不動産査定

不動産査定ソフトの種類とおすすめソフトを徹底解説

投稿日:2016年7月13日 更新日:

不動産査定ソフトの中にはどのようなものかご存知でしょうか?

不動産査定ソフトに興味のある人の中には

  • 不動産査定ソフトのおすすめを知りたい
  • 不動産査定ソフトの無料ソフトを知りたい

と思っている方も多いことでしょう。

そこで、今回の記事では不動産査定ソフトの種類とおすすめについてお伝えします。

不動産査定ソフトの種類とできること、筆者がおすすめする不動産査定ソフトと使い方などをご紹介いたします。

1.不動産査定ソフトの種類とできること

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一般の方にはあまり馴染みはない話になりますが、今回は不動産査定ソフトについてご紹介していきます。

1-1.価格を出したいのであればソフトではなくサイトを使う

現代では個人の居住用不動産であれば、HowMA(ハウマ)」など不動産査定ソフトではなくホームページ(サイト)より簡単に無料で査定を行うことができるようになりました。

もし仮にとりあえず価格を出したいということであれば、HowMAや、HOME’SプライスマップIESHIL(イエシル)といった無料査定サイトのご利用をお勧めします。

不動産査定ソフトは周辺の取引事例などを集める必要がありますので、あくまでもプロの業者向けの位置付けです。

無料査定サイトであれば、サイトがオンタイムの取引事例に基づいて査定してくれますので、とても便利です。

それではここから不動産査定ソフトについて説明していきます。

有料ソフト①:価格査定マニュアル

では、ここから不動産査定ソフトについて解説します。

まず不動産業界の方が使う最もポピュラーな不動産査定ソフトは公益財団法人不動産流通推進センターが提供している「価格査定マニュアル」になります。

従来、価格査定マニュアルはCD-ROM版しかありませんでしたが、平成27年7月よりWEB版が登場しました。

WEB版は年間の利用料が3,240円(税込)となります。WEB版によって、外出時にタブレット端末からの価格査定もできるようになりました。

WEB版では中古戸建住宅の耐用年数が20年から25年となったことが大きな変化です。

従来は木造戸建住宅の場合、築20年で一律に価格がゼロと査定されていたものが、今後は20年以上建っている物件でも、その価値が認められる物件であれば金額が算出されるケースが多くなります。

価格査定マニュアルで査定できる不動産の類型は、戸建住宅、住宅地、マンションとなります。

これらはいずれも個人の居住用不動産で自己使用の場合の類型となります。

今のところ、マンションの収益物件の不動産査定ソフトはないようです。

また大型の倉庫やオフィス、商業施設などの様々な類型に対応した不動産査定ソフトはありません。

価格査定マニュアルでできる査定の類型は限られていますが、帳票がきれいに作成できるとう点が魅力です。

まとめると価格査定マニュアル

  • WEB版は年間の利用料が3,240円(税込)
  • 査定できる不動産の類型は、戸建住宅、住宅地、マンション
    ※個人の居住用不動産で自己使用の場合の類型

です。

有料ソフト②:標宅プロ

他の有料の不動産査定ソフトとなると、地価公示の評価委員を務めている不動産鑑定士が使用している「標宅プロ」があります。

標宅プロの定価は125,000円(税込)です。標宅プロでは地価公示価格を求めるために使用されるため、取引事例比較法や土地残余法も適用可能です。

また取引事例カードの作成もできます。類型としては、あらゆる更地を前提としています。

住宅地、商業地、工業地等、規模の大小を問わず査定を行うことができます。

これはあくまで地価公示をやっている不動産鑑定士専用のソフトであり、不動産鑑定士しかつかいません。

まとめると標宅プロ

  • 標宅プロの定価は125,000円(税込)
  • 住宅地、商業地、工業地等、規模の大小を問わず査定可能
  • 主な使用人は不動産鑑定士

です。

無料ソフト③:Excel_売買ナビ

不動産査定ソフトの中で、フリーソフトのものとなると、エクセルの域を超えるものはありません。

無料の不動産査定ソフトの中では「Excel_売買ナビ」が比較的支持を集めています。こちらも不動産業者用になります。

こちらのソフトは不動産の査定額を算出するというよりは不動産取引の際に必要となる費用をエクセルで算出してくれます。

固定資産税の清算金等も出すため、固定資産税の名寄帳レベルのものは入力する必要があります。

ローン計算等もできるため、不動産業者にとっては便利なソフトです。

但し、「Excel_売買ナビ」も基本的には個人の住宅に類型が絞られます。基本的には価格を出すためのソフトではなく、諸経費計算ソフトです。

まとめるとExcel_売買ナビ

  • 費用は無料
  • 査定ではなく不動産取引の際に必要となる費用を算出するツール
  • 不動産業者にとっては便利なソフト

です。

1-2.不動産査定ソフトがあまり存在しない理由

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一般的には、有料版では「価格査定マニュアル」が、フリーソフトでは「Excel_売買ナビ」が不動産査定ソフトの主なものになります。不動産査定ソフトがあまり存在しない理由としては、

  1. 計算が複雑でないためエクセルで十分なこと
  2. ソフト化すると多様な類型に対応できないこと

の2点が挙げられます。

不動産査定ソフトを作り出すと、結局は多様な類型、不動産の様々なパターンに対応するための汎用性を持たせる部分に最も苦労します。

一方で、計算自体は難しいことをしている訳ではなく、エクセルで十分となります。

さらにエクセルであれば、汎用性も高いため、自分である程度の計算シートを作っておけば、様々なパターンに作り直すことができます。

筆数や建物の数、階数、戸数等、想定を超えるような物件でも、エクセルであればその都度、カスタマイズが可能です。

以上、ここまで不動産査定ソフトの種類とできることについて見てきました。

次に筆者がおすすめする不動産査定ソフトと使い方について見ていきます。

2-1.一般の人が不動産査定ソフトを使うのは難しい

一般の方が使える不動産査定ソフトというものはありません。

何故かと言えば、ソフトを使用する前に、不動産査定ソフトには算出の元となる「取引事例」が必要だからです。

査定のプロセスの第一歩は適切な事例の選定から始まります。

査定は適切な事例を集め、それらの単価を入力することから始めます。

次に駅距離や用途地域、路地状敷地の有無、崖地の面積、接面道路の状況、道路との高低差などの画地の条件を入力します。

さらにこれらの機械的な重みづけだけでは査定ができないため、その物件の流通性の良し悪しを自分で判断して点数化します。

適切な事例の収集と流通性の点数付けは判断事項となるため、一般の方からすると、そのさじ加減が難しいと言えます。

特に中古物件の場合は、物件の条件による格差付けが難しい部分です。

例えば、角地の物件の査定一つとっても判断が分かれます。

一気に数十戸以上分譲するような戸建開発であれば、中間画地の物件と角地の物件を5%程度の差を付けて分譲することは可能です。

しかしながら、中古物件の場合、隣の物件や近所の物件が同時に販売される訳ではないため、角地が近隣の物件価格よりプラス5%アップして売れるとは限りません。

一般的に中古物件の場合、このような物件の条件による価格差は弱めになることの方が多いです。

そのため点数化のような部分に一つ一つの判断も行う必要があり、一般の方が自力で査定ソフトを使っても、判断に詰まる部分が多くなります。

2-2.もっと簡単な査定サイトがある

しかしながら、今は不動産査定ソフトなどを使う必要は全くありません。

目的が不動産価格を出すだけであれば、HowMAのような査定サイトを使えば、難しいことを考えずに、瞬時に価格を出すことが可能です。HowMAは、匿名で自宅が査定できます。

HowMa

そのため不動産会社から営業電話がかかってくるようなこともありません。またHowMAはサイトの中に既に膨大な量の取引事例をビッグデータとして持っています。

しかも人工知能(AI)が判断の要素を加えてくれますので、適切な取引事例や流通性の修正、個別格差修正、時点修正なども全て行ってくれます。

データ量が膨大という点では、不動産会社が行う査定でも敵いません。

2-3.しっかりと売るなら不動産会社で査定を

売るつもりであるのであれば、相場を調べた後はちゃんと不動産会社に査定を依頼をしましょう。

今日では、ネットの普及にともない一括査定というサービスが出てきました。

一括査定を利用すると、あなたの不動産情報にマッチする不動産会社を自動に探してくれる優れものです。

2-3-1.一括査定のオススメはHOME4U

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社がきちんと比較できる7つのサイトを徹底比較しました。

先に結論を伝えると運営している会社がNTTグループのHOME4Uをオススメしています。

NTTグループ運営の安心感はもちろん、利用者数500万人、2001年から運営と実績No.1の一括査定です。

また、提携している不動産会社もNTTならではの厳重な審査を行っています。

とにかく安心できる大手の不動産会社のみでOKという方はすまいValueでもいいでしょう。

すまいValueは、国内大手不動産会社6社(三井のリハウス/三菱地所ハウスネット/住友不動産販売/東急リバブル/野村の仲介/小田急不動産)に査定依頼ができる唯一の一括査定サイトです。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで信頼できる不動産会社に査定依頼を実施。次に依頼できる不動産会社が少ないor今一であれば、最大10社に唯一依頼ができる(他サイトは最大6社)リガイドも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

サイト名 提携不動産会社 対応地域 利用者数 運用歴 強み 弱み
HOME4U 550社 全国 500万人
※2016/12時点
2001年~ 利用者実績、運営歴ともにNo.1
・NTTグループ運営だから安心!
提携している不動産提携不動産会社が少なめ
すまいValue 6社(超大手会社のみ) 全国
※一部の地域を除く
非公開 2015年~ 超大手の不動産会社のみで安心
・国内の3大大手の「三井不動産」「住友不動産」「東急リバブル」が比較できる唯一の一括査定
地元密着の不動産会社は探せられない
ソニー不動産 未公開 東京・神奈川・千葉・埼玉のみ 非公開 2014年~ 国内唯一のエージェント制を導入で売手に特化 一都三県のみしか対応できない
リガイド 550社 全国 非公開 2006年~ 一度の申し込みで最大10社を比較できる唯一のサイト
・旧SBIグループが運営、厳選に不動産会社をチェックしている
提携不動産会社が少なめ
イエイ 1,000社 全国 300万人
※2016/02時点
2007年~ 悪徳な不動産会社を徹底的に排除している
・サポート体制が充実
お役立ち情報が少ない
スマイスター 1,000社 全国 350万人
※2015/12時点
2006年~ ・売却だけではなく、賃貸した場合の査定も可能 運営会社が広告会社
イエウール 1,400社 全国 450万人
※2015/03時点
2013年~ ・比較できる不動産会社がNo.1
・利用者数が多い安心の実績
運営歴が浅い
【一番のオススメ】一括査定の利用者数、運営歴No.1「HOME4U」
https://www.home4u.jp/
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HOME4U公式サイト
https://www.home4u.jp/

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超大手の不動産会社のみに相談するなら「すまいValue」
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すまいValue公式サイト
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【関東限定】売手にとにかく特化!「ソニー不動産」
https://sony-fudosan.com/
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ソニー不動産公式サイト
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一度の申し込みで最大10社が比較できる唯一のサイト「リガイド」
http://www.re-guide.jp/
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リガイド公式サイト
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提携社数は1,000社以上、悪徳会社を徹底排除「イエイ」
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売却だけでなく賃貸の査定も行える「スマイスター」
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スマイスターは売却のみではなく、賃貸した場合の査定も行えますので、まだ売却しようかどうか迷っている方には大変オススメです。

下記が実際に筆者がスマイスターで申込をした画面です。

「売却査定」と「賃料査定」が出ていることが分かると思います。

スマイスターの不動産会社選択画面

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不動産一括査定についてさらに詳細が知りたい方は下記記事をご確認ください。

不動産一括査定は大丈夫?利用者のリアル評判とデメリットまとめ

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3.まとめ

いかがでしたか?不動産査定ソフトの種類とおすすめについてまとめました。

今まで不動産業界は成約事例を不動産会社のみが知っているという情報の非対称性がありましたが、HowMAの登場によって、個人でも超膨大なデータに基づき査定を行うことができるようになってきました。

このような無料の匿名査定サイトの登場により、今後、不動産査定ソフトの位置付けも変わってきそうです。

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不動産を高く売るなら「不動産一括査定サービス」をがおすすめ。

不動産一括査定サービスとは、インターネット上であなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を入力すると、その情報を元に査定先、売却先の不動産会社が自動的に抽出されて、複数の不動産会社に一度に査定依頼が行えるサービス

不動産売却の一括査定サイトはいくつかありますが、複数の不動産会社をきちんと比較できるサイトを厳選して紹介します。

中でも筆者はNTTグループが運営しており、「個人情報をしっかり管理」「NTTによる厳しい審査を通過した不動産会社のみ提携」「運営歴、利用者数がNo.1」のHOME4Uをオススメしています。

不動産売却を成功させるカギが「信頼できる不動産会社」を見つけられるかです。

まずは、HOME4Uで依頼できる不動産会社を確認する。

あまり不動産会社が見つからないということであれば、リガイドも同時に利用することをオススメします。

下記が主流なサイト一覧と各サイトの特徴です。

※入力項目に「延床面積」と「土地面積」があります。延床面積の目安として、「4人家族/一戸建て/4LDK」で40坪(130㎡)が平均です。

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※一部の田舎では対応していないため、その場合は最初に紹介した「HOME4U」をオススメします。

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  • 悪徳の不動産会社を徹底排除
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  • 入力約3分でのかんたん一括査定※筆者実測値
  • 無料、全国対応
  • 累計利用者数:300万人以上
  • 提携不動産会社:1,000社以上

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