不動産査定ソフトの種類とおすすめソフトを徹底解説

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不動産査定ソフトの中にはどのようなものかご存知でしょうか?

不動産査定ソフトに興味のある人の中には

  • 不動産査定ソフトのおすすめを知りたい
  • 不動産査定ソフトの無料ソフトを知りたい

と思っている方も多いことでしょう。

そこで、今回の記事では不動産査定ソフトの種類とおすすめについてお伝えします。

不動産査定ソフトの種類とできること、筆者がおすすめする不動産査定ソフトと使い方などをご紹介いたします。

株式会社グロープロフィット 代表取締役 竹内英二

【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター

株式会社グロープロフィット 代表取締役

竹内英二

日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。

資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格

1.不動産査定ソフトの種類とできること

一般の方にはあまり馴染みはない話になりますが、今回は不動産査定ソフトについてご紹介していきます。

価格を出したいのであればソフトではなくサイトを使う

現代では個人の居住用不動産であれば、HowMA(ハウマ)」など不動産査定ソフトではなくホームページ(サイト)より簡単に無料で査定を行うことができるようになりました。

もし仮にとりあえず価格を出したいということであれば、HowMAや、HOME’SプライスマップIESHIL(イエシル)といった無料査定サイトのご利用をオススメします。

不動産査定ソフトは周辺の取引事例などを集める必要がありますので、あくまでもプロの業者向けの位置付けです。

無料査定サイトであれば、サイトがオンタイムの取引事例に基づいて査定してくれますので、とても便利です。

それではここから不動産査定ソフトについて説明していきます。

有料ソフト①:価格査定マニュアル

では、ここから不動産査定ソフトについて解説します。

まず不動産業界の方が使う最もポピュラーな不動産査定ソフトは公益財団法人不動産流通推進センターが提供している「価格査定マニュアル」になります。

従来、価格査定マニュアルはCD-ROM版しかありませんでしたが、平成27年7月よりWEB版が登場しました。

WEB版は年間の利用料が3,240円(税込)となります。WEB版によって、外出時にタブレット端末からの価格査定もできるようになりました。

WEB版では中古戸建住宅の耐用年数が20年から25年となったことが大きな変化です。

従来は木造戸建住宅の場合、築20年で一律に価格がゼロと査定されていたものが、今後は20年以上建っている物件でも、その価値が認められる物件であれば金額が算出されるケースが多くなります。

価格査定マニュアルで査定できる不動産の類型は、戸建住宅、住宅地、マンションとなります。

これらはいずれも個人の居住用不動産で自己使用の場合の類型となります。

今のところ、マンションの収益物件の不動産査定ソフトはないようです。

また大型の倉庫やオフィス、商業施設などの様々な類型に対応した不動産査定ソフトはありません。

価格査定マニュアルでできる査定の類型は限られていますが、帳票がきれいに作成できるとう点が魅力です。

まとめると価格査定マニュアル

  • WEB版は年間の利用料が3,240円(税込)
  • 査定できる不動産の類型は、戸建住宅、住宅地、マンション
    ※個人の居住用不動産で自己使用の場合の類型

です。

有料ソフト②:標宅プロ

他の有料の不動産査定ソフトとなると、地価公示の評価委員を務めている不動産鑑定士が使用している「標宅プロ」があります。

標宅プロの定価は125,000円(税込)です。標宅プロでは地価公示価格を求めるために使用されるため、取引事例比較法や土地残余法も適用可能です。

また取引事例カードの作成もできます。類型としては、あらゆる更地を前提としています。

住宅地、商業地、工業地等、規模の大小を問わず査定を行うことができます。

これはあくまで地価公示をやっている不動産鑑定士専用のソフトであり、不動産鑑定士しかつかいません。

まとめると標宅プロ

  • 標宅プロの定価は125,000円(税込)
  • 住宅地、商業地、工業地等、規模の大小を問わず査定可能
  • 主な使用人は不動産鑑定士

です。

無料ソフト③:Excel_売買ナビ

不動産査定ソフトの中で、フリーソフトのものとなると、エクセルの域を超えるものはありません。

無料の不動産査定ソフトの中では「Excel_売買ナビ」が比較的支持を集めています。こちらも不動産業者用になります。

こちらのソフトは不動産の査定額を算出するというよりは不動産取引の際に必要となる費用をエクセルで算出してくれます。

固定資産税の清算金等も出すため、固定資産税の名寄帳レベルのものは入力する必要があります。

ローン計算等もできるため、不動産業者にとっては便利なソフトです。

ただし、「Excel_売買ナビ」も基本的には個人の住宅に類型が絞られます。基本的には価格を出すためのソフトではなく、諸経費計算ソフトです。

まとめるとExcel_売買ナビ

  • 費用は無料
  • 査定ではなく不動産取引の際に必要となる費用を算出するツール
  • 不動産業者にとっては便利なソフト

です。

不動産査定ソフトがあまり存在しない理由

一般的には、有料版では「価格査定マニュアル」が、フリーソフトでは「Excel_売買ナビ」が不動産査定ソフトの主なものになります。不動産査定ソフトがあまり存在しない理由としては、

  1. 計算が複雑でないためエクセルで十分なこと
  2. ソフト化すると多様な類型に対応できないこと

の2点が挙げられます。

不動産査定ソフトを作り出すと、結局は多様な類型、不動産の様々なパターンに対応するための汎用性を持たせる部分に最も苦労します。

一方で、計算自体は難しいことをしている訳ではなく、エクセルで十分となります。

さらにエクセルであれば、汎用性も高いため、自分である程度の計算シートを作っておけば、様々なパターンに作り直すことができます。

筆数や建物の数、階数、戸数等、想定を超えるような物件でも、エクセルであればその都度、カスタマイズが可能です。

以上、ここまで不動産査定ソフトの種類とできることについて見てきました。

次に筆者がおすすめする不動産査定ソフトと使い方について見ていきます。

一般の人が不動産査定ソフトを使うのは難しい

一般の方が使える不動産査定ソフトというものはありません。

何故かと言えば、ソフトを使用する前に、不動産査定ソフトには算出の元となる「取引事例」が必要だからです。

査定のプロセスの第一歩は適切な事例の選定から始まります。

査定は適切な事例を集め、それらの単価を入力することから始めます。

次に駅距離や用途地域、路地状敷地の有無、崖地の面積、接面道路の状況、道路との高低差などの画地の条件を入力します。

さらにこれらの機械的な重みづけだけでは査定ができないため、その物件の流通性の良し悪しを自分で判断して点数化します。

適切な事例の収集と流通性の点数付けは判断事項となるため、一般の方からすると、そのさじ加減が難しいと言えます。

特に中古物件の場合は、物件の条件による格差付けが難しい部分です。

例えば、角地の物件の査定一つとっても判断が分かれます。

一気に数十戸以上分譲するような戸建開発であれば、中間画地の物件と角地の物件を5%程度の差を付けて分譲することは可能です。

しかしながら、中古物件の場合、隣の物件や近所の物件が同時に販売される訳ではないため、角地が近隣の物件価格よりプラス5%アップして売れるとは限りません。

一般的に中古物件の場合、このような物件の条件による価格差は弱めになることの方が多いです。

そのため点数化のような部分に一つ一つの判断も行う必要があり、一般の方が自力で査定ソフトを使っても、判断に詰まる部分が多くなります。

もっと簡単な査定サイトがある

しかしながら、今は不動産査定ソフトなどを使う必要は全くありません。

目的が不動産価格を出すだけであれば、HowMAのような査定サイトを使えば、難しいことを考えずに、瞬時に価格を出すことが可能です。HowMAは、匿名で自宅が査定できます。

HowMa

そのため不動産会社から営業電話がかかってくるようなこともありません。またHowMAはサイトの中に既に膨大な量の取引事例をビッグデータとして持っています。

しかも人工知能(AI)が判断の要素を加えてくれますので、適切な取引事例や流通性の修正、個別格差修正、時点修正なども全て行ってくれます。

データ量が膨大という点では、不動産会社が行う査定でも敵いません。

HowMAについては下記記事で詳しく解説しています。

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しっかりと売るなら不動産会社で査定を

売るつもりであるのであれば、相場を調べた後はちゃんと不動産会社に査定を依頼をしましょう。

今日では、ネットの普及にともない一括査定というサービスが出てきました。

一括査定を利用すると、あなたの不動産情報にマッチする不動産会社を自動に探してくれる優れものです。

一括査定のオススメは 「すまいValue」「HOME4U」

不動産一括査定は筆者が知っているだけでも30はあります。

その中でも

の4つを特にオススメしています。

筆者も不動産一括査定(「 すまいValue 」「 HOME4U 」「 イエウール 」)を利用しました。

下記は「 すまいValue 」を利用して「三井のリハウス」「東急リバブル」「三菱地所ハウスネット」より、査定結果をもらった写真。

とても分厚い査定書を見ながら、3社ともに丁寧に説明をしていただきました。

不動産査定書を3社より入手

不動産査定書を3社より入手

下記表が「不動産売買の仲介件数が多い不動産会社」が「どこの不動産一括査定に参加しているのか」を調査した結果。※少し細かいので流し読みする程度でOK

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産一括査定×不動産会社のマッチング表

不動産売買は超大手に偏っている

「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」が超大手と言われる不動産会社でBIG3と言われています。

超大手不動産会社3社(BIG3)で不動産仲介の29.96%。不動産売買の3人に1人は、「三井不動産リアリティネットワーク」「住友不動産販売」「東急リバブル」のどこかに仲介を依頼していることになります。

それだけ日本の不動産売買は、超大手不動産会社に偏っているということ。

超大手不動産会社は販売活動に強く、豊富な買主を持っており、売りやすいとも言えます。

そして上位3社に唯一依頼できるのが「 すまいValue 」です。なので「すまいValue」は外せません。

超大手不動産会社だけではなく大手・中堅・地域密着の会社の話も聞く

ただ、超大手だけで満足してはダメ。不動産業界は特殊な縄張りなどもあり、A地域はX不動産が強い、B地域はY不動産が強いということが存在します。

また、超大手になるほど両手仲介の比率が高まります。

両手仲介とは、1社の不動産会社が売主と買主の両方の仲介を行うこと。買主と売主から手数料をもらえるため、利益相反の関係になる。アメリカは両手仲介は禁止されています。

売却を成功するためにも超大手不動産会社と併せて大手・中堅や地域密着の不動産会も比較することをオススメします。

その場合は下記のような使い分けがいいでしょう。

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

すまいValue 」「 HOME4U 」「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」「 イエウール 」のさらに詳細を見ていきます。


◆どの地域でも外せない「すまいValue」

超大手不動産会社3社に唯一依頼ができるのが「 すまいValue 」です。

すまいValue

すまいValue公式サイト
https://sumai-value.jp/

すまいValueは超大手の不動産会社のみに特化しており、取引実績から見てもまず間違いないのは事実

ただし、超大手の不動産会社は取引額が大きい不動産に力を入れる傾向が強いです。また、両手仲介が多いのも事実です。

次に紹介する両手仲介なしの「 SRE不動産(※旧ソニー不動産) 」、大手・中堅・地域密着をバランスよく依頼が可能な「 HOME4U 」を合わせて申し込んでおくことをオススメします。

すまいValue公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆両手仲介無し「SRE不動産(旧ソニー不動産)」※一都三県、大阪、兵庫の方限定

SRE不動産

SRE不動産(旧ソニー不動産)公式サイト
https://sony-fudosan.com/

SRE不動産は、ソニー不動産より名称変更してできた会社。中身はソニー不動産の時と何ら変わりません。

SRE不動産は、エージェント制を採用している、国内では数少ない不動産会社。

エージェント制とは、分かりやすく言うと、売主に特化しているという点です。

他の不動産会社と違い、SRE不動産は買主を担当しないので、「無理にでも売却金額を下げて」不動産取引を成立させるということはまずありません。

SRE不動産はソニーグループが運営。成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1を獲得しており安心・実績抜群。

東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、兵庫の方は、申し込んでおくことをオススメします。

SRE不動産(※旧ソニー不動産)の公式サイトはコチラ

◆NTTグループの安心運営!運営歴も長く実績抜群「HOME4U」

大手・中堅・地域密着にバランスよく依頼したい。そんな人は「 HOME4U 」がオススメ。

HOME4U

HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

HOME4UはNTTグループが運営、2001年からサービス開始で運営実績No.1と安心感抜群の一括査定。

NTT系は審査が厳しいことで有名。不動産会社をしっかりチェックして厳選しています。

とりあえず迷ったらHOME4Uにしておけば間違いないでしょう。

入力が面倒な方は、お電話にて代行入力が可能です。

連絡先:0120-444-529(受付時間:平日10時30分~18時)

※入力代行は、株式会社NTTデータ スマートソーシング社により行われます。

HOME4U公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆【地方や田舎に強い】中堅・地域密着に数多く依頼ができる「イエウール」

上記で紹介した一括査定を使っても、不動産会社が1社しか見つからない・・・そんな時は「 イエウール 」を使ってみてください。

イエウール公式サイト

イエウール公式サイト
https://ieul.jp/

イエウール 」は参加している不動産会社が1,900社と一括査定No.1となっています。

つまりあなたの不動産を得意としている会社が見つかりやすいわけです。

特に地域密着の不動産会社は、小さい会社というのもあり、社長自身が担当になることが多く、手厚いサポートが受けられることができます。

イエウール公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。

◆ヤフーの集客力を活かせる「おうちダイレクト」

1都3県(東京・神奈川・埼玉・千葉)、大阪で売却を検討されている方は、 おうちダイレクト で中堅・地域密着の不動産会社に依頼もオススメ。

(大阪以外の関西地域や愛知、札幌も対応しておりますが、1社しか出てこない可能性が高く申し込む意味がありません。)

おうちダイレクト

おうちダイレクト公式サイト
https://realestate.yahoo.co.jp/direct/

おうちダイレクトは、あのニュースサイトで有名なヤフー(Yahoo)が運営しているサービス。

ヤフーの巨大なネット広告を駆使して、多くの購入検討者を見つけやすいという特徴があります。

東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪の人は おうちダイレクト を使って、多くの購入者を見つけてもらいましょう。

おうちダイレクト公式サイトはコチラ

※「机上査定」を選ぶと電話連絡なしで、メールで価格が届きます。


少し長くなりましたので、再度まとめます。

【まとめ】不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

不動産一括査定の賢い使い方

上記で紹介した不動産一括査定以外にもありますので、ネット上でよく比較される不動産一括査定サイトの特徴を一覧でまとめました。

※もし迷われるようでしたら、お問い合わせフォームよりお気軽に連絡ください。適切なサービスを紹介させていただきます。

サイト名参加不動産会社対応地域利用者数運用歴強み弱み
すまいValue 6社(超大手会社のみ全国
※人口の少ない都市は未対応
10万人以上/年2015年~超大手の不動産会社のみで安心
仲介件数TOP3に査定依頼が行える唯一の一括査定
地域密着の不動産会社は探せられない可能性あり
SRE不動産(※旧ソニー不動産) SRE不動産(旧ソニー不動産)のみ東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫のみ非公開2014年~国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化、両手仲介なし
・成約価格の納得度、顧客志向、サービスの先進性でNo.1
一都三県・大阪・兵庫のみしか対応できない
HOME4U 1,300社全国700万人
※2018/12時点
2001年~

2001年から運営と一括査定で一番歴史あり
・NTTグループ運営だから安心!

入力項目が少し多い
おうちダイレクト 不明
中堅、地域密着の不動産会社
関東:東京・神奈川・千葉・埼玉
関西:大阪府
非公開2018年~Yahooの巨大広告を駆使して購入検討者を多く探せられる関東:1都3県、関西:2府2県のみしか対応できない
イエウール 1,900社全国1,000万人
※2017/02時点
2013年~・利用者数が1,000万人とNo.1の安心実績
・参加不動産会数1,900社は一括査定No.1
運営歴が浅い
リガイド 600社全国
非公開2006年~一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、収益物件に強い不動産会社が多数参加
参加不動産会社が少なめ
HOME’S売却査定 1,549社全国420万人2004年~賃貸で有名なHOME'Sが不動産会社を厳しくチェック
・地域密着の不動産会社が多く参加している
大手不動産会社が参加していない
マンションナビ 非公開全国
※マンション専用
360万人2011年~売却だけではなく賃料査定も同時に行える査定が可能なのはマンションのみ(土地などは不可)
イエイ 1,000社全国300万人
※2016/02時点
2007年~悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない

3.まとめ

いかがでしたか?不動産査定ソフトの種類とおすすめについてまとめました。

今まで不動産業界は成約事例を不動産会社のみが知っているという情報の非対称性がありましたが、HowMAの登場によって、個人でも超膨大なデータに基づき査定を行うことができるようになってきました。

このような無料の匿名査定サイトの登場により、今後、不動産査定ソフトの位置付けも変わってきそうです。

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