不動産投資するなら法人化すべき?5つのメリットと2つのデメリット

投稿日:2017年10月21日 更新日:

個人投資家が私的な会社(プライベートカンパニー)を使って不動産投資を行う手法が注目されています。

法人による不動産投資は個人と法人の税制制度の格差を突いた一つの節税手法です。

税制制度の格差を利用しているため、法人による不動産投資の方が有利であることは間違いありません。

ただ、個人投資家としては、「どのように有利になるのか」という点については知っておくべきです。

法人による不動産投資を検討している人の中には、

  • 法人による不動産投資のメリットがよく分からない
  • 周りがしきりと法人による不動産投資を勧めてくるが、本当に法人の方が良いのだろうか?
  • わざわざ法人で不動産投資を行うメリットがあるのか知りたい

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では「法人による不動産投資」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは法人による不動産投資メリットとデメリットについて理解することができます。

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1.法人による不動産投資とは

個人投資家の中には中小企業の社長の方も多いですが、ここから説明する法人とは、自分の経営している会社で行う不動産投資のことではありません。

あくまでも新たに新設する「不動産投資だけを行っている法人」になります。

飲食店や物販、システム会社等、通常、法人は何らかの主たる事業を行っています。

これを一般事業会社と呼びます。

一般事業会社ももちろん法人ですので、次章より述べる税制メリットは全て適用されます。

ただし、一般事業会社が借入によって不動産投資のような投資を行うと、設備投資とみなされます。

一般事業会社の設備投資の場合、銀行からのローン期間は最長でも20年となってしまうため、個人投資家よりも借りられるローン期間が短くなってしまいます。

一般事業会社が不動産投資を行うと、借入条件に関しては個人よりも「明らかに不利」になります。

1-1.プライベートカンパニーによる不動産投資

そこで、世間で言われている不動産投資が有利になる法人とは、不動産投資だけしか行わない私的な会社(プライベートカンパニー)のことを指します。

例えば、プライベートカンパニーでアパート投資を行うとします。

このプライベートカンパニーに事業はアパートの賃貸事業だけです。

他の一般事業を行わないということが前提です。

このような限りなく個人に近い法人に対しては、銀行は個人と同様の条件で融資が可能です。

プライベートカンパニーでアパート投資を行う場合には、銀行によっては法人でも35年のアパートローンを組むことができます。

理由としては、他の事業を行っていない法人であれば、貸したお金が他の事業の赤字に補填されるようなことは無くなるからです。

プライベートカンパニーとすることで、借入条件に個人と法人の差は無くなります

一口に法人と言っても、最近流行っている法人による不動産投資とは、一般事業会社ではないということに注意しましょう。

以上、ここまで法人による不動産投資について見てきました。

尚、プライベートカンパニーは株式会社で構いません。

以下より株式会社による法人の不動産投資のメリットについてご紹介します。

2.法人による不動産投資の5つのメリット

法人による不動産投資を理解頂いたところで、メリットを詳しく紹介していきます。

結論を先にお伝えすると、下記5つがメリットです。

法人による5つのメリット

  1. 相続税の節税
  2. 分割の容易性
  3. 納税資金の確保
  4. 広い経費範囲
  5. 繰越欠損金

それぞれ紹介していきます。

メリット1.相続税の節税

法人による不動産投資のメリットの1つに相続税の節税があります。

株式会社を設立すると、相続の対象は不動産ではなくになります。

株式会社といっても、プライベートカンパニーは株式を上場するわけではないため、株式の値段が分かりません。

そのため非上場会社の場合は、その会社の株の価値を評価することから始めます。

例えば、プライベートカンパニーで自己資本金3,000万円、借入金7,00万円で1億円の収益物件を購入したとします。

お金の構成は下図のようになります。

お金の構成

お金の構成

非上場の会社の株は取引相場のない株式ということで、相続時は評価された株価が相続財産の価額になります。

プライベートカンパニーのような小会社の株式の評価方法は原則として純資産価額方式と呼ばれる評価方式を用います。

純資産価額方式では、まず上表の左側である資産の評価額を決めることから始めます。

資産の評価額を決定した後、借入金の額を控除したものが株式の評価額になります。

株式の評価額 = 資産評価額 - 借入金

では、資産はどのように評価されるかというと、資産は相続税評価額が資産の評価額になります。

法人ですが、資産の評価額は相続税評価額となる点がポイントです。

アパートやマンションのような収益物件の場合、土地は貸家建付地評価、建物は借家権割合による評価減が適用されます。

土地の貸家建付地評価は以下のようになります。

貸家建付地 = 路線価評価額 × (1 - 借地権割合 × 借家権割合)

路線価評価額は時価の80%相当になります。

借家権割合は、全国一律で30%です。

借地権割合はエリアによって異なります。

例えば借地権割合70%の土地の貸家建付地評価は以下のように計算されます。

貸家建付地 = 路線価評価額 × (1 - 借地権割合 × 借家権割合) = 路線価評価額 × (1 - 70% × 30%) = 路線価評価額 × 79% = 時価 × 80% × 79% = 時価 × 63.2%

次に建物の相続税評価額を確認します。

建物の相続税評価額は、原則、固定資産税評価額になります。

固定資産税評価額は新築建物の場合、請負工事の50~60%程度です。

さらにアパートのような収益物件となると、建物は借家権割合の分だけ減額されて評価されます。

借家権割合は全国一律で30%程度です。

建物の固定資産税評価額は、新築の請負工事の50%とした場合、建物評価額は以下のようになります。

借家権割合による評価減 = 建物固定資産税評価額 × (1 - 借家権割合) = 建物固定資産税評価額 × (1 - 30%) = 時価 × 50% × 70% = 時価 × 35.0%

例えば、プライベートカンパニーが土地5,000万円、建物5,000万円の新築アパートを建てた場合、先に示した算出式を用いると資産の評価額は以下のようになります。

不動産 時価 評価の式 評価額
土地 5,000万円 時価 × 63.2% 3,160万円
建物 5,000万円 時価 × 35.0% 1,750万円
合計 1億円   4,910万円

つまり、時価1億円相当の資産評価額が4,910万円になります。

さらにプライベートカンパニーの借入金が7,000万円とした場合、プライベートカンパニーの株価は以下のようになります。

株式の評価  = 資産評価額 - 借入金 = 4,910万円 - 7,000万円 = ▲2,090万円 < 0

計算上、マイナスとなったため、株価はゼロとして評価されます。

尚、資産の評価額が相続税評価額になるには、会社を設立後、3年を経過した後になります。

このように、プライベートカンパニーでは、借入金の状況によっては、3年を経過した後に株価をゼロにすることが可能です。

株価がゼロになったタイミングで贈与を行えば、贈与税がかかりません。

プライベートカンパニーを使えば、生前に株式をゼロ評価で贈与してしまうことも可能になります。

メリット2.分割の容易性

2つ目のメリットは分割の容易性です。

例えば、相続人が3人いる場合、個人でアパートを1つ建ててしまうと、3人でその資産をどう分けるのかが問題となります。

他に現金や同額のアパート等があれば別ですが、不動産は均等に分割しにくいというデメリットがあります。

ところが、相続するものが不動産ではなく株式であれば話は別です。

90株であれば、相続人に30株ずつ均等に分けることが可能です。

しかも、株価をゼロにしてから綺麗に3等分して生前贈与することも可能です。

実は相続対策で一番難しいのは分割対策であると言われています。

相続後に兄弟間で裁判が起こるようなケースは、ほとんどがこの分割の問題です。

相続財産は、通常、不動産や現金が含まれます。

たいていは不動産の方が多く現金が少ないケースが多いため、これらを相続人間で均等に分割することは、ほとんどできません。

そのため相続人間で不公平が発生するため、揉めることになります。

問題の原因は、分けにくい不動産にあります。

そこで、不動産が株式のように分割できるものに変われば、分割対策がしやすくなります。

法人による不動産投資は、節税対策に加え、分割対策も自然とできるというメリットがあります。

メリット3.納税資金の確保

3つ目のメリットとしては、相続人の納税資金の確保です。

個人でアパートを建ててしまうと、その賃料収入は建物所有者である個人だけのものになります。

親には現金がどんどん貯まっていきますが、子供には現金が一切入りません。

近年は世代間での所得格差が明確になっていますが、資産家の家だと親だけに収入が入り、子供には一切所得が増えないという状況が発生します。

個人で不動産投資を行い、親が長生きすると、親にどんどん資産が貯まります。

子供には納税資金が一向に貯まらないため、相続発生時に結局、相続税が支払えず、物納することになります。

結局物納してしまうと、相続対策でアパートを建てた意味がありません。

節税のためにアパートを建てても資産が守れなかったことになります。

一方で、法人で不動産投資を行うと、相続人を法人の役員とすることができます。

相続人が役員報酬という形を取ることで、相続人に所得の移転が可能になります。

生前の間に相続人に現金を移転することができるため、相続人が納税資金を確保することができます

相続人が、相続発生時点で今まで貯めたお金で納税できれば、物納せずに資産を守ることができます。

メリット4.広い経費範囲

個人の所得税は累進課税制度であるため、個人は所得が増えれば増えるほど、税率が上がる仕組みです。

現在、個人の所得税および住民税は課税所得金額が4,000万円超で最高税率の55%になります。

一方で、法人税の場合、課税所得が増えても税率が上がることはありません。

法人税の実効税率は、所得が800万円超であれば約35%、800万円以下であれば約25%です。

個人の累進課税では、課税所得が900万円を超えると所得税および住民税率が33%となります。

そのため、個人の所得が既に900万円を超えている場合には、不動産を個人で持つとさらに税率が上がるため、法人で不動産投資を行った方が節税になります。

さらに法人と個人では経費で認められる範囲が異なります。

個人の不動産所得で経費として認められるものは、原則、不動産賃貸業に関わるものだけです。

例えば、個人で電話代を経費計上しようとした場合、その電話代は管理会社との打合せや入居者との連絡等に用いたものに限られます。

一方で法人であれば、法人が契約している電話であれば、その電話を使った電話代は全て法人の経費になります。

税務上は、株式会社は元々、営利追及の目的のために作られた組織であるため、無駄に経費は使わないであろうという「建前」があります。

それに対し、個人は生活と収支が混同するため、贅沢品等の無駄なお金を払うかもしれないという「建前」があります。

そのため、同じ不動産賃貸業でも、個人よりも法人にした方が経費で認められる範囲が広くなるということになります。

法人は、経費で認められる範囲が広く、尚且つ税率も低いというメリットがあります。

期中の節税に関しても、法人の方が有利です。

メリット5.繰越欠損金

法人には当期に発生した損失を翌期以降の利益と相殺できる繰越欠損金制度があります。

2017年4月以後開始する事業年度より、損金の繰越期間は10年となっています。

例えば、法人が初年度の不動産投資で不動産取得税や登録免許税、入居者募集費用の発生等により赤字となってしまった場合、そのマイナスを翌期以降の利益にぶつけることができ、翌期以降節税をすることがかのうです。

法人の繰越欠損金とは以下のようなイメージです。

(※単位:千円)

法人の繰越欠損金のイメージ

法人の繰越欠損金のイメージ

例えば、法人で当期に50,000千円の赤字を出した場合、翌期以降、毎年500万円ずつの利益を出したとしても、繰越欠損金が無くなるまで10年間も利益を相殺し続けることが可能です。

法人には、利益が出ていなくても支払わなければならない法人住民税というものが存在します。

繰越欠損金が解消されるまでは、法人が支払う税金は法人住民税のみになります。

一方で、個人にはこのような繰越欠損金の制度がありません。

不動産投資は、初年度に不動産取得税や登録免許税、入居者募集費用等が発生するため初年度は赤字になりやすいという性質があります。

法人であればこの赤字を使って、翌年以降節税をすることができますが、個人にはこのような制度はありません。

尚、個人でも不動産所得の赤字と給与所得の黒字を損益通算することは可能です。

ただ、個人の場合の損益通算は、通算しきれなかった赤字を翌期以降に繰り越すことができません。

法人は10年以内であれば損失が充当するまで繰り越せるため、赤字に無駄がないというのがメリットになります。

尚、法人の繰越欠損金については下記に詳しく記載していますので、ぜひご参照ください。

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以上、ここまで法人による不動産投資のメリットについて見てきました。

ではデメリットは全くないのでしょうか。

そこで次に法人による不動産投資のデメリットについて見ていきます。

3.法人による不動産投資の2つのデメリット

前章ではメリットを紹介しましたが、メリットがあるということはデメリットも存在します。

下記2つがデメリットです。

法人による2つのデメリット

  1. キャッシュの必要性が出てくる
  2. 売却時の税率が悪い

それぞれ見ていきましょう。

デメリット1.キャッシュの必要性が出てくる

個人がアパート投資を行う場合、元々土地を持っているようなケースだと建物の建築費を100%借入してアパート経営をすることが可能です。

地主であれば、キャッシュを持ち合わせていなくても、アパート投資を始めることが可能です。

ところが、法人で土地建物を所有する投資を行う場合、資本金がほとんど無い会社では融資が受けられません。

プライベートカンパニー設立時に、法人に対して数千万円単位の出資をすることが必要になります。

不動産投資ローンやアパートローンは銀行にもよりますが、融資額を建物金額のみもしくは、土地建物総額の70%以内などと制限しているところが多いです。

例えば融資を建物建築費のみしか借りられない銀行から融資を受ける場合、少なくともプライベートカンパニーで土地を取得する費用程度のお金が必要になります。

つまり、出資金がとても高額になってしまうというのがデメリットです。

土地建物を法人で所有する場合の不動産投資は、手持ち現金をたくさん持っているキャッシュリッチ向けの投資方法となります。

ただし、元々土地を持っている人であれば、建物だけ法人で持つ形式で投資を行うことも可能です。

この場合、土地の所有者は個人、建物の所有者は法人となり、借地でも不動産投資になります。

借地形式の場合であれば、個人が元々持っている土地にアパートを建てるのとほとんど同じであるため、銀行も融資がしやすくなります。

基本的には法人によって受けられるメリットはほとんど変わりませんが、土地が所有権ではないため、法人が個人に対して地代を支払うことになります。

法人と個人で借地をする場合、個人の土地が貸家建付地評価減を受けるには、法人がきちんと地代を支払う必要があります。

良くあるケースとしては、個人が法人に土地を使用貸借(無償で土地を貸すこと)する場合があります。

地代が発生していない使用貸借の場合、借地しているとは認められず、土地がただの更地評価となってしまいます。

相続対策として不動産投資をするのであれば、法人から個人への地代の支払いは必要になります。

デメリット2.売却時の税率

法人による不動産投資は、個人と法人の税制の違いを突いた不動産投資であるため、現行の税制制度の中では、法人による不動産投資のデメリットはほとんどありません。

しかしながら、法人と個人の税制の中で唯一個人の方が有利になるのが売却時の税率になります。

個人も法人も、不動産を売却したときに、売却益が出た場合はその売却益に対して税金が発生します。

法人は事業を行っても、不動産を売却しても、法人が得た利益に対して法人税が発生します。

法人が不動産を売却したときに何か特別な税金が発生する訳ではありません。

法人の場合、貸借対照表に土地と建物の簿価が記載されています。貸借対照表とは、決算書の中にある以下のような表です。

貸借対照表

資産の部 負債の部
科目 金額 科目 金額
【流動資産】

【固定資産】
(有形固定資産)
建 物
土 地

       

**,***,***
**,***,***

【流動負債】

【固定負債】    

 
純資産の部
   
資産の部合計   負債および純資産の部合計  

簿価以上に土地と建物が売却できた場合、会計上、特別利益が発生します。

仮に簿価より下回った金額の売却となった場合は特別損失が発生します。

売却した期に不動産賃貸業で経常利益が出ていた場合、経常利益に対して特別利益がプラスもしくは特別損失がマイナスされて税引前当期純利益が算出されます。

損益計算書

科目 金額
【売上】
【売上原価】
売上総利益
【販売費および一般管理費】
営業利益
【営業外収益】
【営業外費用】
経常利益
【特別利益】
【特別損失】
税引前当期純利益
法人税、住民税及び事業税
当期純利益

**,***,***
**,***,***

***,***  

法人が不動産を売却した場合は、単純に税引前当期純利益に法人税率が乗じられて法人税が発生します。

法人税の実効税率は所得が800万円超であれば約35%、800万円以下であれば約25%です。

一方で、個人の場合は不動産を売却して利益が出ると譲渡所得と呼ばれる所得に対し、一定の税率がかかります。

給与所得等と合算されることはなく、譲渡所得単独に税率がかかるという点がポイントです。

個人は累進課税率のため、所得が上がると税率が上がってしまいますが、個人が不動産を売却して譲渡所得が出たとしても、譲渡所得は他の所得と合算されないため、税率は上がりません。

個人が不動産を売却した場合、所有期間によって税率が変わります。

所有期間は5年以下であれば短期譲渡所得、5年超であれば長期譲渡所得とされます。

それぞれの税率は以下の通りです。

所得  所得税 住民税 合計税率
短期譲渡所得 30% 9% 39%
長期譲渡所得 15% 5% 20%

長期譲渡所得の場合、税率は20%であるため、法人の800万円以下の実効税率の約25%よりも低くなります。

すなわち、税制上、売却に関してだけ、法人よりも個人の長期譲渡所得の方が税率は低く、個人の方が有利ということになります。

ただし、法人が不動産を売却する予定が無いのであれば、このデメリットはほとんど影響がありません。

4.まとめ

以上、どうして法人で不動産投資を行う方が有利なのか分かり易く徹底解説してきました。

現在の税制では、同じ物件に投資するのであれば個人よりも法人の方が有利にはなります。

しかしながら、あくまでも制度上有利であるだけであり、法人で不動産投資を行えば何でも儲かるという話ではありません。

不動産投資は良い物件に投資するというのが基本です。良い物件に投資をする上で、手法の1つとして法人という選択肢を持つようにしましょう。

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