コンテナで土地活用するための全知識!基礎から具体的な儲けまで解説

コンテナx土地活用

「コンテナによる土地活用」について調べている人は、以下のような不安や疑問を解決するために情報収集しています。

こんな悩みをスッキリ解消!

  • コンテナで土地活用するための基礎知識を知りたい
  • コンテナで土地活用するための必要な条件・設備・用具を知りたい
  • コンテナで土地活用するメリット・デメリットを教えて欲しい
  • コンテナによる土地活用は、儲かるのか気になる

上記のような疑問や不安を持っているのに解決しないまま、「コンテナによる土地活用」に挑戦しようとしてはいけません。

そこで今回の記事では「コンテナによる土地活用」に関する基礎知識についてお伝えします。ぜひ最後までご覧ください。

コンテナで土地活用する基礎知識と種類

まず紹介するのは「コンテナで土地活用する基礎知識と種類」です。

コンテナでは、物理的に区切られた空きスペースを契約に基づいて貸し出します。

つまり、家などに置けない物を仕舞い込む場所を用意して、契約者が物を出し入れします。

収納できるものは、金銭・危険物・生鮮品・動物以外なら何でも可能で、特定時期しか使われないレクリエーション用品など、置き場所に困る多様なニーズに対応します。

ちなみに同様の形態を持つサービスは、あれもこれもコンテナと呼ばれています。

ただ厳密には「コンテナ」は、屋外型及び屋内型に分かれるので注意してください。

次に「屋外型レンタルコンテナ」と「屋内型レンタルコンテナ」の違いについて見ていきましょう。

屋外型レンタルコンテナとは

屋外にコンテナ状の「箱」を設置し、物を保管してもらうことで稼ぎ出す事業です。

実際のところはコンテナ等をセットするだけですから、更地の土地活用に向いています。

考え方としては大きなコインロッカーと同じようなものですが、賃貸借契約を結んだ契約者だけに貸し付ける点が異なります。

また、屋外であるため、パーキングを併設することになるでしょう。

または1階部分が駐車場、2階スポットにレンタルコンテナという形態もあります。

もちろん、風雨に耐えるだけのメカニズムは不可欠で、保管場所の機能が必要です。

ちなみに契約者からモノをあずかるのではなく、置き場所を提供するのが仕組みです。

つまり物を出し入れするのはユーザーなので、管理責任は原則的に契約者となります。

屋内型レンタルコンテナとは

屋内型レンタルコンテナでは、建物の内部をパーテーションで分離するか、ロッカーや物置で区切ります。

そのうえで、1つの空間を単位という形で貸し出す事業です。

建物があるので、屋外型のようにひとつひとつの箱が強固である必要はありません。

独立していれば機能を満たすため、他の活用方法にくらべて投資が少なくなるでしょう。

その代わり、建物がない状態からスタートすればコスト増になるので注意してください。

屋内型レンタルコンテナは、空き事務所の有効活用となる例が比較的多いです。

また、小さなレンタルコンテナを希望しているニーズにも対応しやすいのも魅力です。

構造的に大型になりやすい屋外型と比較してみても、契約数が増えて効率がよくなるでしょう。

コンテナは「倉庫業」になる

国土交通省は、コンテナ経営を「倉庫業」として判断しています。

倉庫業を営むことを望むなら、「国土交通大臣の登録」を受けなければなりません。

また物を預かるのですから、預かる期間の管理責任は倉庫業者が負います。

預かっているものに損害を出してしまうと、賠償(保険加入)する必要性が出てきます。

ここまでは、「コンテナで土地活用する基礎知識と種類」について見てきましたが、次にコンテナで土地活用する上で必要な設備や条件について見ていきましょう。

コンテナで土地活用するうえで必要な条件・設備・用具

土地活用として屋外型レンタルコンテナを立ち上げるためには、様々な要件があります。

収納スペースとなるコンテナを買い入れるのは当然のこと、駐車場などが必要です。

設備だけではなく、関係法令の遵守が必要不可欠なので確認しておきましょう。

コンテナで土地活用する必要条件

コンテナで土地活用する必要条件は以下の通りです。

コンテナで土地活用する必要条件

  • 敷地の広さ
  • 用途地域
  • 建築基準

敷地の広さ

コンテナのサイズはバラエティ豊かですが、屋外型は大きめになります。

レジャー用品等の大きな物を仕舞い込むニーズが高く、内部で2畳前後は用意しましょう。

駐車場も物を運ぶ都合上、オーソドックスな駐車マス(12㎡程度)よりは広く取ってください。

両者を合わせて、1室あたり20㎡を超えて25㎡程度が目安になるでしょう。

1つのコンテナが、複数にパーティションされているタイプを使った場合を考慮すべきです。

実行すれば、フレーム部分が減ってエリア内の節約になるでしょう。

1室ごとに駐車場を設けず、車路をコンテナでインサートするように配置するのもアリです。

結果的に同じくエリア内の節約になります。

用途地域

倉庫の用途でコンテナをセッティングする場合には、用途地域の制限を受けます。

「第一種低層住居」や「第二種低層住居」には建築不可能となるので注意してください。

上記に示した制限は建築時における「確認申請」をする際に、コンテナの用途を「倉庫」にすれば発生します。

しかし現実に倉庫として使うのですから、倉庫以外の用途で申請することは勧められません。

法令を無視し、虚偽の申請でコンテナをセッティングすると行政処分の対象です。

建築基準

元はコンテナであっても、土地にセッティングして継続的に使用するなら話は別です。

建築物に該当すると見なされて、建築基準法の適用を受けます。

したがって、コンテナを基礎コンクリなどで固定しなければなりません。

コンテナを並べただけ、2段積みしたというだけの仕組みではアウトです。

強度上の問題があることから、摘発のターゲットにもなっているので注意しましょう。

最初から建築基準法にバッチリと適合しているコンテナを入手するのが確実です。

コンテナで必要になる設備や用具

コンテナで土地活用する上で、用意すべき道具や道具は以下の通りです。

コンテナで必要になる設備や用具

  • 駐車場スペースと専用の車止め
  • 広告をするための看板
  • 利用者を照らす電灯
  • 敷地を写す監視カメラ

駐車場スペースと専用の車止め

屋外型は大きな物を運べるように、パーキングエリアが必要です。

一方、1室1台分ではなく兼用を採用することも可能になるので覚えておきましょう。

さらに車を横付けする前提だとしたら、車路と向かい合わせに設置する形も可能です。

その際は、荷物を運ぶ通路のキープをしなくてはなりません。

余計な物損事故が起きないように、ルートは広めに取って運営側でも配慮するべきです。

広告をするための看板

レンタル収納スペースであることをコマーシャルするための看板です。

集客方法が限られ、またレンタルコンテナの認知度も高くはありません。

だからこそ、接する道路からよく目に付くように看板が必要です。

利用者を照らす電灯

人の配置が必要な倉庫業者のコンテナとは異なり、故人は違う強みがあります。

自由な時間帯に使用できるのがセールスポイントなので、24時間営業用の電灯は必須でしょう。

しかし、ライト持ち込みで使ってもらうことが特別おかしいわけではありません。

敷地を写す監視カメラ

実際に監視するかどうかは関係なしで、監視カメラは必須です。

契約者の心情では安心感が増加し、不法行為の抑制にも繋がります。

物損事故が起こったときに、責任の在り処を確認する根拠になるかもしれません。

コンテナで土地活用する上で必要な設備や条件について見てきましたが、次にコンテナで土地活用するメリットとデメリットについてお伝えします。

コンテナで土地活用する5つのメリットと4つのデメリット

当然ながら、どのような投資でもプラスポイント・マイナスポイントがあります。

この章ではコンテナで土地活用するメリットとデメリットについて見ていきましょう。

コンテナの5つのメリット

コンテナのメリットは、賃貸経営では難しい条件でも成り立つ点です。

コンテナのメリットは以下の通りです。

コンテナの5つのメリット

  1. 回収期間が短くて高利回り
  2. 手間なしで管理でき運用コストも少ない
  3. 環境や老朽化の影響が少ない
  4. クレームが起こりにくい
  5. マーケットが盛り上がっている

メリット①回収期間が短くて高利回り

コンテナ経営において利回りは10%ではまだまだ足りないと言え、15%でも平均的です。

電気は場合によって必要であることもありますが、ガス・水道が不要になります。

それらを使う設備投資が一切無いだけでも、初期費用は随分と減るでしょう。

メリット②手間なしで管理でき運用コストも少ない

水回りを始め、色々な設備が求められるのがアパマン経営ですが、一方、コンテナは構造が単純でタフであることから、物件管理がほとんど不要です。

アパマン経営とは、アパート経営とマンション経営の総称のこと

その代わり、コンテナ数がたくさん用意すればするほど管理業務が増えるので注意してください。

管理だけを引き受けてくれる業者を採用すれば、委託することで手間は大きく減るでしょう。

メリット③環境や老朽化の影響が少ない

物を置くだけのスペースなので、マンションに求められるような土地条件は必要ありません。

不整形な土地や狭小の土地でもマネージメント可能です。

とはいえ、荷物を運ぶための道路は重要で、立地だけは重要視されます。

メリット④クレームが起こりにくい

コンテナは土地を貸す契約形態になっていないことから、借地借家法が適用されないのは魅力です。

アパマン経営は借地借家法を適用されるため、運営者都合で退去が法的にできません。

一方、コンテナは法的に可能なので、借主と問題が生じる要因が減ります。

しかし、屋外ではコンテナ内部の温度変化・湿度変化に注意しなければいけません。

温度・湿度の影響については、保管義務を負わない契約にするべきでしょう。

メリット⑤マーケットが盛り上がっている

右肩上がりで成長を続けており、供給が多くないこともあって当面は明るい見通しです。

アパマン経営に比べると、参入の手軽さや小規模からでも始められるのも魅力です。

これからコンテナ経営を始める人は目立つようになるでしょう。

コンテナの4つのデメリット

メリットがあるのであれば、当然デメリットも存在します。

コンテナのデメリットは以下の通りです。

コンテナの4つのデメリット

  1. 集客しにくい
  2. 借り手がつきにくい
  3. 節税効果が少ない
  4. 融資を受けにくい

デメリット①集客しにくい

アパマン経営のように大手のウェブサイトが存在している状況ではありません。

そのため、コンテナ利用者の客集めには難儀するでしょう。

また、地域需要がいかほどあるのか、把握するのが難しい点もあります。

デメリット②借り手がつきにくい

都市圏以外ではあまり知名度が高くないサービスであるのは欠点です。

集客に難があることで、新規設置でも丸々契約されるのではないのも問題でしょう。

どう頑張っても時間をかけないと、稼働率が上がらない傾向にあります。

デメリット③節税効果が少ない

以前までは、コンテナをビジネス用の償却資産として申告すれば、節税できていました。

しかし、現在ではコンテナが建築物として、処理されるようになり節税効果が薄れています。

建築物では扱いが償却資産から物件になって、家屋の固定資産税に変わります。

住宅ではないため、土地の固定資産税はダウンしません。

しかし、相続税では貸家建付地と見なされて、評価される可能性はあります。

デメリット④融資を受けにくい

市場価値が不明なコンテナを担保にローンを申し込んでも難しいでしょう。

したがって、土地を担保にローンを受けるしかありません。

しっかりした事業計画を建てて、ビジネス用資金の融資を受ける方が現実的です。

ここまでは、「コンテナで土地活用するメリット・デメリット」をお伝えしました。

コンテナで土地活用すると、どんな良い点・悪い点があるのか、理解していただけたと思います。

ただしコンテナによる土地活用の具体的な収益性については、まだわからないでしょう。

コンテナで土地活用するメリットとデメリットについて見てきましたが、次にコンテナでの土地活用は儲かりやすいのかについて見ていきましょう。

コンテナによる土地活用は儲かるのか

敷地の広さ、コンテナの大きさ、階数などのスケールによっても変わる部分が大きいです。

そのため概算でしか計算できませんが、コンテナ経営の収益性を考えてみましょう。

条件によりますが、コンテナ経営は利回りは22%〜60%が実現可能です。

コンテナ経営にかかる初期費用

初期費用で一番目立つのはコンテナ料金です。

大きさによりますが、コンテナ1基ごとに50万円〜100万円程度はかかります。

比較的流通しているのは、20フィートの中古コンテナを販売しているケースです。

相場的な金額をいえばコンテナ1基当たりの総額は、80万円〜130万円でしょう。

他にあるとすれば、看板等のコマーシャル費が全体で20万円程度かかります。

コンテナ1基では1室〜6室レベルの製品が多いです。

室数に応じた賃料で、投資金額をいくらくらい回収できるかどうかがポイントです。

コンテナ経営のランニングコスト

自己運営におけるランニングコストは、電気代くらいで他の土地活用に比べると少額です。

フランチャイズならフランチャイズ費用、運営委託をした場合は委託料がかかります。

また、運営委託をしなくても巡回・清掃などを通じて人を使えばその人件費となります。

これらの費用は、運営方法・規模・参画する企業・人でも変わるので注意してください。

そのため概算を出すことはできず、プロジェクトに応じて決まってくる費用です。

コンテナ経営で得られる賃料収入

コンテナ経営は、畳数での料金体系を活用しているところが多いです。

料金相場としては、1畳を3,000円〜5,000円程度で貸すことになるでしょう。

つまりコンテナ1基を満室にすると一ヶ月の賃金で24,000円〜40,000円の賃料収入になります。

年額では288,000円〜480,000円という金額になるでしょう。

初期費用が80万円〜130万円と考えるのであれば、利回りは22%〜60%が実現可能です。

選択肢が多いからこそ複数社に相談・比較検討を

アパート経営や駐車場、商業テナント、老人ホームなど用途や土地に応じて最適解が変わる土地活用ですが、それぞれ対応できる会社は異なります。

下記の表は土地活用の種類に応じた相談先をまとめたものです。

土地の活用方法相談先
ハウスメーカー工務店ゼネコン各種専門業者
マンション経営 
アパート経営  
賃貸併用住宅  
駐車場経営   
大規模施設(高齢者施設・保育所など)  

選択肢が多いからこそプロに相談

上記の表にある通り、土地活用の種類は多種多様です。

あなたが頭の中で描いていた土地活用がベストの活用方法とは限りません。

選択肢を狭めずにベストな方法を探るには、複数社への相談が必須になってきます。

また、同じジャンルを得意とする会社の中でも初期費用や収益は大きく差が出てくるのが一般的です。

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参考【2022年最新】不動産一括査定サイトの選び方とおすすめランキングTOP8

まとめ

「コンテナによる土地活用」をテーマとして、様々な知識を解説してきましたが、いかがだったでしょうか?

紹介した知識さえ押さえておけば、「コンテナによる土地活用」に関する知識は、すべて網羅できているのでご安心を。

今後、コンテナによる土地活用に挑戦する機会があるなら、今回紹介した知識をぜひ参考にしてみてください。

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  • この記事を書いた人

石川 貴裕

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