本当は教えたくない!成功する不動産投資の中古物件の4つの選び方

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不動産投資を勉強すると、一般常識として中古よりも新築の方が良いという知識を学びます。

そのため、中古物件で不動産投資を行うことに、不安を感じる方も少なくありません。

ただ、物件の良し悪しは築年数だけでは決まらないため、場合によっては中古物件の方が良い物件ということもあります。

これから中古物件で不動産投資を行おうとしている人の中には、

  • 中古物件で不動産投資を行いたいが、迷っている
  • 勧められた物件が中古物件のため、購入して良いかどうか分からない
  • 気になる物件が中古のため、投資して良いかどうか知りたい

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では「中古物件」の不動産投資についてお伝えいたします。

この記事を読むことで、どういうポイントを見たらお宝の中古物件が発見できるか分かるようになります。

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1.中古物件だから悪いとは限らない

見るべき要素は築年数だけではない

筆者は良く投資家の方に「新築と中古はどちらが良いのですか?」と聞かれることがあります。

その問いに関しては、いつも「築年数だけで物件の良し悪しは決まりません。」とお答えしています。

例えば、ものすごく駅に近い好立地の「中古物件」と、駅からとても離れた場所にある「新築物件」であれば、前者の中古物件の方が良い物件と言えます。

新築か中古か、どちらが良いかについては、築年数以外の条件が「全く同じ」であれば、新築の方が良いというだけです。

不動産は立地を含めると1つとして同じ物件があるわけではありません。

全く同じ条件という物件は世の中に存在しないため、築年数以外の条件も含めて物件の良し悪しを判断する必要があります。

ただし「一般論として」中古物件にはデメリットがあります。

そこで次に中古物件のデメリットについて見ていきます。

中古物件の3つデメリット

まずは気になるデメリットからお伝えしていきます。

中古物件の3つのデメリット

  1. 中古物件は修繕費がかかる
  2. 減価償却費が少なく、節税になりにくい
  3. 古い建物仕様なので、不人気になりやすい

デメリット1.中古物件は修繕費がかかる

建物は古くなると時間とともに自然と損傷個所も発生してきます。

そのため、築古の物件ほど修繕費がかかります。

修繕費の発生は築古の中古物件では避けられないデメリットです。

中古物件の場合、特に大規模修繕費が発生する可能性があります。

築年数によっては、外壁塗装や屋上防水の貼替、給湯器の交換、エレベーターの改修等の修繕が必要となってきます。

中古物件を購入すると、大規模修繕費を積立てる時間が少ないため、いきなり大きな修繕費が発生してしまうと、対応しきれない場合があります。

そのため、中古物件を購入する場合は修繕履歴をしっかりと確認する必要があります。

デメリット2.減価償却費が少なく節税効果が少ない

また中古物件は減価償却費が少ないというデメリットもあります。

設備の耐用年数が15年であるため、築15年を超えた中古物件は築浅物件よりも減価償却費が少ないです。

減価償却費は、建物の取得費を耐用年数に応じて機械的に配分する会計上の費用です。

実際には資金が発生しない費用ですが、会計上の費用となるため節税効果が生まれます。

同じような賃料収入でも、築古物件は節税効果が低いため、築浅物件よりも見た目上の利益が多く出てしまいます。

そのため税金だけが増えてしまいます。

中古物件は節税効果が低くキャッシュフローが悪くなってしまうというデメリットがあります。

デメリット3.古い建物仕様で不人気になりやすい

住宅の設備機器は、年々進化しています。

中古物件は設備仕様が古いため、入居者にとっては不人気になる場合があります。

例えば最近、賃貸住宅の入居者がドラム式の洗濯機を持ち込むことが多いです。

ドラム式の洗濯機は旧来の洗濯機よりもやや大きいため、古い仕様の洗濯機パンだと、ドラム式の洗濯機が置けない場合があります。

中古物件は今どきのニーズと仕様が合致していないことが多く、それが理由で入居者を埋めにくいというリスクはあります。

中古物件の2つのメリット

デメリットがある一方で、中古物件にもメリットはあります。

そこで次に中古物件のメリットについて見ていきます。

中古物件の2つのメリット

  1. 価格が安い
  2. 立地の良い物件がある

メリット1.価格が安い

中古物件の魅力は何と言っても価格の安さです。

価格が安いため、投資効率は高く、高利回りも期待できます。

中古物件はある程度価格が下がりきると、土地代が残るためそれ以上価格が下落していきません。

そのため、値崩れしきった状態の中古物件では価格下落リスクを回避できます。

メリット2.立地の良い物件がある

中古物件は昔に開発されてできた物件であるため、良い場所に建っている物件が多いです。

良い場所の開発用地はなかなか出てこないため、新築ほど駅から離れた条件の悪い土地に開発される傾向があります。

例えば、都心の区分所有のワンルームマンションでは、ワンルームマンションを建設するためにそれなりの規模の土地が必要になります。

都心部の駅に近い立地では100坪以上の更地物件は滅多に市場に出てきません。

条件の良い場所の土地は既に開発されつくしており、都心部であれば良い物件はほとんどは中古物件になっています。

立地の良い物件は中古物件でも空室率が低く、賃料も値下がりしにくい傾向があります。


ただし、1981年よりも前に建てられて旧耐震基準の建物は不人気であり駅近でも家賃は低いです。

中古物件でも新耐震基準を満たした建物であるかどうかはチェックする必要があります。

以上、ここまで中古だから悪いとは限らないについて見てきました。

ではどのような中古物件を狙えば良いのでしょうか。そこで次に中古の狙い目物件4つについてご紹介します。

2.中古でも狙える!4つのオススメ物件

それでは本題である不動産投資を行う上で狙い目である4つの物件を紹介します。

中古物件の4つの狙い目

  1. 東京区内のワンルームマンション「既存不適格物件」
  2. 平成10年代築
  3. 駅近物件
  4. 整形物件

それぞれ説明していきます。

狙い目物件1.東京区内のワンルームマンション「既存不適格物件」

少し専門的な話になりますが、建物は建築する際、法律や条例の規制を受けることが通常です。

法律や条例は、常に不変という訳ではなく、時代の変化に応じて規制の内容が変わっていきます。

鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造などの建物は、一度建築すると50年近くは普通に使えます。

建物の寿命は50年間ですが、その間に建物を規制する法律や条例が改定されることがあります。

すると、新築当時の法律では合法的に建てられた物件であっても、今の法律に照らし合わせると違法状態になる建物が登場することになります。

このような建物を「既存不適格建築物」と呼びます。


既存不適格建築物は、不適格という単語が入っているため悪いイメージを持つ人がいます。

ただ、それは言葉のイメージだけで会って、不法な建物という訳ではありません。

既存不適格建物とは、れっきとした合法的な建物です。

建築時は当時の法律にしっかりと準拠しており、たまたま建築後に法律が変わっただけの建物を指します。

このような既存不適格建物の中で、1つ狙い目の物件があります。

それは東京23区に存在する古く建てられたワンルームマンションです。

東京23区には、通称、ワンルーム条例と呼ばれるワンルームの建築を規制する条例があります。

この条例は平成20年頃を境に、どんどん厳しくなってきました。

今でも厳しくなる方向にあります。

現在、東京23区の多くの区ではワンルームの最低住戸面積を25㎡以上と定めています。

ところが、ワンルーム条例が厳しくなる前に建てられた建物の中には、18㎡というワンルームマンションも存在します。

投資物件としては、23区内にあるワンルーム条例に対して既存不適格な建物が狙い目です。

25㎡だと、賃料単価を維持するためどうしてもワンルーム賃料総額が高くなってしまいます。

例えば、㎡当たり4,000円の賃料単価を取ろうとすると、25㎡だと10万円/月になりますが、18㎡だろ7.2万円/月で済みます。

下手すると7.5万円/月(4,167円/㎡)くらいの賃料設定も可能であり、賃料単価を上げることもできるのです。

都内はワンルームのそもそも家賃が高いため、総額を抑えることのできる既存不適格のワンルームマンションはとても賃貸需要が高くなります。

空室リスクが低いうえに、賃料単価が高いため、投資物件としては優等生になります。

なお、このようにワンルーム条例が厳しく、既存不適格の需要が高いのは東京23区だけです。

23区内であれば、既存不適格物件を狙う手法が有効になります。

狙い目物件2.平成10年代築

土地価格は景気によって毎年変動していることを知っている人は多いですが、建築費も変動していることを知っている人は多くはありません。

以下に、国土交通省が示す建築工事費の指数を示します。

指数が低い時期は建築費が安い時期になります。

建設工事費:「建設工事費デフレーター」(国土交通省)より

建築費指数のグラフを見ると、平成10年から平成17年あたりにかけては建築費がとても安いことが分かります。

平成20年以降になると、建築費が上がっています。

ワンルームマンションの開発業者は利益を確保する必要があるため、建築費が上がったときに、建物の仕様を落としました。

建築費の中で外装材や内装材等の仕上げ材のグレードを落としています。

一見すると、新築物件の方が中古物件よりも良い部材を使っているような気がしますが、実はそんなことはありません。

例えば、分かり易い例としてマンションのバルコニーにあるガラスパネルがあります。

バルコニーにある半透明のガラスパネルはオシャレですが、とても高い建築資材です。

平成13~17年あたりのマンションには、バルコニーはこぞってガラスパネルが使われていました。

ところが建築費が上がり始めたころから、ディベロッパーがガラスパネルを予算オーバーで使えなくなり、コンクリート壁や縦格子手摺等への安い部材に逆行するような形になりました。

このように、建物は建築費が安い時期の方が良い仕上げ材を使っていることが多く、実は価値が高いということがあり得ます。

建築費は全国的な傾向であるため、全国的に見て平成13~17年あたりに新築された建物は、良い建物が多いです。

エントランスの仕上げが石貼りで立派だったり、入口の風除室の扉が2枚とも自動扉だったりする贅沢な仕様の建物は、平成13~17年あたりに建てられた建物に集中しています。

この傾向は、ワンルームマンションだけではなく、分譲マンションでも同じ傾向があります。

中古でも新築よりも贅沢な物件というのが存在するのです。

狙い目物件3.駅近物件

中古物件のメリットとしては、昔に開発された好立地の物件が存在するということです。

そのため、せっかく中古物件を購入するのであれば、立地の良い物件を購入してください。

日本全国の駅前商店街が廃れていって久しいですが、駅前商店街が急速に落ち込んだ際、店舗が撤退した後の土地にワンルームマンションが多く建てられた時期がありました。

駅前商店街というのは、都市計画法上の用途地域が近隣商業地域もしくは商業地域に指定されていることが多いです。

用途地域とは、「ここは住宅だけ」「ここは店舗を建てて良い」「ここは工場だけ」というようにエリアごとに建てられる建物を規制した地域のことです。


近隣商業地域や商業地域というのは、容積率が大きく指定されています。

容積率とは敷地に対する建物の延床面積の割合です。

容積率が大きいほど、高い建物を建築することができます。

近隣商業地域に指定されていた駅前商店街は、容積率が高いため、高層のワンルームマンションを建てるのに最適な土地でした。

ワンルーム業者へ土地が非常に高く売れたため、駅に近い土地はワンルームマンションへと変化していきました。

中古物件の中には、このような時代に開発された駅に近い良い物件が存在します。

立地条件の良い物件を意識して選ぶようにしましょう。

狙い目物件4.整形物件

ワンルーム物件を購入する際、新築や中古に関わらず、部屋の形は重視する必要があります。

ワンルームは部屋が小さいため、形が悪いとベッドの配置ができない部屋となり、途端に入居率が下がります。

部屋の形のイメージ

例えば、上図のように部屋の形がA~Cの3パターンあったとします。

最も良い部屋はAです。

もし新築でBやCのような物件があった場合、その物件は購入してはいけません。

中古物件でもAのような綺麗な物件があれば、中古のAを選ぶべきです。

ワンルームマンションは、ウォシュレットやエアコン、WiFiアンテナ等の設備が古くなっても、それはリフォームによって最新のものにすることができます。

ところが、部屋の形はリフォームでは変えることができません。

部屋の形で入居者に敬遠されてしまうような物件は、リフォームを行っても空室対策にならないです。

部屋の形は築年数以上の価値があるため、新築で形の悪い部屋を選ぶくらいであれば、中古の形の良い部屋を選ぶようにしましょう。

3.まとめ

以上、本当は教えたくない!成功する不動産投資の中古物件の4つの選び方について見てきました。

中古物件には新築物件にはないお宝物件が眠っています。細かく条件を見てお宝物件を探しましょう。

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