じ3LDKとして使える間取りであってもBタイプの部屋は2LDK+Sとしか表示できません。

2-3-2.価格は安いが使い勝手は同じ

一般消費者はS部屋の理解が低く、同じ間取りであっても3LDKよりも2LDK+Sの方が価格は下がってしまうのが実情です。

特にこの差は新築分譲時に最も顕著に現れます。

しかしながら、2LDK+Sは、実際3LDKとほとんど使い勝手が変わらないため、安く購入できてお得です。

また中古マンションとしての売却時は、新築時ほど3LDKとの価格差がつきません。

安く購入できて、売却時は他の3LDKの部屋とほとんど遜色のない価格で売却できるのが2LDK+Sの特徴です。

売却を考えると、安く購入できる2LDK+Sは、実はお得な物件と言えるのです。

以上、ここまで意外とおすすめ2LDK+Sについて見てきました。

それでは次に気になる間取り以外のアピールポイントであるWICについて見ていきましょう。

3.間取り以外のアピールポイントWICとは

WICとはウォークインクローゼット(Walk in Closet)の略です。

単なるクローゼットではなく、歩いては入れる広さのクローゼットという意味になります。

下図のような青い部分でWICと表示されているところがウォークインクローゼットになります。

3-1.マンションのウィークポイントは収納量

一般的に、マンションの最大の弱点は収納量の少なさにあります。

収納量は特に部屋が小避ければ小さいほど、少なくなります。

3LDKよりも2LDKの方が収納量は低く、2LDKがさらに人気を落とす原因の一つでもあります。

そんな中、ただのクローゼットではなく、ウォークインクローゼットがついている2LDKであれば、資産価値は高まります。

中古マンションでもWIC付の2LDKであれば、ただの2LDKよりも売却はしやすいです。

もちろん3LDKであっても、普通の3LDKよりはWIC付の3LDKの方がより高く売却できます。

3-2.なんちゃってウォークインクローゼットには要注意

最近ではマンション開発ディベロッパーもWICの重要性を理解しており、新しい物件はWIC付の物件が増えてきました。

それでも敷地に余裕がない物件などは、WICを作ることのできないマンションはまだまだたくさんあります。

またウォークインと言っておきながら、実際には全く中を歩けない「なんちゃってウォークインクローゼット」があるので、注意が必要です。

WICと記載があったら、購入時に、実際に中を歩けるかどうかをチェックするのが良いでしょう。

4.まとめ

以上、マンションで売却しにくい2LDKと売却しやすい3LDKの理由と対処方法について見てきました。

基本的には2LDKの方が3LDKよりも売却はしにくいです。

しかしながら、立地が良く、WICが備わっているような物件では、十分に資産価値があり、売却しやすい物件となります。

不動産会社によっては、うまいこと売却をスムーズにしてくれるところもあります。

不動産一括査定のHOME4Uなどを利用してみることをおすすめします。

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは、インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービス

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社をきちんと比較できるサイトを厳選して紹介します。

中でも筆者はNTTグループが運営しており、「個人情報をしっかり管理」「NTTによる厳しい審査を通過した不動産会社のみ提携」「運営歴、利用者数がNo.1」のHOME4Uをオススメしています。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで依頼できる不動産会社を確認する。

あまり不動産会社が見つからないということであれば、リガイドも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

安心のNTTグループ運営、実績・歴史No.1「HOME4U」

HOME4U
  • 安心のNTTグループ運営、個人情報をしっかり管理
  • 2001年から運営と一括査定でNo.1の老舗
  • 累計利用者数:500万人以上で一括査定No.1
  • 入力約3分でのかんたん一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:約550社

最大手6社の査定相談だから安心「すまいValue」

すまいValue
  • 超大手不動産会社6社のみだから安心!
  • 入力約3分でのかんたん一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応(田舎などは対応していない)
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の田舎では対応していないため、その場合は最初に紹介した「HOME4U」をオススメします。

悪徳不動産会社を徹底排除「イエイ」

イエイ
  • 悪徳の不動産会社を徹底排除
  • サポート代行によるお断りサービスあり
  • 入力約3分でのかんたん一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 累計利用者数:300万人以上
  • 提携不動産会社:1,000社以上

おすすめ記事一覧

1

不動産を売りたいと考えていてインターネットで色々なサイトを見ていると「不動産一括査定」や「不動産売却の一括査定」がよく紹介されていると思います。 そこであなたも下記「ひよこ生徒」のような疑問や不安があ ...

2

不動産を売却する際、いくらくらいで売れそうなのか、査定を行うことから始めます。 不動産査定は、不動産売却の第一歩です。 色々調べていると、不動産査定が行えるサイトはたくさんあります。 あなたもきっと下 ...

3

一生の中でマンションを売却する機会はそう多くありません。 つまり多くの人は、マンションの売却には慣れておらず、そもそも何から始めたらいいのか分からない人がほとんどです。 あなたも上記のひよこ生徒のよう ...

4

突然ですが、あなたは不動産買取の仕組みをしっかりと理解しているでしょうか。 仕組みといわれると難しい感じがしますが、不動産は車やブランドバッグのように、会社そのものが買うことが少ないです。 いわゆる「 ...

-マンション売却, 不動産売却, 家売却

Copyright© 不動産売却の教科書 , 2017 All Rights Reserved.