不動産投資における平均的な利回りと利回りをよくする3つの対策

投稿日:2017年10月10日 更新日:

投資の収益性やリスクを表しているものに利回りがあります。

利回りはエリアや時期、用途等で異なります。

これから不動産投資を検討しようとしている人の中には、

  • 不動産投資の平均的な利回りってどれくらいなのだろう
  • 色々利回りがあるが、平均はどんなものなのだろう
  • 不動産投資の平均的な利回りで参考となる資料はどんなものだろう

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこで今回の記事では、不動産投資における利回りの「平均」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは不動産投資の利回りの平均を知り、利回りを維持するためのポイントを知ることができます。

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1.不動産投資の「利回り」の定義

不動産投資でよく言われる利回りには2種類があります。

1つは「表面利回り」、もう1つは「NOI利回り(Net Operating Incomeの略)」です。

それぞれについて違いを説明します。

1-1.表面利回り:年間賃料総額を総投資額で割ったもの

表面利回りとは、年間賃料総額を総投資額で割ったものになります。

例えば、家賃が月10万円の物件の価格が1,500万円だったとします。

この物件の年間賃料総額は10万円×12ヶ月=120万円です。

表面利回りは、120万円÷1,500万円=8%と計算されます。

1-2.NOI利回り:年間賃料総額から年間費用総額を引いた純収益を総投資額で割ったもの

NOI利回りとは、間賃料総額から年間費用総額を引いた純収益を総投資額で割ったものになります。

例えば、家賃が月10万円の物件の価格が1,500万円だったとします。

この物件は、年間の費用が45万円かかりました。

年間賃料総額は10万円×12ヶ月=120万円です。

すると、純収益(NOI)は以下のようになります。

NOI(純収益) = 年間賃料総額 - 年間費用総額 = 120万円 - 45万円 = 75万円

よって、NOI利回りは以下のようになります。

NOI利回り = 75万円 ÷ 1,500万円 = 5%

ここで、同じ賃料が月10万円の物件であっても、発生する費用が大きければ、NOI利回りが下がります。

表面利回りだけでは実態が見えませんが、NOI利回りで把握すると、物件の実態が良くわかります。

不動産投資として重要なのはNOI利回りになります。

そのため、平均として把握される利回りも、通常はNOI利回りを指します。

また、NOI利回りは、総投資額の中に土地代を含みます。

一般的に平均などで語られるNOI利回りは、NOI(純収益)を「土地建物代金」で割ったものがNOI利回りになります。

1-3.年間総費用の費用項目

NOIを計算する上で、年間賃料総額から引く年間費用総額の費用項目は、以下のものになります。

  1. 土地固定資産税・都市計画税
  2. 建物固定資産税・都市計画税
  3. BMコスト
  4. 水道光熱費
  5. 維持修繕費
  6. PMフィー
  7. 建物保険料
  8. 入居者募集費用
  9. 原状回復費用(※住宅の場合のオーナーが負担すべき経年劣化部分の修繕)

ここでポイントなるのが、費用項目の中には、「減価償却費」は含まない点です。

NOIは日本語で営業利益などと訳されることもありますが、減価償却費を控除する会計上の営業利益とは異なるということに注意が必要です。

また同様に年間費用額については、「借入金の元本返済額」や「借入金返済利息」、「税金」等も含みません。

そのためNOIは、実際のキャッシュフローとも異なるという点に注意が必要です。

NOIとは、物件そのものが生み出すキャッシュを表した数字と言えます。

以上、ここまで利回りの定義を見てきました。

では平均的な利回りとはどの程度になるのでしょうか。

そこで次に平均的な利回りについてご紹介します。

2.不動産投資の平均的な利回り

2-1.利回りの決定要因

日本の不動産投資のNOI利回りは、長いこと5%程度が平均でした。

ところが物件価格の高騰が続いている2017年8月現在では、ざっくり「4.5%程度」が平均といえます。

利回りは、エリアや用途、時期、貸し方、建物の築年数等によって高低が変化します。

利回りの決定要因と高低の関係を下表にまとめます。

項目  利回りが低い 利回りが高い
エリア 都心部 郊外
駅距離 近い 遠い
用途 オフィス 都心商業ビル 住居系 倉庫
時期 金利が低い時期 土地が高い時期 金利が高い時期 土地が安い時期
貸し方 マルチテナント 一棟貸し
築年数 浅い 古い
建物構造 鉄筋コンクリート造 木造
所有形態 単独所有 共有

例えば、現在、都内のワンルームマンションのNOI利回りは4.5%程度です。

これが地方都市のワンルームマンションになると、5.0~6.0%程度になります。

一方で、都内のオフィスビルの利回りは3%台に突入しています。

現在、金利が安くなってきているため、平均の利回りも下がり続けています。

上表を見ると、リスクが高い、流動性が低い物件ほど、利回りが高くなります。

利回りはハイリスクハイリターンの関係にあります。

2-2.不動産投資家調査

不動産投資の利回りは、一般財団法人日本不動産研究所が半年に一度公表している不動産投資家調査が最も信頼性が高く一般的です。

不動産研究所の投資家調査は、以前はインターネット上で誰でも見ることができましたが、今では会員登録をしないと見ることができません。

ただし、Web会員であれば無料で見ることができます。

ここで、参考までに2017年4月時点の不動産投資家調査の住宅系のNOI利回りについて調査結果を見ています。

住宅の種類 立地条件/類型 期待利回り 取引利回り
ワンルーム 城南地区 4.5% 4.3%
城東地区 4.8% 4.5%
ファミリー向け 城南地区 4.6% 4.3%
城東地区 4.9% 4.6%

期待利回りとは、投資家がこれくらいの利回りが欲しいと期待している利回りのアンケート結果です。

取引利回りとは、実際の売買価格における利回りです。

そのため、取引利回りの方が、実勢を反映した利回りであることが分かります。

上表の取引利回りの平均は、4.425%となります。

やはり、利回りの平均は、ざっくり4.5%程度といったところです。

ただし、市場が過熱してくると、実際、不動産投資家調査の結果よりも利回りは低くなります。

都内でも良い物件であれば、3%後半から4%前半の利回りになっています。

また、NOI利回りは郊外の方がリスクは高いため、利回りも高くなっています。

同調査によると、東京以外の地区における賃貸住宅の一棟期待利回りは以下のようになっています。

地区 ワンルーム ファミリー向け
札幌 6.0% 6.0%
仙台 5.9% 6.0%
さいたま 5.5% 5.6%
千葉 5.5% 5.7%
横浜 5.2% 5.3%
名古屋 5.4% 5.5%
京都 5.5% 5.6%
大阪 5.2% 5.3%
神戸 5.6% 5.7%
広島 6.1% 6.2%
福岡 5.5% 5.5%
平均 5.6% 5.7%

東京以外地方都市の場合、期待利回りの平均はワンルームで5.6%、ファミリー向けで5.7%となります。

期待利回りと取引利回りの差が0.3%程度あるとすると、取引利回りの平均は、ワンルームで5.3%、ファミリー向けで5.4%程度と推察されます。

このように利回りは地方によって異なります

例えば、広島などのワンルームの期待利回りは6.1%となっていますが、これは儲かるという意味ではなく、広島でのワンルーム投資はリスクが高いという投資家の判断を表しています。

投資リスクの低い東京であれば、利回りは4.5%程度です。

東京は儲からないのではなく、投資のリスクが低いという判断になります。

以上、ここまで平均的な利回りについて見てきました。

では、実際に運用する場合、利回りを維持以上にするにはどうしたらいいのでしょうか?

3.利回りを維持する3つのポイント

NOI利回りを維持していくには、純収益(NOI)がなるべく目減りしない物件を購入する必要があります。

そのためには、

  1. 空室率の少ない物件を選ぶ、
  2. 築浅の物件を選ぶ、
  3. テナントに長く入居してもらう

という3つの対策が必要です。

なぜこれらがNOIの維持につながるのかを1つずつ見ていきます。

3-1.空室率の少ない物件を選ぶ

NOIは年間賃料総額から年間費用総額を控除したものになります。

空室が多ければ、年間賃料総額が減ってしまいますので、NOIの減額に繋がります。

また年間費用総額の費用項目の中には、「入居者募集費用」と「原状回復費用(オーナー負担分)」が発生します。

入居者募集費用とは、不動産会社へ支払う仲介手数料やADを指します。

ADとは仲介手数料以外に支払う広告宣伝費です。

賃貸仲介の場合は、宅建業法で定められた仲介手数料が家賃の1ヶ月分しかなく、非常に少ないという状況です。

住居系の家賃だと、不動産会社はネット広告等を使うと、完全に足が出てしまうため、オーナーから仲介手数料以外に別途ADをもらうという商習慣があります。

また、住宅では、入居者の通常使用による損耗や経年劣化部分に関しては、入居者が行う原状回復の対象にはなりません。

例えば、畳の日焼けや画鋲の穴などは通常の使用損耗に相当します。

そこで、これらの経年劣化はオーナー側で原状回復する必要があります。

この費用も空室が少なければ、テナントの入替も少なくなるため、費用を抑えることができます。

空室の少ない物件であれば、年間賃料総額が下がらないことに加え、入居者募集費用と原状回復費用の発生も防げます。

NOIを維持する一番のポイントは空室率の低い物件を選ぶことです。

3-2.築浅の物件を選ぶ

年間費用総額の中には、修繕費の項目があります。

築5年以内の物件であれば、修繕費はほとんど発生しません

一方で、築10年を超えると、設備の修繕費用がかかり始めます。

住居系であれば、最初に大きな修繕が発生するのは、築10年目前後の給湯器の修繕です。

修繕費が多くなれば、年間費用総額が膨れます。

仮に満室稼働していても、修繕費がかさむようであれば、NOIが小さくなります。

修繕費を安く抑えたいのであれば、築浅の物件を選ぶようにしましょう。

3-3.テナントに長く入居してもらう

3つ目としては、テナントに長く入居してもらうという点です。

これは賃貸需要の弱いエリアでも有効です。

「空室率の少ない物件を選ぶ」の部分でも示しましたが、年間費用総額の中には、「入居者募集費用」と「原状回復費用(オーナー負担分)」があります。

この2つの費用は、入居者が退去すると発生する費用です。

そのため逆に一度入った入居者に長く入居してもらえれば、この2つの費用を抑えることができます。

入居者に長くいてもらうことは、NOIの維持にもつながる大切な取組なのです。

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4.まとめ

以上、不動産投資における利回りの平均はどれくらいなのか徹底解説してきました。

利回りは時期やエリアによって変化します。

不動産投資家調査等を参考にしながら、常に最新の情報収集をしておきましょう。

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