路線価とは何か、目安や売買に与える影響、見方等を徹底解説

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かんたん説明

路線価とは、土地の相続税評価額を計算するたに国が定めた土地単価であり、対象地の前面道路に単価が記載されているもの

路線価には、相続税路線価と固定資産税路線価の2種類がありますが、「路線価」というと一般的に国税庁のホームページで見ることのできる相続税路線価のことを指します。

路線価に興味のある人の中には、

  • 路線価とは何だろう
  • 路線価の見方や使い方を知りたい
  • 路線価は売買にどのように影響するのか知りたい

等々のことを思っている方も多いと思います。

そこでこの記事では「路線価」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことであなたは路線価について理解し、利用の仕方についても知ることができます。

ぜひ最後までご覧ください。

1.路線価とは

かんたん説明

路線価とは、道路(路線)に振られている相続税評価額を求めるための土地単価のこと

人口が比較的多い市街地の道路(路線)の1本1本、価格が振られています。

路線に価格が記載されていることから、「路線価」と呼ばれています。

路線価には相続税路線価と固定資産税路線価の2種類があります。

相続税路線価とは、土地の相続税評価額を求めるために用いられるものです。

それに対して、固定資産税路線価とは、土地の固定資産税評価額を求めるにあたっての指標となるものです。

相続税路線価は国税庁のホームページでにある「財産評価基準書」で確認ができ、固定資産税路線価については一般財団法人資産評価システム研究センターが運営している「全国地下マップ」で確認することができます。

路線価=相続税路線価を指している

路線価と言うと、相続税路線価の方が認知度は高く、路線価イコール相続税路線価のことを指していることが一般的です。

相続税路線価は、土地の相続税評価額を求めることを目的に国が毎年、開示しています。

相続税を求めるためには、被相続人(亡くなった人)がいくら財産を持っていたのか計算する必要があります。

預貯金や上場企業の株式については、時価の把握が簡単です。

現金であれば、その金額、上場株であれば、亡くなった当時の株価を調べることで時価が把握できます。

ところが、不動産は売却してみないと時価を把握することができません。

本来であれば、被相続人の資産額を把握するためには、一旦不動産を売却し、いくらで売れるかを試してみないと本当の価値が分かりません。

しかしながら、被相続人が死亡するたびに不動産を売却してしまえば、相続人がその不動産を使うことができませんし、何よりもいちいち売却していたら、手間が煩雑過ぎます。

そのため、不動産に関しては、売却せずに、簡単に価格が分かる仕組みが必要です。

そこで土地の評価額を簡単に求める方法として、路線価が登場しました。

土地の相続税評価額は、路線価で計算できるとルールを決めてしまえば、土地の評価額を算出することが簡単になります。

尚、土地に価格については、国内の景気の変動によって上下するものです。

そのため、1度決めた路線価を永久的に使うことはできません。

景気の変動をなるべくタイムリーに反映するには、路線価も更新していく必要がります。

そこで、路線価は1年に1度、見直され毎年7月頃に新しい価格が公表されています。

路線価は、毎年、全国の道路に張り巡らされた価格が更新されるため、土地価格の動向を知るためにはとても良い指標となっています。

使い勝手の良い路線価は、経済動向を把握する上での様々な根拠資料にも用いられています。

以上、ここまで路線価について見てきました。

路線価は、他の公的評価額ともバランスを取って価格が決まっています。

そこで次に他の公的評価額との関係について解説します。

2.他の公的評価額との関係

路線価は国が示す土地価格の一つです。

国や県、市町村が示す土地価格には他にもあり、これらは公的評価額と言われています。

土地価格の最も基本となるものに、地価公示があります。

地価公示は国が全国の約26,000の定点観測ポイントにおける1月1日時点の価格を評価し公表している制度になります。

地価公示は、一応、時価を表していると言われます。

都心部では実際には時価よりも安いですが、地方では時価よりも高い場合があります。

ただ、概ね時価を表したものが地価公示です

地価公示と都道府県地価調査の違い

地価公示と似たようなものに都道府県地価調査があります。

都道府県地価調査は、全国に約21,000の定点観測ポイントにおける7月1日時点の価格を評価し公表している制度です。

都道府県地価調査の定点観測ポイントは地価公示とは原則、異なります。

地価公示と都道府県地価調査は価格時点が半年ズレているだけであり、価格の目線は同じ時価です。

路線価については、地価公示を元に価格が決められています。

路線価は、まず地価公示の評価額が決まったうえで、各路線の価格を割り振っていきます。

路線価は地価公示の80%程度が一般的

その際、路線価は地価公示の80%程度の水準で価格が決定されます。

そのため、路線価は「時価の8割」と表現されることが多いです。

時価の8割と言っても、正確には地価公示の8割ということになります。

地価公示が時価に近い価格を示しているため、時価の8割と言っても、間違いではありませんが、ピッタリ時価の8割ということでもないのです。

本当の時価というのは、時々刻々と変わります。

特に、地価上昇時は数か月間のうちに時価がどんどん上昇するようなことがあります。

地価公示は1年に1度しか公表されない価格であるため、時価を正確にキャッチアップすることはできません。

ポイント

地価公示はあくまでも時価の目安に過ぎず、路線価が時価の8割というのも目安にしか過ぎない

固定資産税評価額

また、土地の価格には固定資産税評価額も存在します。

固定資産税評価額とは、土地の固定資産税や登録免許税、不動産取得税を計算するにあたっての根拠となる価格です。

固定資産税評価額は、地価公示の約70%程度の水準で価格が決定されています。

ポイント

土地の相続税評価額は時価の約80%であり、土地の固定資産税評価額は時価の約70%の関係

路線価と公的評価額との関係については、下表のようになります。

公的評価額目的価格目線評価時点評価主体評価地点
相続税路線価相続・贈与の評価地価公示の80%毎年1月1日国税庁全国路線価地区
地価公示取引の指標、公共事業の買収等時価相当毎年1月1日国土交通省全国約26,000ポイント
都道府県地価調査取引の指標、公共事業の買収等時価相当毎年7月1日都道府県全国約21,000ポイント
固定資産税評価額固定資産税、登録免許税、不動産取得税等の基準地価公示の70%基準年(3年ごと)の毎年1月1日市町村課税対象土地全て

尚、地価公示については、下記に詳しくまとめてありますので、ぜひご参照ください。

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以上、ここまで他の公的評価額との関係について見てきました。

では、路線価は売買にどのように影響するのでしょうか

そこで次に路線価が売買に影響するエリアや時期について見ていきます。

3.路線価が売買に影響するエリアや時期

路線価は毎年、価格が公表されるため、取引の指標として使うのにとても便利です。

実際、バブル崩壊後は、全国の多くのエリアで、長らく路線価が取引の指標となっていました。

バブル崩壊後のような時期は、不動産を購入する人が激減したため、取引事例が少なく時価がなかなか把握できない時期が続きました。

時価が一体どれくらいなのか分からないと、なんとなくあてにできる数字が路線価くらいしかありません。

そのため、多くの人が路線価を目安に土地売買を行いました。

ところが、路線価はそもそも時価の80%程度であるため、最初から時価の80%で取引してしまうと、それがまた時価となり、時価がどんどん下がっていく現象も見られました。

郊外では「路線価で取引できればまぁまぁマシ」といった時代が長らく続き、時価よりも低い路線価が指標になってしまったことで、土地価格の下落に歯止めがかかりませんでした。

このように、土地価格が下落している時期や、ほとんど取引が見られない田舎の土地においては、路線価が取引の指標となることがあります。

注意ポイント

土地の取引数が少ない時期やエリアほど、路線価が土地の取引価格に与える影響は大きい

以上、ここまで路線価が売買に影響するエリアや時期について見てきました。

では、路線価はどのように見たら良いのでしょうか。

そこで次に路線価図の見方について解説します。

4.路線価図の見方

路線価図は、国税庁のホームページである「財産評価基準書」から誰でも見ることができます。

財産評価基準書の中から、見たい場所の住所をたどっていくと、以下のように道路に数字か記された地図が出てきます。

この地図のことを路線価図と呼びます。

路線価図

路線価図には「550C」というような数字と記号が記されています。

数字は㎡当たりの千円単位の単価を表します。

550というのは、その路線に接している土地の単価が「550千円/㎡」ということになります。

例えば、550Cの150㎡の土地であれば、相続税評価額は以下のように計算されます。

土地の相続税評価額 = 路線価 × 面積 = 550,000円/㎡ × 150㎡ = 82,500,000円

また550CのCに関しては、借地権割合を表します。

借地権割合は路線価図の上に記載があります。

Cならば借地権割合は70%になります。

借地権割合は借地をしているような土地の評価に使用します。

例えば、550Cの150㎡の土地を建物所有目的で借地している場合には、借地権の価格が以下のようになります。

借地の相続税評価額 = 路線価 × 面積 × 借地権割合 = 550,000円/㎡ × 150㎡ × 70% = 57,750,000円

貸している方の土地を底地と呼びますが、底地の評価は以下のようになります。

底地の相続税評価額 = 路線価 × 面積 × (1 - 借地権割合) = 550,000円/㎡ × 150㎡ × 30% = 24,750,000円

借地権割合で求めた着地権や底地の価格は、その価格で売却できる保証はありません。

借地権割合は、あくまでも簡易に評価額を求めるために設けられた数字ということになります。

以上、ここまで路線価図の見方について見てきました。

郊外の土地では路線が振られていない倍率地域というものがあります。

そこで次に倍率地域について解説します。

5.倍率地域

路線価は比較的人口が多い地域でないと、路線価が振られていません。

路線価のない地域のことを、倍率地域と呼びます。倍率地域は倍率表を用いることで、相続税評価額を求めます。

倍率表も同じ「財産評価基準書」のホームページに載っています。倍率表では、当該地域の倍率が記載されています。

倍率は「1.1」とか「1.0」と定められていることが多いです。

倍率地域の相続税評価額は、固定資産税評価額に倍率を乗じたものになります。

土地の固定資産税表額が3,000,000円で、倍率が1.1のエリアであれば、相続税評価額は以下のように計算されます。

相続英評価額 = 固定資産税評価額 × 倍率 = 3,000,000円 × 1.1 = 3,300,000円

路線価が見つからない場合には、倍率地域となっていますので、倍率表を確認するようにしてください。

6.まとめ

以上、路線価とは何か、目安や売買に与える影響、見方等を徹底解説してきました。

路線価は相続税評価額を簡易に求めるための土地単価です。

一度、自分が住んでいるところの路線価を調べてみるのも良いでしょう。

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