楽待を活用して収益物件を買い替える6つのテクニックと口コミ・評判を紹介

収益物件の買い替えを検討している人であれば、一度は「楽待（らくまち）」のサイトを見たことがある人も多いと思います。

楽待は不動産投資用物件に特化した情報サイトで、掲載されている物件数も多く、知りたい情報をわかりやすく得ることができる投資家にとって欠かせないサイトです。

楽待には他の不動産ポータルサイトにはないサービスや特徴が複数あります。

そこで今回の記事では楽待の便利な機能や口コミ・評判について解説します。ぜひ最後までご覧ください。

楽待とは

サイト名	楽待
運営会社	株式会社ファーストロジック
資本金	8,700万円
本社	〒100-0006 東京都千代田区有楽町一丁目1番2号 東京ミッドタウン日比谷　日比谷三井タワー33階
代表取締役社長	坂口 直大
電話番号	03-6833-9437

楽待は、株式会社ファーストロジックという会社が運営している収益物件専門の不動産ポータルサイトです。

不動産ポータルサイトにはSUUMOやアットホーム、ホームズのようなメジャーなサイトもありますが、楽待は収益物件だけに特化しており、収益物件だけを探したい投資家には大いに役立つサイトとなっています。

楽待を運営する株式会社ファーストロジックは2005年に設立され、楽待をリリース後に急成長を遂げ、2016年には東証1部に上場を成し遂げています。

設立わずか10年程度で東証1部上場企業となっていますので、実績のある会社と言えるでしょう。

なぜ楽待が投資家にとって良いサイトになっているかというと、株式会社ファーストロジックは以下の3つのミッションを掲げてサイト運営しているからだと考えられます。

楽待は、ミッションにもあるように投資家に適切な投資判断を促すためにさまざまな情報提供を行っています。

物件情報の掲載だけでなく、youtubeチャンネルや自社セミナーも主催していますので、はじめて不動産投資を行う人でも勉強しながら投資ができる環境を用意しています。

また、楽待新聞というサービスも展開しており、例えば「融資」をテーマにしたコラムなど、個人ではなかなか入手しにくい不動産情報も提供しています。

物件を購入する前だけでなく、購入した後も役に立つサイトになっているのが楽待の大きな特徴です。

次に楽待を使って収益物件を買い換えるテクニックについてお伝えします。

楽待を使った収益物件の買い替え6つのテクニック

この章では楽待を使った収益物件の買い替え6つのテクニックについて紹介します。

購入テクニック①提案機能を使う

楽待を使って物件を購入するのであれば、ぜひオススメしたいサービスが「物件提案機能」になります。

物件提案機能は、希望条件を登録してさえおけば、条件に合致する物件が売りに出ると情報がメールで届くという機能です。

希望の条件の物件メールが自動で届くのは、物件を検討する人にとって大変ありがたいサービスといえます。

もし、提案機能がない場合、毎回、自分で物件情報を探すことが必要です。

自分が探したときに、たまたま良い物件情報があれば良いのですが、なければその探索自体が空振りとなってしまいます。

また、次に探すまでの間に、良い物件が売りに出て逃してしまうこともあります。

実はこのような提案機能は、プロの投資家の間ではアナログ的に昔からよく行われていました。

懇意にしている不動産会社にあらかじめ良い物件情報が出てきたら教えて欲しいということを頼んでおき、情報が出てきたらタイムリーに教えてもらうというアナログな方法です。

楽待の提案機能は、プロが昔から行っていたアナログな情報収集方法をデジタル化し、一般の個人投資家でもできるようになった画期的なサービスといえます。

提案機能を使えば、タイムリーに売りに出た新しい情報を知ることができ、かつ、良い情報も逃す失敗もありません。

また、提案機能ではネットに掲載されていない非公開物件も届くため、まさにプロの投資家が昔から行っていたことができるようになっています。

従来は、個人投資家とプロの投資家では情報格差が大きかったですが、楽待なら個人投資家でもプロ並みに情報収集ができるため、良い物件を購入できる確率が圧倒的に高くなったのです。

提案機能は、物件検索をする投資家にとって大きなメリットとなりますので、ぜひ利用してみることをオススメします。

購入テクニック②土地勘のある場所の物件を選ぶ

楽待は全国の物件を掲載していますが、不動産投資をするにあたっては、まずは土地勘のある場所の物件を選ぶことが失敗しないコツです。

原則として東京23区内の物件であればリスクは低いですが、23区内の物件であっても土地勘がない人が選んでしまうと、物件選定に失敗してしまうことが良くあります。

地方に住んでいても、例えば県庁所在地の中心市街地であれば投資に適した物件が存在し、地方でも一等地であれば、安全な投資をすることが可能です。

逆に地方の良い物件というのは東京の投資家には分からないため、競合が少なくなります。

よって、最初に物件を購入するなら自分が良く知っているエリアで一等地の物件に投資をすることをオススメします。

購入テクニック③戸建て賃貸や駐車場も探してみる

楽待は多くの投資家が利用するがゆえに、良い物件は競争率が高く、なかなか購入できないというデメリットもあります。

ただし、楽待には「戸建て賃貸」や「駐車場」といった他のポータルサイトでは見つけにくい収益物件も存在します。

楽待に掲載されている戸建て賃貸は、比較的、割安で購入できるため、投資額を抑えることができます。

投資額を抑えれば、少ない自己資金でも物件に対する自己資金割合を増やすことができるため、購入後のキャッシュフローを良くすることができます。

また、楽待は駐車場物件も掲載しているのが特徴で、地方の駐車場物件は、購入価格も安く、利回りも高くなっています。

駐車場であれば、利回りが高くても実質的なリスクは低く、ローリスクハイリターンの投資をすることができます。

楽待には様々な収益物件を探せるという「面白み」がありますので、マンションやアパートだけでなく、戸建て賃貸や駐車場なども含めて検討するのが良いでしょう。

購入テクニック④キャッシュフローを重視して物件を選ぶ

楽待にはキャッシュフローのシミュレーション機能がありますので、楽待で物件を購入するならキャッシュフローを重視して物件を選ぶことがポイントです。

各物件を選択すると、画面中央に「キャッシュフローをシミュレーションする」というボタンがあります。

キャッシュフローのシミュレーション画面ですが、初期状態はかなり保守的な数値設定で出てきますので、自分で数値を調整して現実的な数値に変更することがポイントです。

自己資金

自己資金は物件価格の3割とします。

初期設定は2割となっていますが、2割だとなかなかキャッシュフローがプラスにならないため、最低でも3割は用意したいところです。

入居率

入居率は95％で設定しておきます。

初期設定は90％となっていますが、少し保守的ですので95％程度にしても大丈夫です。

家賃下落率

家賃下落率0.1％を設定します。

家賃は下がる可能性もありますが、実際には初期値となっている1％も下がっていかないので、とりあえず0.1％のほとんど下がらない前提で検討します。

年間経費

年間経費率は25％以下で抑えられる物件を選択します。

固定資産税と都市計画税が自動で計算されているため、都市部の物件の場合、固定資産税が異常に高い場合があります。

経費率が25％を超えている場合には、とりあえず経費率を25％以内に抑えてシミュレーションを行います。

上記のような調整を行って、キャッシュフローがなかなかプラスにならない場合には、収益性が低い物件になります。

主な原因としては利回りが低過ぎるという可能性がありますので、もう少し利回りの高い物件を探してみるのが良いでしょう。

売却テクニック⑤売却は他サイトも活用して比較検討

収益物件を買い替えるなら売却と購入の不動産会社を分けることがポイントです。

買い替えで成功するには、売却物件はできるだけ高く売り、自己資金を十分に確保した状態で次の物件を購入することがコツになります。

売却物件では、売却代金から「費用」と「税金」と「ローン残債」を除いた部分が手残りとなります。

この手残りの部分が次の購入物件で自己資金として充てることができる部分です。

購入物件で自己資金を多くし、借入金を少なくすればキャッシュフローを良くすることができます。

よって、購入物件を良い条件で運用するためにも、売却物件はできる限り高く売った方が良いのです。

収益物件を高く売るには、不動産一括査定サイトを使って、高く売却してくれる不動産会社を探すことがポイントとなります。

楽待も、収益物件(アパート・マンション)に特化した不動産一括査定サービスを提供しています。

楽待の不動産一括査定は提携者数が少ない

楽待が提携している不動産会社数は数多くある不動産一括査定サイトの中では提携数が少ないです。

収益物件を高く売るために、実績のある不動産一括査定サイトも併用することをオススメします。

実績や信頼性、提携不動産会社の質など、総合的に判断すると筆者は下記の3つをオススメします。

上記オススメサイトの査定依頼フォームでは、「物件の状態」と「賃料」を問う項目があります。（※下記、すまいValueのフォーム画面）

人に貸している投資用物件の場合は「賃貸中」にチェックの上、現在の賃料を入力しておきましょう。

投資用物件の査定は賃料が大きく関わってきますので、入力しておいた方が正確な査定結果を得ることができます。

「楽待」だけでなく、「すまいValue、「HOME4U」、「RE-Guide（リガイド）」の一括査定サイトも併用して、より高く売却してくれる不動産会社を探しましょう。

不動産一括査定サイトについては下記記事でさらに詳しく解説しています。

売却テクニック⑥売却物件は空室を埋めてから売る

収益物件を高く売るなら空室を埋めてから売ることがポイントです。

空室を埋めてから売りに出すと、一棟マンションの場合、物件広告で「満室稼働中！」と謳うことができます。

満室稼働中で物件の利回りがきちんと提示されていると、買主が安心して購入することができます。

一方で、空室がある状態の物件は、広告で利回りを「満室想定利回り」と表現することが多いです。

「満室想定」となると、買主は「本当にこの利回りで回るのだろうか？」と疑心暗鬼になります。

満室想定と表現されている物件は、買主が保守的に利回りを見込む傾向にあり、値引き交渉されることが多いです。

よって、空室のある状態の物件は希望価格で売れないことが多いため、結果的に安くなってしまいます。

希望価格で高く売るためには、満室の状態で売り出し、値引き交渉の余地を与えないようにすることがポイントです。

次に楽待の口コミや評判について見ていきましょう。

楽待の口コミ・評判について

楽待の口コミや評判についてインターネット上の情報を集めてみましたが、Twitter上では、楽待に関する利用者の口コミ等は特にありませんでした。

情報サイトとして楽待を推薦している声がありましたので、紹介します。

【投資物件おすすめサイト5選】

不動産の物件情報を得るおすすめサイトをご紹介します。

情報を誰よりも早くゲットして良い物件に巡り会いましょう！

・楽待
・健美家
・アットホーム
・ハートマークサイト
・不動産ジャパン#不動産投資 #楽待 #健美家https://t.co/ObS94lV3g9

— 村正@腰骨は大事なんだなぁ (@muramasa_9) December 11, 2020

また、「みん評」では以下のような口コミがありました。

(良い評判)

【見やすくとても便利な投資家目線のサイト】
不動産投資に興味があり、投資物件の情報収集のために登録しました。物件の価格帯や地域、戸建、マンションなど、細かく条件を設定して検索することができるため、自分にぴったりな投資物件を見つけることができます。また楽待が発行している無料の投資コラムを読むことで、不動産投資家としての勉強もできます。物件数でいえば、有名サイトには及びませんが、数万件もの物件が掲載されています。
さらに楽待掲載の各物件には表面利回りが表示されており、不動産投資家にとってとても便利なサイトになっています。

【初心者でも安心のわかりやすさが魅力】
いろいろ閲覧したサイトの中でも、記載されている内容が理路整然としていてわかりやすく、一番信用できると感じられました。サイトで紹介されていたセミナーに参加することで、自分なりにスキルアップができたと感謝しています。投資に関してはお得感を刺激するような謳い文句が並ぶ、派手な印象のサイトも見られますが、こちらは第一印象通りの安心感と豊富な情報が大きな魅力です。

(悪い評判)

【情報は多いが不動産屋から連絡なし】
5〜6件問い合わせしてもいずれも全く連絡がない。
個人情報だけ取られて気持ち悪い。
不動産屋が悪いのか楽待が悪いのかそのどちらもなのか。

※出典：楽待の口コミ・評判 ｜ みん評

良い評判としては主に「使いやすさ」や「情報量」を評価する声が多いです。

口コミは全体で7件ですが、悪い口コミは1件だけであり、残りの7件は良い口コミが投稿されています。

また、楽待では不動産投資アプリも開発しています。不動産投資アプリの口コミ・評判は以下の通りです。

【GooglePlyaの口コミ】

・積算が大まかに分かるので重宝しています。 不動産ツールで一番使っています。
・条件による物件絞込みが可能で使い易いです。
・使いやすいと思うので、一番利用しています。 ただお気に入り登録に、自分だけ見られるメモやタグを打てる事ができればいいなぁと思います。

※出典：不動産投資アプリ-楽待 – Google Play のアプリ

ネット上の口コミは、一部ネガティブなものもありますが、総じて「利用のしやすさ」に関しては良い評判が多いです。

物件情報が集めやすいサイトであることは間違いないので、情報収集には楽待を活用することをオススメします。

まとめ

楽待による収益物件の買い替えについて解説してきました。

楽待は、収益物件の取扱数がとても多いサイトです。

楽待を使った収益物件の買い替えでは、「提案機能を使う」「売却は他サイトも活用して比較検討」といったテクニックがありました。

楽待にはキャッシュフローのシミュレーション機能がありますので、キャッシュフローを重視して物件を選ぶことができます。

楽待をフル活用して今の物件からより良い物件に買い替えてみましょう。