不動産査定ソフトの種類とおすすめソフトを徹底解説

投稿日:2016年7月13日 更新日:

不動産査定ソフトの中にはどのようなものかご存知でしょうか?

不動産査定ソフトに興味のある人の中には

  • 不動産査定ソフトのおすすめを知りたい
  • 不動産査定ソフトの無料ソフトを知りたい

と思っている方も多いことでしょう。

そこで、今回の記事では不動産査定ソフトの種類とおすすめについてお伝えします。

不動産査定ソフトの種類とできること、筆者がおすすめする不動産査定ソフトと使い方などをご紹介いたします。

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1.不動産査定ソフトの種類とできること

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一般の方にはあまり馴染みはない話になりますが、今回は不動産査定ソフトについてご紹介していきます。

1-1.価格を出したいのであればソフトではなくサイトを使う

現代では個人の居住用不動産であれば、HowMA(ハウマ)」など不動産査定ソフトではなくホームページ(サイト)より簡単に無料で査定を行うことができるようになりました。

もし仮にとりあえず価格を出したいということであれば、HowMAや、HOME’SプライスマップIESHIL(イエシル)といった無料査定サイトのご利用をオススメします。

不動産査定ソフトは周辺の取引事例などを集める必要がありますので、あくまでもプロの業者向けの位置付けです。

無料査定サイトであれば、サイトがオンタイムの取引事例に基づいて査定してくれますので、とても便利です。

それではここから不動産査定ソフトについて説明していきます。

有料ソフト①:価格査定マニュアル

では、ここから不動産査定ソフトについて解説します。

まず不動産業界の方が使う最もポピュラーな不動産査定ソフトは公益財団法人不動産流通推進センターが提供している「価格査定マニュアル」になります。

従来、価格査定マニュアルはCD-ROM版しかありませんでしたが、平成27年7月よりWEB版が登場しました。

WEB版は年間の利用料が3,240円(税込)となります。WEB版によって、外出時にタブレット端末からの価格査定もできるようになりました。

WEB版では中古戸建住宅の耐用年数が20年から25年となったことが大きな変化です。

従来は木造戸建住宅の場合、築20年で一律に価格がゼロと査定されていたものが、今後は20年以上建っている物件でも、その価値が認められる物件であれば金額が算出されるケースが多くなります。

価格査定マニュアルで査定できる不動産の類型は、戸建住宅、住宅地、マンションとなります。

これらはいずれも個人の居住用不動産で自己使用の場合の類型となります。

今のところ、マンションの収益物件の不動産査定ソフトはないようです。

また大型の倉庫やオフィス、商業施設などの様々な類型に対応した不動産査定ソフトはありません。

価格査定マニュアルでできる査定の類型は限られていますが、帳票がきれいに作成できるとう点が魅力です。

まとめると価格査定マニュアル

  • WEB版は年間の利用料が3,240円(税込)
  • 査定できる不動産の類型は、戸建住宅、住宅地、マンション
    ※個人の居住用不動産で自己使用の場合の類型

です。

有料ソフト②:標宅プロ

他の有料の不動産査定ソフトとなると、地価公示の評価委員を務めている不動産鑑定士が使用している「標宅プロ」があります。

標宅プロの定価は125,000円(税込)です。標宅プロでは地価公示価格を求めるために使用されるため、取引事例比較法や土地残余法も適用可能です。

また取引事例カードの作成もできます。類型としては、あらゆる更地を前提としています。

住宅地、商業地、工業地等、規模の大小を問わず査定を行うことができます。

これはあくまで地価公示をやっている不動産鑑定士専用のソフトであり、不動産鑑定士しかつかいません。

まとめると標宅プロ

  • 標宅プロの定価は125,000円(税込)
  • 住宅地、商業地、工業地等、規模の大小を問わず査定可能
  • 主な使用人は不動産鑑定士

です。

無料ソフト③:Excel_売買ナビ

不動産査定ソフトの中で、フリーソフトのものとなると、エクセルの域を超えるものはありません。

無料の不動産査定ソフトの中では「Excel_売買ナビ」が比較的支持を集めています。こちらも不動産業者用になります。

こちらのソフトは不動産の査定額を算出するというよりは不動産取引の際に必要となる費用をエクセルで算出してくれます。

固定資産税の清算金等も出すため、固定資産税の名寄帳レベルのものは入力する必要があります。

ローン計算等もできるため、不動産業者にとっては便利なソフトです。

ただし、「Excel_売買ナビ」も基本的には個人の住宅に類型が絞られます。基本的には価格を出すためのソフトではなく、諸経費計算ソフトです。

まとめるとExcel_売買ナビ

  • 費用は無料
  • 査定ではなく不動産取引の際に必要となる費用を算出するツール
  • 不動産業者にとっては便利なソフト

です。

1-2.不動産査定ソフトがあまり存在しない理由

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一般的には、有料版では「価格査定マニュアル」が、フリーソフトでは「Excel_売買ナビ」が不動産査定ソフトの主なものになります。不動産査定ソフトがあまり存在しない理由としては、

  1. 計算が複雑でないためエクセルで十分なこと
  2. ソフト化すると多様な類型に対応できないこと

の2点が挙げられます。

不動産査定ソフトを作り出すと、結局は多様な類型、不動産の様々なパターンに対応するための汎用性を持たせる部分に最も苦労します。

一方で、計算自体は難しいことをしている訳ではなく、エクセルで十分となります。

さらにエクセルであれば、汎用性も高いため、自分である程度の計算シートを作っておけば、様々なパターンに作り直すことができます。

筆数や建物の数、階数、戸数等、想定を超えるような物件でも、エクセルであればその都度、カスタマイズが可能です。

以上、ここまで不動産査定ソフトの種類とできることについて見てきました。

次に筆者がおすすめする不動産査定ソフトと使い方について見ていきます。

2-1.一般の人が不動産査定ソフトを使うのは難しい

一般の方が使える不動産査定ソフトというものはありません。

何故かと言えば、ソフトを使用する前に、不動産査定ソフトには算出の元となる「取引事例」が必要だからです。

査定のプロセスの第一歩は適切な事例の選定から始まります。

査定は適切な事例を集め、それらの単価を入力することから始めます。

次に駅距離や用途地域、路地状敷地の有無、崖地の面積、接面道路の状況、道路との高低差などの画地の条件を入力します。

さらにこれらの機械的な重みづけだけでは査定ができないため、その物件の流通性の良し悪しを自分で判断して点数化します。

適切な事例の収集と流通性の点数付けは判断事項となるため、一般の方からすると、そのさじ加減が難しいと言えます。

特に中古物件の場合は、物件の条件による格差付けが難しい部分です。

例えば、角地の物件の査定一つとっても判断が分かれます。

一気に数十戸以上分譲するような戸建開発であれば、中間画地の物件と角地の物件を5%程度の差を付けて分譲することは可能です。

しかしながら、中古物件の場合、隣の物件や近所の物件が同時に販売される訳ではないため、角地が近隣の物件価格よりプラス5%アップして売れるとは限りません。

一般的に中古物件の場合、このような物件の条件による価格差は弱めになることの方が多いです。

そのため点数化のような部分に一つ一つの判断も行う必要があり、一般の方が自力で査定ソフトを使っても、判断に詰まる部分が多くなります。

2-2.もっと簡単な査定サイトがある

しかしながら、今は不動産査定ソフトなどを使う必要は全くありません。

目的が不動産価格を出すだけであれば、HowMAのような査定サイトを使えば、難しいことを考えずに、瞬時に価格を出すことが可能です。HowMAは、匿名で自宅が査定できます。

HowMa

そのため不動産会社から営業電話がかかってくるようなこともありません。またHowMAはサイトの中に既に膨大な量の取引事例をビッグデータとして持っています。

しかも人工知能(AI)が判断の要素を加えてくれますので、適切な取引事例や流通性の修正、個別格差修正、時点修正なども全て行ってくれます。

データ量が膨大という点では、不動産会社が行う査定でも敵いません。

2-3.しっかりと売るなら不動産会社で査定を

売るつもりであるのであれば、相場を調べた後はちゃんと不動産会社に査定を依頼をしましょう。

今日では、ネットの普及にともない一括査定というサービスが出てきました。

一括査定を利用すると、あなたの不動産情報にマッチする不動産会社を自動に探してくれる優れものです。

2-3-1.一括査定のオススメは「HOME4U」「すまいValue」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

中でも複数かつ信頼できる不動産会社を比較できる8つのサービス(サイト)に厳選。

その中でも

  • 多くの不動産会社を比較、でも安心できるNTTグループ運営のHOME4U
  • 大手の不動産会社6社のみに査定依頼ができるすまいValue
  • 【1都3県限定】売主専門の数少ない不動産会社ソニー不動産

の3つを特にオススメしています。

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果です。

少し見にくく、そこまでじっくり見る必要はありません。流し読みしてください。

2017提携不動産会社

2017提携不動産会社
※出典:2017年度不動産売買仲介件数は不動産業統計集より

上記表を見ると、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「センチュリー21グループ」「東急リバブル」の4社が他の不動産会社に比べて、仲介件数が一桁多いことがわかると思います。

計算してみましたが、日本の不動産売買の仲介件数全体の38.3%をその4社で占めています。

それだけ日本の不動産売買の取引は、大手に偏っているということです。


以上のことからも、筆者としては、最低でもこれら大手に最低でも1社には依頼できないと話にならないと思っています。

そして結論からいうと、「HOME4U」を特にオススメしています。

HOME4U

筆者が「HOME4U」をオススメしているのは下記の通り。

HOME4UはNTTグループ運営である安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と利用者、運営歴がNo.1の一括査定です。

また、HOME4Uは「中堅」や「地方」の不動産会社にも依頼ができますので、よりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

大手よりも、中堅や地方の不動産会社の方が、特定地域は強かったりしますからね。

でも、中には変な不動産会社がいるのでは・・・?と心配する人もいますが、安心してください。

HOME4Uで依頼できる不動産会社はNTTならではの厳重な審査を行っております。

HOME4Uはコチラ → http://www.home4u.jp/


人口が多い都市にお住まいの方は、大手4社中3社に唯一依頼ができるすまいValueも非常にオススメできます。

すまいValue

すまいValueは、先ほど紹介した取引実績TOP4社のうち3社に査定依頼ができる唯一のサービス。

つまり、大手不動産会社のみに特化しており、取引実績(上位4社中3社に査定依頼ができる)から見てもまず間違いないのは事実です。

大手不動産会社は、人口が多い都市は非常に得意としていますので、人口がそこそこ多い都市を売却検討されている方はすまいValueが良いでしょう。

すまいValueはコチラ → https://sumai-value.jp/

逆にいうと、すまいValueの弱点は、地方には対応していない可能性が高い点です。

その場合は、1つ目に紹介したNTTグループが運営するHOME4Uがオススメです。


また、さらに1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)で売却を検討されている方はソニー不動産が非常にオススメできます。

ソニー不動産

ソニー不動産は、エージェン制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、ソニー不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

しかも今なら不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえます。

初めてでよく分からない不動産の売却の基礎から成功の秘訣までが学べます。

まずは気軽に相談だけでもしてみると良いでしょう。

ソニー不動産はコチラ → https://sony-fudosan.com/


少し長くなりましたので、再度まとめます。

不動産売却成功のシナリオ

        
  • 大手不動産会社も含めて、多くの不動産会社に相談したい!でも安心したいという方はHOME4U
  • 人口がそこそこ多い不動産を売却検討の方はすまいValue
  • 【1都3県限定】売主のことのみ考えてくれるソニー不動産

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 900社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~

利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
・3位の「東急リバブル」に依頼ができるHOME4U(他依頼が行えるのはすまいValueのみ)

提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※人口の少ない都市は未対応
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・仲介件数1位の「三井不動産」2位の「住友不動産」に査定依頼が行える唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 非公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化
・不動産売却の秘訣DVDが無料でもらえる!
一都三県のみしか対応できない
リガイド 600社 全国
非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社 全国 420万人 2004年~ 賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開 全国
※マンション専用
360万人 2011年~ 売却だけではなく賃料査定も同時に行える
・最大9社からの査定結果を比較できる
査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
スマイスター 1,200社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社

【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」

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超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

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すまいValue公式サイト:https://sumai-value.jp/

【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」

ソニー不動産

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

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ソニー不動産公式サイト:https://sony-fudosan.com/

一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」

リガイド

リガイド公式サイト
http://www.re-guide.jp/

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リガイド公式サイト:http://www.re-guide.jp/

提携会社が最も多い!地域密着の不動産会社が見つかる「HOME'S売却査定」

HOME'S売却査定

HOME'S売却査定公式サイト
https://www.homes.co.jp/satei/

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【マンション限定】売却だけではなくて「賃貸査定」も行えるマンションNavi

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https://t23m-navi.jp/

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リガイド公式サイト:https://t23m-navi.jp/

不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

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3.まとめ

いかがでしたか?不動産査定ソフトの種類とおすすめについてまとめました。

今まで不動産業界は成約事例を不動産会社のみが知っているという情報の非対称性がありましたが、HowMAの登場によって、個人でも超膨大なデータに基づき査定を行うことができるようになってきました。

このような無料の匿名査定サイトの登場により、今後、不動産査定ソフトの位置付けも変わってきそうです。

これで損しない!不動産を売るなら不動産一括査定

不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは?

インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービスです。
不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定のイメージ図

不動産一括査定サービスと一言でいっても、たくさん存在します。(筆者が知っているだけでも数十のサービスが存在する。)

筆者としては、その中でも複数の不動産会社をきちんと比較できるサービスに厳選。

中でも信頼できる不動産会社」に依頼が行えるオススメサイトを紹介します。

  • HOME4U:運営している会社がNTTグループで不動産会社を厳しくチェック、一括査定で一番の歴史、実績を誇る
  • すまいValue:他の一括査定では依頼できない超大手の不動産会社に査定依頼ができる
  • ソニー不動産:売り手専門のエージェント制を採用している ※ただし、1都3県限定です。

安心のNTTグループ運営、実績・歴史No.1「HOME4U」

HOME4U
  • 安心のNTTグループ運営、個人情報をしっかり管理
  • 2001年から運営と一括査定でNo.1の老舗
  • 累計利用者数:500万人以上で一括査定No.1
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 提携不動産会社数:約900社

最大手6社の査定相談だから安心「すまいValue」

すまいValue
  • 超大手不動産会社6社のみだから安心!
    ※国内で不動産売買の取引No.1の「三井不動産リアリティネットワーク」No.2の「住友不動産」に唯一依頼ができる一括査定です。
  • 入力3分のカンタン一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
    ※人口が少ない都市は未対応
  • 年間の成約件数:10万件の実績

※一部の地方では対応していない可能性があります。その場合は「HOME4U」をオススメします。

【1都3県限定】国内で唯一のエージェント制導入で売り手に特化「ソニー不動産」

ソニー不動産
  • 国内で唯一のエージェント制導入!売り手のみをサポート
    ※ソニー不動産は「両手仲介」といって、買主、売主の双方からお金をもらうことをしていません。
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