投資用ワンルームマンションの選び方の5つのポイントを徹底解説

投稿日:2017年7月30日 更新日:

老後のための資産を作るつもりで始めたワンルーム投資が、失敗して負債だけ残ってしまったというような話を聞くことがあります。

本来、不動産投資はリスクが低く、株やFXに比べると安全な投資の一つです。

それでもワンルーム投資の失敗が後を絶たないのは、物件選び方を知る前に、勧められるまま物件を買ってしまう人が多いためです。

こらからワンルームマンション投資を始めようとする人の中には、

  • 物件選びのポイントを知りたい!
  • 良い物件なのかどうか自分では分からない!
  • 物件のどこを見て良い物件かどうかを判断するのか知りたい!

等々のことを思っている方も多いことでしょう。

そこで今回の記事では、投資用ワンルームマンションの選び方の「5つのポイント」についてご紹介します。

この記事を読むことで、あなたはワンルームマンションの選び方のポイントを知ることができます。

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1.投資用ワンルームマンション選びで重要な5つのポイント

それでは本題である投資用ワンルームマンションで重要な5つのポイントをお伝えします。

先に結論をお伝えします。

  1. 立地
  2. 大きさ
  3. 部屋の形
  4. 賃料帯

それぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。

ポイント1.駅

まずどこに住むかという選択がある

意外に思うかもしれませんが、物件選びで最初に見るべきポイント、それは物件の「最寄駅」です。

駅とは何を見るべきポイントは、人気の沿線なのか、人気の駅なのか、快速が止まるのか、始発なのか等々の点

不動産投資で失敗する最大の原因は、空室が続き、なかなか次の入居者が入らないということです。

空室リスクを如何に抑えるかが、それが不動産投資を失敗させない最大のポイントになります。

ワンルームマンションに住む入居者にとって、住居を決める最初のポイントは、「どこに住むか」です。

「どの物件に住むか」ではありません。

「どの物件に住むか」は「どこに住むか」の後に来る選択肢です。

そのため、そもそも「どこに住むか」の選択肢から外れていれば、いくら新築でデザイン性の高いマンションでも入居者は集まりません。

駅選びのポイント

悪い選択肢としては、私鉄や地下鉄の支線沿線、各駅しか止まらないマイナー駅、ターミナル駅への接続が悪い駅、電車の本数が少ない沿線の駅等々、いわゆる「あまり住みたくない不便な場所」の駅はNGです。

人気のある駅は物件が高いから選択肢から外す人がいますが、それは大きな間違いです。

できる限り、人気の沿線、人気の駅、交通の結節点となっている乗換駅、快速停車駅、始発駅等の要素を含む「駅」の周辺物件を選ぶようにしましょう。

以上、ここまで駅について見てきました。

それでは次に立地について見ていきます。

ポイント2.立地

生活利便施設

駅を選択したら、次は立地です。

ワンルームマンションの基本は、徒歩5分圏内です。

都内では10分圏内でも十分ですが、地方都市では5分圏内が基本です。

駅から物件の間に、コンビニや24時間スーパーなどの食料品が買える生活利便施設があることが重要です。

ワンルームのメインターゲットは独身のサラリーマンですので、その人たちが夜遅く残業して帰ってきても生活できる環境が大切です。

駅から5分圏内で、駅と物件との動線上に生活利便施設があると良いでしょう。

生活利便施設は、できればコンビニよりもスーパーの方が良いです。

独身サラリーマンは、帰宅中、弁当だけを購入するわけではありません。

トイレットペーパーや洗剤等の購入需要もあるため、コンビニよりはスーパーの方がありがたいでしょう。

商店街がポイント

また、駅から近くても、駅と物件との間に風俗店があるような場所もNGです。

このような物件だと女性の単身者が敬遠するため、入居者集めの機会ロスが大きいです。

女性入居者に限らず、最近の若い男性も健全で活気のある商店街の残っているような街を好みます。

静かな公園や役所よりは、賑わいのある商店街の方がポイントは高いです。

住みたくなる街、歩いていて楽しくなる街の駅から5分圏内の物件を選ぶのがポイントです。

このような物件は、築年数が古くても、空室が少なく賃料がなかなか下がりません。

立地は建物スペックを凌駕します。

以上、ここまで立地について見てきました。

それでは次に大きさについて見ていきます。

ポイント3.大きさ

都内は25㎡以内

3つ目のポイントとしては、部屋の大きさです。

地方都市では、ワンルームマンションは18㎡、東京23区内では25㎡が多いです。

ワンルームマンションの専有面積は、各市区町村の条例によって最低住戸面積が規定されています。

東京23区内でも、渋谷区などは28㎡が最も小さなサイズです。

ワンルームマンション投資では、基本的に市区町村で定められている最低住戸面積以上の大きさの物件に投資することはNGです。

23区内では、基本的に25㎡以内の物件に投資するのがセオリーになります。

広いのはNG

45㎡の広さになると、間取りが1LGKもしくは2DKになります。

このタイプは、DINKSや姉妹が2人で住む需要というのが存在するものの、単身世帯に比べると需要がグッと落ちるため、投資は避けるべきです。

また72㎡のような物件になると、これはファミリータイプとなり、もはやワンルームマンションとは呼べません。

ファミリータイプのマンションは、45㎡の物件よりもさらに需要が少なく、賃料単価も低いため、投資対象としてはNGとなります。

さらに、最も投資を下げるべき広さは、33~38㎡のような30㎡台の広さの物件です。

この広さは、ワンルームとしては中途半端に広く、また2人で住むには狭すぎるため、最も需要がありません。

30㎡台のマンションは、25㎡と比べると賃料総額も高くなるため、単身世帯から敬遠されてしまう物件になります。

このような中途半端な広さの物件は、投資対象としては、NGとなります。

ただし、小さい物件でもバスと洗面所、トイレが一体となった3点ユニットの物件はNGです。

借りる方からすると、バスと洗面所、トイレは別であることは、今どきは常識です。

以上、ここまで大きさについて見てきました。

それでは次に部屋の形について見ていきます。

ポイント4.部屋の形

整形な部屋を選ぶ

4つ目は部屋の形です。

ワンルームマンションは、元々狭い敷地に建築されるケースが多いため、角部屋等で変形した形の部屋が生じてしまうことがあります。

下図のA~Cのような部屋の形の場合、必ずAを選択するようにしてください。

Aのようなマンションは羊羹を切ったような形の部屋のため、「羊羹切り」と呼ばれています。

投資対象としては、整形な形である羊羹切りのマンションを選びます。

BやCの部屋だと、ベッドや机を置く場所等に困るため、入居者に敬遠されてしまいます。

この形はかなり重要で、築年数や設備スペックが良くても、形が悪いことで入居者が入らないというケースは良くあります。

ワンルームマンションは、元々の広さが狭いため、形の悪さが家具配置や収納に大きな悪影響を与えます、

形については、軽く考えず、しっかりと綺麗に整形な部屋を選ぶようにしましょう。

間口は広い方が良い

また、同じ羊羹切りでも、間口の広さによって物件価値はかなり異なります。

ワンルームマンションは同じ25㎡でも間口が異なります。

バスと洗面、トイレが別の物件は、間口が2.9m以上の物件でも存在します。

ただし、間取り図を良く見ると、間口が2.9~3.1mの物件の場合、「脱衣所」が無いケースが多いです。

一人暮らしの部屋でも、たまに親や友達が泊まりに来るケースがあります。

この際、脱衣所がないことを気にする入居者が比較的多くいます。

そのため脱衣所がある物件は価値が高いです。

脱衣所は、設計上、間口に余裕がないと設けることができません。

脱衣所を設けるには、間口は3.2~3.3m以上は必要です。

また間口が広いと、部屋の部分にも余裕が出ます。

ベッドを縦または横に置けるという選択肢も生まれ、入居者が選択しやすい部屋になります。

物件を見るときは、整形な洋館切りの部屋で間口の広さを確認し、脱衣所があるかどうかをきちんと見るようにチェックをしましょう。

以上、ここまで部屋の形について見てきました。

それでは次に賃料帯について見ていきます。

ポイント5.賃料帯

都内は10万円以下

最後のポイントは賃料です。

23区内の物件であれば、賃料は10万円以下の物件を選ぶようにしてください。

それ以上、高いと入居者がなかなか入りにくくなります。

冷静に考えてみれば、独身のサラリーマンにとって、家賃が10万円を超える物件を借りるのは、正直厳しいです。

都内では、ワンルームマンションで家賃が12~13万円の物件は存在しますが、やはり都内でも、10万円を超える物件は苦戦します。

ハイエンド狙いは避ける

また高級住宅街に存在するハイエンドの入居者が入るような超高級ワンルームマンションも避けるべきです。

このような高級ワンルームマンションは、入居者が限られているだけでなく、景気が悪くなると、真っ先に賃料が下がります。

高級住宅街にあるような家賃の高いワンルームは避け、10万円以下の庶民が払えるワンルームマンションを選ぶようにしましょう。

尚、地方都市であれば、ワンルームマンションの面積は18㎡と小さくなるため、相場はもっと下がります。

地方都市であれば、良いところでもワンルームマンションの家賃は6~8万円がボリュームゾーンといったところでしょう。

いずれにしても、家賃の高い物件は、一度空いてしまうと、次の入居者を埋めるのに苦労します。

入居者が選択しやすい低めの家賃の物件を選ぶようにしてください。

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2.まとめ

以上、ここまで投資用ワンルームマンションの選び方の5つのポイントを徹底解説してきました。

今回ご紹介したポイントには、築年数とか、修繕履歴、建物設備等の建物に関する事項や、利回り等の難しい理論が全く含まれていない点がミソです。

不動産投資のおける難しい知識以前に、実は今回ご紹介した感覚的なポイントが投資の成否を決める大きな要素になっています。

あまり難しい知識を詰め込む前に、まずは、「自分がこの街に住みたいか、この物件に住みたいか?」という入居者感覚を持って物件を選ぶことが何よりも重要になります。

あなたがイマイチと感じる物件は、入居者もイマイチと思っています。

今回ご紹介したポイントを再度振り返り、「住んでみたい、しかも、これなら住める!」と思えるような物件を選びましょう。

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