2LDKのマンションは売却しにくいと言われています。
一方、3LDKのマンションは比較的売却しやすい方です。
ただ、どちらにしても買主が何を求めているのかなどを知っておくと難なく売却することが可能なのです。
そこで今回の記事では、不動産鑑定士の筆者が
- 2LDKと3LDKの買主が求めていること
- どんなマンションでも高く売る方法
をお伝えしていきます。
少し前半の豆知識が長くなっております。
先に売却する方法を知りたい方は「売却しにくいマンションを高く売る方法」に進んでください。
2LDKと3LDKのマンションはどういう人たちが購入するか
2LDKと3LDKの資産価値を考えるうえで、重要な部分は「誰が買うのか」という点です。
2LDKと3LDKでは明確にその需要者層が異なります。
2LDKを欲しがる人は2人暮らしの人
2LDKは広さとしては40～50㎡が中心。
2LDKのマンションは、1人で住むには広過ぎ、3~4人の家族で住むには狭過ぎます。
2LDKは2人で住むサイズとしてはちょうど良いサイズになります。
2LDKの中心需要者は、主に下記のような人たちです。
- 30代後半以降の独身女性
- 子育て終了後の老夫婦
- 子供を作らないと決めているDINKS（共働きで子供を持たない夫婦）
独身女性は単身ですが、狭いワンルームには住みたくないという人が多く、少し広い2LDKを好みます。
2人世帯というと、新婚カップルというイメージがあります。
ただし、新婚カップルは家族が増える可能性があるため、ローンを抱えてまで2LDKを買う人は少ないです。
新婚カップルであれば2LDKを賃貸するか、3LDKのマンションを購入します。
また30代後半以降の独身女性や、子育て終了後の老夫婦、子供を作らないと決めているDINKSといった人たちは、必ずしも2LDKを購入する必要はありません。
賃貸を選択しても構わない人たち。
そのため2LDKを購入するという人たちは、かなり少数派に限られることになり、基本的には需要が低いと言わざるを得ません。
3LDKを欲しがる人はファミリー層
一方で、3LDKは広さとしては65~80㎡が中心。
3LDKのマンションは、ファミリー層が住むにはちょうど良いサイズです。
3LDKの中心需要者は、下記のような人たちです。
- ファミリー
- 新婚
これらの人たちは子供が生まれたタイミングや、結婚を機会にマンションを購入する人たちが多く、需要も明確にあります。
またファミリータイプは賃貸を選択してしまうと、家賃が高過ぎるため、購入を選択する人が必然的に増えていきます。
そのため3LDKのマンション購入は、2LDKと比較すると強い動機があり、需要者層も圧倒的に多いのです。
資産価値は2LDKと3LDKでどちらが高い？
資産価値は間取りだけでは決まらない
同じ立地、同じ建物仕様を前提とすると、売却のしやすさだけを前提に考えれば、3LDKの方が売却はしやすいです。
つまり資産価値も3LDKの方が高いと言えます。
しかしながら、資産価値は単純に間取りだけでは決まりません。
例えば駅前立地のマンションの2LDKと駅から20分以上離れた3LDKのマンションであれば、当然ながら駅前立地のマンションの2LDKの方が売却しやすくなります。
特に2LDKの中心需要者である30代後半以降の独身女性や、子育て終了後の老夫婦、もしくは子供を作らないと決めているDINKSという購買層は利便性の高い立地のマンションを好みます。
駅に近く、周囲に商業施設も充実しており、アーバンライフが楽しめるようなマンションであれば2LDKの人気は高いです。
総額の値ごろ感も重要な要素となる
アーバンライフが楽しめるようなマンションは、ファミリータイプだと高過ぎます。
値ごろ感のある2LDKには人気が集中し、3LDKのマンションと遜色なく売却も可能です。
一方で、駅から20分以上も離れたところにあるようなマンションの2LDKは、極端に人気が劣ります。
このようなエリアのマンションはファミリー層が値ごろ感を求めて3LDKを購入したがるため、立地の悪いマンションほど2LDKの資産価値は下がってしまうのです。
意外と人気の2LDK+Sとは
マンションの中に、見た目の間取りは3LDKなのですが、表示が2LDK+Sとされているような物件を見かけます。
Sとはサービスルームの略で「納戸」のこと
他にも3SLDKという表示もありますが、このSも納戸です。
部屋表示には採光が必要
一般にSの納戸とは上図のBタイプの赤い部分の部屋を指します。
建築基準法上、住居の部屋は窓により採光を設けなければなりません。
同じ間取りでも、角部屋にあたるAタイプやCタイプの間取りは、全ての部屋に窓を設けることができるため、採光を取ることが可能。
一方で、中間に位置するBタイプの間取りでは赤い部分の部屋だけ窓を設けることができず、「部屋」として表示することができません。
そこで赤い部分の部屋は建築基準法では納戸扱いとなります。
このため、同じ3LDKとして使える間取りであってもBタイプの部屋は2LDK+Sとしか表示できないというわけです。
価格は安いが使い勝手は同じ
一般消費者はS部屋の理解が低く、同じ間取りであっても3LDKよりも2LDK+Sの方が価格は下がってしまうのが実情。
特にこの差は新築分譲時に最も顕著に現れます。
しかしながら、2LDK+Sは、実際3LDKとほとんど使い勝手が変わらないため、安く購入できてお得です。
また中古マンションとしての売却時は、新築時ほど3LDKとの価格差がつきません。
安く購入できて、売却時は他の3LDKの部屋とほとんど遜色のない価格で売却できるのが2LDK+Sの特徴です。
売却を考えると、安く購入できる2LDK+Sは、実はお得な物件と言えるのです。
間取り以外のアピールポイントWICとは
WICとはウォークインクローゼット(Walk in Closet)の略
単なるクローゼットではなく、歩いては入れる広さのクローゼットという意味になります。
下図のような青い部分でWICと表示されているところがウォークインクローゼットになります。
マンションのウィークポイントは収納量
一般的に、マンションの最大の弱点は収納量の少なさにあります。
収納量は特に部屋が小さければ小さいほど、少なくなります。
3LDKよりも2LDKの方が収納量は低く、2LDKがさらに人気を落とす原因の一つでもあります。
そんな中、ただのクローゼットではなく、ウォークインクローゼットがついている2LDKであれば、資産価値は高まります。
中古マンションでもWIC付の2LDKであれば、ただの2LDKよりも売却はしやすいです。
もちろん3LDKであっても、普通の3LDKよりはWIC付の3LDKの方がより高く売却できます。
なんちゃってウォークインクローゼットには要注意
最近ではマンション開発ディベロッパーもWICの重要性を理解しており、新しい物件はWIC付の物件が増えてきました。
それでも敷地に余裕がない物件などは、WICを作ることのできないマンションはまだまだたくさんあります。
またウォークインと言っておきながら、実際には全く中を歩けない「なんちゃってウォークインクローゼット」があるので注意が必要。
WICと記載があったら、購入時に、実際に中を歩けるかどうかをチェックするのが良いでしょう。
納戸とウォークインクローゼットの違い
納戸とウォークインクローゼットについて説明してきましたが、それぞれの違いについて表形式で整理してみました。
| 名前 | 環境 | 収納する物 |
|---|---|---|
| 納戸 | ・天井高が低い（立って歩けない） ・窓がない ・換気がない ・居室ではないためコンセントがない ・大型家具も置ける広さはある ・階段下に造ることも可能 |
・滅多に使わない物 ・大型家具 ・季節家電 ・布団 ・本 |
| ウォークインクローゼット | ・人が立って歩けるスペースがある ・3畳ほどの広さがある ・窓や換気をつけることもできる ・エアコンや照明も設置できる |
・頻繁に使うもの ・大型家具 ・季節家電 ・布団 ・衣類 ・本 |
納戸もウォークインクローゼットも一定の広さはありますが、ウォークインクローゼットの方が使い勝手は良いです。
売却しにくいマンションを高く売る方法
売却しにくいと言われているマンションも実際には高く売れることがほとんど。
高く売れないと言っている人のほとんどが不動産会社選びに失敗しています。
しっかりとマンションの特徴や強みが分かっている不動産会社に依頼をする必要があります。
そして、それがカンタンにできるのがマンション一括査定。
不動産一括査定とはインターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報・個人情報を入力すると、複数の不動産会社が自動的に見つかり一度に査定依頼できるサービス
複数の不動産会社から査定額を提示してもらうことができ、だいたいの相場観を掴むことができます。一括査定の流れとしては下記の通り。
一括査定を使うと、マンションの強い不動産会社が自動的に見つかります。
一括査定のオススメは「すまいValue」「SUUMO」「HOME4U」
不動産一括査定サイトは似たようなサイトが多くかなり乱立しています。
その中でも信頼性や実績から下記4つをオススメしています。
上記を見ると超大手だけに依頼ができる「すまいValue」だけで良いように思えます。
ただし、不動産売却を成功させるなら大手だけではダメ。不動産会社には得意・不得意があるためです。
だから下記のように複数の不動産一括査定サイトを併用して大手・中堅・中小にも依頼できるようにするのが成功の秘訣です。
売らなくてもOK！簡易的な机上査定＆メール連絡も可能
紹介したサイトは、簡易的な机上査定も可能です。
また、イエウール以外は備考欄を設けており「メールでの査定額を送付してください」の旨を記載することで、不動産会社に伝わります。
どの不動産一括査定が「机上査定」「メール要望」が可能かの早見表は下記の通りです。
| 不動産一括査定サイト名 | 机上査定が対応 | メール要望 |
|---|---|---|
| すまいValue | ○ | ○ |
| SUUMO | ○ | ○ |
| HOME4U | ○ | ○ |
| イエウール | × | × |
| SRE不動産（※旧ソニー不動産） | × | ○ |
不動産一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。
まずはどこか1-2社の査定依頼でOKという方は、下記の大手2社がオススメです。
評判がいい不動産仲介会社のおすすめランキングについては下記記事をご確認ください。
まとめ
マンションで売却しにくい2LDKと売却しやすい3LDKの理由と対処方法について見てきました。
基本的には2LDKの方が3LDKよりも売却はしにくいです。
しかしながら、立地が良く、WICが備わっているような物件では、十分に資産価値があり、売却しやすい物件となります。
不動産会社によっては、うまいこと売却をスムーズにしてくれるところもあります。
一括査定の「すまいValue」「SUUMO」「HOME4U」などを利用してみることをオススメします。