東京の感覚で手を出すと失敗する!?大阪のマンション投資の完全ガイド

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日本の第二の都市と言えば大阪です。

東京の不動産が高過ぎて投資採算性が見合わなくなると、「大阪ならどうだろうか?」と考えがちです。

これから大阪でマンション投資を考えている人の中には、

  • 大阪でマンション投資したいが、どこが良いか分からない
  • 大阪のマーケット状況を知りたい
  • 大阪は東京と同じようなものなのか知りたい

等々のことを思っている方も多いと思います。

結論からすると、普段東京で仕事をしている人が、東京と同じ感覚で大阪にマンション投資をしてしまうと失敗します。

そこで今回の記事では、「大阪」のマンション投資にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは大阪のマーケットを知り、マンション投資をするならどこが良いのかを知ることができます。

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1.梅田へ集中する大阪の人とカネ

1-1.大阪の人口

太閤殿下によって日本の政治経済の中心となった大阪は、江戸時代以降も日本の第二の都市として長らく反映し続けてきました。

大阪には政治経済やマスコミ、地下鉄等の都市機能の全てが集中しており、今も日本の第二の都市であることは間違いありません。

ところが、大阪では、近年、人口減少が始まっており、他の大都市と比べると苦戦を強いられている状況にあります。

以下にと都道府県別人口ランキングのトップ5とその増減数を示します。(2016年10月1日推計人口)

No. 都道府県 人口 (人) 増減数 (人)
1 東京都 13,636,222 120,951
2 神奈川県 9,145,572 19,358
3 大阪府 8,837,812 ▲1,657
4 愛知県 7,507,691 24,563
5 埼玉県 7,288,081 21,547

大阪は第二の都市ですが、人口に関しては、長らく神奈川県に抜かれている状況が続いています。

またトップ5にある都道府県の中で、大阪だけが唯一人口減少が見られる都道府県になっています。

大阪府は2010年をピークに人口減少が始まっています。

一方で、同じ地方都市でも愛知県は人口増加が続いており、転出入を鑑みると実態的な差はとても大きなものとなっています。

大阪の人口減少が止まらない原因としては、現在、大阪には目立った産業がないという点が挙げられます。

一方で、愛知県にはトヨタ自動車があるため、すそ野の広い自動車産業を中心に、雇用が確保されています。

かつて、大阪には松下電器やシャープ、三洋電機等の国内の主要電機メーカーの本社があり、多くの雇用が発生していました。

ところが、国内の電機メーカーの業績不振が続いており、今の大阪には地域経済を引っ張っていく大きな産業が失われつつあります。

そのため、大阪は現在、苦しい状況が続いており、人口減少が見られる都市になっています。

不動産投資においては、人口増加を前提と出来る東京とは、大きな違いです。

1-2.キタとミナミ

大阪経済は、キタと呼ばれる梅田駅・大阪駅を中心とする経済圏と、ミナミと呼ばれる難波駅を中心とする2つの経済圏があります。

東京で例えると、キタは東京駅周辺、ミナミは新宿駅周辺のようなイメージです。

ただ、キタとミナミは地下鉄で4駅しか離れておらず、東京-新宿間よりも距離は近いです。

東京でテレビを見ていると、大阪と言えば良く道頓堀が映し出されます。

道頓堀はミナミになるため、東京の人はミナミが大阪経済の中心と勘違いしがちです。

ミナミは、かつては大阪経済の中心でしたが、現在、大阪経済の中心はキタへ移行しています。

キタはJR大阪駅、阪急・阪神梅田駅、地下鉄梅田駅等、主要交通機関の駅が集積しており、実質的な大阪の中心地となっています。

2013年にはJR大阪駅の北側にグランフロント大阪が開業されています。

東京からの資本もJR大阪駅周辺に集中しており、多くの雇用もJR大阪駅周辺に生まれています。

大阪府は南北に長い府ですが、経済の中心は徐々に北側に移りつつあります。

そのため、大阪府内においても、梅田へ通勤しやすい北側エリアの方が発展する傾向が続いています。

大阪府の北側エリアは「北摂エリア」と呼ばれています。

北摂エリアとは、一般的に、豊中市、池田氏、未脳死、吹田市、茨木市、高槻市、北摂市を指します。

北摂エリアの中でも、特に吹田市は梅田に通勤しやすいエリアにあるため、マンション投資のエリアとして視野に入れていく必要があります。


ちなみに、JR大阪駅には新幹線が停まりません。

新幹線はJR新大阪駅に停まります。

JR新大阪駅はJR大阪駅の北側に配置されています。

そのため、全国からの人の往来はJR大阪駅より北側で発生しています。

JR新大阪駅からJR大阪駅は一駅ですが、新大阪から難波までは地下鉄で7駅もあり、ミナミまで人の往来を呼び込むことが難しくなっています。

新幹線の配置も大阪経済をJE大阪駅・梅田駅周辺へ移動させている原因にもなっています。

東京の人が大阪でマンション投資を考える場合は、常に「梅田へ通いやすいところはどこか」という視点を持っておきましょう。

以上、ここまで梅田へ集中する大阪の人とカネについて見てきました。

では大阪の市場動向はどうなっているのでしょうか。

そこで次に大阪の地価動向について見ていきます。

2.プロが予想!大阪の地価動向

以下に、東京23区と大阪市の過去10年における地価公示の平均価格の推移を示します。

東京と大阪の地価公示の平均価格の推移

東京と大阪の地価公示の平均価格の推移

大阪市は2009年からは地価が下落していましたが、その後、203年以降には上昇する傾向が見られ、現在もなお上昇傾向が続いています。

大阪市の2017年の地価公示(1月1日時点の価格) における上昇率は前年比で+11.35%、都道府県地価調査(7月1日時点の価格)における上昇率は前年比で+8.94%と高い伸びを示しています。

大阪市の地価上昇の背景としては、外国人観光客が増えたことにより、店舗やホテルの出店意欲が強くなり、土地の争奪戦が繰り広げられていることがあります。

地価に関しては、大阪市の2017年の地価公示平均価格は634,034円/㎡です。

一方で、東京23区の地価公示平均価格は1,416,792円/㎡となります。

大阪市の地価は東京23区の地価の約45%程度です。

過去10年においても大阪市の地価は東京23区の4割程度で推移しています。

ざっくり言うと、大阪の土地の値段は東京の4割くらいというのが一つの目安です。

3.大阪の家賃相場

HOME'Sによると、大阪府内のワンルーム・1K・1DKマンション賃料相場におけるトップ50までの市区町村ランキングは下表の様になります。

ワンルームの賃料は大阪市内においては、大阪市中央区、大阪市西区、大阪市北区の3つが高いです。

さらにトップ5の中に他の大阪市内の区を差し置いて、吹田市がランクインしています。

No. 市区町村 家賃相場
1 大阪市中央区 6.55万円
2 大阪市西区 6.50万円
3 大阪市北区 6.37万円
4 大阪市福島区 6.05万円
5 吹田市 6.03万円
6 大阪市浪速区 6.02万円
7 大阪市天王寺区 5.99万円
8 高槻市 5.70万円
9 大阪市淀川区 5.62万円
10 大阪市都島区 5.52万円
11 大阪市大正区 5.49万円
12 大阪市東成区 5.45万円
13 茨木市 5.25万円
14 大阪市城東区 5.15万円
15 大阪市鶴見区 5.09万円
16 大阪市阿倍野区 5.08万円
17 堺市堺区 5.03万円
18 摂津市 5.02万円
19 豊中市 5.01万円
20 大阪市港区 5.00万円
21 大阪市此花区 4.98万円
22 堺市北区 4.95万円
23 泉南市 4.81万円
24 八尾市 4.81万円
25 泉佐野市 4.79万円
26 大阪市西成区 4.77万円
27 大阪市西淀川区 4.72万円
28 大阪市住之江区 4.67万円
29 大阪市生野区 4.66万円
30 池田市 4.66万円
31 箕面市 4.62万円
32 門真市 4.61万円
33 大阪市東淀川区 4.60万円
34 大阪狭山市 4.58万円
35 堺市西区 4.57万円
36 堺市中区 4.54万円
37 守口市 4.47万円
38 大阪市東住吉区 4.46万円
39 大阪市住吉区 4.40万円
40 東大阪市 4.38万円
41 交野市 4.36万円
42 大阪市旭区 4.32万円
43 藤井寺市 4.27万円
44 泉大津市 4.21万円
45 大阪市平野区 4.15万円
46 阪南市 4.02万円
47 柏原市 3.95万円
48 高石市 3.89万円
49 羽曳野市 3.87万円
50 大東市 3.86万円

※出典:HOME’S ワンルーム・1K・1DKマンション賃料相場

4位の大阪市福島区は大阪市北区の西側に隣接した区であり、梅田へのアクセスが優れた立地の良い区になっています。

大阪市区以外で上位にランクインしている市は北摂エリアの市町村が多いというのが特徴です。

大阪でマンション投資をするのであれば、ある程度の賃料の総額があり、尚且つ、社会人の賃貸需要があるエリアである必要があります。

マンション投資の候補エリアとしては、大阪市中央区、大阪市西区、大阪市北区、大阪市福島区、吹田市、大阪市浪速区、大阪市天王寺区といったところでしょう。

以上、ここまで大阪の家賃相場について見てきました。

それでは次に大阪の特性を踏まえたマンション投資について見ていきましょう。

4.大阪の特性を踏まえたマンション投資

4-1.支社の街大阪

大阪が東京と異なる点としては、東京よりも大阪の方が職住は近接しているという点です。

東京では通勤時間に1.5~2時間かけるという人もゴロゴロ存在しますが、大阪では通勤時間に1.5時間以上もかける人は極めて少数派です。

大阪に住んでいる人たちは、元々、勤務地から1時間以内に住んでいる人が多いため、家が遠いから梅田の近くに引越して賃貸マンションに住むという需要が東京よりも少ないです。

また、通勤電車も東京のような超満員電車ではないため、通勤そのものにもストレスがあまりありません。

そのため、元々、近畿エリアに住んでいる人は、社会人になって賃貸マンションを借りるという選択肢が東京に比べると低いです。

では、どのような人が大阪で賃貸マンションを探し求めるかというと、そのメインとなる人は、東京から転勤してくる社会人になります。

大阪は西日本の中心地であるため、国内の一流企業のほとんどが、「大阪支社」もしくは「関西支社」を大阪市内に設けています。

企業にとって、大阪支社というのは重要な支社であることが多く、大阪支社への転勤は出世コースの1つである場合も多いです。

このような大阪支社には、毎年、一定数の人たちが転勤してくるため、大阪には東京からの転勤需要というものが存在します。

大阪は国内でも最大の支社の街であると言っても過言ではありません。

しかも、ほとんどの優良企業が支社を必ず置く重要な都市になっています。

また、大阪では一流企業の支社が一定の狭いエリアに集中して存在する点も特徴です。

一流企業の支社は、大阪市営地下鉄「御堂筋」線の「梅田」から「なんば」の間に集中しています。

「梅田」から「なんば」は、梅田、淀屋橋、本町、心斎橋、なんばの5駅です。

この5駅の間に、一流企業の支社が集中しています。

大阪の「御堂筋」線は、大阪市の中心部を南北に走っている最も重要な路線です。

大阪は東京のように地下鉄がぐちゃぐちゃ入り組んでおらず、地下鉄も碁盤目状にスッキリと配置されています。

一流企業の支社は梅田からなんばの間に集中しているため、東京からの転勤族にも御堂筋線の沿線が人気です。

4-2.狙いは江坂

御堂筋沿線の中でも東京からの転勤族に特に人気のある駅が「江坂」駅です。

東京からの転勤者は、決まって江坂から物件を探します。

「江坂」は大阪市の北部にある吹田市にあります。

上述で、賃料のランキングでなぜか吹田市だけがポッコリ上位にランクインしています。

その理由としては、吹田市には「江坂」駅があるためです。

江坂は、何故か昔から東京の転勤族には人気の街になっています。

人気の理由の一つには、梅田やなんばに通勤しやすいという点があります。

また新大阪へも2駅ですぐに東京に帰りやすいというメリットもあります。

さらに、江坂の駅前には昔から「東急ハンズ」があり、「なんとなくここだけ東京っぽい」という雰囲気があることも東京の転勤族の支持を集めている理由です。

東急と言えば、渋谷を起点とする東京の私鉄ブランドです。

東急東横線などは、東京を代表する最も人気の高い路線です。

東京からの転勤者は、「阪急」よりも「東急」を好みます。

江坂駅では、駅の目の前に東急ハンズがあるため、東京からの転勤族をホッとさせてくれる雰囲気があります。

そのため、東京からの転勤族は、こぞって江坂に住みたがるという特殊なマーケットが存在します。

大阪は大都市ではありますが、東京のように広く賃貸需要が存在するわけではありません。

支社の街であることを背景に特殊な賃貸市場が限定的に存在しています。

大阪の特殊な賃貸市場の中で不動の地位を確立しているのは「江坂」周辺です。

大阪でマンション投資をするのであれば、まずは江坂から物件探しをすることをオススメします。

他のエリアとしては、梅田へのアクセスが容易な大阪市の北区、福島区、西区、中央区、浪速区等のエリアがマンション投資の物件を探す候補地となります。

5.まとめ

以上、東京の感覚で手を出すと失敗する!?大阪のマンション投資について見てきました。

大阪は東京のような広い賃貸マーケットはありません。大阪ならではの地域特性を踏まえて、適切なエリアでマンション投資を行いましょう。

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