不動産の売却では土壌汚染が大きな障害となることがあります。
土壌汚染の可能性のある土地を売却しようとするとき、どのように対処すれば良いのでしょうか。
こんな悩みをスッキリ解消！
- 土壌汚染ってどうやって調べたら良いの？
- 土壌汚染を除去するにはどうしたら良いの？
- 莫大な費用がかかってしまう場合、実際にはどうしているの？
そこでこの記事では、「土地売却と土壌汚染」にフォーカスしてお伝えします。
この記事を読むことであなたは、土壌汚染の可能性のある土地売却の調査方法や除去方法・注意点について知ることができます。
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【執筆・監修】不動産鑑定士・不動産コンサルティングマスター
株式会社グロープロフィット 代表取締役
日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や開発用地の仕入れ担当を11年間に渡り従事。オフィスビル・賃貸マンション等の開発も行っていたことから、土地活用・不動産投資の分野に強い。
資格不動産鑑定士・中小企業鑑定士・宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・賃貸不動産経営管理士・不動産キャリアパーソン資格
1.厳し過ぎる土壌汚染の状況
土壌汚染は、基準が厳し過ぎるという状況があります。
現状の基準では、土壌汚染があったとしても60万人の人が基準を少し超えた物質を含んだ水を70年間飲み続けても、影響が出るのは1人くらいと言われています。
健康にはほとんど影響はないのですが、汚染土壌に対する費用が莫大過ぎるため、不動産売買に深刻な影響を与えてしまっているのが実態です。
土壌汚染は、健康への影響と対策費用のコストバランスが悪すぎて、土地価格を著しく下げてしまう非常に厄介な存在となっています。
近年では豊洲市場の地下水が話題になりましたが、ほとんど健康への影響のないものに莫大な税金を投じて対策するという残念な結果となってしまいました。
きちんとした知識を国民全員で共有していたら、豊洲市場への移転もすんなりと進み、税金も無駄に使わなくて済んだかもしれません。
都知事が主婦感覚で騒いだと馬鹿にされてもしょうがないのです。
しかしながら、実態としては、土壌汚染は基準を超えれば、徹底的に糾弾されてしまう存在となっています。
土壌汚染は、どうしても悪い風評が先行してしまうため、たいしたことないものでも価格を大きく下げてしまいます。
実態としては厳し過ぎる基準なのですが、その事実は正しく理解されません。
土壌汚染は、存在すると売却できなくなる場合(ブランフィールド化現象)もあるほどです。
そこで次に、土地売却とブラウンフィールドの目安について解説いたします。
2.土地売却とブラウンフィールドの目安
ブラウンフィールドとは、土壌汚染の存在、あるいはその懸念から、売却が困難となった土地のこと
例えば、本来であればタワーマンションが建つような土地でも、土壌汚染によって塩漬けとなり、駐車場や資材置場程度にしか利用されていない土地があります。
このように、その土地が有する潜在的な価値よりも著しく低い用途あるいは未利用となった土地をブラウンフィールドと呼んでいます。
ブラウンフィールドは、一般的に土壌汚染対策費用が土地価格の3割を超えるような場合に発生すると言われています。
例えば、土地価格が30億円に対し、土壌汚染対策費用が10億円もするような土地は、売却がとん挫し、ブラウンフィールド化します。
ブラウンフィールドは、アメリカでは社会問題となっており対策が進んでいますが、日本ではまだ問題となっていないため、対策がほとんど行われていません。
売却が破談となれば、それは当事者の問題として処理されます。
日本では法律だけがやたらと厳しく、土壌汚染で売却できない場合には、売主が泣き寝入りをせざるを得ません。
土壌汚染がある土地は、対策費用があまりにも莫大となり、売却もできなくなるということを知っておきましょう。
以上、ここまで土地売却とブラウンフィールドの目安について見てきました。
では、実際にどのようにして土壌汚染の可能性を調べるのでしょうか。
そこで次に、土壌汚染調査について解説いたします。
3.土地の土壌汚染の調査方法4STEP
この章では土壌汚染調査の方法について解説します。
STEP1.まずは台帳確認から行う
土壌汚染調査は、まず台帳確認から行います。
土壌汚染に関しては、土壌汚染対策法に基づく「要措置区域」及び「形質変更時要届出区域」について台帳が各都道府県のホームページにて公開されています。
要措置区域とは、土壌汚染があり、その土壌中の特定有害物質が原因で健康被害が生ずるおそれがある区域のこと
形質変更時要届出区域とは、土壌汚染があるものの、その土壌中の特定有害物質が原因で健康被害が生ずるおそれがない区域
まずは、「要措置区域」または「形質変更時要届出区域」に指定されていれば土壌汚染がある土地ということになります。
次に、対象土地の上にある現在や過去にあった建物が、「水質汚濁防止法」または「下水道法」に基づく「有害物質使用特定施設(以下、「特定施設」と略)」としての届出がなされているかを台帳で確認します。
対象地状の建物が特定施設の届出がなされている場合には、土壌汚染の可能性の「端緒がある」土地と見なすことができます。
以上、ここまで台帳確認から行うことについて見てきました。
具体的な土壌汚染調査はフェーズ1調査から行います。
そこで次に、地歴調査（フェーズ1）について解説いたします。
STEP2.地歴調査(フェーズ1)を行う
地歴調査（フェーズ1）とは、土地の使用履歴から土壌汚染の可能性の端緒を探る調査になります。
具体的には、「過去の住宅地図」によって工場やその他土壌汚染を発生する可能性のある建物等が存在しなかったどうかを確認します。
過去の住宅地図は、概ね1970年代あたりから存在しています。
対象地の市区町村にある中央図書館か、国会図書館で調べることが可能です。
また「土地の閉鎖登記簿謄本」によっても土地の過去の利用状況を調べます。
土地の閉鎖登記簿謄本とは、コンピュータ化によって閉鎖された縦書きの謄本であり、物件によっては明治時代あたりまでさかのぼることができます。
閉鎖登記簿謄本からは、過去の所有者と地目が分かります。
過去の所有者が個人で、かつ、地目が畑や林であった場合、土壌汚染の可能性は低いものと考えられます。
尚、フェーズ1調査では、土壌汚染があることまで断定することはできません。
分かるのは、あくまでも可能性だけであり、土壌汚染の有無を断定するにはフェーズ2調査が必要となります。
そこで次に、サンプリング調査（フェーズ2）について解説いたします。
STEP3.サンプリング調査(フェーズ2)を行う
サンプリング調査（フェーズ2）とは、土地の表層土から50cmまでの土地を採取し、化学的に土壌汚染の有無を調べる調査です。
フェーズ2を行うことで、土壌汚染の有無が確定します。
ただし、フェーズ2を行う際、フェーズ1の調査結果が関連します。
フェーズ1調査で土壌汚染の可能性が低いと判断された場合、土地のサンプリングは30m格子(30m×30m＝900㎡)で1つのサンプルを採取します。
それに対し、フェーズ1調査で土壌汚染の可能性が高いと判断された場合、土地のサンプリングは10m格子(10m×10m＝100㎡)で1つのサンプルを採取します。
そのため、フェーズ1調査で土壌汚染の可能性が高いと判断された方が、土地のサンプリング数が多くなり、調査費用が高くなります。
フェーズ2の調査費用を安くしようとするには、フェーズ1調査を実施しておく必要があります。
以上、ここまでサンプリング調査（フェーズ2）について見てきました。
フェーズ2調査の結果により、フェーズ3を行うこともあります。
そこで次に深度方向調査(フェーズ3)について解説します。
STEP4.深度方向調査(フェーズ3)を行う場合もある
深度方向調査(フェーズ3)とは、ボーリングを行うことによって縦方向にどれだけ土壌汚染が広がっているのかを調べる調査です。
フェーズ2は表層土から50cmまでの調査ですので、深度方向がどこまで汚染されているのか分かりません。
そのため、フェーズ2で土壌汚染ありと判断された場合には、汚染の範囲を確定するためにフェーズ3調査を行う場合があります。
ただし、既に土壌汚染が「有」と分かっていることから、フェーズ3は目的によって行う場合と行わない場合があります。
以上、ここまで深度方向調査(フェーズ3)を行う場合もあるについて見てきました。
では、汚染があった場合、どのように除去すれば良いのでしょうか。
そこで次に、汚染除去の方法について解説いたします。
4.土地の汚染除去の8つの方法
汚染除去の方法は、以下の8つの方法があります。
- 立ち入り禁止措置
- 指定区域の範囲に、みだりに人が指定区域に立ち入るのを防止することができる囲いを設けること。
- 舗装措置
- 汚染土壌の存する範囲の上面を、厚さが10cm以上のコンクリートの層またはアスファルトの層で覆うこと。
- 覆土措置
- 汚染土壌の存在する範囲の上面を砂利等の仕切りにより覆った上で、厚さが50cm以上の汚染されていない土壌の層により覆うこと。
- 指定区域外土壌入替措置
- 汚染土壌の範囲内において土壌を深さ50cm以上掘削除去し、その上面を砂利等の仕切りにより覆った上で、厚さが50cm以上の汚染されていない別の土壌の層により覆うこと。
- 指定区域内土壌入替措置
- 汚染土壌を埋め戻してその上面を砂利等の仕切りにより覆った上で、厚さが50cm以上の汚染されていない層の土壌により覆うこと。
- 封じ込め措置
- 汚染土壌の範囲を取り囲むようにして、汚染土壌の下の最初の不透水槽まで鋼矢板等の遮水壁を打ち込むこと。
- 不溶化措置
- 汚染土壌の範囲に汚染土壌中の重金属等を不溶化するために薬剤を注入・攪拌すること。
- 浄化措置
- 汚染土壌を掘削除去または適正な処分によって他の場所へ搬出し、汚染されていない別の土壌により埋め戻すこと。
- (あまり使われませんが、原位置抽出法または原位置分解法等により汚染土壌から原位置において有害物質を化学的に取り除くことを浄化措置と呼ぶこともあります。)
これらの汚染除去方法のうち、指定区域の台帳から抹消してもらう方法としては「浄化措置」のみとなります。
浄化措置は最も高額な土壌汚染の除去方法となります。
以上、ここまで汚染除去の方法について見てきました。
では、売却の際に汚染物質はどこまで除去すれば良いのでしょうか。
そこで次に、買主と協議して除去することについて解説いたします。
5.どこまで除去するかは買主と協議して決める
どこまで除去するかは、買主と協議して決めます。
除去をどこまで行うかについては、買主が工場の敷地として利用する場合やマンションの敷地として利用する場合等の目的によって決まります。
調査の結果、土壌汚染が判明した場合には、一般的には売主の費用負担にて除去を行い、買主への引渡を行います。
売却後、売主に責任が負わないよう、除去方法については買主と協議した上で決めることがポイントになります。
以上、ここまで、どこまで除去するかは買主と協議して決めることについて見てきました。
では、土地売却をする際は何に注意すれば良いのでしょうか。
そこで次に、土地売却時の注意点について解説いたします。
6.土地売却時の注意点
土壌汚染除去費用は、全国どこでもほぼ同じであるため、土地価格に対する土壌汚染対策費用の割合は、地価の安い地方の土地ほど高くなる傾向にあります。
ブラウンフィールド化は、土壌汚染対策費が土地価格の20～40％を超えてくると発生します。
そのため、地価の高い都市部よりも地価の安い地方の土地の方がブラウンフィールド化しやすいという点が注意点となります。
ブラウンフィールド化させないためには、売却前にしっかりと土壌汚染調査をしておくことが重要です。
フェーズ2で土壌汚染が見つかってしまった場合、地方の土地はブラウンフィールド化しやすくなります。
このような土地を売却する場合、なるべく土壌汚染を容認してもらいやすい買主を探すことがポイントとなります。
容認しやすい買主であれば、コストの安い汚染除去で合意を得られる可能性があります。
例えば、同業者や同じ用途で土地利用をする人などが土壌汚染を容認しやすい買主となります。
マンションディベロッパーは土壌汚染の除去を強く要求してくるため、買主として適切ではありません。
売却価格だけに注目して、マンションディベロッパーに売却しようとすると、土壌汚染対策費用によって、結局手残りが少なくなることがあります。
土壌汚染がある土地を売却する場合には、土壌汚染対策費用を考慮した上で、買主を選ぶようにしましょう。
7.まとめ
以上、ここまで、土壌汚染の可能性のある土地売却の調査方法や除去方法・注意点について見てきました。
売却しようとしている土地に汚染の可能性がある場合は、まずはしっかりと調査するようにして下さい。
ブラウンフィールド化させないためにも、買主を選別することが重要です。
