一体何なの!?廃墟不動産投資の基礎知識と始め方について徹底解説

投稿日:2017年7月2日 更新日:

空き家が全国的に増加する中で、「廃墟不動産投資」なる新たなビジネスが注目されています。

不動産投資に興味にある方は、廃墟不動産投資というニュービジネスに興味のある方も多いことでしょう。

廃墟不動産投資を考えている人の中には、

  • そもそも廃墟不動産投資って何なの?
  • いかにもリスクがありそうだけど大丈夫なの?
  • 廃墟不動産投資の始め方やポイントを知りたい

等々のことを思っている方も多いと思います。

廃墟不動産投資のカギを握るのは、企画と入居者集めにあります。

そこで今回の記事では、「廃墟不動産投資」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは廃墟不動産投資とは何たるかを理解し、新ビジネスを始めるきっかけを得ることができます。

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1.廃墟不動産投資とは

1-1.一括借上げビジネス

「廃墟不動産投資」という正式な言葉があるわけではありませんが、一般的に良く言われる廃墟不動産投資とは、以下のようなビジネスモデルです。

廃墟不動産投資とは、廃墟を借り上げて転貸し、賃料の利ザヤ収入を得るビジネスです。「投資」という言葉が入っているため、物件を購入するようなイメージがありますが、廃墟はあくまでも元々の所有者が持ったままであり、廃墟の借上げを行うビジネスになります。

廃墟不動産投資という言葉が斬新で目新しいため、注目を浴びていますが、不動産の一括借上げビジネスと捉えれば、昔からあるビジネス形態です。

一括借上げビジネスと言えば、アパートの一括借上げが最も典型的なビジネスモデルです。

アパートの一括借上げは、アパートオーナーから満室時の85%程度の賃料で一棟全体を借上げ、各部屋を転貸することで利ザヤを稼ぎます。

廃墟不動産投資では、この一括借上げの対象となるものが、「廃墟」であるという点が大きな違いです。

廃墟もアパートではなく、一戸建てが主なターゲットとなります。

廃墟のボロ家を安く借上げ、第三者に転貸して利ザヤを稼ぎます。

1-2.隙間産業

アパートの一括借上げは、確固たるビジネスであるため、大手不動産管理会社も参入しています。

一括借上げビジネスが、投資を伴わずに安定収益が得られるため、薄利ではありますが優れたビジネスモデルと言えます。

一括借上げを行う棟数を増やせば増やすほど、倍々形式で儲かっていきます。

投資を伴わないため、借入が増えることもありません。

借入を増やさずに収益を増加させることのできる一括借上げビジネスは、一つの産業にもなっています。

一括借上げビジネスは、優れたビジネスモデルと言えますが、大手管理会社も「廃墟」には手を出していません。

しかも廃墟の「戸建」は対象外です。

そのため廃墟をターゲットとした廃墟不動産投資は、ある意味「隙間産業」であり、今までにない切り口の一括借上げビジネスと言えます。

一括借上げビジネスでは、例えば新築アパートであれば一括借上げを是非やりたいという管理会社はたくさんあります。

そのため新築アパートで一括借上げを受託するには、激しい受注競争に勝つ必要があります。

受注のために利ザヤがギリギリ取れるか取れないかの賃料水準で借上げ、後から一括借上げビジネスが苦しくなることも珍しくありません。

一方で、廃墟は誰にも見向きはされません。廃墟不動産投資はここがポイントです。

廃墟であれば、誰も借りてくれる人がいないため、激しい競争をすることなく受託物件を見つけやすいという点がメリットになります。

以上、ここまで廃墟不動産投資とはについて見てきました。

それでは次に一般のマスターリースとの違いについて見ていきましょう。

2.一般のマスターリースとの違い

マスターリースとは一括借上げのことです。サブリースとも言います。

一括借上げを行う不動産管理会社のことをマスターリース会社とか、サブリース会社と呼びます。

マスターリースには2種類があります。一つは「空室保証型」と、もう一つは「パススルー型」です。

2-1.空室保証型

空室保証型とは、マスターリース会社が「月いくら」という固定賃料で物件を借上げます。

この場合、仮に空室が発生したとしてもそのリスクはマスターリース会社が持ちます。

空室が発生し過ぎれば、当然、逆ザヤが発生することもあります。

空室保証型の賃料は、満室時の83~87%程度が一般的です。

空室リスクをマスターリース会社へ転嫁している分、オーナーの収益性は落ちます。

マスターリースをしなければ、100%もらえる賃料を、マスターリースすることで83~87%程度に落ち込みます。

空室保証型の賃料の料率は、物件の立地が良かったり、新築であったりすると、87%のような高い水準になります。

逆に物件の立地が悪かったり、築古であったりすると83%を割り込むような場合もあります。

2-2.パススルー型

一方で、毎月の賃料を空室状況に合わせて変動させるマスターリースもあります。

これを「パススルー型」と呼びます。

パススルー型は空室リスクをオーナーが受け持ちます。

そのためマスターリース会社に逆ザヤが発生することはありません。

パススルー型の賃料は、入居している賃料の95~97%程度が振り込まれる形となります。

ちょうどこの3~5%の利ザヤは、管理委託料となります。

一般的にパススルー型のマスターリースでは管理会社に管理を別途委託することはありません。

マスターリース会社がそのまま管理会社となります。

パススルー型のマスターリースでは、各部屋の入居者との賃貸借契約の貸主はマスターリース会社になります。

オーナーはマスターリース会社と契約を一本だけ行うことになります。

パススルー型のマスターリースでは、入居者の入替の度に賃貸借契約を結ばなくても良い手目、手間が削減できオーナーにとってもメリットがあります。

2-3.廃墟不動産投資は賃料保証型が基本

このように一般のマスターリースでは、「空室保証型」と「パススルー型」の2種類がありますが、結局は「空室リスクを誰が持つか?」という違いであるため、オーナーとマスターリース会社の間では利益が相反する関係にあります。

例えば、立地の良い新築のアパートでは、そもそも空室がほとんど無いため、マスターリース会社は「空室保証型」をやりたがります。逆にオーナーは「パススルー型」を求めます。

一方で、立地が悪く築古のアパートでは、マスターリース会社は「パススルー型」をやりたがります。逆にオーナーは「空室保証型」を求めます。

この点は、廃墟不動産投資でも全く同じです。

廃墟は誰も借り手が居ないため、立地が悪く築古のアパートと同様です。

所有者にパススルー型のマスターリースを提案しても全く刺さりません。

廃墟不動産投資においては、基本的に定額で借り上げるという空室保証型の提案が必要になります。

2-4.賃料の目安

ただし、廃墟不動産の場合、そもそも借手が居ないため、アパートの空室保証型のように満室の83~87%程度のような相場もありません。

空室が発生したとしても経営が成り立つように、非常に低い金額で借上げることがポイントとなります。

廃墟不動産の場合は、そもそも所有者が人に貸せると思っていません。

安い賃料でも「毎月定額で借ります」という提案をするだけでも刺さる可能性はあります。

ただ、安いと言ってもどこまでも安くはできません。

最低でも所有者が支払っている土地建物の固定資産税及び都市計画税の3倍程度以上は提案しないと所有者も貸す気にならないはずです。

ちなみに、家賃や地代の種類の中で最も安いとされている普通借地の地代でも、固定資産税の3倍が一つの目安です。

所有者としては、別に建物保険料も払っていることと思われることから、最低でも固定資産税及び都市計画税の3倍は賃料提案する必要はあるでしょう。

以上、ここまで一般のマスターリースとの違いについて見てきました。

それでは次に物件の探し方について見ていきます。

3.廃墟物件の探す3つの方法

3-1.足で探す方法

廃墟を特定してピックアップする作業は、簡単ではありません。

まずは自分の近所を歩いて、「そう言えば、あそこずっと人が住んでいないな」という家を思い起こすことからスタートです。

自分の良く知らない場所であれば、ウロウロと実査を行い、家中に蔦が絡まっているような家が廃墟の可能性があります。

廃墟かなと思っていても、表札に名前が書いてある場合は、まだ人が住んでいる可能性があります。

3-2.サイトで探す

また不動産ポータルサイトの売却物件から物件を探すのも一つの手です。

ポータルサイトであれば、築年数も分かるため廃墟がすぐに特定できます。

ただし、売却物件は、既に所有者は売る気満々のため、貸すつもりがありません。

不動産の売却に至っているというのは、それなりの理由があるはずです。

そこを「売却を止めて貸しませんか?」と話しをひっくり返すのは、かなりの労力が必要となります。

その他、「廃墟検索地図」というサイトがありますが、当サイトは大きな建物の廃墟が多く、ターゲットとなる戸建住宅の空き家は、あまり見つかりません。

結局は、廃墟は自分で地道に歩き回って探し出すというのが一番の近道になります。

3-3.行政情報から探す

行政の公表情報から廃墟を見つけ出すとう手もあります。

2015年5月より、空家等対策特別措置法というのが施行されました。

これは危険な空き家の取壊しを促すための法律です。行政が危険な空き家と判断したものを「特定空き家」として指定されます。

特定空き家に指定された場合、行政から適正な管理状態とするよう所有者が勧告や措置命令等を受けることになりますが、措置命令に従わない空き家は行政が所有者の住所や氏名等を公表します。

そのため、特定空き家の公表情報をもとに廃墟を探索するという方法もあります。

ただし、空家等対策特別措置法はまだ施工されたばかりであり、特定空き家そのものの指定が極めて少ないのが現状です。

恐らく、ほとんどの自治体は、まだ措置命令に従わない空き家の公表まで至っていないと思われます。

将来的にはこのような情報からでも廃墟を見つけることができると知っておく程度で良いでしょう。

以上、ここまで物件の探し方について見てきました。

それでは次に所有者の見つけ方について紹介します。

4.廃墟不動産の所有者の見つけ方

4-1.謄本を取り寄せる

歩いて廃墟を見つけたら、今度は所有者探しです。

所有者は、対象物件を扱っている法務局に行き、謄本を取得して特定します。

謄本を取得するためには、建物の「家屋番号」を知る必要があります。

法務局に出向いたら、まずはブルーマップと呼ばれる地図を閲覧します。

最近はブルーマップが電子化された法務局が多くなったため、とても便利になりました。

ブルーマップとは、土地の地番と地図が重ね合わさった住宅地図になります。

通常、住宅地図の建物上に記載されている数値は「住居表示」を表しています。

住居表示は郵便物を配送するための番号なので、家屋番号とは異なります。

建物は、住居表示は外部から分かっても、家屋番号は分からないのが一般的です。

ブルーマップ上で住居表示を検索していくと、そこの土地の地番が分かります。

地番は住居表示と異なっている場合があります。

そのため、まずは地番を特定する必要があります。

法務局では、家屋番号が分からなくても、特定した地番上の建物謄本を取得することが可能です。

謄本申請用紙に「地番1234の56上の建物」の謄本が欲しいと申請すれば、その建物を特定して謄本を出してくれます。

謄本は、念のため土地の謄本も取得しておきましょう。

所有者が同じで借地物件でない方が、廃墟を借りる賃料が安くても話が受け入れやすいです。

4-2.謄本の見方

謄本には、甲区と呼ばれる部分に所有者の住所が記載されています。

権 利 部 (甲区) (所有権に関する事項)
順位番号 登記の目的 受付年月日・受付番号 権利その他の事項
1 所有権移転 平成29年5月20日 第○○○○〇号 原因 平成29年5月1日売買 所有者 ○○市○○×-×× フクロウ 太郎

もし、記載されている住所と廃墟の住所が同じであれば、まだそこに住んでいる可能性があります。

所有者の住所と廃墟の住所が別であれば、恐らくそこには住んでおらず、「廃墟」であると推定ができます。

廃墟の所有者が判明したら、所有者にアプローチをしてみましょう。

以上、ここまで所有者の見つけ方について見てきました。

それでは次に廃墟不動産投資のリスクについて見ていきます。

5.廃墟不動産投資のリスク

5-1.投資リスクはない

廃墟不動産投資は、所有者はあくまでも元々の廃墟所有者のままです。

そのため、貸すための修繕やリフォームの費用は、廃墟所有者の負担となります。

そのため投資に伴うリスクはありません。

5-2.提案が通らないリスクはある

ただし、廃墟所有者に修繕費用を負担させるためには、廃墟所有者に追加投資に対して首を縦に振らせる必要があります。

廃墟所有者は、そもそも活用を諦めているため、「そんなことやっても、どうせ貸せないでしょ」というような反応を示します。

そのため、提案してもそもそも話に乗ってくれずビジネスが開始できないというリスクはあります。

5-3.最大のリスクは貸せないリスク

仮に、提案が通ったとしても、今度は本当に貸せるかどうかが最大のリスクになります。

廃墟不動産投資では、空室保証型のマスターリースの提案が基本になります。

パススルー型のマスターリースだと廃墟所有者が話に乗らない可能性が高いためです。

そもそも普通の状態では貸せないものを、貸せるようにするには、相当の労力が必要となります。

廃墟所有者は、低廉な賃料しかもらえないため、追加投資には消極的です。

多額の投資で生まれ変わらせることのできない物件を「本当に貸せるか?」というのが最大のリスクになります。

仮に貸せてもすぐに退去されてしまう可能性があり、廃墟不動産投資は、入居者集めの難易度が極めて高いビジネスモデルと言えます。

廃墟不動産投資の最大のリスクは、入居者を集められず、賃料の逆ザヤが発生してしまうという点になります。

プロのマスターリース会社が廃墟不動産に手を出さない理由としては、ほぼこの「貸せない」というリスクがあることに尽きます。

廃墟を貸せるようにするには、かなりの特殊能力が必要になります。

以上、ここまで廃墟不動産投資のリスクについて見てきました。

それでは次に気になる入居者の集め方について見ていきましょう。

6.入居者の集め方

6-1.建物の魅力付けでは貸せない

廃墟不動産投資のリスクは、入居者を集められないことにあります。

現在では、普通のアパートですら供給過剰の状態であるため、条件の劣る廃墟で入居者を集めるのには、かなりの難易度を伴います。

そのため、廃墟不動産投資を行う場合は、知恵を絞って企画を練り、入居者を集める必要があります。

廃墟不動産は、建物スペックでは新築アパートと比べると完全に劣ります。

そのため建物設備等で差別化するのはほぼ無理です。

古民家のような味わいのある空き家であれば、何らかの売りはできるかもしれませんが、人を呼び込む力のある古民家はそう多くはありません。

廃墟不動産は、古民家のようなおしゃれな家ではなく、どうしようもないボロ家が多いのが現実です。

6-2.ターゲットを絞る

そこで考えるべきは、建物のハードの部分ではなく、賃貸事業としてのソフトの部分です。

供給過剰とされるアパートの中でも、そのマーケットから締め出されてアパートを借りることのできない人は存在します。

例えば、単身の高齢者や外国人は入居審査に通りにくく、なかなかアパートを借りることができません。

また「楽器演奏をしたい人」、「事務所として利用したい人」、「同居人がいる人」、「DIYで内装を自分で変えたい人」、「大きなペットを買いたい人」等も通常のアパート市場からは締め出されています。

廃墟不動産投資では、このような「普通にアパートを借りられない人」向けに門戸を広げ、企画を打ち出して、廃墟を貸し出していきます。

廃墟は単純に貸し出しを行っても、なかなか入居者を集めることができません。

きちんと企画を練って、オーナーの了承を得て貸し出す必要があります。

例えば、DIYで内装を変え放題にできる住宅とする場合、当然に廃墟不動産の所有者に規格の了解を取る必要があります。ある意味、所有者の不動産を破壊するような行為を了承してもらうわけですから、了解を得るハードルはとても高いです。

もし、このようなDIY好きの入居者を集められる自信があるのであれば、あなたが所有者と入居者の間に入って工事可能な領域を差配する必要があります。

この場合、入居者の要望と所有者の要望を調整するのが廃墟不動産投資家の仕事になります。

廃墟所有者に企画を持ち込む際は、理想を言えば入居者が既に数人居るような状態が望ましいです。

企画にリアリティがあるため、所有者からも納得が得やすいです。

6-3.効果的な入居者募集方法

入居者は、不動産会社に募集を依頼する方法もありますが、最も効果的なのは類似の他物件からの引き抜きです。

ニッチな市場を狙う場合、類似物件からの「引き抜き」が最も確実で効果があります。引き抜きの具体的な方法とはポスティングになります。

例えば、楽器演奏ができる廃墟不動産としたい場合、近隣に楽器演奏ができる不動産がないかどうかを確認します。

同様の類似企画のアパートが近隣あることは、そのエリアに企画にあったニーズがあることを意味しています。

「引き抜き」とは、その同様類似のアパートに、新しくオープンする廃墟不動産のポスティングを行うことです。

同様類似のアパートに住んでいる人は、既に住んでいるアパートに何らかの不満を持っており、実は他に移転したいと思っていたという人も存在します。

「楽器は弾けるけど、ちょっと家賃が高い」というのも一つの不満です。

近隣の楽器可のアパートに対して、少し家賃の安い元廃墟住宅の案内をポスティングすれば、興味を持ってもらえる可能性はあります。

ポスティングで直接入居者を集めることができれば、不動産会社に仲介手数料を支払う必要がないため、一石二鳥です。

7.まとめ

以上、一体何なの!?廃墟不動産投資の基礎知識と始め方について徹底解説してきました。

廃墟不動産投資を成功させるためには、企画と入居者集めが鍵を握ります。

廃墟不動産を見つけたら、どういう企画ならできるのか、思いを巡らせてみましょう。

>土地活用の成功の秘訣は多くのプランを見て比較検討すること!<

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