接道義務とは?道路が不動産価格に与える影響について徹底解説

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幅の狭い道路に接しているような土地は、ぶっちゃけ高く売却できません。

また道路に接していない土地は、価格が著しく安くなるか、もしくは売却できないことすらあります。

前面道路の存在は、実は不動産価格に大きな影響を与えています。

自分の土地の前の道路について気になる人は、

  • 道路に接していないと建物が建たないと聞いたが本当だろうか
  • 道路が狭いと土地価格は安くなるのだろうか
  • 道路が狭いと大きな建物が建たないと聞いたが本当だろうか

等々のことを思っている人も多いのではないでしょうか。

そこで今回の記事では「道路」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは道路についての重要性を理解し、道路が不動産かかっくに与える影響について分かるようになります。

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1.接道義務とは

かんたん説明

建築物の敷地は、幅員が4m以上の道路に、間口が2m以上接していなければならないというルールがあります。これを接道義務と呼びます。

 

接道義務は災害・火災時の避難・救助経路の確保を目的として設けられている決まりになります。

例えば、もし建物に火災が発生した場合、前面道路の幅員が4m以上あると、消防車が土地の目の前まで横付けすることができます。

ただ、横付けしても、消化ホースが中に運べないと意味がありません。そこで間口の幅も重要になります。

間口が2mくらいあれば、消防隊員とともに、消化ホースを敷地の中まで引き込むことができます。

消化の観点から、道路幅員は4m以上、間口は2m以上必要であるという理由で、接道義務の要件が決まっています。

以上、ここまで接道義務について見てきました。

実は接道義務は全国どこでも適用されるわけではありません。

そこで次に接道義務が適用されるエリアについて解説します。

2.接道義務が適用されるエリア

接道義務は、日本国内において都市計画法で指定される都市計画区域および準都市計画区域のみ適用されます。

都市計画区域および準都市計画区域のみ適用されるルールのことを、建築基準法の集団規定と呼びます。

都市計画法では、日本の国内を都市計画区域、準都市計画区域、都市計画区域外に分けます。

都市計画区域とは、主に人が住んだり働いたりしているようなエリアです。

それに対して都市計画区域外とは、ほとんど人の住んでいないエリアになります。

準都市計画区域とは、都市計画区域と都市計画区域外の中間のようなエリアになります。

都市計画区域外は、人口密度も非常に低いため、建物の建築規制が厳しくありません。

そもそもあまり建物を建てる人も少ないですし、火災が発生しても周りが狭くて逃げられないようなエリアでもないため、建築の規制が緩くなっています。

そのため、都市計画区域外となっている田舎の土地は、道路に接道していなくても、建物を建てることができます。

ただ、世の中の多くの人が都市計画区域および準都市計画区域に住んでいるため、接道義務は多くの人に関わるルールと言うことになります。

以上、ここまで接道義務が適用されるエリアについて見てきました。

ところで、道路はどんな道路でも良いのでしょうか。

そこで次に道路の定義について解説します。

3.道路の定義

道路と言っても、全ての道路が接道義務を満たす道路ではありません。

例えば、高速道路など、むしろ接道した方が危険な道路すらあります。

対象外となるような道路は以下のような道路です。

  1. 自動車のみの交通の用に供する道路(いわゆる高速道路)
  2. 高架の道路その他の道路であって自動車の沿道への出入りができない構造のものとして政令で定める基準に該当するもの

上記のような道路を除き、接道義務が認められるような道路とは、以下のような道路です。

 幅員接道義務となる道路
原則4m以上①道路法による道路
②都市計画法等による道路
③既存の道
④いわゆる計画道路
⑤道路位置指定を受けた私道
例外4m未満⑥特定行政庁の指定を受けた「2項道路(みなし道路)」

これらの道路は、建築基準法第42条に記載がなされており、建築基準法上の道路と呼ばれています。

例えば、幅員4m以上の「道路法による道路」は建築基準法第42条1項1号に記載されていることから、略称で「1項1号道路」などと呼ばれることがあります。

道路の略称の中で、もっとも良く使われるのは、例外の4m未満の道路です。

建築基準法第42条2項に記載されていることから、幅員4m未満の道路を2項道路と呼ばれています。

単に、「2項道路」と言ったら、建築基準法第42条2項に記載された4m未満の道路のことを指します。

ポイント

接道義務は、全ての道路で満たせるものではなく、建築基準法第42条で定義された道路

以上、ここまで道路の定義について見てきました。

2項道路に接している場合、セットバックというものが必要です。

そこで次にセットバックについて解説します。

4.セットバック

接道義務は、幅員が4m以上の道路に、間口が2m以上接することであるため、幅員が4m未満の道路である2項道路では接道義務を満たしていないことになります。

そこで、2項道路に接している場合には、敷地を道路中心線から2m後退することによって、接道義務を満たしたものをみなします。

かんたん説明

道路中心線から2m後退することをセットバックと呼びます。
建築できるか否かのイメージ図

建築できるか否かのイメージ図

例えば、前面道路が3.6mの道路だった場合、道路中心線から敷地端までは1.8mと言うことになります。

そのため、その敷地は20cm後退した部分を敷地端とします。

片側の敷地が20cm後退しただけなので、道路幅員としては3.8mとなります。

反対側の敷地の人が後退しない限り、4mになることはありませんが、接道義務としてはこれでOKということになります。

セットバックは、皆が後退していったら、いつか4mなるという考えです。

細い道路では、最終的に4mになる前は、幅員は凸凹のままのものを見かけることがあります。

誰かがその敷地で建物を建てるたびにセットバックを行いますので、将来的には綺麗な4m道路となっていきます。

尚、セットバックの部分は道路用地として提供されるため、価値がなくなります。

例えば100㎡ある土地のうち、2㎡をセットバックに供した場合、土地の価格としては2%減額されます。

以上、ここまでセットバックについて見てきました。

道路に接していなくても、例外的に建物を建てることのできる土地というのが存在します。

そこで次に例外規定である43条但し書きの空地についてご紹介します。

5.43条但し書きの空地

接道義務は、元々は火災の消火を想定して作られています。

そのため、周囲に広い敷地があり、そこにポツンと家が建っているような状態であれば、消火活動は可能です。

例えば、大草原の小さな家のような家であれば、消防車は敷地の中まで入っていけますので、道路幅員や間口などは気にする必要はありません。

周辺に広い敷地があれば、消火活動はできると言えます。

建築基準法でも、周囲に広い敷地上がれば、接道があるものとして建築を認めています。

このような例外規定は建築基準法第43条の但し書きに記載されています。

建築基準法第43条

建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。

少し長いですが、「ただし、~」が、空地があれば建築を認めるという規定です。

この規定条文から、建築が認められる周囲の空地のことを「43条但し書きの空地」と呼んでいます。

以上、ここまで43条但し書きの空地について見てきました。

前面道路の幅員は、その土地の容積率にも影響を与えます。

そこで次に道路幅員と要請k率の関係について解説します。

6.道路幅員と容積率

かんたん説明

容積率とは、建物の延床面積の敷地面積に対する割合

延床面積とは各階の床面積を合計した面積

容積率が大きければ大きいほど、延床面積を大きくすることができるため、高い建物を建てることが可能です。

例えば、オフィスビルなどの高い建物が建っている商業地では、容積率が800%のような数値で指定されているようなエリアもあります。

一方で、主に戸建住宅しか建てることができない第一種低層住居専用地域では、容積率が100%というような数値になっていることが多いです。

容積率は、大きな数値で指定されているエリアほど、高い建物が建つことになります。

建物は階数が高ければ高いほど、その建物の中で働く人や住む人が必然的に多くなります。

防災の観点からすると、もし地震などがあった場合、高い建物からは多くの人が逃げ出すことが想定されます。

その際、高い建物の目の前の道路が狭ければ、多くの人が一度に逃げることができなくなり、とても危険です。

そのため、容積率は前面道道路が狭ければ、抑制して建築できる建物を小さくしなければなりません。

そこで、容積率は、そのエリアに指定されている容積率に、道路幅員の幅に一定の数値(法定乗数)を乗じたものをその土地の最終的な容積率として決定します。

かんたん説明

エリアに指定されている容積率のことを指定容積率と呼び、道路幅員等で最終的に計算して決まる容積率のことを基準容積率と呼びます。

容積率は、前面道路の幅員が12m未満のときは、原則として当該幅員のメートル数値に法定乗数(0.4または0.6)を乗じて得た数値と、指定容積率を比較し、数値の小さい方を基準容積率とします。

  1. 指定容積率
  2. 法定乗数により求められる容積率
    • 住居系の用途地域内:前面道路幅員(メートル数値)×0.4
    • 住居系以外の用途地域内等:前面道路幅員(メートル数値)×0.6

基準容積率は、上記の1と2でいずれか低い方が採用されます。

例えば、住居系の用途地域である第一種住居地域で指定容積率が200%で、前面道路幅員が4mの土地があったとします。

  1. 指定容積率:200%
  2. 法定乗数により求められる容積率
    • 住居系の用途地域内:前面道路幅員(メートル数値)×0.4 = 4m × 0.4 = 160%

上記は1が200%で2が160%なので、基準容積率は160%と決定されます。

仮に、この土地の道路幅員が5m以上あれば容積率が200%でした、

ところが、前面道路が狭いため、容積率が160%となり、建てられる建物が少し小さくなります。

その分、利用価値が落ちるということになり、土地価格が落ちることになります。

前面道路が狭い場合には、容積率が小さくなる原因でもあり、その分、土地価格が落ちることもあります。

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7.まとめ

以上、「道路」が不動産の売却価格に大きな影響を与える道路について徹底解説してきました。

前面道路は不動産の価値を決める上でとても重要な要因です。

狭い道路に接している土地は、価格が低くなる可能性があるということも理解しておきましょう。

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