豊洲で話題の土壌汚染/土地を売却の土壌調査ってどこまでやれば良いの?

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東京の豊洲市場が揺れています。以前から豊洲には土壌汚染の問題がありましたが、建物地下に汚染土を封じ込めていない事実が発覚し、完成間近にして新たな対応が迫られています。 

豊洲の土壌汚染問題がここまで大きくなった根本的な原因は、土壌汚染対策費用には莫大な費用がかかってしまう点があります。

そのためコストを抑えようとして中途半端な対策をしてしまったことが、そもそもの原因です。

そんな土壌汚染ですが、他人ごとではありません。土壌汚染対策費用は莫大な費用が発生するため、土地価格に大きな影響を及ぼします。

これから土地を売ろうとしている人の中には、

  • 土壌汚染があったらどうしよう
  • 売主としてはどこまで調査すべきなのだろうか

と心配されている方も多いと思います。

そこで今回の記事では「土壌汚染」にフォーカスしてお伝えいたします。

この記事を読むことで、あなたは土壌汚染調査に関して理解し、適切な売買条件を締結できるようになります。

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1.土地の瑕疵は見えないことが多い

土地は建物と異なり、見えない瑕疵が少ないことが特徴です。瑕疵とは本来あるべき機能や品質等が備わっていないことを指します。 

例えば、雨漏りやシロアリによる柱の腐食、床に傾斜がある等は全て建物の瑕疵です。瑕疵は建物に由来する部分が多いため、中古不動産の売却では特に建物の瑕疵に注意が必要です。

 一方で、土地については、あまり瑕疵が無いように思えます。

1-1.土地で大事な3つ瑕疵ポイント

しかしながら、土地でも

  1. 土壌汚染
  2. 地中障害物
  3. 埋蔵文化財

の3つについては、除去に膨大な費用がかかるため、瑕疵と考えることができます。

土地を売却する際に、1.土壌汚染や2.地中障害物、3.埋蔵文化財が地下の中に存在することが判明していれば、その分価格が減価されます。 

そのため不動産を売却する際は、あらかじめ①土壌汚染等の有無を調査することに基本です。

2.調査が不要な土地=分譲地やマンション

しかしながら、分譲業者が開発したような戸建て用地やマンションに関しては、分譲業者が土地を仕入れる時点で既に調査を行っています。

そのため、分譲地やマンションの売却では、土壌汚染等の調査は不要です。

3.調査が必要な土地とは?見極める2つの具体例

土壌汚染の調査を必要とする方は、例えば

  • 広い土地をマンションディベロッパーや戸建て分譲業者、一般の事業者に売却する人
  • 工場跡地等の過去の使用履歴が土壌汚染の可能性のある土地を売却する人

などが対象となります。 

よって分譲地やマンションを売却する人は、土壌汚染の話はあまり関係ありません。これ以上読み進まなくても大丈夫です。 

ここからは土壌汚染に話を絞ります。

4.土壌汚染で土地価格が下がる理由は汚染土の処分費用が高い

土壌汚染があると、なぜ土地価格を大きく下落させるのでしょうか。減価の原因としては、汚染土の処分費用が高いということが理由です。 

大きな建物を作る場合、通常、地下を掘り下げます。

地下階がない建物でも、エレベーターがある建物であれば、エレベーターのロープをたるませる空間が必要となるため、地下空間は必要となります。

このような地下空間をピットと呼びます。大きな建物ではエレベーターの他に、給水を上階にポンプアップさせるための設備ピット等もあります。 

ピットを作るためには、土を掘り返すことから始めます。これを建築用語で根切といいます。

根切で掘り起こした土は、どこかへ搬出して捨てることになります。このことを場外搬出と呼びます。

関東近郊の建設現場では、場外搬出する土の搬出先は千葉県が多いです。

ここで問題となるのが、搬出先の千葉県も、何でもかんでも受け入れるわけではないという点です。

当然ながら、汚染土壌を持ち込まれては千葉県も困ります。

そこで搬出先の行政では、受け入れる土の基準を設け、きれいな土にしないと捨てられないようにしています。このような基準は千葉県だけでなく、全国の都道府県が設けています。

場外搬出する土がきれいな土であれば問題ありませんが、汚染土の場合は、除去してから捨てることになります。 

そのため買主がマンションやオフィスビル、工場などの大きな建物を建てる人たちであれば、土壌汚染を特に気にします。

土壌汚染があることがあらかじめ判明していれば、その分、土地の価格が減価されます。

5.土壌汚染調査はPhase1とPhase2の2種類ある

それでは次に土壌汚染調査について見ていきましょう。 土壌汚染調査には、主にPhase1とPhase2の2種類があります。

5-1.Phase1調査

Phase1は使用履歴から汚染の可能性を判断する地歴調査です。

例えば、過去に化学工場のあった敷地であれば、Phase1調査の結果としては土壌汚染の可能性「有」と判断されます。

5-2. Phase2調査

Phae2は実際に土をサンプリングして化学的な調査を行います。Phase1で土壌汚染が無くても、Phase2で土壌汚染があることは良くあります。

基本的には、いわゆる土壌汚染調査というのはPhase2のことを指していることが多いです。具体的には、土地の表層50cmのところまでを化学的に調査します。

Phase1は古い住宅地図や閉鎖登記簿謄本等を用いて、過去の土地使用状況を調べます。

過去に対象地やその周辺に疑わしい建物が無ければ、Phase1調査の結果として土壌汚染の可能性は「低い」ということになります。

ただし、Phase1調査だけでは買主は納得しないため、Phase2調査まで行うことが通常です。

ここでPhase2はPhase1調査の結果を受けて、調査範囲を計画します。

例えば、Phase1で土壌汚染の可能性が「低い」となった場合、対象地を30mごとのメッシュを切って調査ポイントを設けます。

一方で、Phase1で土壌汚染の可能性が「有」となった場合、対象地を10mごとのメッシュを切って調査ポイントを設けます。

そのためPhase1で土壌汚染の可能性が「有」の方が、調査ポイント数が高くなり、費用も高くなります。Phase2の費用としては1ポイント50~100万円のイメージです。

現実的には、売主としては行う調査はPhase2までです。Phase2で土壌汚染が発見されなかった場合は、基本的にこれ以上調査をする必要はありません。

6.調査で問題なくても土壌汚染を瑕疵担保の免責事項に入れておく

しかしながら、Phase2はあくまでも表層部分しか調査していないという点がポイントです。

仮に買主の建てる建物が、地下が深く、表層では出なかった土壌汚染が、地下の深い部分では出てしまったというようなケースはあります。

この場合、土壌汚染がない土地として売却した土地なのに、実は地下の深い部分に土壌汚染があったということになります。

こういうケースでは、売主が瑕疵担保責任を負わなければならないのかという問題が生じます。

そのため、不動産売却においては、たとえPhase2で土壌汚染の可能性が低いという判定が出たとしても、念のため、必ず買主との合意の上で土壌汚染に関しては瑕疵担保の免責事項にしましょう。

6-1.土壌汚染がない土地が後から他の問題が出ることが多い

土壌汚染がないものとして売却した土地が、実は地中深くに汚染土があり、買主が不測の損害を被るということは珍しくありません。

しかしながら、地中深くの瑕疵担保まで気にしていると、土地を怖くて売却できません。

そのためPhase2で白となったら、あとは土壌汚染を瑕疵担保の免責事項とし、土壌汚染は買主のリスクとして土地を引き渡すような契約にするのです。

7.土壌汚染でアウトになった場合はどこまでアウトか確認をする

また、Phase2で土壌汚染が黒となってしまった場合には、次に深度方向まで調べることになります。

この場合、買主の建築計画と合わせで、根切底がどこまであり、搬出する㎥(リューベイ)数がどの程度あるのが等を確認して、調査の範囲を決定するのが理想です。

土地の減価としては、場外搬出する土のうち、汚染土ときれいな土地の処分費用の差額が減価額に相当します。

後から大きな問題とならないように、事前の調査でどこまでが汚染があって、どこからが無いのかをハッキリさせましょう。

8.まとめ

以上、土地を売却の土壌調査ってどこまでやれば良いの?について見てきました。

大きな土地の売却では土壌汚染は他人事ではありません。買主に納得感を持たせるためにも、Phase2調査までは行った方が良いでしょう。

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