「話題の駐車場経営をしてみたが、思ったより大変だった、予想以上に儲からなかった」という人もいるのではないでしょうか。
また、これから駐車場を始めたい人の中には、駐車場経営にはどのような失敗やトラブルがあるのか知りたい方もいらっしゃると思います。
駐車場経営で成功するためには、駐車場経営がなかなか儲からない理由と失敗やトラブルの事例を知っておくことが必要です。
この記事では駐車場経営の失敗のパターンやトラブル例、またトラブルを回避する方法について解説します。
ぜひ最後までご覧ください。
こんな悩みをスッキリ解消！
- 駐車場経営って手軽にできそうだけど、実際収益はどうなの？
- 駐車場経営が暫定利用にオススメな理由は？
- 駐車場経営でよく起きるトラブルや失敗を知りたい
駐車場は土地の暫定利用として最適な土地活用
気軽に始められて初期投資も少なくてすむ駐車場経営。建物を建てずに低予算で行う「暫定利用」的な位置づけの土地活用だと覚えておきましょう。
そもそも駐車場経営はそんなに儲からない
まず駐車場経営は、「土地活用の中ではあまり利益が出るものではない」ことは知っておく必要があります。
土地活用は基本的に「建物を建てて、家賃収入を得る借家事業」が最も儲かります。建物投資は投資額も大きいですが、その分、リターンも大きいのです。
一方、駐車場経営は投資額が少なく手間もかからないというメリットがあるものの、アパート経営などに比べるとリターンは小さくなります。
このように駐車場経営で利益をしっかり出すのは難しいため、「あくまで良い条件の土地活用を見つけるまでの暫定利用的活用方法」と考えておくべきでしょう。
それでは駐車場経営はどんな人には向いていて、どんな人はやるべきではないのでしょうか。
駐車場経営をやるべきではない人
- 土地を最大限利用して大きな収益を上げたい人
- しっかりと相続税対策をしたい人
「土地活用で大きな収益を上げたい」と考えている人は、利益率の低い駐車場経営よりもっと収益を出せる土地活用を検討すべきでしょう。
また駐車場は相続税対策効果も高くないので「相続税対策のための土地活用」を考える人にもあまりオススメできません。
ただし、駐車場経営は土地の「暫定利用」として見た場合には最も収益性が高い活用方法のため、以下のような人は駐車場経営がオススメとなります。
駐車場経営がオススメの人
- 大きな初期投資をかけたりリスクを取りたくない
- 本格的な土地活用を始める前の暫定利用として
駐車場経営は上でも述べたように大きな収益は期待できませんが、初期投資は少なく、リスクは低い活用法です。
そのため「大きな投資はしたくない」、「空室や借入金返済のリスクを取りたくない」「将来的に大きな投資を考えているが、まだ決まっていないのでひとまずリスクの低い土地運用を暫定的に行いたい」という人には、駐車場経営は向いています。
駐車場経営の失敗例
それでは実際に「駐車場経営で失敗した例」を見てみましょう。
ここでは、最初の計画段階での失敗と運営が始まってからの失敗に分けて解説していきます。
計画時の失敗例
まずは、駐車場経営の計画段階での失敗例を6つご紹介します。
計画時の失敗例1.土地を購入して駐車場経営を始める
駐車場経営はもともとの収益が低く、アパート経営のように借入金を返済しながら運営できるほどの余力はないので「借入金を使って土地から購入している」ケースではほとんど儲かりません。
駐車場経営で儲けるなら、少なくとも「元々持っている土地で行う」、または「全額自己資金で土地を購入する」のいずれかであることが必要となります。
そのため、これから土地を購入して駐車場経営をしたい人は、土地は全額自己資金で購入することをオススメします。
計画時の失敗例2.固定資産税が上がることを認識していない
住宅を取り壊して駐車場を始める場合、固定資産税が上がることを知らなかったという理由で想定より儲からなかったというケースもあります。
土地の上に住宅が建っていると「住宅用地の軽減措置」が適用され、土地の固定資産税が安くなっていますが、その住宅を取り壊すことで住宅用地の軽減措置が適用から外れ、土地の固定資産税が上がります。
空き家を壊して駐車場の収益性をシミュレーションする場合には、「固定資産税が上がることを前提」に収支を想定しておきましょう。
計画時の失敗例3.駐車場の需要のない立地で経営している
最も典型的な「計画段階での失敗例」は、駐車場の需要のない立地で経営している場合です。
「住宅街」や「農村地帯」等、駐車場需要のない立地では当然のことながら駐車場経営をしても失敗しやすくなります。
駐車場は立地商売なので、成功するかどうかは立地がカギを握ります。
駐車場需要のある場所は、例えば以下のような土地です。
駐車場の需要がある土地
- 駅周辺の土地
- 大型商業施設周辺の土地
- 観光施設のある土地
- 大きな病院がある周辺の土地
- イベント会場周辺の土地
時間貸し駐車場ニーズは人が多く集まる場所の周辺に発生するのが基本です。
田舎であっても、周辺に観光スポットがあるような場所であれば人が集まるため駐車場ニーズがあります。
駐車場経営は都市部や田舎に関わらず、「周辺に人が集まる要素がある」ことが重要な立地条件ですので、そこは一番最初に確認すべきポイントです。
計画時の失敗例4.経営方式の選択をミスしている
駐車場経営では、経営方式の選択ミスをしているという失敗もあります。
駐車場経営には、大きく分けると以下の2つの経営方式があります。
- 一括借り上げ方式
- 管理委託方式
「一括借上方式」とは、駐車場運営会社に土地を一括で貸す方式で「管理委託方式」とは、土地所有者が駐車場設備をすべて自前で揃え、管理だけ駐車場運営会社に委託する方式です。
一括借り上げ方式と管理委託方式との違いは、土地所有者が駐車場設備まで保有するかどうかという点です。
駐車場設備とは精算機、看板、照明などのことを指します。
一括借り上げ方式は駐車場運営会社が駐車場設備を保有するため、設備の故障等のリスクは全て駐車場運営会社が持ちますが、管理委託方式では、土地所有者が設備の故障等のリスクも負うことになります。
管理委託方式は、収益性は最も高くなりますが、自営であるためリスクが高く、初めての駐車場経営でいきなり管理委託を選択するのは失敗する可能性が高くなります。
よって、初めて駐車場経営を行うのであれば、まずは一括借り上げ方式から様子を見て始めることをオススメします。
計画時の失敗例5.駐車場運営会社の選択ミスをしている
リスクを取らずに一括借り上げ方式を選択したとしても、駐車場運営会社の選択ミスをすることで駐車場経営に失敗してしまうこともあります。
駐車場運営会社は参入障壁が低いため業歴の浅い会社がたくさんあり、それらの会社は実績を増やしたいがために、最初だけ高い賃料を提示してくる傾向があります。
会社によっては、契約後すぐに賃料の減額要求があり、結局は他の駐車場運営会社の賃料よりも下がってしまうケースもあります。
駐車場運営会社は実績や過去にトラブルが無いかなど、しっかりと調査をすることが必要です。
計画時の失敗例6.稼働率の収支計画が甘い
管理委託の駐車場経営では、収支計画で見込んでいた稼働率が甘かったという失敗があります。
インターネット上には、駐車場の稼働率は50～60％程度という情報も流れていますが、実際には50％に届かない物件が多いです。
業界最大手のパーク24ですら47～48％程度ですので、個人が行う無名の駐車場は40％も行けば上出来といえます。
駐車場は認知されるまでに時間がかかるため、特にオープンしたての稼働率は著しく低いので、一般的な駐車場を行うのであれば、「当面の稼働率は30％程度」と見込んでおくのが無難といえます。
運営を開始してからの失敗例
それでは次に、運営上の失敗の例を挙げます。こちらは最初に伝えた「計画上のミス」ではなく、運用している間に起きてしまうミスです。
これを防ぐには、「駐車場経営を始めたらそのまま放置」ではなく、常に近隣の情報収集などを行うことが大切です。それでは具体的な運営を始めてからの失敗例を見てみましょう。
運営時の失敗例1.不適切な料金設定を行っている
駐車場経営では、不適切な料金設定を行っていることで失敗するケースもあります。駐車場のヘビーユーザーは単価をよく見ていますので、少しでも高いと敬遠されてしまいます。
【価格設定例】
・周辺の相場が1時間400円であれば、400円で設定することが必要です
・相場が1時間400円の場合、30分200円と表示するのは大丈夫ですが、30分250円と表示すると1時間500円となるためNGとなります。
相場は知らない間に下がっていることもありますので、定期的に周辺の駐車場の時間単価を確認し、適切な料金設定を行うようにしましょう。
運営時の失敗例2.近隣に競合の駐車場ができた
近隣に競合の駐車場ができたケースも、駐車場が儲からなくなる大きな理由です。
駐車場は初期投資額が低いため、参入障壁の低い事業です。近隣に空き地ができるとすぐに駐車場となるケースが多く、その結果、利用料の値崩れが生じやすくなります。
また差別化も難しい事業であることから、値引き合戦にも巻き込まれやすいのです。
運営時の失敗例3.たまたまあった工事需要がなくなった
駐車場経営が儲からなく理由としては、たまたま近隣にあった工事需要がなくなったというケースもあります。
時間貸し駐車場は、周辺に大きな工事現場があるときが儲かる典型的なパターンです。工事期間中は現場の職人が毎日駐車場を利用するため、一時的に駐車場ニーズが高まります。
しかしながら、当然ながら工事が終わってしまうと職人による駐車場ニーズが無くなるため、パタッと利用が止まってしまうのです。
大型工事現場は、工事中は売上に大きな貢献を与えるものの、終了した途端に大きなマイナスの影響を与えることはよく理解しておきましょう。
駐車場経営におけるトラブル
それでは次に、駐車場経営におけるトラブルについて解説します。
駐車場を実際に経営し始めると様々なトラブルに直面します。事前にトラブルの可能性を把握して、起きたらすぐに対応できるようにしておくと良いでしょう。
長時間車を放置される
駐車場経営では、車を長期間放置されるというトラブルがあります。
一括借り上げ方式であれば、不正駐車の対応は駐車場運営会社が行ってくれるため、気にしなくて大丈夫です。
一方で、管理委託方式の場合、基本的には土地所有者が対処することになり、警察に通報して所有者を調べてもらって、移動させる手続きが必要です。
これは非常に手間がかかるトラブルと言えます。
ゴミを不法投棄される
駐車場では、ゴミを不法投棄されるというトラブルがあります。
ゴミの不法投棄も、一括借り上げ方式であれば駐車場運営会社が対応してくれ、管理委託の場合、小規模なゴミであれば管理会社が清掃時に取り除いてくれます。
一方で、粗大ゴミが置かれているような状況では、警察、または自治体のごみ集積所に通報することが必要です。
精算機などの設備が壊される
管理委託の場合、精算機等の設備が破壊されるというトラブルがあります。
管理委託では、土地所有者が設備の所有者にもなるため、土地所有者は設備の故障リスクも負うことになります。
精算機等が破壊されるリスクに対応するには、保険に入っておくことが必要です。
特に精算機は破壊されて現金を盗難される恐れがあるため、動産総合保険といった現金を補償する保険に加入しておくことがポイントとなります。
隣地の所有物を破壊する
駐車場経営では、利用者がフェンスやブロック塀等の隣地の所有物を破壊するというトラブルもあります。
管理委託形式の場合には、運営者側が損害を賠償するケースに備え、施設賠償責任保険にも加入しておく必要があります。
ある程度想定されるトラブルに関しては、保険でカバーすることができますので、管理委託形式を選択する際は、保険加入も検討するようにしましょう。
車内で自殺される
稀ではありますが、駐車場では車内で自殺されるといったトラブルもあります。物件内で自殺が発生すると、その後、その土地が事故物件となってしまいます。
事故物件となった場合、駐車場経営を継続していく上では大きな問題はありませんが、すぐに売却するケースでは土地の価値が大きく下がってしまう点がデメリットです。
自殺の事故物件は、7年程度は告知義務が必要とされるため、その間は価値が大きく下がります。
仮に事故物件になってしまった場合には、当面は売却しない方が無難です。
失敗とトラブルを回避する方法
駐車場経営の失敗とトラブルを回避する方法としては、以下の2点が挙げられます。
- 一括借り上げ方式を選択する
- 適切な駐車場運営会社を選択する
それぞれを解説していきましょう。
一括借り上げ方式を選択する
一括借り上げ方式を選択すれば、基本的に駐車場の経営リスクはほとんど駐車場運営会社が負います。
土地所有者は特に経験やノウハウがなくても、安心して駐車場経営をすることができます。
よって、はじめての駐車場経営で不安な人は、一括借り上げ方式がオススメとなります。
適切な駐車場運営会社を選択する
一括借り上げ方式を選択したとしても、経験の浅い駐車場運営会社が借主となってしまうと、賃料が払えなくなり、土地所有者に対してすぐに賃料の減額要求がくることがあります。
経験の浅い駐車場運営会社は失敗も多いため、約束した賃料を払えなくなることも多いのです。
実績が少ない会社は実現不可能な高額な金額を提示してくる場合もあるので、駐車場運営会社を選択する場合は、提示された賃料だけでなく過去の実績等もよく加味した上で決定しましょう。
管理委託を選択する場合も同様で、実績豊富な駐車場運営会社なら失敗やトラブルに対処するための様々な相談をすることができます。
難しい駐車場経営こそ色々なプロな意見を
ここまで「駐車場経営は思っている以上に難しい」「基本的にはあまり儲からない」という話をしてきました。
駐車場経営がうまくいくかどうかは、駐車場運営会社によるところが大きいので実績豊富な会社に巡り会えるように、まずは色々な会社の資料を見てみましょう。
駐車場経営は「土地活用」の一種類なので、資料請求の中でも「駐車場」に希望を絞って資料請求したり、プランの依頼をすることをオススメします。
土地の活用などの投資を考えるなら一括資料請求がオススメ
土地の活用などの不動産投資を考えるなら、とにもかくにも自らどういった活用方法があるのかを知って吟味すべきです。
まずは勉強も兼ねて、「HOME4U土地活用」を使って、多くの収益プランを見て検討するのが、一番成功への近道です。
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まとめ
以上、駐車場経営の失敗やトラブルについて解説してきました。
駐車場経営は、そもそも暫定利用の位置づけであるため、大きくは儲かりません。失敗の要因としてよくあるのは「土地から購入している」「近隣に競合の駐車場ができた」などです。
失敗例には、「経営方式の選択ミスをしている」「駐車場運営会社の選択ミスをしている」があり、トラブルは、「長期間車を放置される」「ゴミを不法投棄される」等がありました。
失敗とトラブルを回避には、「一括借り上げ方式を選択する」、「適切な駐車場運営会社を選択する」の2つの方法が適切です。
駐車場経営を始める際は、失敗やトラブルを十分に考慮した上で検討するようにしてください。